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一、前期費用的管控措施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作主要是進(jìn)行市場(chǎng)調研、可行性研究，為拿地提供參考數據。在此環(huán)節，房?jì)r(jià)是調研核心內容，地方政府的裝配式建筑發(fā)展規劃與鼓勵性政策是調研重點(diǎn)，預制廠(chǎng)家的技術(shù)體系、資金實(shí)力和位置布局是調研關(guān)鍵。

1．房?jì)r(jià)房?jì)r(jià)的高低是消化預制率的核心指標，房?jì)r(jià)越高，預制率也可相應提高，以降低單位建造成本。北上廣深等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)達到 5 萬(wàn) /m2 以上，裝配式建筑的增量成本基本可以忽略不計。在國外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業(yè)化發(fā)展的負面因素。在我國的三、四線(xiàn)城市，或房?jì)r(jià)低于 1 萬(wàn)元的地區應用裝配式建筑技術(shù)的成本壓力較大。

2. 地方性政策地方政府對于裝配式建筑實(shí)行的組合式鼓勵政策在一定程度上彌補了裝配式建筑的增量成本。如實(shí)行面積獎勵政策，北京、沈陽(yáng)給予 3% 以?xún)鹊莫剟蠲娣e，上海、長(cháng)沙將預制外墻面積不計入容積率，并且按項目給予不同的現金獎勵；又如現金補貼政策，沈陽(yáng)市對單個(gè)項目的最高補貼為 500 萬(wàn)元，上海補貼 100 元 /m2，單個(gè)項目補貼不超過(guò) 1000 萬(wàn)元；再如提前預售政策，上海規定完成主體結構 1/2 以上即可預售，沈陽(yáng)市甚至規定主體結構出 ±0 即可預售。這些組合政策基本上彌補了裝配式建筑的增量成本。

3. 預制構件廠(chǎng)預制構件廠(chǎng)家的技術(shù)水平和位置布局也是一個(gè)重要的考慮因素。裝配式混凝土結構體系有多種形式，大致分為裝配整體式框架結構、裝配整體式框架 - 現澆剪力墻結構、裝配整體式剪力墻結構、預制疊合剪力墻結構等，各家預制構件廠(chǎng)商擅長(cháng)的生產(chǎn)技術(shù)能力和水平不盡相同，生產(chǎn)設備也不盡適合各種預制構件的生產(chǎn)質(zhì)量要求和成本控制要求，如德國自動(dòng)化程度較高的流水線(xiàn)生產(chǎn)設備就不太適合“胡子筋”的預制構件要求，其折舊費也高于普通國產(chǎn)的生產(chǎn)線(xiàn)；其次，預制廠(chǎng)家的資金實(shí)力是必須考量的關(guān)鍵因素，材料壓款結算是建材行業(yè)的普遍現象，預制構件廠(chǎng)一旦出現資金困難，施工進(jìn)度受制的最終受害者必然是開(kāi)發(fā)商；再次是運距問(wèn)題，如果預制構件廠(chǎng)商與房地產(chǎn)項目所在地的距離過(guò)近或過(guò)遠都將影響到運輸費的高低，象萬(wàn)科這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接投資預制構件廠(chǎng)也不是首選。

二、土地成本的管控措施我國實(shí)行土地出讓“招拍掛”制度，開(kāi)發(fā)商能接受的拍賣(mài)成交價(jià)一般不取決于土地成本本身，而往往由未來(lái)的房?jì)r(jià)的上漲預期來(lái)決定，這種現象在一、二線(xiàn)城市表現得尤為明顯，拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。

在拿地環(huán)節，更多的應關(guān)注政府補貼對土地增值稅臨界點(diǎn)的影響，《土地增值稅暫行條例》規定對標準普通住宅實(shí)行免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，如果因政府補貼而使土地增值率超過(guò) 20% 話(huà)，則開(kāi)發(fā)商不能享受標準普通住宅的免稅待遇，有可能政府補貼 100 萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商反而多繳 1000 萬(wàn)稅，得不償失。

三、建安成本的管控措施建筑安裝環(huán)節包括了設計、采購（生產(chǎn)）和施工三個(gè)緊密相關(guān)的過(guò)程，該環(huán)節的成本比例達到 80% 以上，是成本控制的重點(diǎn)所在。

1. 設計目前，裝配式建筑處于起步階段，大多數建筑設計院不具備裝配式建筑專(zhuān)業(yè)設計能力，BIM 技術(shù)的運用也處于摸索、起步階段，這就促使開(kāi)發(fā)商提高建筑方案設計的整合能力，對傳統設計、裝配式建筑設計、構件生產(chǎn)和施工單位的技術(shù)力量、項目具體情況進(jìn)行研究和整合，以便于預制構件的生產(chǎn)、運輸和施工，達到節約造價(jià)的目的。拆分設計工作是一項增量成本，如果開(kāi)發(fā)商、設計院、構件廠(chǎng)和施工單位在事前充分研究、在事中密切配合的話(huà)，則能有效降低綜合造價(jià)。

