【蔣舉】：我代表這幾位媒體精英先說(shuō)幾句。剛才聽(tīng)了大家的介紹，對燕郊經(jīng)濟環(huán)境和地理環(huán)境及人文環(huán)境有了一個(gè)初步的了解，實(shí)際上在今天開(kāi)會(huì )之前我對燕郊也是很熟悉了，知道有一些朋友的孩子在這邊上學(xué)，而且都是不在同一所院校，我大吃一驚，固然燕郊有這么好的教育環(huán)境。今天在理論上聽(tīng)了劉主任的介紹我才確認了一些。另外我經(jīng)常到這邊消費，沿著(zhù)102國道，兩邊有很多消費溫泉服務(wù)的地方，還有按摩腳的，更多是吃飯的，像福州肥牛。我覺(jué)得燕郊給我的印象和十幾年聽(tīng)說(shuō)燕郊這個(gè)名字的時(shí)候那個(gè)印象是不一樣的，包括今天各位的介紹，我覺(jué)得燕郊本身就是貴族的梯子，為什么說(shuō)貴族的梯子？我們想起當年的科舉考試，誰(shuí)說(shuō)我們這個(gè)地方不能出進(jìn)士？我們出舉人？因為我們在學(xué)習，我們在讀書(shū)，只要有科舉考試我們就有機會(huì )出類(lèi)拔萃，就是說(shuō)在市場(chǎng)大浪當中是能夠把我們淘出來(lái)的，因為我們有很高的素質(zhì)，這種素質(zhì)包括我們剛才說(shuō)的地理環(huán)境、人文環(huán)境、教育環(huán)境。非常高興參加今天的研討會(huì )，但是我看到這個(gè)研討會(huì )的主題我提出一個(gè)善意的批評，“飛躍通州”這個(gè)詞首先我覺(jué)得好，這個(gè)好是非常有時(shí)效性，就是說(shuō)燕郊在此之前一直把自己當做通州小兄弟，把通州當做自己的老大哥，但是這種事總要有一個(gè)了。在我的眼里，在最近幾年或者從現在開(kāi)始，燕郊不應該自己認為自己是小兄弟，就是說(shuō)有很多的地方是可以超越通州的。我們在喊這種口號的時(shí)候是不是要考慮時(shí)效性呢？它也著(zhù)過(guò)時(shí)性，這個(gè)過(guò)時(shí)其實(shí)已經(jīng)存在了。通州做不了的事情我們這可以做，無(wú)論是從政策上，比如說(shuō)我前兩天看一條新聞，說(shuō)通州“臥城”、“睡城”已經(jīng)開(kāi)始呼吁了，說(shuō)純粹的住宅已經(jīng)不再批了，要批的話(huà)要把住宅做到一定的比例，一些房地產(chǎn)項目要受到一些影響。另外居住的人口太多，配套跟不上，到哪兒去消費？到燕郊來(lái)消費，我自己到燕郊帶消費是受幾個(gè)通州開(kāi)發(fā)商引導來(lái)的。所以通州永遠不會(huì )做燕郊的老大哥，燕郊總有平起平坐的時(shí)候。所以我下面的主題都會(huì )圍繞著(zhù)這個(gè)話(huà)題來(lái)說(shuō)的。這邊這條河是潮白河，通州應該用這樣一個(gè)口號，我想我喊一個(gè)口號是三十年河東，三十年河西，對劉主任來(lái)說(shuō)來(lái)說(shuō)是九年河東，三年河西。我下面再說(shuō)說(shuō)我們這個(gè)別墅的產(chǎn)品問(wèn)題。
我的建議，咱們剛才說(shuō)和通州比較，不僅是放眼通州，應該是放眼首都經(jīng)濟的環(huán)境，就是說(shuō)我們在燕郊這個(gè)地方做產(chǎn)品，剛才說(shuō)了我價(jià)低，性高，我覺(jué)得是不是能夠把思路調整一下，也許我們售價(jià)是不會(huì )變的，也許產(chǎn)品品質(zhì)還要這樣做，但是這個(gè)概念是不是也借鑒一下？批評一下，參考一下。就是說(shuō)首都的各位開(kāi)發(fā)商在做什么，我們也在做什么。