亚洲视频无码高清在线_ 疫情壓頂，購物中心如何做好管理？

出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/方湖

今天想聊一下什么是好的管理，厲玲老師曾在聯(lián)商網(wǎng)大會(huì )上提出來(lái)，說(shuō)很多商業(yè)成天文山會(huì )海，不知道為什么把一個(gè)簡(jiǎn)單的、講究執行的零售業(yè)做得如此復雜。我下面就來(lái)聊下什么是好的商業(yè)管理。

管理是干什么？

科學(xué)管理之父弗雷德里克·泰勒認為：“管理就是確切地知道你要別人干什么，并使他用最好的方法去干?！痹谔├湛磥?lái)，管理就是指揮他人能用最好的辦法去工作。

諾貝爾獎獲得者赫伯特·西蒙對管理的定義是：“管理就是制定決策?！?/span>

彼得·德魯克認為：“管理是一種工作，它有自己的技巧、工具和方法；管理是一種器官，是賦予組織以生命的、能動(dòng)的、動(dòng)態(tài)的器官；管理是一門(mén)科學(xué)，一種系統化的并到處適用的知識；同時(shí)管理也是一種文化。

據北京大學(xué)何小鋒教授考證，“管理”一詞最早出自于管仲，是“管仲之理”的縮寫(xiě)。

個(gè)人理解，管理就是統籌各類(lèi)資源（人、財、物及信息），并對資源進(jìn)行整合達到最優(yōu)結果。

管理的范疇很大，有政府管理、社團管理和企業(yè)管理等。這里談的管理，主要是指企業(yè)管理。評價(jià)企業(yè)管理的好壞，我覺(jué)得有三個(gè)維度：

1、能否提升生產(chǎn)力、產(chǎn)生企業(yè)效益？

2、能否統一企業(yè)理念、建立正向企業(yè)文化？

3、能否挖掘員工潛力、激發(fā)組織活力？

歸根結底，所謂好的管理，于企業(yè)而言，就是組織各類(lèi)資源，完成企業(yè)目標。

什么是商業(yè)管理？

按照通常概念，購物中心管理大概分為幾個(gè)范疇，招商、運營(yíng)、市場(chǎng)、物業(yè)、工程、行政、人事等方面的管理。核心是以購物中心經(jīng)營(yíng)為核心建立一套運營(yíng)管理體系。

一、購物中心是交易平臺，更是服務(wù)平臺，核心是以服務(wù)鏈接B端和C端。所以，我個(gè)人理解的購物中心管理，核心要素構成大概有：

1、2B管理

2B管理，就是對商戶(hù)管理，是商業(yè)管理的核心內容之一。商戶(hù)為商場(chǎng)購物中心提供兩個(gè)核心支撐：一是租金，二是品牌。這兩項目都是購物中心最重要的，前者是收入，是企業(yè)生命線(xiàn)；后者是內容，決定對消費客群吸引力。

當前在2B管理之下，招商管理、品牌落位、租金管理、合同管理、商戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)管理、商戶(hù)服務(wù)等方面涉獵范圍很廣。

2、2C管理

2C管理，就是指消費者管理，也是商業(yè)管理的核心內容之一。消費客群是商場(chǎng)購物中心的衣食父母，為商場(chǎng)提供品牌消費買(mǎi)單，貢獻銷(xiāo)售。是品牌銷(xiāo)售的來(lái)源，也是商場(chǎng)銷(xiāo)售支撐。

消費者管理，包括會(huì )員管理、社區營(yíng)銷(xiāo)、線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)、消費需求調研、消費滿(mǎn)意度調研等。

3、場(chǎng)景管理

現在消費者，尤其是年青一代消費者，不僅關(guān)注消費內容、消費結構，而且更加關(guān)注消費過(guò)程體驗，所以對消費場(chǎng)景提出更高的要求。消費者希望在滿(mǎn)足消費需求時(shí)，希望消費環(huán)境更加舒適健康、創(chuàng )新吸睛，在消費時(shí)獲得社交、休閑、娛樂(lè )、品牌等全方位的感官體驗。

