1930限貸解除意義非凡
我不太看數據，只關(guān)心兩件事，第一是我能不能買(mǎi)，第二是我能不能用貸款，我不靠房地產(chǎn)掙錢(qián)，本身工作收入足夠支撐房貸。我是一個(gè)外地人，我的體會(huì )比較深：當一個(gè)東西用資格限制，不能靠錢(qián)解決時(shí)，這個(gè)東西往往是最寶貴。2014年9月30日解除限貸后，可以通過(guò)清貸的方式把購房資格重新放出來(lái)，最大的一個(gè)門(mén)檻就被解放出來(lái)了。把貸款清掉之后，2014年10月到2015年1月我開(kāi)始密集看房，通過(guò)兩個(gè)首套貸款和兩個(gè)二套貸款開(kāi)始買(mǎi)房，這個(gè)過(guò)程中一定要用好銀行杠桿，當然杠桿做大的前提是收入有足夠的保證。
另外可能每個(gè)人對于資產(chǎn)和換房的目的和理解不要太一樣，對于我來(lái)說(shuō)我追求的第一目標是在于如何在北京住宅均價(jià)這么低的情況下，使用85折30年住房按揭貸款，安全把我的資產(chǎn)價(jià)值通過(guò)杠桿放大到1到1.5倍，我在意的是資產(chǎn)規模的放大，同時(shí)第一需求是在能保證資產(chǎn)增值的基礎上，通過(guò)合理的租貸比來(lái)平衡我的貸款壓力。普通人換房最大學(xué)區，自住，對我來(lái)說(shuō)都不是第一考慮要素。
其實(shí)在北京買(mǎi)房就一個(gè)理念，那就是永遠看漲市區住宅，所以你就買(mǎi)，賣(mài)掉唯一的理由是你想湊更大的首付押下一個(gè)標的，這樣你在30到45歲之間可以完美地做兩輪，兩輪之后你成為一個(gè)富人的機會(huì )要比創(chuàng )業(yè)要高一萬(wàn)倍。按現在1千萬(wàn)的規模適合做1到1.5倍的杠桿，單套600到800萬(wàn)左右的房子用滿(mǎn)3套限購限貸，正好可買(mǎi)的都處在比較好收租的房子。貸款1200萬(wàn)左右的話(huà)，還貸能控制在6萬(wàn)左右，租金收益能做到4萬(wàn)以上，這樣月還款控制在2萬(wàn)以下，這樣留至少有100萬(wàn)左右的現金用來(lái)保持現金流。另外還有一個(gè)大前提，所有的房子必須好出手。選對位置600到800萬(wàn)的小三居出手周期也就兩三周，慢的話(huà)也不會(huì )超過(guò)兩個(gè)月。
2限貸和限購
限貸是全國性政策，北京限購是個(gè)地區性的政策，單身狀態(tài)下可以買(mǎi)第一套，婚姻狀態(tài)下可以買(mǎi)第二套，已婚家庭的兩口子理論上是有四套的。財富是家庭幸福的基石，家庭幸福是發(fā)財致富的必要條件，夫妻間的相互信任必要的。
3北京住宅市場(chǎng)沒(méi)有炒房客
2015年我在賣(mài)掉手上的房子和買(mǎi)入房子的7套交易過(guò)程中，大概通過(guò)上下游的連環(huán)單接觸到12到13套的房產(chǎn)交易，其中有2個(gè)兩連環(huán)，1個(gè)五連環(huán)，遇到的買(mǎi)房者絕大多數是換房（改善居住或者升級學(xué)區），少部分首次購房，除了我之外，我沒(méi)有在北京市場(chǎng)看到一個(gè)投資者。
我對開(kāi)發(fā)商的大數據不是特別關(guān)心，我只關(guān)心，我們在北京買(mǎi)房風(fēng)險有多大？在北京看得不是價(jià)格或者漲幅，北京跟上?；蛘呱钲谧畲蟮牟顒e是，北京目前住宅市場(chǎng)沒(méi)有什么投資者，這很奇葩，但是也得感謝政府給了一個(gè)很好的限購政策。
4北京房?jì)r(jià)翻一番，自住需求也能消化
估計北京的房?jì)r(jià)，每個(gè)人心里都有一桿秤，任總看了香港紐約之后覺(jué)得北京將來(lái)能到80萬(wàn)，我自己的想法是看收入和相應的貸款額度。我是個(gè)純碼農，身邊人基本收入是1.5萬(wàn)上下，兩口子一個(gè)月就是3萬(wàn)，一個(gè)月正常有1.5萬(wàn)的還款能力，折算下來(lái)就是有300萬(wàn)的貸款額度，那么對一個(gè)有購房資格、有首付能力、正常收入家庭來(lái)說(shuō)，300萬(wàn)到400萬(wàn)的房子都是有購買(mǎi)能力的，這個(gè)區間從開(kāi)間到小兩居還是有相當多選擇的。這是聊北京房?jì)r(jià)的基礎。