他賣(mài)多少錢(qián)我們也賣(mài)多少錢(qián)，這是一個(gè)理想狀態(tài)，當然不會(huì )國貿賣(mài)多少錢(qián)我們賣(mài)多少錢(qián)，就是說(shuō)不要讓人家覺(jué)得我們是燕郊，我們就是首都經(jīng)濟圈里的項目，我們和通州的項目有什么區別，我們和亞北的別墅有什么區別？人家是做最好的別墅，我們也在做最好的別墅。就是說(shuō)在信息高速發(fā)展的年代，我們沒(méi)有理由做跟人家不一樣的產(chǎn)品，沒(méi)有理由提供和人家不一樣的服務(wù)。那么我們產(chǎn)品和人家不一樣，作為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)就是土地成本的取得可能有所不同，于是造成了我的價(jià)格與國貿沿線(xiàn)的不同，那么我不是價(jià)低，是土地成本低，并不是說(shuō)我價(jià)格低，其實(shí)徐總那賣(mài)多少錢(qián)還是賣(mài)多少錢(qián)，我無(wú)非告訴你我這土地取得的成本比那邊少一點(diǎn)。人家購房者可能會(huì )說(shuō)交通成本怎么算？我多花二十分鐘的車(chē)程，那沒(méi)關(guān)系，我們有其他的東西可以彌補，比如說(shuō)高爾夫也好，湖泊水面也好，這些東西是技術(shù)的地方不能比的，讓我買(mǎi)這個(gè)東西不一樣的就是土地價(jià)格成本，不會(huì )出現任何和首都不一樣的不變，所以我覺(jué)得價(jià)格和品質(zhì)應該是這樣的輿論導向，假如你希望我寫(xiě)這個(gè)輿論導向，我也會(huì )用這種輿論來(lái)寫(xiě)。
現在通州的區政府提出了這么一條政策導向，改變輸出型經(jīng)濟，通州由于房地產(chǎn)發(fā)展造成的經(jīng)濟發(fā)展，于是大量的純居住人口在通州的居住。通州政府看到了這一點(diǎn)，于是喊出了這樣的口號，我們把輸出經(jīng)濟變成吸納經(jīng)濟，在這搞產(chǎn)業(yè)，搞服務(wù)業(yè)，讓大家回來(lái)消費，不出通州就把收入解決了。其實(shí)我覺(jué)得燕郊沒(méi)有這個(gè)弊病，或者說(shuō)沒(méi)有出現這個(gè)苗頭，我們沒(méi)有一些地方發(fā)展的略微性，我們不是傳統農村需要把農村戶(hù)口改成城市戶(hù)口，我們現在高素質(zhì)的人口比例是非常高的，所以燕郊的發(fā)展我看就是剛才我所說(shuō)的這些，我最后一句話(huà)，在我的眼里，包括達觀(guān)別墅這個(gè)項目，它就是我們首都生活圈里，生度經(jīng)濟圈里一個(gè)項目，要用我們北京概念看待這個(gè)項目，所以我覺(jué)得前景還是非?？春玫?，具體細節的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商一些經(jīng)營(yíng)理念可能是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商有自己的理念，今天是參加別墅的論壇，可能明天參加一個(gè)工業(yè)的論壇，但是產(chǎn)品的不同，但是大環(huán)境是相同的，我認為燕郊是非有發(fā)展潛力的。
【主持人】：謝謝蔣主編。
《北京樓市周刊》張向東
【張向東】：今天很榮幸參加燕郊別墅論壇。今天咱們論壇的名字跟我好像比較契合，前幾位嘉賓對燕郊這塊比較熟悉，應該說(shuō)對燕郊經(jīng)濟發(fā)展比我是更有見(jiàn)地。但是從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得我是從地產(chǎn)行業(yè)論燕郊，從我個(gè)人觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，我覺(jué)得燕郊有它的優(yōu)勢，它會(huì )成為一個(gè)新興的別墅區這個(gè)是不容置疑的，成為新興的別墅區有三個(gè)基礎，這是從我這幾年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗來(lái)看有三個(gè)基礎，但是它也有問(wèn)題，我覺(jué)得它有三個(gè)問(wèn)題，另外我還有一個(gè)質(zhì)疑，所以也是咱們共同探討。
