長(cháng)期來(lái)看，同一套房子的價(jià)格變動(dòng)趨勢究竟是什么樣的？
漫長(cháng)的房地產(chǎn)牛市，使人產(chǎn)生了“房?jì)r(jià)永遠漲”的幻覺(jué)，但我卻堅定地認為，中國商品房的價(jià)值在70年內終將歸零（最多剩一點(diǎn)殘值）。用圖形來(lái)表示，價(jià)格的變動(dòng)趨勢將是一條拋物線(xiàn)，上半程價(jià)格上升，下半程價(jià)格極速回落。
原因如下：
首先，中國住宅商品房的使用年限為70年，盡管物權法第一百四十九條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”，但令人尷尬的是，按照國家的《住宅建筑規范》，住宅商品房的設計使用年限只有50年，當住宅達到設計使用年限并需要繼續使用時(shí)，應對其進(jìn)行鑒定，并根據鑒定結論作相應處理?；丶胰シ幌履愕馁彿亢贤?，我們購買(mǎi)的商品房，幾乎全部是按照50年的使用年限來(lái)設計的，當你的房子壽命屆滿(mǎn)50年，向相關(guān)部門(mén)申請做質(zhì)量鑒定時(shí)，相信你關(guān)于“房?jì)r(jià)永遠漲”的理念后果發(fā)生根本性變化。1968年建的房子，到今年就是50年，你看看有幾棟現在還能住人。
第二個(gè)原因就是人口結構，獨生的80后，以及90后、00后的父母們，有兩套房子的不在少數，年輕的夫婦從父母那里繼承的房子可能就有四、五套，算上爺爺奶奶的房子可能更多。以后的家庭最不缺的就是房子。
昨天，一個(gè)南京大媽三折購買(mǎi)碎尸案兇宅的消息在網(wǎng)絡(luò )上流傳，“哪套房子不死人”成為大媽購買(mǎi)的理由。大媽表達的“哪套房子不死人”應該是指那些繼承來(lái)的房子，盡管自然死亡相比兇宅更能讓人接受，但要去買(mǎi)別人家繼承來(lái)的房子，接受度會(huì )大打折扣。
如果上面兩個(gè)因素疊加，房齡超過(guò)50年，又是繼承來(lái)的房子，房?jì)r(jià)還能永遠漲？35歲時(shí)買(mǎi)的新房，房齡50年時(shí)業(yè)主85歲，房子差不多要被繼承了，所有的房子都逃不過(guò)這個(gè)宿命。
所以，50年是一個(gè)可預期的拐點(diǎn)，超過(guò)這個(gè)拐點(diǎn)，即便不考慮其他經(jīng)濟因素，房?jì)r(jià)就可能進(jìn)入下半程的下跌周期。如果這個(gè)拐點(diǎn)被普遍認知，拐點(diǎn)可能會(huì )提前到來(lái)，也許是40年，也許是30年。當然，如果疊加經(jīng)濟周期，情況會(huì )復雜一些。但無(wú)論如何，我們都會(huì )見(jiàn)證這個(gè)拐點(diǎn)的到來(lái)。???
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