4、經(jīng)營(yíng)系統管理

商場(chǎng)本身就是一個(gè)比較復雜的經(jīng)營(yíng)系統。

從營(yíng)運層面來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)的整體客流和銷(xiāo)售，商鋪合同的租金、物業(yè)費及遞增率，商戶(hù)的銷(xiāo)售、坪效與租售比，商場(chǎng)的主次力店、品牌組合及動(dòng)態(tài)調整與進(jìn)化，商場(chǎng)的全口徑指標等等；

從市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)的客群畫(huà)像，全年營(yíng)銷(xiāo)框架與節假日營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，商場(chǎng)平日客流銷(xiāo)售與周末客流銷(xiāo)售，主次力店及各業(yè)態(tài)客流與銷(xiāo)售，會(huì )員新增、活躍度及線(xiàn)上銷(xiāo)售，品牌聯(lián)動(dòng)、異業(yè)聯(lián)動(dòng)等；

從資管角度來(lái)說(shuō)，比較關(guān)注租金、物業(yè)費、租金遞增率、出租率、租金收繳率等經(jīng)營(yíng)性指標，也關(guān)注成本、利潤、資產(chǎn)回報率、投資回報周期等資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標。

總而言之，商業(yè)經(jīng)營(yíng)系統大致分為商業(yè)運營(yíng)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)層面，一個(gè)關(guān)注實(shí)際經(jīng)營(yíng)，一個(gè)關(guān)注資產(chǎn)回報。關(guān)注“實(shí)”的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和“虛”的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，保持兩者合理平衡，才能可持續發(fā)展。

二、商業(yè)有一定規律

1、長(cháng)期主義。

對比地產(chǎn)銷(xiāo)售而言，做商業(yè)是長(cháng)期行為。個(gè)人認為，長(cháng)期主義這個(gè)詞，比較適用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，一方面投資回報周期比較長(cháng)，正常來(lái)說(shuō)8-12年，有的更長(cháng)一些；另一方面商業(yè)更加關(guān)注精耕細作、潤物無(wú)聲，也是長(cháng)期主義行為表現。在這個(gè)方面港資系恒隆、和外資系，不管是商業(yè)產(chǎn)品的規劃設計，還是對建筑的品質(zhì)要求，以及對招商品牌級次與組合，都是做到獨具匠心、精益求精。用長(cháng)期主義的眼光做事情，不僅追求租金和回報，而且更加關(guān)注品牌、消費者、社會(huì )對商業(yè)產(chǎn)品的評價(jià)。

2、項目的周期性。

商業(yè)的特殊性，在于他像一個(gè)生命體，從孕育到呱呱落地，開(kāi)業(yè)后蹣跚學(xué)步，到逐漸成長(cháng)發(fā)展到青年、而立之年到達巔峰，身體機能也會(huì )逐步走下坡路，類(lèi)似人的生命周期，商業(yè)也有自己的生命周期。

如果以十年為一個(gè)周期的話(huà)，正常商業(yè)體，不考慮特殊情況（不佳選址、人口基數不足），大致經(jīng)歷1-3年培育期進(jìn)入發(fā)展期（第3-5年），在第6-8年達到成熟期，不管是市場(chǎng)地位、品牌組合、租金收入還是銷(xiāo)售客流都達到巔峰，后面隨著(zhù)物業(yè)結構陳舊、品牌組合老化、市場(chǎng)競爭加劇，逐步走向衰退調整。

正視項目周期性，判斷項目所處生命周期階段，給出具體資管政策、經(jīng)營(yíng)策略和調整方案，有助于提升項目整體競爭力，從長(cháng)期角度提升項目總體收益。