第一個(gè)基礎我覺(jué)得是產(chǎn)業(yè)基礎，剛才我聽(tīng)劉主任的介紹，燕郊是作為一個(gè)羔羊痢疾高新科技的開(kāi)發(fā)區，他現在有新興電子和生物制藥，這些高新技術(shù)的開(kāi)發(fā)區肯定會(huì )吸引一大批高端科技人才在這邊工作、學(xué)習、生活，他們作為燕郊主力消費群，他們在這邊工作也好，生活也好，包括他買(mǎi)房子消費，應該說(shuō)在整個(gè)燕郊這塊是給燕郊的經(jīng)濟起到一個(gè)舉足輕重的作用。它的產(chǎn)業(yè)基礎就是燕郊開(kāi)發(fā)區的產(chǎn)業(yè)基礎。
第二個(gè)是消費基礎。在6月份我們周刊舉辦了一個(gè)北京地產(chǎn)的翁圍城現象。在五六年前能夠買(mǎi)到高端別墅的消費群體，也就是我們在前兩年所說(shuō)的高端消費群體，毫不猶豫告訴你6百萬(wàn)能買(mǎi)一套郊區別墅的，他們現在喜歡買(mǎi)城里的豪宅。新興成長(cháng)起來(lái)的中產(chǎn)階級喜歡咱們達觀(guān)這種總價(jià)在300萬(wàn)以下的，環(huán)境比較好的，中產(chǎn)階級會(huì )傾向于買(mǎi)那一部分的產(chǎn)品，所以這個(gè)圍城現象造就咱們燕郊會(huì )成為一個(gè)新興別墅區的消費基礎。
第三個(gè)基礎是一個(gè)交通基礎，因為從北京幾個(gè)老的成型別墅區以外，現在幾個(gè)新興的別墅區跟高速路有關(guān)，比如說(shuō)京城，京昌平，包括京開(kāi)，他們周邊形成的別墅區跟高速路有關(guān)。我覺(jué)得這三個(gè)基礎也是能夠造就咱們燕郊別墅區成為一個(gè)新興的別墅區。但是我覺(jué)得這里面有三個(gè)問(wèn)題，這是咱們燕郊所不可避免的問(wèn)題。
第一個(gè)是行政區劃，剛才大家都談到燕郊在教育、消費各個(gè)方面確實(shí)是一個(gè)新興的區域，但是燕郊畢竟是在河北，它跟京通過(guò)，跟昌平、很順義相比的，跟那些經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區相比，包括跟亦莊，我覺(jué)得大家比較忽視一個(gè)非常重點(diǎn)的問(wèn)題，亦莊是行政一個(gè)干預形成了開(kāi)發(fā)區，咱們燕郊是市場(chǎng)，但是以行政干預開(kāi)發(fā)區往往會(huì )在政策，吸引人才方面有好多優(yōu)勢，所以我覺(jué)得這個(gè)是咱們燕郊發(fā)展的不可避免問(wèn)題，就是咱們地產(chǎn)項目做宣傳的時(shí)候要解決一個(gè)重點(diǎn)的問(wèn)題。
第二個(gè)問(wèn)題交通問(wèn)題，當京哈高速修完了之后對咱們別墅銷(xiāo)售有一定的促進(jìn)作用，這樣的路連起來(lái)對燕郊別墅區起到的促進(jìn)作用是更大，在近一段時(shí)間里對咱們燕郊別墅區的行為是一個(gè)打擊。
