公平：內外資房企所得稅政策統一
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品轉為自用不視同銷(xiāo)售的政策，以前只對外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效，內資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能享受，“新31號文”則規定該政策統一向外資企業(yè)靠攏。這不僅符合企業(yè)所得稅的法理原則，而且對內資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一項新的利好。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷，很多企業(yè)將空置房屋由出售改為長(cháng)期出租或自營(yíng)，自己持有物業(yè)越來(lái)越多。以前，內資企業(yè)將空置房屋轉作自用被視同銷(xiāo)售征稅，給企業(yè)帶來(lái)巨大稅負壓力。
“新31號文”規定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為自用不視同銷(xiāo)售，有利于企業(yè)在銷(xiāo)售不景氣的時(shí)候通過(guò)自營(yíng)、出租等方式消化空置房屋。而原外資房地產(chǎn)所得稅政策規定，企業(yè)委托境外機構銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷(xiāo)售費用不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準予據實(shí)扣除。
減負：三項預提費用可稅前扣除
“新31號文”規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預提下述3項費用并在當期稅前扣除。
第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。
第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價(jià)合理預提建造費用。此類(lèi)公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
第三，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規定預提。
房地產(chǎn)項目周期長(cháng)，一般為幾個(gè)年度甚至更長(cháng)，有些成本在企業(yè)年度匯算清繳前無(wú)法歸集完整，但又是必須發(fā)生的。因此，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預提相關(guān)成本及費用在稅前扣除，是為房地產(chǎn)企業(yè)松綁，既能緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，又能減輕企業(yè)稅負，符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現狀。
減壓：計稅毛利率下調緩解資金壓力
由于房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設周期長(cháng)，企業(yè)普遍存在銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的現象。
“新31號文”規定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。與原來(lái)規定相比，除經(jīng)濟適用房外，不同區域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目最低預售計稅毛利率普遍下調5個(gè)百分點(diǎn)。
計稅毛利率降低，意味著(zhù)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品繳納的企業(yè)所得稅減少，這對投資規模大、開(kāi)發(fā)建設周期長(cháng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō)，對緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力將發(fā)揮重要作用。
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