3、合理的租售比關(guān)系。

與百貨的聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)模式不同，購物中心多數以租賃模式（租金物業(yè)費）為主。從單一品牌來(lái)說(shuō)，品牌的銷(xiāo)售與所能承受的租金水平，會(huì )保持一個(gè)相對合理區間，我們把這個(gè)稱(chēng)之為品牌租售比；從整體來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)是由不同業(yè)態(tài)品牌組合而成，包括餐飲、體驗、零售和主次力店等，每個(gè)業(yè)態(tài)都有一個(gè)相對的租售比區間，那么商場(chǎng)也會(huì )有一個(gè)整體的租售比區間。

一般來(lái)說(shuō)，餐飲租售比一般銷(xiāo)售25%，零售租售比小于30%，主力店租售比小于5-10%，各業(yè)態(tài)和品類(lèi)租售比有較大差異。就商場(chǎng)整體而言，不同商場(chǎng)主次力店占比、業(yè)態(tài)配比和品類(lèi)占比都會(huì )有較大差異，大致來(lái)說(shuō)租售比一般10-15%。也就是說(shuō)銷(xiāo)售10個(gè)億的商場(chǎng)，總體租金控制在1-1.5億相對合適。這個(gè)也是作為項目制定資管政策的一個(gè)參考。

4、租金政策需要考慮項目?jì)韧庖蛩亍?/span>

資管政策的制定，需要依據多方面要素來(lái)確定，盲目武斷制定出租金標準，如果過(guò)高的話(huà)，可能導致流失優(yōu)質(zhì)品牌，甚至招商率不達標，甚至招商成交困難。有個(gè)別籌備期項目，因為過(guò)于樂(lè )觀(guān)制定較高租決，導致意向客戶(hù)過(guò)少，招商困難，影響項目市場(chǎng)口碑甚至嚴重影響開(kāi)業(yè)。

就影響因素而言，外部因素有市場(chǎng)整體租金水平、競爭對手租金水平、對標品牌租金水平和銷(xiāo)售預期等，內部因素有項目周邊人口、客流和銷(xiāo)售預期、項目所處生命周期階段和成長(cháng)趨勢以及項目（已開(kāi)業(yè)）對標品牌銷(xiāo)售和租金對比等。

5、商業(yè)經(jīng)營(yíng)難以標準化。

商業(yè)是解決消費者需求，是搭建品牌集合和消費需求集合的交易平臺。每個(gè)項目都會(huì )是不一樣的項目，每個(gè)項目都有他的獨特性。商業(yè)模式可以標準化，但是落地到每個(gè)項目都會(huì )是個(gè)性化的。

從靜態(tài)要素分析，不管外部要素項目位置、外部交通、目標人口、消費力與消費偏好等，還是內部要素建筑體量、內部動(dòng)線(xiàn)、商業(yè)規劃、品牌組合等都不可能相同。

從動(dòng)態(tài)要素分析，項目定位、經(jīng)營(yíng)策略、現場(chǎng)管理、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、品牌組合與調整等，以及經(jīng)營(yíng)團隊都不可能相同。人不能兩次踏進(jìn)同一條河流，項目亦是如此。

所以商業(yè)經(jīng)營(yíng)，不僅是復雜經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而且是一種無(wú)定勢的藝術(shù)。

6、商業(yè)投資回報呈下降趨勢。

商業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，越過(guò)黃金白銀進(jìn)入青銅時(shí)代，市場(chǎng)競爭加劇、商業(yè)供大于求、疫情散點(diǎn)爆發(fā)、經(jīng)濟預期低迷、消費預期萎縮等多種因素，導致商業(yè)投資回報率呈下降趨勢。還在用黃金時(shí)期的回報率來(lái)測算租金指標，無(wú)異于刻舟求劍、求而無(wú)果。

只有商業(yè)規律，理解經(jīng)濟趨勢，看懂行業(yè)趨勢，才能制定出適合資管和經(jīng)營(yíng)策略，指導商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

常見(jiàn)“不好的管理”