第三個(gè)問(wèn)題是一個(gè)競爭的問(wèn)題，雖然說(shuō)“飛躍通州”，但是中產(chǎn)階級是各個(gè)區域必爭的一個(gè)群體，無(wú)論是通州、還是朝陽(yáng)也好，我記得兩個(gè)星期也好朝陽(yáng)陳剛搞了一個(gè)朝陽(yáng)區房地產(chǎn)協(xié)會(huì )，當時(shí)陳剛是做了一個(gè)報告，對于說(shuō)在朝陽(yáng)區內工作生活的高科技的人才，他們會(huì )給予種種的優(yōu)勢，如果說(shuō)燕郊要成為一個(gè)新興的別墅，向東走肯定要解決兩大問(wèn)題，第一個(gè)障礙是朝陽(yáng)，第二個(gè)障礙是通州。雖然咱們講“飛躍通州”，我覺(jué)得這是一個(gè)良好的意愿，但是我覺(jué)得必須要解決這兩個(gè)問(wèn)題。
然后我有一個(gè)質(zhì)疑，CBD購房消費潛力有多大？因為據我所致北京房地產(chǎn)炒概念比較多，像東四環(huán)，東五環(huán)周邊。從目前新項目來(lái)看，西南路兩邊已經(jīng)形成完全的高檔住宅的集群，從京廣國際，那邊是上海復地開(kāi)了一個(gè)新的，那一塊的總價(jià)跟咱們達觀(guān)總價(jià)幾乎差不多，甚至比他們還高。從亦莊小獨棟來(lái)說(shuō)，它吸引也是CBD的人群，還有朝陽(yáng)公園周邊的項目。就是說(shuō)只要是東部的項目，包括通州的好多項目，通州的好多別墅都在想吸引CBD人群過(guò)去，現在朝陽(yáng)區政府感覺(jué)，他們之所以要把朝陽(yáng)區房地產(chǎn)企業(yè)攏在一起，也不是想讓CBD從業(yè)人員購房潛力流失，燕郊咱們幾個(gè)項目如果想吸引CBD的消費群到這邊購房的話(huà)，第一個(gè)咱們依托是什么？咱們代價(jià)有多大？如果說(shuō)燕郊經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區整體高檔消費潛力，我覺(jué)得這個(gè)不能忽視，因為我覺(jué)得作為一個(gè)專(zhuān)家來(lái)說(shuō)，亦莊存在什么樣的問(wèn)題？通州存在什么樣的問(wèn)題？他們存在共同的問(wèn)題是人們在這邊買(mǎi)房生活，但不在這工作，我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題對任何一個(gè)區域房地產(chǎn)發(fā)展這個(gè)問(wèn)題是不可回避的，所以我想說(shuō)的是三個(gè)基礎，三個(gè)問(wèn)題和一個(gè)質(zhì)疑。
【謝文仁】：我想我來(lái)回答你三個(gè)疑惑。第一個(gè)我們剛剛提到行政區的問(wèn)題，劉主任剛剛講了，這是一個(gè)省級的技術(shù)開(kāi)發(fā)區，可是沒(méi)有得到省級的行為，自然行為，所以我一開(kāi)始說(shuō)路是人走出來(lái)的，它在沒(méi)有資源的狀況下自己形成資源為什么？它的行政區在哪里并不是重點(diǎn)，而是這個(gè)區域的自然已經(jīng)吸引眾多世界的投資，包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也好，包括五星級酒店，包括高爾夫球場(chǎng)吸引本地人投資。我想生意人眼光是敏銳的，為什么投資這里一定有它的吸引力。行政區是不是對市場(chǎng)有沖擊？我是用一個(gè)國際性的眼光來(lái)看一個(gè)地產(chǎn)生意，如果把房地產(chǎn)當做一個(gè)投資工具的話(huà)，那它不叫房地產(chǎn)，房地產(chǎn)本身是房子加土地的財產(chǎn)用于居住，這是我對它的居住，它不是用來(lái)炒作，所以這是我們對產(chǎn)品的定義。剛剛蔣主編提到，咱們應該有更宏觀(guān)的，把它價(jià)格定在北京市場(chǎng)的價(jià)格，這個(gè)當然對我們來(lái)講也會(huì )做一個(gè)修正，就是說(shuō)什么叫價(jià)格？?jì)r(jià)格取決于那個(gè)市場(chǎng)把你的價(jià)值高過(guò)于價(jià)值就是市場(chǎng)，其實(shí)市場(chǎng)是真正能幫你定位的人，什么東西會(huì )讓他吸引他來(lái)？