亚洲综合色成在线播放_ 揭露從業(yè)五年中我親歷的地產(chǎn)黑暗猛料！遠超你的想象！

上周是筆者從業(yè)滿(mǎn)五年的紀念日，如今回想起這五年不長(cháng)不短的地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，我發(fā)現關(guān)于地產(chǎn)，終歸黑暗總是漫長(cháng)，光明總是短暫。

我想分享三個(gè)故事，通過(guò)這三個(gè)故事，或許大家會(huì )發(fā)現，地產(chǎn)的黑暗其實(shí)早已超乎你的想象，我們看到的品質(zhì)縮水、物業(yè)混亂、業(yè)主維權、房托炒房……也許僅僅是露出水面的冰山一角。

制度照亮的只是大中城市，光亮照不到的角落，充滿(mǎn)蠅營(yíng)狗茍。

2011年，是我作為實(shí)習生入行的第一個(gè)年頭，我所就職的公司是鄭州成百上千小代理公司的其中之一，我直接接觸的第一個(gè)項目位于新鄉輝縣。

開(kāi)發(fā)商是一家浙江的開(kāi)發(fā)企業(yè)，股東由幾個(gè)浙江當地的小商人組成，項目占地約100畝左右，建筑體量大約在20萬(wàn)㎡左右，我是該項目的代理方駐場(chǎng)策劃，主要負責項目的營(yíng)銷(xiāo)工作。

我進(jìn)場(chǎng)時(shí)，項目售樓部剛剛建成投入使用，項目的售樓部堪稱(chēng)全輝縣最豪華的售樓部，花了近千萬(wàn)，足足有1300多㎡，沙盤(pán)區挑高有足足10米。沙盤(pán)也足夠大，甚至還采用了放到現在都足夠亮眼的步入式沙盤(pán)，一個(gè)百畝項目的沙盤(pán)做出了千畝大盤(pán)的感覺(jué)，沙盤(pán)的上空是直徑4米多的大吊燈。內部裝修也極盡奢華，大面積的采用了迎合縣城客戶(hù)喜好的金色配色。售樓部整體給人的感覺(jué)類(lèi)似如下——

置業(yè)顧問(wèn)也抽調了當時(shí)公司所有形象最好的鮮肉們、姑娘們，一個(gè)個(gè)戴著(zhù)開(kāi)發(fā)商標配的天梭，別著(zhù)不知真假的萬(wàn)寶龍鋼筆，拿著(zhù)ipad，極其的人五人六。

我作為一個(gè)沒(méi)見(jiàn)過(guò)大世面的行業(yè)新人，剛進(jìn)售樓部就被震驚了，剛開(kāi)始的一兩天，哪哪都新鮮，到處拍照，整天曬空間，身邊的朋友也都一臉艷羨，心里想著(zhù)，這二貨怎么能找到這么好的項目。

連我作為行業(yè)內的人都被震驚了，更別提當地的百姓了，每天售樓部里攢的滿(mǎn)滿(mǎn)當當，最高峰期單日能到訪(fǎng)五六十組客戶(hù)，三成來(lái)看項目，三成來(lái)瞅新鮮，三成來(lái)領(lǐng)禮品，但終歸是人氣爆棚。

但是讓我覺(jué)得奇怪的是，售樓部已經(jīng)開(kāi)放1個(gè)多月，客戶(hù)已經(jīng)積累了400多組，但工地遲遲未開(kāi)工，圍擋圍起來(lái)的偌大工地，只是?？恐?zhù)幾個(gè)打樁機。

再往后，開(kāi)發(fā)商通知我們代理方，一周后，項目啟動(dòng)開(kāi)工儀式，我內心的忐忑稍微好了點(diǎn)，總算開(kāi)工了。

開(kāi)工儀式當天那真是紅旗招展、鑼鼓喧天，開(kāi)發(fā)商請了當時(shí)河南最火的選秀節目《你最有才》的一位選手，還請了新鄉的某位官員背書(shū)，當天還有抽獎、發(fā)禮品，我清晰地記得那天光禮品發(fā)了滿(mǎn)滿(mǎn)一輛廂式貨車(chē)。

但是，開(kāi)工儀式后，反而令我更加不安，樁機像模像樣的轉了幾天，就又停了。

然后，又接到通知，兩周后項目啟動(dòng)商業(yè)簽約儀式，我此時(shí)已經(jīng)懵逼了，住宅還沒(méi)開(kāi)工，商業(yè)就要簽約了，這是要鬧哪樣？

簽約儀式當天，又特么是紅旗招展、鑼鼓喧天，又特么是《你最有才》，又特么是官員背書(shū)，只是最后加了個(gè)環(huán)節，找了幾個(gè)不知真假的商家，像模像樣的簽了約，甚至簽約名單里竟然有大商超市，我再次懵逼，大商竟然還進(jìn)縣城了？

