（上海財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究所 李?。?br>
我國目前房產(chǎn)價(jià)格應該定位于什么水平？目前價(jià)格水平是否合理？爭論頗多，莫衷一是，大體說(shuō)來(lái)有以下幾種分析視角：
第一種視角是“購買(mǎi)力橫向比較”：將中國各地“房?jì)r(jià)與當地居民平均年收入水平之比”進(jìn)行國際橫向比較。這類(lèi)比較分析的結論眾所周知：中國目前的房地產(chǎn)價(jià)格相對過(guò)高。關(guān)于房?jì)r(jià)收入比指標，聯(lián)合國認定的合理標準是3∶1以?xún)?；世界銀行認為應控制在5∶1以?xún)?。目前，西方發(fā)達的國際性大都市該指標大致在6∶1左右，我國大多數大中城市在8∶1～15∶1，平均水平在10:1以上?？紤]到建筑壽命、建筑質(zhì)量、是否永久土地使用權等其他諸多“性?xún)r(jià)比”因素，則會(huì )進(jìn)一步強化“中國房?jì)r(jià)偏高論”。
但是，由于房地產(chǎn)在空間上的不可移動(dòng)性（即不動(dòng)產(chǎn)）、國民國籍轉換的比例極低、國內遷徙成本較高等諸多原因，不同地理空間中的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“購買(mǎi)力平價(jià)”類(lèi)分析存在瑕疵。
第二種視角是“社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展前景”：分析內容包括經(jīng)濟增長(cháng)速度，人們收入水平增長(cháng)前景，城市化速度——尤其是未來(lái)十年、三十年、五十年農村人口向現有城市轉移的規模和速度，土地供應與成本，建筑成本等。由于不少人對中國經(jīng)濟增長(cháng)、居民收入增長(cháng)以及農村人口向城市遷徙的前景樂(lè )觀(guān)，因此此類(lèi)分析相對第一種視角更顯樂(lè )觀(guān)。有人甚至認為中國房地產(chǎn)價(jià)格還有很大的上升空間。但中國未來(lái)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的不確定性很高，因此也有截然相反的悲觀(guān)意見(jiàn)：一是對經(jīng)濟增長(cháng)尤其是人們收入水平增長(cháng)前景的擔憂(yōu)，二是對未來(lái)進(jìn)入大中城市的農民的規模以及這一群體的購買(mǎi)力的置疑，加上我國房地產(chǎn)市場(chǎng)有限土地使用年限和建筑質(zhì)量以及建筑壽命等因素的考慮，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)前景比較擔憂(yōu)?？傊?，由于對未來(lái)三五十年遠景預測參差不齊，房地產(chǎn)定價(jià)分析確切性相對不高。
第三種視角是“未來(lái)收入貼現”：按照現代財務(wù)理論，能產(chǎn)生現金流的資產(chǎn)應定價(jià)為未來(lái)全部收入流的貼現值。這一理論具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)即：當前房?jì)r(jià)應該等于未來(lái)所有租金的貼現。在理論框架上這種分析沒(méi)有任何漏洞。問(wèn)題的關(guān)鍵僅在于兩點(diǎn)：第一是未來(lái)的租金走勢預測，第二是市場(chǎng)認同的平均貼現率。它們依然是比較困難的事情。相對而言，貼現率的落實(shí)比租金流的預測更容易一些。
由于目前我國房產(chǎn)購買(mǎi)中使用銀行按揭貸款比例非常高，同時(shí)考慮到更加市場(chǎng)化的“黑市利率”，以即期銀行按揭貸款利率代替即期貼現率不失合理性。如果房產(chǎn)是永久產(chǎn)權，年租金與總房?jì)r(jià)之比應大體上與即期銀行按揭貸款利率相當。目前，我國住房按揭貸款利率在6%左右，各城市的房產(chǎn)年租金與總房?jì)r(jià)之比總體在5%左右，北京、上海、杭州等大城市因近年房?jì)r(jià)的快速上漲還不同程度地低于這一水平，因此短期內屬于“得不償失”。如果長(cháng)期平均水平是“銀行按揭貸款利率”（貼現率）高于“房產(chǎn)年租金與總房?jì)r(jià)之比”，則買(mǎi)房總體上“得不償失”。如果再考慮到我國目前已建商品房的高空置率和1.22億平方米的天量空置規模，租房市場(chǎng)已經(jīng)出現的普遍的“買(mǎi)方市場(chǎng)”和三五年內很可能會(huì )繼續走低的大趨勢，以及我國房產(chǎn)50年或70年的有限土地使用權年限和大致與之一致（甚至有可能更低）的建筑壽命（包括設計壽命和實(shí)際使用壽命），我們可以比較明確地得到：我國目前房地產(chǎn)總體定價(jià)水平偏高。
總體而言，第三種分析視角和分析方法相對更加嚴密、確切，分析結論也因此更具合理性。更嚴格地說(shuō)，第三種視角分析完全包容第二類(lèi)視角及相關(guān)分析。綜合以上三種分析視角及其結論，我們可以認為，“目前房?jì)r(jià)水平相對過(guò)高”具有更高的合理性。但這并沒(méi)有完全排除兩種對立的極端情形：極高的收入增長(cháng)速度和城市化速度對應之下的租金價(jià)格急速增長(cháng)；經(jīng)濟大危機等原因對應之下的惡性通貨膨脹。這兩種極端情形的發(fā)生都將增加目前房?jì)r(jià)高企的合理性，雖然綜合各方面因素分析這兩者的發(fā)生概率應該遠沒(méi)有中間部分大。
近年來(lái)，我國住房市場(chǎng)價(jià)格急速走高的原因是多方面的。地方政府因為土地出讓金、稅收、GDP政績(jì)等方面的利益驅動(dòng)，有意無(wú)意地默許一些房地產(chǎn)商以及專(zhuān)業(yè)炒房群體利用國有商業(yè)銀行信貸渠道狹窄的急迫心情和信貸管理方面的漏洞，“假按揭”盛行，加上一般公眾在“市場(chǎng)連續逼空”以及“財富效應誘惑”的雙重壓力之下的跟風(fēng)行為，房?jì)r(jià)被一步步推高。與此同時(shí)，由于調控方式以及政令不暢等原因，中央政府對地方政府、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及銀行的多次調控，效果并不盡如人意。如果放任我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續走高，一方面很容易激化社會(huì )矛盾，影響社會(huì )穩定，另一方面房?jì)r(jià)泡沫破滅是必然的，并且房?jì)r(jià)走得越高最后下跌對社會(huì )經(jīng)濟的破壞越大，甚至可能因為大堆的銀行壞帳、三角債、爛尾樓引發(fā)金融危機以至全面的經(jīng)濟危機。過(guò)去幾十年，美國、日本、香港等經(jīng)濟體在這方面有過(guò)深刻教訓。
目前，中央政府的宏觀(guān)調控正在進(jìn)行之中，調控的關(guān)鍵在于執行，在于對癥下藥，同時(shí)要特別注意避免房?jì)r(jià)急速深幅調整的情形發(fā)生，風(fēng)險必須逐步釋放。
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