by 抓不住的風(fēng)
一．房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )跌
前幾天寫(xiě)了一篇關(guān)于房地產(chǎn)商真實(shí)利潤的文章，有許多鼓勵的朋友，也挨了很多的板磚。
在那篇文章中（有興趣的朋友可去看我的《告訴你真實(shí)的房地產(chǎn)商利潤》一文），我要說(shuō)明的問(wèn)題就是三個(gè) ：
l 其一：房地產(chǎn)商的暴利時(shí)代已經(jīng)在漸漸遠去的，從房地產(chǎn)商目前所開(kāi)發(fā)項目的來(lái)說(shuō)，其利潤可供下降的空間也就是在10%—15%；
l 其二，房地產(chǎn)的價(jià)格在目前基礎上（大中城市）在一個(gè)可預見(jiàn)的時(shí)間區間（不超過(guò)3年），一定會(huì )經(jīng)歷一個(gè)向下的過(guò)程，但跌幅應該不會(huì )超過(guò)20%，那些暴跌觀(guān)點(diǎn)之說(shuō)，只可是讀來(lái)痛快，聽(tīng)來(lái)淋漓的解恨解氣的文章，如果你要根據它來(lái)作出你的正確判斷，無(wú)稽之事；
l 其三，房地產(chǎn)價(jià)格走向最終不由開(kāi)發(fā)商決定，而由各地政府意志決定，而各地諸侯政府的取向也是在矛盾中，要在實(shí)現土地出讓利益的最大化與適應構建和諧社會(huì )呼聲的矛盾中取舍。簡(jiǎn)言之，政府在土地使用權出讓價(jià)格上的高低取向，數量多少，與房地產(chǎn)價(jià)格的走向，有最密切的關(guān)系。
上有上的政策，其制定主要是要從國計民生，控制各個(gè)領(lǐng)域風(fēng)險，尋求多方面平衡的角度出發(fā)的。但上面的政策到各地如何落實(shí)，實(shí)施的力度，卻是各方諸侯根據自身政績(jì)需要來(lái)操作的。除非是槍打出頭鳥(niǎo)，操作空間已被封殺。
今天不談國家有關(guān)政策對房地產(chǎn)影響的宏觀(guān)話(huà)題，只從地方政府操作這些政策的角度來(lái)談未來(lái)一個(gè)階段的房?jì)r(jià)趨勢。
有幾句話(huà)品味起來(lái)很有趣（都是本人在今年以來(lái)親耳聆聽(tīng)的教誨）
“地稅，地稅，沒(méi)有地哪有稅”（某地方長(cháng)官在本地地稅工作會(huì )議上的經(jīng)典）
“居者有其屋，開(kāi)發(fā)者有利潤、財政有收益”（某政府長(cháng)官在政府建設規劃會(huì )議上的講話(huà)，——面面俱到，什么都想要）
“政府的儲備用地可以通過(guò)擴大城市中心圈范圍來(lái)擴大容量”（某政府一把手在城市土地管理工作會(huì )議上的說(shuō)辭，——展望未來(lái)，前景無(wú)限，農村全可變城市）
以上這些話(huà)所反映的是執掌一方諸侯的一種顯著(zhù)心理，就是：對地方政府來(lái)說(shuō)，政府通過(guò)出讓土地，大力發(fā)展本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的方式在其任內取得財稅收入的增長(cháng)，GDP的增長(cháng)，是比發(fā)展其他任何產(chǎn)業(yè)行業(yè)都要來(lái)得快，也簡(jiǎn)單有效的捷徑。所以，大多數地方政府無(wú)論中央政策如何三令五申，它仍舊會(huì )緊抓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這根經(jīng)濟主線(xiàn)，力保本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的繁榮。至于對上面的應景文章如何作，或是風(fēng)來(lái)先收，風(fēng)過(guò)又盛的手法，中國官場(chǎng)比哪國都有辦法。而從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，中央財政也有相當的大頭來(lái)自地方，對自家孩子還能一棒子打死不成，真是因此引起地方GDP大幅下降，難不成還要中央政府貼錢(qián)不成。所以在這場(chǎng)多方參予的搏弈中，各方都需要找到一種平衡，誰(shuí)也不能死，國家不能因此出大亂子（小亂子總有辦法），地方不能斷了這條財路，開(kāi)發(fā)商不能被逼得走投無(wú)路，至于在這幾方最弱勢的普通百姓，既得給一個(gè)象和訊這樣的地方罵娘，也得多少開(kāi)發(fā)幾棟讓大家排隊等候的經(jīng)濟適用房。