這個(gè)就是你的價(jià)格。價(jià)格取決于他認為他心目中的價(jià)格高過(guò)你的價(jià)格他就會(huì )買(mǎi)，這就叫市場(chǎng)。所以我們在談?wù)摲康禺a(chǎn)，包括我對房地產(chǎn)的感覺(jué)我把它當做一個(gè)商品，它是一個(gè)房屋加土地的財產(chǎn)用于使用，這個(gè)基本上是這個(gè)定義。
再說(shuō)一下交通，所有亞洲在經(jīng)濟快速開(kāi)展，因為亞洲經(jīng)濟基本上是個(gè)傾斜式的，到哪兒都一樣。什么時(shí)候你地產(chǎn)會(huì )漲價(jià)？你看它會(huì )漲價(jià)，那人人都知道還漲什么？交通的混亂代表房屋要漲價(jià)，什么叫車(chē)水馬龍？車(chē)水馬龍就是錢(qián)潮和人潮，當交通不阻，你必須通過(guò)大量建設，也就是預計這個(gè)地方開(kāi)始上漲的時(shí)候，相對你的投入點(diǎn)，當然不是現在，股票是買(mǎi)一個(gè)期望值。所以交通在繁忙，在不方便的時(shí)候才是你投資這個(gè)房地產(chǎn)最重要的投資點(diǎn)。
第三個(gè)你談到通州、談到朝陽(yáng)區，甚至談到昌平區，你說(shuō)鎖定朝陽(yáng)，大家都鎖定了CBD。我曾經(jīng)跟一個(gè)新加坡大使在聊天，他說(shuō)你知不知道北京有一個(gè)人跟我說(shuō)我朝陽(yáng)區就是你一個(gè)新加坡，既然一個(gè)國度的市場(chǎng)這么大，這可以說(shuō)是一個(gè)國度小國經(jīng)濟量的市場(chǎng)，這么多的量本身就是需要也這么多衛星城來(lái)幫助它，供給它的住宅環(huán)境。所以我說(shuō)其實(shí)市場(chǎng)總量并不高，真正能夠提供完整別墅的地方并不多，要在于你要創(chuàng )造出他的價(jià)值干是不是符合客戶(hù)心里面想要要的東西，如果大家這個(gè)目的你的產(chǎn)品就會(huì )順?shù)N，不能是跟北京市場(chǎng)比，我們用全中國的市場(chǎng)在做定位，才做分析，所以產(chǎn)品力的分析是這樣來(lái)的。就像您剛剛講要克服對朝陽(yáng)區，對通州，沒(méi)有，我們根本把整個(gè)北京看成一個(gè)商業(yè)帶，我們用這個(gè)商業(yè)帶來(lái)做分析，我跟三環(huán)，四環(huán)、五環(huán)怎么競爭做比較，所以定位的由來(lái)就是剛剛您所指，我非常高興你提出這三個(gè)問(wèn)題，非常好，也就是我們核心在突破的三個(gè)問(wèn)題，為什么燕郊吸引人，不要說(shuō)吸引了我們雅馬哈，我想吸引了日本、韓國，歐洲，為什么會(huì )吸引這么多人？因為這里本身有地理的優(yōu)勢。我想這幾條路的通車(chē)代表了什么？你用一個(gè)所謂具體概念跟時(shí)間概念，在交通上未來(lái)會(huì )取得一個(gè)平衡點(diǎn)，你說(shuō)我住通州，請你在通州到CBD上班的時(shí)間跟燕郊到CBD上班的時(shí)間劃等號嗎？劃等號，因為大家都知道堵車(chē)在四惠橋，你找到晚到都是一樣。我當然不是在這個(gè)推銷(xiāo)達觀(guān)的概念，一個(gè)燕郊為什么會(huì )形成這么一個(gè)強有力的開(kāi)發(fā)區呢？主要原因在于我們用經(jīng)濟的眼光看，他的原因是發(fā)生了變化，所以我們?yōu)槭裁催@么對燕郊開(kāi)發(fā)區有信心，包括對我們產(chǎn)品非常有信心就在這里。謝謝！