簽約后，樁機又轉了幾天，又停了。我更加的不安了。

然后開(kāi)發(fā)商通知我們代理方，項目要認籌了，籌備會(huì )開(kāi)了一下午，我大開(kāi)眼界。

開(kāi)發(fā)商全面否定我們的方案，劃時(shí)代的提出了，要把房子作為理財產(chǎn)品賣(mài)——

下周認籌，8個(gè)月后開(kāi)盤(pán)選房；
客戶(hù)交5萬(wàn)，優(yōu)惠3%，如果沒(méi)選到房，半年后給8萬(wàn)；
客戶(hù)交8萬(wàn)，優(yōu)惠5%，如果沒(méi)選到房，半年后給12萬(wàn)；
客戶(hù)交10萬(wàn)，優(yōu)惠8%，，如果沒(méi)選到房，半年后給16萬(wàn)。

聽(tīng)到這里，我越發(fā)心寒，開(kāi)完會(huì )后，我回到宿舍，仔細回顧了這個(gè)開(kāi)發(fā)商的一系列動(dòng)作——

然后，我慌忙打開(kāi)電腦，根據企業(yè)法人和股東的基本信息，仔仔細細查了這個(gè)開(kāi)發(fā)商的底細，竟然發(fā)現這不是這幾個(gè)貨的第一票。這幾個(gè)貨屬于流竄性質(zhì)作案，干一票都就跑，在山東菏澤的一個(gè)項目，圈了1個(gè)多億，現在已經(jīng)兩年過(guò)了去了，還是一片空地。

第二天，我遞交了辭職書(shū)，后來(lái)我聽(tīng)以前的同事再談起這個(gè)項目已經(jīng)是1年后，同事說(shuō)認籌當天，圈了4000多萬(wàn)。1年有余，項目仍在打樁，而那幾個(gè)股東已經(jīng)不怎么在項目上了，只留了兩個(gè)中層負責人。

對了，后來(lái)經(jīng)過(guò)核實(shí)，開(kāi)發(fā)商的土地款只交了50%，所以根本不可能有土地證；而新鄉的那位官員也在之后因為某些問(wèn)題正接受調查；也根本沒(méi)有所謂的大商，那幾個(gè)簽約的商家，也是開(kāi)發(fā)商從未露過(guò)面的內部員工。所以綜上，全特么是假的。

但是，如果我們只是一個(gè)普通的當地百姓看到的是——

這是一家來(lái)自富庶浙江的一家全國性房企，花了一千萬(wàn)做了如此豪華的售樓部，又有官員講話(huà)作保，又請了大明星，還找了全國知名的商家，這是多么有前景的靠譜項目啊。

而且，現在交錢(qián)又有優(yōu)惠，如果不買(mǎi)，把錢(qián)放在這，兩年之后還有比理財產(chǎn)品高出百倍的收益。

你說(shuō)啥？風(fēng)險？這么大的公司，而且地在這呢，再說(shuō)官員還講話(huà)了哩。

后來(lái)，在我的從業(yè)經(jīng)歷中，這種臭不要臉的開(kāi)發(fā)模式屢見(jiàn)不鮮，而且大都發(fā)生在縣級城市，原因大概有三點(diǎn)——土地成本低，加上土拍流程不規范，有個(gè)一千萬(wàn)就能取地，并撬動(dòng)百畝項目開(kāi)發(fā)，跑路的時(shí)候，早已收回成本；預售制度在大城市還尚未完善，大有無(wú)證開(kāi)盤(pán)者，更別提制度未能完全控制的小縣城；至于第三，縣城人民好忽悠，易上當，而且縣城也缺乏投資手段，一旦出現高回報的圈錢(qián)開(kāi)發(fā)，難免蠢蠢欲動(dòng)。

這是我的第一個(gè)故事，在制度未能照亮的縣城，地產(chǎn)早已被黑暗籠罩，不見(jiàn)光亮，黑暗中充滿(mǎn)令人惡心的蠅營(yíng)狗茍。

如果當下的住宅地產(chǎn)尚能看到一絲光亮，商業(yè)則還在黑暗中等待救贖。

在2014-2015年，我做了大概十來(lái)個(gè)大型綜合體的前期。其中印象最深刻的是位于許昌的一個(gè)綜合體。

許昌在前兩年也如鄭州一般，幾乎所有的居住物業(yè)開(kāi)發(fā)都必須強制搭配商業(yè)物業(yè)，政府甚至強制某些項目，每開(kāi)發(fā)一平米住宅，必須開(kāi)發(fā)X平米商業(yè)或是寫(xiě)字樓。最終導致在許昌新區的各主干道附近有大量的城市綜合體物業(yè)。

