“城市綜合體”將集購物、休閑、娛樂(lè )、旅游等等設施于一體。（資料圖片）

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　　信息時(shí)報訊（記者 張金娜）近日記者發(fā)現，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，并瞄準已具有開(kāi)發(fā)潛力及較強前景的二、三線(xiàn)城市，而“城市綜合體”成為有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商首選項目?！狙由扉喿x：廣州將新增90萬(wàn)平方米高端零售 商圈大戰在即】

　　房企紛紛大拿商用地

　　今年以來(lái)，不少房企到二、三線(xiàn)城市大拿商用地，意欲打造“城市綜合體”項目，這似乎形成了一種趨勢。

　　1月21日，浙江臺州出讓新前城市新區五幅地塊，總出讓面積68.62萬(wàn)平方米，由綠城聯(lián)合體以66.6億元奪得，平均樓面地價(jià)為4675元/平方米。據資料顯示，其中三宗為純宅地，兩宗包含部分商業(yè)用途。

　　1月26日，越秀集團與廣東茂名市政府簽署戰略合作框架協(xié)議，擬在茂名打造一個(gè)集旅游度假、高端商務(wù)、高端居住、商業(yè)配套、休閑運動(dòng)公園于一體的“城市綜合體”，總占地面積超過(guò)5000畝。這是繼去年12月7日，越秀地產(chǎn)以5.89億元購得浙江臨安5幅地塊，擬打造青山湖科技城后的第二個(gè)“城市綜合體”項目。

　　1月28日，南京中商發(fā)布公告，稱(chēng)公司擬投資91億元分別在淮安和徐州興建“城市綜合體”項目，項目均規劃在6年內建成。其中一個(gè)地處淮安核心商業(yè)地段淮海廣場(chǎng)中心商業(yè)區東南片區，根據規劃，該項目將會(huì )是一個(gè)集超五星級酒店、高檔時(shí)尚主題百貨、超市賣(mài)場(chǎng)、高檔服務(wù)式公寓、5A甲級寫(xiě)字樓及配套設施等于一體的現代化大型“城市綜合體”。

　　1月底，大連萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)公司又以3.08億成功競得蕪湖弋江中路與赭山路交叉口東南側A地塊，折合樓面地價(jià)為1133元/平方米。

　　此外，去年12月也有多家大型房企前往二、三線(xiàn)城市拿地開(kāi)發(fā)“城市綜合體”，其中包括遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)聯(lián)合以20.0288億元摘得位于成都市錦江區大慈寺片區和東大街附近一宗土地的開(kāi)建權。

　　利潤及發(fā)展潛力超住宅

　　業(yè)內專(zhuān)家表示，目前一線(xiàn)城市的“城市綜合體”項目或是綜合體地塊已趨于飽和，開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍二、三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)“城市綜合體”是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。維森置業(yè)董事長(cháng)張維倫表示，“城市綜合體”可算是二、三線(xiàn)城市的新業(yè)態(tài)。

　　資深房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓表示，開(kāi)發(fā)商逆市轉戰二、三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)，瘋狂竟拿城市商業(yè)綜合體地塊，目的是搶入二、三線(xiàn)城市的時(shí)機，進(jìn)入二、三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的利潤大。但是，不排除部分開(kāi)發(fā)商僅僅是布局和擴張拿地或儲備性的侵奪，目的是拿地抗通脹，或是變相拿地融資、拿地等升值的炒地皮現象。

　　業(yè)內資深專(zhuān)家韓世同表示，開(kāi)發(fā)商大力進(jìn)入二、三線(xiàn)城市拿地開(kāi)發(fā)綜合體項目，原因有二。第一，開(kāi)發(fā)商到中小城市發(fā)展商業(yè)、住宅項目的利潤空間比較大、前景相當樂(lè )觀(guān)；第二，不少開(kāi)發(fā)商看到萬(wàn)達、SOHO的成功，也開(kāi)始涉足商業(yè)項目開(kāi)發(fā)，低價(jià)拿地，高價(jià)出售住宅，而商業(yè)、酒店等又可保持長(cháng)期穩定收益增長(cháng)，這樣開(kāi)發(fā)商獲得的利潤將更高、利潤空間也更大。

　　或拉高周邊樓價(jià)

　　廣州某房地產(chǎn)董事總經(jīng)理向記者透露，“開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛途徑拿到開(kāi)發(fā)‘城市綜合體’項目的土地一般地價(jià)都非常低，甚至有些二、三線(xiàn)城市為了吸引開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大型“城市綜合體”，都是以零地價(jià)出讓土地，但是需要幫助政府完成周邊的多項市政配套，比如建醫院、公車(chē)站、公園等。而這些建設費用往后就被分攤到樓價(jià)里面，樓價(jià)也相對較高”。

　　張維倫和韓世同均表示，任何地方政府都是非常支持開(kāi)發(fā)商特別是有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)“城市綜合體”項目，這些大型項目既可為當地政府好樹(shù)立良好形象，又可為地方帶來(lái)一個(gè)長(cháng)期稅收期，提高當地產(chǎn)業(yè)集群。

　　據記者了解到，大多數“城市綜合體”項目中的住宅都被打造成高端項目，不僅項目高端，其價(jià)格也是高端的。廣州某房地產(chǎn)董事總經(jīng)理向記者透露，不少房企開(kāi)發(fā)綜合體項目都是沖著(zhù)住宅去的，而綜合體的利潤也主要在住宅。綜合體一般都會(huì )包含酒店、住宅、商業(yè)等方面，一般不出售的商業(yè)項目15年內都沒(méi)有利潤，酒店20年內也沒(méi)有利潤，房企只能以較高的價(jià)格賣(mài)出可售住宅快速回籠資金。張維倫告訴記者，現在二、三線(xiàn)城市的購買(mǎi)力已達到了“爆發(fā)期”，不少二、三線(xiàn)城市的市民都愿意投資一些“城市綜合體”中可銷(xiāo)售的住宅或是街邊商鋪。

　　業(yè)內資深專(zhuān)家韓世同表示，“城市綜合體”項目也會(huì )帶動(dòng)周邊住宅項目?jì)r(jià)格的上漲，但前提是開(kāi)發(fā)商需先將商業(yè)等部分的配套完成。一旦配套完成，生活便利了，自然會(huì )吸引市民買(mǎi)樓，而樓價(jià)也會(huì )因而上漲。

　　名詞解釋

　　城市綜合體

　　城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為“城中之城”。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì )議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。