最近一篇房產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)理揭秘房?jì)r(jià)的新聞紅遍了整個(gè)網(wǎng)絡(luò )，同時(shí)也讓許多即將買(mǎi)房的網(wǎng)友見(jiàn)識到了房?jì)r(jià)潛規則的另一面。下面我們就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下揭秘內容，看看房產(chǎn)經(jīng)紀一次性省掉20萬(wàn)是怎樣實(shí)現的。
揭秘一：房產(chǎn)商的大量房產(chǎn)都是假銷(xiāo)售
可以說(shuō)“假銷(xiāo)售”情況一直存在。今年以來(lái)，“假銷(xiāo)售”又發(fā)生了新的變化：以前只是少數開(kāi)發(fā)商對少量房子，通常是不超過(guò)整個(gè)樓盤(pán)的5%的房子進(jìn)行“假銷(xiāo)售”?，F在，不少房產(chǎn)商的大量房產(chǎn)都是“假銷(xiāo)售”，這些被銷(xiāo)售的房子又回到了開(kāi)發(fā)商或中介的手里重新出售。除了制造銷(xiāo)售假象、試探購買(mǎi)力兩大功能之外，如今的“假銷(xiāo)售”還能起到套現的作用。
揭秘二：房產(chǎn)商假銷(xiāo)售后辦理假按揭套現
案例：開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售三期100套房源，開(kāi)盤(pán)價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米。開(kāi)發(fā)商會(huì )制造出其中80套開(kāi)盤(pán)不久就賣(mài)出的假象。
這80套房產(chǎn)中，有的是只付定金，一個(gè)星期之內就撤銷(xiāo)購房意向；有的則是冒用他人的身份證辦理售房合同，合同價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，并真正辦理按揭貸款。辦理按揭貸款的好處是，開(kāi)發(fā)商可以及時(shí)回籠資金，而且利率能打七折。
當看到新開(kāi)盤(pán)的房子一下子就幾乎賣(mài)光的時(shí)候，真正有購房需求的人就會(huì )以1.2萬(wàn)元甚至更高的價(jià)格買(mǎi)入。結果，剩余的20套房子實(shí)現了高價(jià)賣(mài)出去的目的。而購房者不會(huì )知道80套房子又退給了開(kāi)發(fā)商重新銷(xiāo)售。
退回的80套房產(chǎn)，只支付定金的則由開(kāi)發(fā)商重新銷(xiāo)售。已經(jīng)辦理按揭貸款的房子，房產(chǎn)商會(huì )把他們掛牌到中介，以比合同價(jià)更高價(jià)格出售，其中的差價(jià)足夠支付中介的傭金以及“假銷(xiāo)售”期間的貸款利息。
揭秘三：只有信息不對稱(chēng)房地產(chǎn)商才能實(shí)現暴利
房產(chǎn)交易活躍、房?jì)r(jià)穩中有升，是銀行、房產(chǎn)中介、炒房者等都樂(lè )意看到的。而在這番繁華景象中，不會(huì )有人公開(kāi)真實(shí)的房產(chǎn)交易數據以及銷(xiāo)售的具體操作細節，因為只有信息不對稱(chēng)才能實(shí)現暴利。
“整個(gè)‘假銷(xiāo)售’過(guò)程很復雜，時(shí)間跨度也不一樣。而且，每個(gè)樓盤(pán)的情況都不一樣。連一些房產(chǎn)數據公司都不掌握‘假銷(xiāo)售’的確切數字。但有一點(diǎn)可以肯定，只要有利潤空間，開(kāi)發(fā)商就會(huì )冒險使用一切手段。據了解，今年以來(lái)‘假銷(xiāo)售’增加了很多。”
當然，“假銷(xiāo)售”對于開(kāi)發(fā)商而言也是雙刃劍：造假的范圍越大、牽涉的中間環(huán)節越多，開(kāi)發(fā)商的成本越高，也越容易被人發(fā)現。
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絕招一：緊盯表面交易活躍的樓盤(pán)
正是由于發(fā)現了房?jì)r(jià)里的奧秘，經(jīng)紀人方圓盯上了那些表面上交易活躍的樓盤(pán)。“交易量活躍說(shuō)明投資客多，風(fēng)險也大，投資客資金出問(wèn)題、急于套現的概率就大。”職業(yè)上的便利讓方圓更容易找到急于拋售房產(chǎn)的賣(mài)家，這些人的售價(jià)至少會(huì )比市場(chǎng)價(jià)低一成。
絕招二：直接到銀行辦理按揭貸款
此外，方圓還掌握了讓商業(yè)貸款利息比公積金貸款利息還低的“絕招”。原來(lái)，如果是通過(guò)房產(chǎn)中介辦成的按揭貸款，銀行會(huì )給中介“返點(diǎn)”，去年是購房貸款總額的1%，今年因為競爭激烈，返點(diǎn)提高到了1.2%。如果房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方直接到銀行辦理按揭貸款的話(huà)，銀行就可以把給中介的傭金以及銀行的部分利潤讓給貸款人。這也是銀行最近提出的“直客式”服務(wù)思路。
方圓就是這樣“吃”進(jìn)了他在上海的第一套房子。他在交易量活躍的樓盤(pán)找到了一個(gè)因為要離開(kāi)上海而急于拋售房子的賣(mài)家。一套市價(jià)約120萬(wàn)元的房子，方圓把價(jià)格砍到了105萬(wàn)元左右。但他把房產(chǎn)的評估價(jià)做到了130萬(wàn)元。這樣，就能從銀行貸款104萬(wàn)元，利率是3.74%(5.94%×0.7×0.9)，比公積金貸款利率還低?；旧喜挥锰湾X(qián)，方圓就有了一套房子
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