而我所接觸的這個(gè)項目，也是數十個(gè)城市綜合體的其中之一。

開(kāi)發(fā)商是一個(gè)擁有多年礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)的國有性質(zhì)企業(yè)，首次接觸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項目一共50多萬(wàn)㎡，商業(yè)大概有15萬(wàn)㎡左右。

關(guān)于住宅物業(yè)的前期定位，我們用了半個(gè)月的時(shí)間已經(jīng)早早搞定，但是15萬(wàn)㎡的商業(yè)足足困擾我們有兩個(gè)多月之久。

為什么？

許昌這個(gè)城市的商業(yè)消費量不大，這不大的消費量還都被許昌本土的商業(yè)寡頭——胖東來(lái)，牢牢地握死在手里，根據我們的商業(yè)調研，胖東來(lái)握死了許昌市70%以上的商業(yè)消費，剩下的30%再由其他項目平分，而且因為過(guò)剩的綜合體開(kāi)發(fā)，未來(lái)來(lái)分這30%的商業(yè)只會(huì )越來(lái)越多。

綜合判斷下來(lái)，許昌的商業(yè)競爭不是紅海，而是赤裸裸的死海。

其實(shí)解決辦法也很簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商盡可能的自持，盡可能的開(kāi)出足夠優(yōu)惠的招商條件，把胖東來(lái)招過(guò)來(lái)不就得了。

但是開(kāi)發(fā)商的態(tài)度更加堅決——我們是礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)為主業(yè)的公司，根本不可能自持大量不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，必須銷(xiāo)售。

如此看來(lái)，這15萬(wàn)㎡的商業(yè)根本無(wú)解嘛！兩個(gè)多月的時(shí)間里，反復溝通，方案做了無(wú)數個(gè)，開(kāi)發(fā)商始終無(wú)法滿(mǎn)意，我們前期小組也被反復蹂躪。

要說(shuō)，這個(gè)時(shí)候還得是佩服我們的領(lǐng)導，苦思冥想了兩天，提出了一套劃時(shí)代的集產(chǎn)品、招商、銷(xiāo)售一體的系統坑爹方案——

1.既然是銷(xiāo)售，那么這個(gè)商業(yè)就必須是可售的，最起碼保證從形態(tài)上是保證可售的。中心一個(gè)盒子MALL，周?chē)嗳ι虡I(yè)街，哪怕是四層的也無(wú)所謂；加大臨街面，多做內街，哪怕有死角也無(wú)所謂；

2.然后把中心的盒子MALL以意向簽約的形式名義上盤(pán)活。許昌不是有胖東來(lái)么，他們不來(lái)，我們不怕。我們找全國知名的商業(yè)企業(yè)，比如北京華聯(lián)、王府井，先把意向簽約做了，簽約儀式做大，推廣面做寬，要做到許昌人盡皆知，給后期的商戶(hù)信心，至于以后能不能真的進(jìn)駐，那是以后的事情；

3.趁著(zhù)意向簽約的熱乎勁兒，抓緊賣(mài)商鋪，把圍繞盒子MALL的一樓、二樓臨街鋪先賣(mài)了，至于高層區的，如果賣(mài)不掉，直接抵押給銀行。

這套系統坑爹方案解釋下來(lái)就是——

先做一個(gè)意向簽約王府井的盒子MALL，讓大家都看到這個(gè)商業(yè)是有核心的，未來(lái)的人流量是有一定保障的；

圍繞這個(gè)核心的臨街鋪就看起來(lái)還是有價(jià)值的，起碼低層區的臨街商業(yè)銷(xiāo)售沒(méi)有多大問(wèn)題；

至于高層區的，可以抵押給銀行，而且有低層區的商鋪價(jià)格背書(shū)，抵押價(jià)值也不會(huì )太低。

而且這樣做還有一個(gè)不可忽視的作用——在許昌這個(gè)鳥(niǎo)都不拉屎，卻遍地都是新建房地產(chǎn)項目的新區，有這么一個(gè)商業(yè)貌似落地、街鋪貌似火爆的綜合體項目，給購買(mǎi)住宅的客戶(hù)以極強的信心，紛紛認為該項目的商業(yè)配套是有保障的。于是，住宅價(jià)格也一路水漲船高。

匯報時(shí)，該方案獲得開(kāi)發(fā)商的一致好評，甲方領(lǐng)導甚至帶頭起立鼓掌。

再后來(lái)，這個(gè)項目也如我們料想的那樣，炒著(zhù)王府井意向簽約的概念，高價(jià)賣(mài)著(zhù)住宅，然后火爆賣(mài)著(zhù)商鋪。

