住房城鄉建設部近日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》。通知共分七大要點(diǎn)，此七大新政點(diǎn)中高房?jì)r(jià)死穴。
1、要求商品住房嚴格實(shí)行購房實(shí)名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。購房實(shí)名制可在很大程度上打擊投機、投資性需求，也能在很大程度上抑制官員購房。故，將在很大程度上降低購房需求，從而令市場(chǎng)在很長(cháng)一段時(shí)間內處于供過(guò)于求狀態(tài)。這樣，房?jì)r(jià)必將下跌。
2、通知說(shuō)，各地要嚴格商品住房預售許可管理，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進(jìn)度要求，預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。限定預售規模利于促使開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)速度，這樣，開(kāi)發(fā)商以前所慣用的分批、多次開(kāi)盤(pán)，制造恐慌氣氛的伎倆就難以得逞，消費者就不會(huì )盲目選房，房?jì)r(jià)必將出現理性回調。
3、強化商品住房預售方案管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照商品住房預售方案銷(xiāo)售商品住房。預售方案主要包括項目基本情況、建設進(jìn)度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預售資金監管落實(shí)情況等。預售方案中主要內容發(fā)生變更的，應當報主管部門(mén)備案并公示。強化預售方案管理，便于增強開(kāi)發(fā)商的責任意識，在很大程度上降低開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售欺詐的可能。
4、各地要加快完善商品住房預售資金監管制度，明確預售資金要全部納入監管賬戶(hù)，確保預售資金用于項目工程建設。預售款第三方監管一直是筆者所倡導的，因為這樣將在很大程度上降低購房者的風(fēng)險，與此同時(shí)，預售款第三方監管將在很大程度上增加開(kāi)發(fā)商的資金壓力，將令開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)速度并降低獲利預期，這樣，將利于房?jì)r(jià)理性回調。
5、通知要求，加強預售商品住房交付和質(zhì)量管理。具體措施包括，明確商品住房交付使用條件包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當地主管部門(mén)備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿(mǎn)足使用要求、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度已落實(shí)、商品住房質(zhì)量責任承擔主體已明確、前期物業(yè)管理已落實(shí)。由于消費者在商品房預售期間很難直觀(guān)地看到房屋品質(zhì)及相關(guān)狀況，這樣，在購買(mǎi)時(shí)就存在相當大的風(fēng)險。而一旦政府能夠加強預售商品住房交付和質(zhì)量管理，則消費者在購房時(shí)就能在很大程度上降低風(fēng)險。而作為開(kāi)發(fā)商，也必將加強質(zhì)量管理和責任意識，從而利于其理性經(jīng)營(yíng)，在理性的經(jīng)營(yíng)心態(tài)下，房?jì)r(jià)必將出現理性回調。
6、各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶(hù)驗收制度。各地落實(shí)預售商品住房質(zhì)量責任，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對其開(kāi)發(fā)建設的商品住房質(zhì)量承擔首要責任，勘察、設計、施工、監理等單位承擔相應責任。強化預售商品住房質(zhì)量保證機制，鼓勵各地推行預售商品住房質(zhì)量保證金制度。此政策一旦貫徹執行，開(kāi)發(fā)商必將更加注重品質(zhì)管理，必將注重企業(yè)的長(cháng)遠利益。這樣，就必然將擯棄暴利心態(tài)，利于其理性定價(jià)，從而利于房?jì)r(jià)下跌。
7、通知還要求，各地要在近期對所有在建商品住房項目進(jìn)行一次清理和整治，準確掌握已預售的商品住房數量、正在預售的商品住房數量和尚未開(kāi)盤(pán)的商品住房數量等情況，并將清理情況向社會(huì )公開(kāi)；對尚未開(kāi)盤(pán)的商品住房項目，要責成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限期公開(kāi)銷(xiāo)售。此政策一旦貫徹執行，則開(kāi)發(fā)商必然不敢再捂盤(pán)惜售，必將加快推盤(pán)進(jìn)度，房?jì)r(jià)下跌也將是必然的事。
綜上，住建部此番新政點(diǎn)中高房?jì)r(jià)死穴，房?jì)r(jià)必將于4月下旬開(kāi)始下跌，在現有政策作用下，二季度一線(xiàn)城市將出現20%以上的跌幅，二、三線(xiàn)城市將至少出現15%的跌幅，那些在2009年上漲過(guò)快的城市，不排除出現30%以上的跌幅。
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