房屋過(guò)戶(hù)是指房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈予等情況發(fā)生時(shí)，原所有權人將房屋的所有權轉移到新所有權人名下，而在房地產(chǎn)交易中心所辦理的變更手續。
只有在過(guò)戶(hù)這一步進(jìn)行完以后，房子才真正屬于購房者。然而在不少情況下，購房者即使交了房款，也無(wú)法順利過(guò)戶(hù)。買(mǎi)房不是小事，以下這些情況一定要注意了：
產(chǎn)權因違建被凍結
如果房屋有違建，按照《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十三條規定，有下列情形之一的，登記機關(guān)應當作出不予登記的決定：
'屬于違章建筑的；屬于臨時(shí)建筑的；法律、法規規定的其他情形。'
在違建拆除之前，房子是不能買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶(hù)、不能通過(guò)任何合法途徑抵押貸款的。
賣(mài)家無(wú)法提供房產(chǎn)證
只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，房產(chǎn)證也是辦理過(guò)戶(hù)必須的材料。
如果購買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，不僅無(wú)法過(guò)戶(hù)，買(mǎi)家還要承擔很大的風(fēng)險，權利無(wú)法保障。
其他產(chǎn)權人不同意賣(mài)房
先get房屋共有權人的概念：兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民、法人共同擁有該房屋的權利和應承擔的義務(wù)。
也就是說(shuō)，有些房屋的產(chǎn)權人并非只有一個(gè)，房屋買(mǎi)賣(mài)需征得所有產(chǎn)權人的同意、且過(guò)戶(hù)時(shí)必須要房產(chǎn)證上的所有產(chǎn)權人到場(chǎng)簽字，即使本人無(wú)法前來(lái)也需有授權書(shū)委托他人簽字。否則房屋的合同無(wú)效、更無(wú)法過(guò)戶(hù)，未簽字的產(chǎn)權人追究起來(lái)也只能退房。
無(wú)民事行為能力人的房子
房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的民事行為能力在合同的成立生效中起著(zhù)至關(guān)重要的作用。在二手房交易時(shí)，如果賣(mài)方為無(wú)民事行為能力人，比如未成年人、精神病患者，那么即便簽了購房合同，通常也是無(wú)效的。
即便是順利辦理了過(guò)戶(hù)，也不代表該房屋就已經(jīng)徹底屬于購房者了。
典型案例>>>
2014年1月，買(mǎi)方與賣(mài)方簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同，賣(mài)方以400萬(wàn)元的價(jià)格將自己名下房屋轉讓給買(mǎi)方。此后，房屋辦理過(guò)戶(hù)并交付，買(mǎi)方持續占有、使用該房。
賣(mài)方的兒于2016年8月向法院提起特別訴訟，因為其父（賣(mài)方）是精神病人，所以請求確認其父為無(wú)民事行為能力，自此，賣(mài)方的兒子取得了賣(mài)方在2014年沒(méi)有民事行為能力的證據，依法訴至法院，請求判令雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
法院經(jīng)審理認為，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當事人應當具有完全的民事行為能力。本案中，賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)不具有民事行為能力，判決確認賣(mài)方與買(mǎi)方于2014年1月簽訂的買(mǎi)賣(mài)房屋合同無(wú)效。
特殊性質(zhì)的二手房
購房者要警惕特殊性質(zhì)的二手房，常見(jiàn)的有未滿(mǎn)5年的經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權房、法拍房等，這些房子由于其特殊性容易受到交易的限制。
例如未滿(mǎn)5年的經(jīng)濟適用房：在滿(mǎn)五年之前簽訂的二手經(jīng)濟適用房買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，并不受法律保護。購房者就算私下約定滿(mǎn)五年后再過(guò)戶(hù)，在法律上此約定也是無(wú)效的。
被查封的房產(chǎn)
部分購房者在進(jìn)行二手房交易時(shí)沒(méi)能了解清楚情況，導致購買(mǎi)到被查封的房屋，直到過(guò)戶(hù)時(shí)才發(fā)現無(wú)法過(guò)戶(hù)，帶來(lái)不必要的損失和麻煩。
未解除抵押的房產(chǎn)
未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據規定，必須是無(wú)抵押狀態(tài)的房產(chǎn)才能辦理過(guò)戶(hù)。購買(mǎi)此類(lèi)房子，買(mǎi)家需要先到銀行辦“解押”。
以上就是幾種常見(jiàn)的二手房不能過(guò)戶(hù)的情況。所以購房者在進(jìn)行二手房交易時(shí)，必須提前了解房屋是否可以正常交易、過(guò)戶(hù)。在必要時(shí)，可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)人士來(lái)協(xié)助交易，避免自己在交易中承擔風(fēng)險。
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