中國房貸也有美次貸風(fēng)險特征
《上海證券報》報道，在觀(guān)察美國次級債危機演化的時(shí)候，比照一下中國的住房抵押貸款，發(fā)現似乎也具有了美國次級債風(fēng)險特征。隨著(zhù)中國房地產(chǎn)價(jià)格出人意料地上漲，中國住房抵押貸款的風(fēng)險已經(jīng)越來(lái)越大了；隨著(zhù)央行多次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大了，也越來(lái)越難以預測未來(lái)償付現金支出的變化。一旦中國房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險暴露，又會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)、乃至整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟造成嚴重的沖擊。
從學(xué)理上分析，信貸審查、擔保和收入證明等等都是提供信貸服務(wù)的金融機構，防范信用風(fēng)險必不可少的環(huán)節和根本預防措施。然而，美國次級抵押貸款機構忽視這些基本的信用風(fēng)險防范措施，臆想房?jì)r(jià)不斷上漲會(huì )提高借款者的償付能力，因為資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲仍然會(huì )降低借款者的違約風(fēng)險。大量的次級抵押貸款的增長(cháng)會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng )造出巨大的購買(mǎi)力，從而推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲和繁榮，這在一段時(shí)間里滿(mǎn)足了銀行風(fēng)險管理的要求。
然而，歷史事實(shí)反復證明，任何一次的繁榮都會(huì )埋下緊隨其后的衰退的種子。由于次級抵押貸款本身收取的利率較一般抵押貸款的利率高，貸款服務(wù)機構又沒(méi)有嚴格地審查借款人未來(lái)的現金流，次級抵押貸款更容易發(fā)生逆向選擇。這樣，一旦資產(chǎn)價(jià)格出現了失意的波動(dòng)和利率出人意料地上升，借款者償債負擔超過(guò)了臨界點(diǎn)時(shí)，由于其并沒(méi)有首付支持，發(fā)生道德風(fēng)險的概率也就更大了。此時(shí)，次級抵押貸款危機就產(chǎn)生了。
而中國正在經(jīng)歷資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的時(shí)期，自1998年以來(lái)，商業(yè)銀行也紛紛調整其信貸資產(chǎn)結構，住房抵押貸款的低風(fēng)險特性，商業(yè)銀行在信貸資產(chǎn)結構調整中似乎特別垂青于住房抵押貸款。大量的住房抵押貸款正是造成我國近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的重要原因之一，因為信貸的增長(cháng)增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)現實(shí)的有效需求。
以房?jì)r(jià)收入比來(lái)度量，中國的住房抵押貸款無(wú)疑也越來(lái)越具有美國式次級抵押貸款的特征，只不過(guò)，中國的商業(yè)銀行迫于監管的壓力仍然要求一定的首付比例，這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但是，不容忽視的事實(shí)是，隨著(zhù)中國房地產(chǎn)價(jià)格出人意料地上漲，中國住房抵押貸款的風(fēng)險已經(jīng)越來(lái)越大了；隨著(zhù)央行多次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大了，他們也越來(lái)越難以預測未來(lái)償付現金支出的變化。
另一方面，商業(yè)銀行對住房抵押貸款的風(fēng)險準備可能是不足的，監管當局對商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險權重又相對較低，這些使得商業(yè)銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違約風(fēng)險面前時(shí)，其應對的能力就可能會(huì )相當脆弱。由于中國的房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻占有相當的比重，因此，一旦房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險暴露，這又會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)、乃至整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟造成嚴重的沖擊。
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