我對北京房?jì)r(jià)漲到多高不是很關(guān)心，首購族選300萬(wàn)左右的房子，當他開(kāi)始買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，還有這個(gè)收入能力，對應300萬(wàn)甚至更高的貸款額度，那么他應該會(huì )選500萬(wàn)到600萬(wàn)左右的房子，兩居換三居的人大概可以支撐800萬(wàn)到1000萬(wàn)左右的房產(chǎn)，以此類(lèi)推……北京的房?jì)r(jià)在現在基礎上翻一倍，也能夠通過(guò)自住型需求支撐，這跟所有其他地方都不一樣。
5環(huán)京不能只看漲幅，還得看流通性
我個(gè)人不買(mǎi)環(huán)京，因為環(huán)京會(huì )有很多投資的人在買(mǎi)，有很多新盤(pán)在售，這和北京截然不同。有賣(mài)房經(jīng)歷的人可能更能體會(huì )，哪怕新房?jì)r(jià)格比你買(mǎi)入時(shí)翻了30%到50%，只要新盤(pán)沒(méi)清盤(pán)，二手房源按原價(jià)去賣(mài)都賣(mài)不出去，非常難賣(mài)。
當然，環(huán)京這個(gè)事情不像我說(shuō)的這么簡(jiǎn)單，像選股票一樣，我不選這個(gè)股，個(gè)人選擇。
6選房不糾結，只選熟悉區
盛哥說(shuō)，對區域的熟悉程度決定了你的資產(chǎn)回報率，確實(shí)是。北京五環(huán)以?xún)鹊膮^域，不管東西南北都可以買(mǎi)，但是每個(gè)人不可能熟悉所有的區域，大家只能選自己熟悉的區域，我自己看好北邊，這出于一個(gè)前提，作為一個(gè)碼農，我自己最熟悉北邊，尤其是13號線(xiàn)沿線(xiàn)。另外一個(gè)是自己熟悉的行業(yè)，我自己從事IT，中關(guān)村地區沒(méi)有住宅，那么中關(guān)村的住宅市場(chǎng)往哪里輻射？幾個(gè)巨頭互聯(lián)網(wǎng)公司往哪里搬遷聚集？性?xún)r(jià)比如何？人聚集的地方就有居住需求，流轉性也比較好。
在住宅上漲的過(guò)程中買(mǎi)房不像14年或者15年中的某些時(shí)間段你可以慢慢選，你需要自己有一個(gè)選房池，這個(gè)選房池需要有好幾套你的目標房源，這些目標房源可能來(lái)自好幾個(gè)不同區域的小區，一個(gè)好的小區別看幾千套房，但是真正好的戶(hù)型，小區中心位置的可能才幾十套，上百套，它不管是否漲跌可能在售的永遠就那么三四套，甚至一兩套。當我手上現金出來(lái)的時(shí)候，我個(gè)人是不會(huì )去等的，假如我的第一選擇沒(méi)房的情況下我就會(huì )選擇我選房池當中的第二目標，賣(mài)和買(mǎi)中間的空檔哪怕是在15年沒(méi)有太保障的時(shí)間段我也不會(huì )等超過(guò)一個(gè)禮拜。
絕大多數，小區和戶(hù)型我會(huì )在進(jìn)入購房池之前，先了解清楚實(shí)地看過(guò)小區，看過(guò)我滿(mǎn)意的幾類(lèi)同戶(hù)型房源，當我需要來(lái)簽約的時(shí)候，我只需要知道這個(gè)戶(hù)型和所在小區的位置，我就能很清楚的判斷出這個(gè)房源我可不可以簽，在這個(gè)過(guò)程中，裝修對我來(lái)說(shuō)是不重要的，可以忽略的，這個(gè)只是一個(gè)和業(yè)主溝通的或者砍價(jià)的籌碼而已。
7商住的價(jià)值
即使在北京，商住的風(fēng)險都是很大的，對于沒(méi)房的人，我非常不建議買(mǎi)商住。北京現在的限購把短期投資者攔在外面，任何沒(méi)有門(mén)檻的事情，表現上看起來(lái)便宜的，實(shí)際上貴。一是商住是外地投資者或者公司投資者的機會(huì )，眾多周知商住是流動(dòng)性產(chǎn)品，沒(méi)有人去幫你鎖倉，它的性質(zhì)更像是股票，而不是優(yōu)質(zhì)的北京住宅，有人進(jìn)去可能一輩子不出來(lái)；二是商住會(huì )有大量同戶(hù)型的存在，同時(shí)向外賣(mài)的時(shí)候，接房的人選擇太多很可能賣(mài)不上價(jià)。就像盛哥說(shuō)的，從投資角度來(lái)講，買(mǎi)房的唯一稀缺性非常重要，戶(hù)型不好或者不稀缺，單價(jià)明顯就低。
8我不關(guān)心房產(chǎn)稅
一是我們這種老百姓手上這幾套房，國家能收你多少房產(chǎn)稅？二是幾年之后，我手頭上房子產(chǎn)生的價(jià)差，可以遠遠甩掉房產(chǎn)稅。
長(cháng)盛：房產(chǎn)稅一時(shí)半會(huì )出不來(lái)，最關(guān)鍵的還不在于制度上，一是利益既得，二是中國的差異性太大，在北京想跟在外地八線(xiàn)想是不一樣的，除非變成地方稅種，北京上海深圳都不一樣，那就神奇了。
聯(lián)系客服