兩年后，商業(yè)街低層區已經(jīng)銷(xiāo)售七七八八，高層區已經(jīng)從銀行套出來(lái)了現金，住宅早已高價(jià)售罄。但是那個(gè)意向簽約的王府井認為該區域入住率太低，商業(yè)價(jià)值過(guò)小，并未進(jìn)駐，當初那個(gè)所謂核心的盒子mall甚至最終都并未完工，爛在了那里。

至于開(kāi)發(fā)商，早已經(jīng)換了個(gè)城市。

這是我的第二個(gè)故事，這可能就解釋了為什么地市的綜合體做一個(gè)爛一個(gè)，做一群爛一片。與無(wú)底線(xiàn)套現的商業(yè)地產(chǎn)相比，我們見(jiàn)到的住宅地產(chǎn)簡(jiǎn)直稱(chēng)得上是循規蹈矩的好學(xué)生。

與臟到無(wú)底線(xiàn)的旅游地產(chǎn)比起來(lái)，住宅簡(jiǎn)直就是純潔的白蓮花。

我前段時(shí)間去云南考察了一大圈，看了十幾個(gè)旅游地產(chǎn)項目，整體看下來(lái)，劣多優(yōu)少，感悟良多。

其中，在多數的不靠譜項目中，給我印象最深刻的的就是云南城投開(kāi)發(fā)的——夢(mèng)云南海東方，從這個(gè)項目能將中國絕大多數旅游地產(chǎn)項目的劣根性一覽無(wú)余。

這個(gè)項目在大理所有度假項目中，幾乎占據著(zhù)最好的位置，背山面水。站在項目的山腰處，能將整個(gè)洱海一覽無(wú)余。

但，偏偏是在最好的位置，云南城投做出了最爛的旅游項目——

項目一共七千余畝，從2012年開(kāi)發(fā)，一直到現在，四年過(guò)去了，一個(gè)七千畝的大盤(pán)，竟然沒(méi)有一家便利店；

項目號稱(chēng)擁有兩千多畝的配套，全部都停留在紙上，商業(yè)建了一半就停了，號稱(chēng)會(huì )簽約悅榕莊，但是又特么是無(wú)恥的意向簽約。開(kāi)發(fā)四年了，高爾夫還停在沙盤(pán)上。

你們會(huì )問(wèn)，那這么個(gè)超級大盤(pán)，這四年中，開(kāi)發(fā)商干什么了？

這四年中開(kāi)發(fā)商干了兩件事——

當我問(wèn)及這個(gè)項目怎么沒(méi)有配套啊，商業(yè)也沒(méi)有，置業(yè)顧問(wèn)振振有詞，現在入住率達不到，后期這些配套都會(huì )有的。

我心里冷哼一聲，你特么讓客戶(hù)買(mǎi)個(gè)菜都得跑10里路，客戶(hù)還來(lái)這住是腦子有病么？就目前這狀態(tài)，開(kāi)發(fā)十年也依然是入住率達不到，配套依然是以后都會(huì )有。

最關(guān)鍵的是，這個(gè)國企資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)——云南城投，在云南簡(jiǎn)直算得上寡頭式開(kāi)發(fā)，幾乎云南重點(diǎn)旅游城市都有云南城投的布局，而且幾乎都是千畝甚至是萬(wàn)畝大盤(pán)，幾乎都在最好的位置上糟蹋著(zhù)優(yōu)越的自然資源。

回過(guò)頭來(lái)，仔細回想一下，自己曾經(jīng)經(jīng)手的幾個(gè)旅游地產(chǎn)項目，開(kāi)發(fā)商幾乎所有的訴求都是——老弟，你能不能想想辦法，前期的投入先不要那么多，弄個(gè)概念出來(lái)，先把房子賣(mài)了再說(shuō)！

這幾年的旅游地產(chǎn)爭先恐后的爛尾，然后死在可能是中國最好的一些自然景觀(guān)周?chē)?，糟蹋?zhù)這個(gè)國家原本就不多的自然風(fēng)光。跟這些臟到無(wú)底線(xiàn)的旅游地產(chǎn)比起來(lái)，住宅地產(chǎn)簡(jiǎn)直稱(chēng)得上白蓮花。

在這三個(gè)故事中，我談了城鎮地產(chǎn)、聊了商業(yè)地產(chǎn)、說(shuō)了旅游地產(chǎn)。我們也總能在其中找到一些固定詞語(yǔ)的身影——政府、企業(yè)、變現、意向簽約、概念炒作……

正是這些詞語(yǔ)，盤(pán)根錯節的形成一張黑色的網(wǎng)，牢牢地籠罩在地產(chǎn)的上空，住宅地產(chǎn)也許刺破了黑網(wǎng)的一角，偶見(jiàn)光明。而地產(chǎn)更多的部分仍在黑暗之下，不見(jiàn)天日、蠅營(yíng)狗茍。

關(guān)于地產(chǎn)的黑暗，其實(shí)遠超我們的想象。

END

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