什么是房改成本價(jià)、經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)、商品房?jì)r(jià)，三者之間有什么區別?
2009/10/15 15:56:11作者：佚名 摘自： 編輯：張彥霞
房改成本價(jià)是我國城鎮住房制度改革中出售公有住房的一種價(jià)格政策，房?jì)r(jià)由各市、縣人民政府根據建造普通住房的平均成本來(lái)測定（由以下7項因素構成：①征地和拆遷補償費；②勘察設計和前期工程費；③建安工程費；④住宅小區基礎設施建設費；⑤管理費；⑥貸款利息；⑦稅金），并按照住房地段區位、建筑結構、建設年代和室內設備、樓層、朝向等對房?jì)r(jià)分級分等或加減調節系數。房改成本價(jià)一般每年公布一次，是指令性的。軍隊現有住房出售按照屬地原則，執行當地政府公布的房改成本價(jià)及其有關(guān)規定。
經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)是我國城鎮住房制度改革中出售經(jīng)濟適用住房的一種價(jià)格政策，房?jì)r(jià)由各市、縣人民政府根據經(jīng)濟適用住房建設的綜合成本價(jià)測定（由以下8項因素構成：①建設用地的征地和拆遷補償、安置費；②勘察設計和前期工程費；③建安工程費；④住宅小區基礎設施建設費（含小區非營(yíng)業(yè)性配套公建費）；⑤以上四項為基數的1～3％的管理費；⑥貸款利息；⑦稅金；⑧3％以下的利潤）。經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)是政府指導價(jià)，由市、縣政府定期公布，開(kāi)發(fā)商和建設單位可以根據項目具體情況上下調整房?jì)r(jià)。軍隊組織建設的經(jīng)濟適用住房，執行當地政府公布的經(jīng)濟適用住房指導價(jià)格，利用軍用土地建設的，比照所在城市同地段經(jīng)濟適用住房售價(jià)確定。
商品房?jì)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟條件下上市銷(xiāo)售的商品住房的價(jià)格，房?jì)r(jià)構成與經(jīng)濟適用住房8項因素基本相同，所不同的是利潤不受限制，但也不享受政府優(yōu)惠減免政策，房?jì)r(jià)高低完全由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定。
以上三種房?jì)r(jià)的主要區別：一是適用范圍不同。房改成本價(jià)只適用于現有住房出售，住房要求住用一年以上；經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)只適用于房改售房，包括經(jīng)濟適用住房和現有住房；而商品房開(kāi)發(fā)出售實(shí)行的是商品房?jì)r(jià)。二是售房對象不同?，F有住房只出售給住房現住戶(hù)，經(jīng)濟適用住房限售中低收入家庭(軍隊限售軍隊人員〉，而商品房面向社會(huì )所有消費者。三是購房條件不同。房改政策規定，一個(gè)家庭只能購買(mǎi)一套現有住房或者經(jīng)濟適用住房，購房面積還要受購房者的職級、工齡限制，但購買(mǎi)商品房不受套數和面積的制約。四是優(yōu)惠政策不同。購買(mǎi)現住房有五項折扣，購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房有政策優(yōu)惠（政府免收土地出讓金，減半征收市政配套費，控制開(kāi)發(fā)利潤），而購買(mǎi)商品房的享受不到這些優(yōu)惠。五是住房權益不同。比如，購買(mǎi)現有住房和利用軍產(chǎn)土地建設的經(jīng)濟適用住房，其產(chǎn)權隨房屋自然滅失而終結，不受年限限制；而購地建設的經(jīng)濟適用住房和商品房，國家規定了70年的土地使用期，住房占地超過(guò)70年的要補繳土地占用費。又如，個(gè)人購買(mǎi)的現有住房和經(jīng)濟適用住房要求轉讓的，實(shí)行上市準入制度，原售房單位有優(yōu)先購買(mǎi)權，售房時(shí)個(gè)人還要補繳土地出讓金，而商品房上市不受此限。再比如，現有住房出售收益要按規定比例分成，北京市規定，售價(jià)在每平方米4000元以下部分，全部歸賣(mài)方所有；售價(jià)在40OO--5000元的部分，20％返還原產(chǎn)權單位，80％歸賣(mài)方所有；售價(jià)在5000元以上部分，50％返還原產(chǎn)權單位，50％歸賣(mài)方所有。而商品房出售收益在按規定繳納稅費后全部歸賣(mài)方個(gè)人所有。
本文關(guān)鍵詞：房改成本價(jià)、經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)、商品房?jì)r(jià)