首先，由于設計對最終造價(jià)起決定作用，因此在項目方案設計階段時(shí)，就應系統考慮到建筑方案對深化設計、構件生產(chǎn)、運輸、安裝施工環(huán)節的影響，合理確定方案。其次，仔細測算預制率，不以?xún)H僅滿(mǎn)足政府規定的預制率為決策標準，而以項目需要的最優(yōu)預制率為標準來(lái)進(jìn)行拆分，過(guò)低或過(guò)高的預制率都將對造價(jià)產(chǎn)生不利的影響。裝配式建筑設計時(shí)應遵循標準化、模塊化，合理設計預制構件與現澆連接之間的構造形式，以便于生產(chǎn)和降低施工難度。

然后，綜合各專(zhuān)業(yè)進(jìn)行全面審核，進(jìn)行必須的辨析、歸納、協(xié)調和修改，才能真正減少事后修改，降低造價(jià)。如有可能，盡量采用 BIM 系統等先進(jìn)技術(shù)完善圖紙，事前發(fā)現問(wèn)題并解決，確保建筑圖和施工圖的統一與完善。

設計是成本控制的關(guān)鍵要素，僅僅實(shí)行限額設計的話(huà)，也不能實(shí)現裝配式建筑成本管控的目的。設計的正確性和準確性是成本控制的基本條件，設計的先進(jìn)性和科學(xué)性是成本控制的有效途徑，做好設計工作，成本控制就基本上到位了。

2. 采購（生產(chǎn)）對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設來(lái)說(shuō)，預制構件屬于建材，可采取甲指乙采、甲采、委托生產(chǎn)等多種方式。目前，預制構件的價(jià)格普遍偏高，大約在 2500 ～ 3500 元 / m3 左右。價(jià)格高的原因主要有五個(gè)：一是固定生產(chǎn)成本中新增廠(chǎng)房設備折舊費；二是變動(dòng)生產(chǎn)成本中新增模具費和運輸費等內容；三是缺乏熟練工人，企業(yè)內訓成本偏高，培養出來(lái)的工人隊伍流動(dòng)反而更高；四是稅負增加 2 倍以上；五是預制構件修復費用較大。

控制預制構件的采購成本是一項系統工作，要從預制率、技術(shù)體系、規?；?、標準化、資金成本等多方面綜合平衡，以實(shí)現房地產(chǎn)綜合成本最優(yōu)化。單價(jià)高則有可能成本總額低，反之亦然。萬(wàn)科涉足裝配式建筑較早，它大多采用分期開(kāi)發(fā)、單棟試驗的方式應用裝配式技術(shù)，目前很少看到商品房項目大面積應用裝配式建筑技術(shù)的案例，在保障房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域大面積應用得較多。

開(kāi)發(fā)商不宜以低價(jià)模式采購預制構件。生產(chǎn)商如果長(cháng)期不能盈利，則其負面效應必然反映到產(chǎn)品質(zhì)量、進(jìn)度、質(zhì)保、服務(wù)上來(lái)，最終受損的開(kāi)發(fā)商。沈陽(yáng)在裝配式建筑發(fā)展的初期，曾引進(jìn)了 10 來(lái)家預制構件廠(chǎng)，因產(chǎn)品低價(jià)、市場(chǎng)需求不足等多種原因影響，目前僅剩下 4 家廠(chǎng)商勉強維持，給開(kāi)發(fā)商留下了巨大隱患。

能有效降低預制造價(jià)的方式是規?；?、標準化生產(chǎn)，改變直接采購方式為委托生產(chǎn)和購買(mǎi)技術(shù)方式可以降低稅負，同時(shí)采取現款結算方式以降低生產(chǎn)商的資金成本。住建部科技中心對全國 12 個(gè)典型樓盤(pán)單棟樓與規?；瘧醚b配式建筑的成本差異進(jìn)行對比分析，發(fā)現規?；a(chǎn)對降低生產(chǎn)成本的貢獻較大，如下表:

表格數據顯示，規?；瘧醚b配式建筑的綜合成本比降低了 780 元 / m3，降幅約 23%。

但開(kāi)發(fā)商不僅僅追求商品房項目單位成本的降低，更多考慮的是成本與售價(jià)的性?xún)r(jià)比最優(yōu)化。適當提高預制構件的單價(jià)或許能獲得更高的性?xún)r(jià)比，萬(wàn)科公司在這方面做出了成功的探索，實(shí)現了品牌與效益雙豐收。

由于預制構件廠(chǎng)的鋼材、水泥、骨料、人工、能源等支出都是現款結算，如果開(kāi)發(fā)商或施工單位拖延付款的話(huà)，則預制構件廠(chǎng)勢必考慮成本中的利息費用，從而推高了預制構件的單價(jià)。

同時(shí)，預制構件的增值稅率是 17%，而建筑勞務(wù)、技術(shù)服務(wù)、純勞務(wù)和運輸的稅率分別是 11%、6%、3% 和11%，都低于 17%。所以，應將“采購并送貨到指定地點(diǎn)”的傳統購銷(xiāo)模式進(jìn)行優(yōu)化，可采用“甲供材 委托生產(chǎn) 購買(mǎi)技術(shù) 自提貨”的采購模式，能有效降低預制構件的稅負，從而降低預制構件的采購單價(jià)。