進(jìn)入下半場(chǎng)的商業(yè)，內卷和焦慮成為當前工作的主旋律。內卷之下，焦慮之中，有的企業(yè)就會(huì )忽視正常商業(yè)規律，使出一些歪招、怪招，力求出奇制勝。到底有什么招數呢？

1、主觀(guān)主義

不尊重客觀(guān)規律、不顧實(shí)際情況，紙上談兵，貪多圖快；喊口號、大躍進(jìn)，不能循序漸進(jìn)；也有可能是悲觀(guān)的主觀(guān)主義，事情還沒(méi)干，沒(méi)做調研、計劃就說(shuō)事情干不成。

2、過(guò)度管理

過(guò)度管理指的是有的管理者喜歡事事親歷親為，事必躬親，整日陷于忙碌之中，過(guò)分相信自己的能力、精力和眼光，不相信自己的員工能夠做好，認為缺少自己的指揮就達不到預期結果。

無(wú)數專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)、數不清的考核指標、翻不完的指導規則，文山會(huì )海、寫(xiě)不完的作業(yè)，導致基層管理者難以發(fā)揮主動(dòng)，導致習慣性無(wú)能。

萬(wàn)事皆考核，人人自危、草木皆兵?？赡軐е聠T工誠惶誠恐、滿(mǎn)意度下降，對商戶(hù)和消費者服務(wù)很難做到全心全意。

3、專(zhuān)業(yè)化流失

商業(yè)經(jīng)營(yíng)，是一個(gè)復雜的經(jīng)營(yíng)藝術(shù)，涉及范圍極廣，又沒(méi)有教科書(shū)可以參考。所以從選址、規劃、招商、運營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)、線(xiàn)上等多角度來(lái)說(shuō)都是存在較強的專(zhuān)業(yè)化門(mén)檻，在面臨日益加劇的市場(chǎng)強競爭，快速變化的年輕化消費需求，以及線(xiàn)上線(xiàn)下融合，后疫情時(shí)代的散點(diǎn)爆發(fā)，對商業(yè)經(jīng)營(yíng)者提出更高的要求。專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)能力和綜合性管理能力，都是管理團隊不可缺少的。

如果僅從結果考核導向，來(lái)指導經(jīng)營(yíng)是事后諸葛、本末倒置，通過(guò)趨勢預判、競品分析、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展，來(lái)做經(jīng)營(yíng)策略研判，達到項目最有效的動(dòng)態(tài)化經(jīng)營(yíng)。放棄專(zhuān)業(yè)化，是對商業(yè)的誤解，對商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不重視。

如何管理好購物中心？

1、以人為本

這里面以人為本涵蓋三個(gè)層面：

以員工為中心，追求員工滿(mǎn)意度；以商戶(hù)為中心，追求商家滿(mǎn)意度；以消費者為中心，追求消費者滿(mǎn)意度。

如果以上三個(gè)層面都做出一定水準，那么企業(yè)競爭力無(wú)疑是可怕的。

2、服務(wù)是第一性的

商業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，更是服務(wù)型企業(yè)，為生產(chǎn)和生活提供消費服務(wù)的企業(yè)。所以商場(chǎng)具有服務(wù)業(yè)屬性，服務(wù)是第一性的。主要包括兩個(gè)方面：

第一方面，消費者追求的是顧客體驗，消費者滿(mǎn)意度是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重要評價(jià)要素；

第二方面，商戶(hù)追求的投資回報和互動(dòng)服務(wù)，商戶(hù)滿(mǎn)意度是商場(chǎng)重要評價(jià)要素；

商場(chǎng)管理人員服務(wù)于商戶(hù)，商戶(hù)營(yíng)業(yè)人員和商場(chǎng)客服人員服務(wù)于消費者。從員工滿(mǎn)意到商戶(hù)滿(mǎn)意到消費者滿(mǎn)意，這是一個(gè)服務(wù)滿(mǎn)意度的傳遞。反之，如果員工不滿(mǎn)意，對工作抱怨，那么就不會(huì )全心全意對待商戶(hù)；如果商戶(hù)對商場(chǎng)不滿(mǎn)意，那么商戶(hù)對消費者也不會(huì )那么全心付出，可能就會(huì )導致消費體驗和滿(mǎn)意度下降，消費者離開(kāi)和商場(chǎng)銷(xiāo)售下降也是大概率。