四、基礎配套成本的管控措施房地產(chǎn)項目的基礎配套成本跟裝配式建筑的關(guān)聯(lián)度不大，但獨立的低層業(yè)主會(huì )所、物業(yè)用房、幼兒園等建筑可考慮使用輕鋼結構的裝配式建筑，可以有效充抵主體樓的預制率，從而間接降低項目總成本。

五、開(kāi)發(fā)費用的管控措施開(kāi)發(fā)費用中的利息支出與管理費用是裝配式房地產(chǎn)項目成本管控的重點(diǎn)之一。由于有的地方政府均給予裝配式房地產(chǎn)項目提前預售的鼓勵措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低總成本。

沈陽(yáng)市規定“采用裝配式建筑技術(shù)的開(kāi)發(fā)建設項目，預制構件采購合同金額可計入工程建設總投資，金額達到總投資額的 25% 以上且施工進(jìn)度達到正負零，即可辦理《商品房預售許可證》?！币园倜赘邔咏ㄖ槔?，開(kāi)發(fā)商至少能提前一年取得《預售許可證》，如售價(jià)為15000 元 /m2，按 50% 預售率和 8% 的利率計算，能獲得邊際利息收益 15000*50%*8%=600 元 /m2。在現金為王的房地產(chǎn)業(yè)，邊際利息收益效果是極其明顯的，甚至直接超過(guò)了裝配式房地產(chǎn)項目的增量成本。房?jì)r(jià)越高，邊際利息收益越大。

采用裝配式技術(shù)的房地產(chǎn)精裝修項目，如果做好施工組織管理的話(huà)，能有效節約工期 6 ～ 8 個(gè)月，從而節省管理人員工資費用。

六、銷(xiāo)售稅費的管控措施房地產(chǎn)項目的綜合稅負能達到 10% ～ 15% 左右，甚至更高，土地增值稅是推高稅負的主要因素。土地增值稅以增值額為計繳基數，稅率分為 30%、40%、50% 和60% 四檔，可按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總額加計扣除 20%；同時(shí)對增值率低于 20% 的普通住宅免征土地增值稅。所以提高成本是管控銷(xiāo)售增值率的最有效手段，因為售價(jià)越高越好，而不能自我限價(jià)來(lái)降低增值率。如果將這兩項政策管控到位的話(huà)，可以獲得很好的節稅效果。

首先，應用裝配式建筑技術(shù)的增量成本大約為 300元 /m2 ～ 500 元 /m2, 一個(gè)百米高的住宅樓一般從 6 層以上開(kāi)始裝配，全樓的單位增量成本為 250 元 /m2 ～ 417 元 /m2。按土地增值稅政策規定可以加計扣除 20%，即按 300元 /m2 ～ 500 元 /m2 扣除并計算增值率。在售價(jià)不變的情況下，裝配式建筑的增量成本及其加計扣除金額之和沖減了增值額，按 40% 稅率計算的話(huà)，可以節稅 120 元 /m2 ～ 200 元 /m2。

其次，準確把握普通住宅的免稅標準，將增值率控制在 20% 以下，裝配式房地產(chǎn)項目的節稅效果將更加明顯。沈陽(yáng)市規定“在認定普通商品住宅價(jià)格標準時(shí)，采用裝配式建筑技術(shù)的住宅每平方米提高 300 元；采用全裝修的住宅每平方米提高 1000 元；采用裝配式建筑技術(shù)及全裝修的住宅每平方米提高 1300 元?！边@項優(yōu)惠政策可能比直接補貼 500 萬(wàn)元更實(shí)惠，因為土地增值稅的平均稅負約為 3% ～ 5% 左右，一億的銷(xiāo)售額就可能產(chǎn)生300 萬(wàn)～ 500 萬(wàn)的土地增值稅。如果房地產(chǎn)項目的增值率處于 20% 臨界點(diǎn)上下時(shí)，提高裝配式房地產(chǎn)項目的扣除標準而將增值率控制在 20% 以下，將直接免征土地增值稅。一個(gè) 10 億元的住宅項目如果享受免征土地增值稅的話(huà)，按 3% 的稅率計算，將節稅 3000 萬(wàn)元?？梢?jiàn)，裝配式建筑技術(shù)帶來(lái)的政策紅利是極其明顯的。

經(jīng)濟學(xué)原理證明了成本問(wèn)題不是制約新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本因素，建筑產(chǎn)業(yè)節能增效、轉型升級的需要才是裝配式建筑發(fā)展的強大引力，房?jì)r(jià)和政策是引領(lǐng)裝配式房地產(chǎn)項目快速應用的助推劑。綜上分析，裝配式房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本是可控的、應用效益是偏好的，在國家和地方政府一系列鼓勵、獎勵性政策推動(dòng)下，裝配式房地產(chǎn)項目的發(fā)展前景一片光明。

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