3、理解利用客觀(guān)規律

商業(yè)的放水養魚(yú)：從項目籌備期開(kāi)始，適當放寬政策，爭取更優(yōu)化、更具競爭力的品牌組合，達到商場(chǎng)更短培育期和商戶(hù)更好的前期盈利，促進(jìn)商場(chǎng)競爭力和口碑提升。

商業(yè)成長(cháng)的周期性：購物中心從選址、籌備到開(kāi)業(yè)，進(jìn)入運營(yíng)期的成長(cháng)、發(fā)展、成熟、衰退調整都有一定周期規律。本著(zhù)實(shí)事求是，尊重事物內在規律，急功近利、拔苗助長(cháng)，盲目追求租金、涸澤而漁，都不是好的選擇。

商業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)：商業(yè)競爭加劇、投資回報率下降、商場(chǎng)空鋪率提升、平均租金呈下降趨勢、招商門(mén)檻提高，大小吃小魚(yú)、快魚(yú)吃慢魚(yú)，部分商業(yè)逐步淘汰。

4、放棄千篇一律，鼓勵創(chuàng )新。

商業(yè)的魅力，區別于線(xiàn)上人機互動(dòng)，在于其個(gè)性化的線(xiàn)下體驗。因循守舊、千篇一律，已經(jīng)不再被Z世代年輕人接受，求新求變成為當前主旋律。從規劃、招商、運營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)等各個(gè)方面創(chuàng )新，力求在三個(gè)維度方面制造不同的消費體驗，一是體驗場(chǎng)景，二是內容組合，三是交易與服務(wù)體驗。

體驗場(chǎng)景，包括商業(yè)建筑的規劃與形態(tài)、內外部交通動(dòng)線(xiàn)組合、室內空間與室外空間的互動(dòng)、空間主題場(chǎng)景展示等；內容組合，包括主次力店、標桿品牌、業(yè)態(tài)品牌組合，首店、旗艦店、新形象店、網(wǎng)紅店，力求帶來(lái)更加年輕化的消費內容組合；消費者走進(jìn)購物中心，是因為在線(xiàn)下可以體驗消費過(guò)程、體驗交易過(guò)程、體驗服務(wù)工程等，可以與人產(chǎn)生互動(dòng)。

5、平衡三大要素關(guān)系：客流銷(xiāo)售、品牌組合與租金收益，在不同階段有不同取舍。

籌備期：品牌組合、租金收益、客流銷(xiāo)售前兩者最大化，不同企業(yè)有不同的選擇。

成長(cháng)期：客流銷(xiāo)售、品牌組合、租金收益三者依次排序；

成熟期：租金收益、品牌組合、客流銷(xiāo)售三者依次排序；

衰退期：品牌組合、客流銷(xiāo)售、租金收益三者依次排序。

結束語(yǔ)

現在很多企業(yè)對管理理解比較混亂。在行業(yè)下行趨勢之下，拼命內卷、加大考核，成為大家不約而同的選擇。

那么什么是好的管理？管理的核心價(jià)值是激活人，組織成長(cháng)。利用好規律，尊重專(zhuān)業(yè)化，通過(guò)人財物配置，實(shí)現企業(yè)目標。

-End-

本站僅提供存儲服務(wù)，所有內容均由用戶(hù)發(fā)布，如發(fā)現有害或侵權內容，請點(diǎn)擊舉報。

欧美性猛交XXXX免费看蜜桃,成人网18免费韩国,亚洲国产成人精品区综合,欧美日韩一区二区三区高清不卡,亚洲综合一区二区精品久久