基于這幾方面的原因，所謂的房地產(chǎn)爆跌論，只是癡人們的一相情愿。其真正的趨勢，應該是在過(guò)熱的狀況下降溫，各方為尋求平衡都作出一些讓步，也就是我在《告訴你真正的房地產(chǎn)商利潤》一文中所說(shuō)的，房?jì)r(jià)下跌的極限在目前的20%左右。
二．一葉知秋涼——從南昌市2006年住宅供地計劃看未來(lái)房?jì)r(jià)走勢(房?jì)r(jià)為什么會(huì )跌)
做房地產(chǎn)分析，除了政策、勢態(tài)分析，最具有說(shuō)服力的是數據分析。通過(guò)對數據的剖析，才能真正發(fā)現其未來(lái)的真正走勢。因項目原因，最近對南昌市住宅供地情況予以了一定的關(guān)注?？梢哉f(shuō)明很多問(wèn)題。對這個(gè)市情況的分析對全國大中城市房地產(chǎn)走勢也具有相類(lèi)似的參考價(jià)值。
根據今年3月底批準通過(guò)的南昌市住宅供地計劃，其供地分三塊：
1． 2006年該市計劃供地總量在5000畝以?xún)?，住宅開(kāi)發(fā)總面積控制在500萬(wàn)平方米。（上述地塊是指準備向各開(kāi)發(fā)商掛牌按市場(chǎng)價(jià)出讓的土地量）；
2． 還將投入經(jīng)濟適用房用地約300畝；低洼危舊房改造用地約100畝；
3． 涉及企業(yè)改制用于變現的住宅開(kāi)發(fā)用地，根據具體情況，適時(shí)進(jìn)行出讓?zhuān)徽?/span>2006年度供地計劃，約推出4000畝。
對行外人士而言，看見(jiàn)這樣的東西，基本不會(huì )有什么感覺(jué)。但對行內人士而言，可以叢中讀出大量的信息。
首先來(lái)談?wù)勎铱吹竭@個(gè)2006年供地計劃的感覺(jué)。第一、該市住宅房地產(chǎn)的上漲空間基本已經(jīng)沒(méi)有了。不管今年房?jì)r(jià)是不是還能在目前的價(jià)位下挺下去，但2-3年以?xún)仍撌蟹康禺a(chǎn)價(jià)格肯定會(huì )向下跌；第二、政府既想作婊子，又想立牌坊的心態(tài)顯露無(wú)疑。
南昌是中部一個(gè)欠發(fā)達省份的省會(huì )城市，市區人口約420萬(wàn)（含所轄四縣）在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮中，其起步低，增長(cháng)快，吸引的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱錢(qián)也很多。連續三年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅都排在全國前十位，目前市中心區域房?jì)r(jià)已近7000元/平方米（要知道，南昌的人均收入只有北京上海的一半不到），市區均價(jià)超過(guò)3300元/平方米。比同在中部的長(cháng)沙、合肥、武漢都要高。
為什么說(shuō)我認為該市房地產(chǎn)的上漲空間已基本封殺，調頭向下只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題呢。還是來(lái)看數據。首先要弄清楚，06年推出5000畝土地和可開(kāi)發(fā)建筑總面積500萬(wàn)平方米是個(gè)什么概念——04年南昌出讓的城區土地總量不到1600畝，供開(kāi)發(fā)總建筑面積200萬(wàn)平方米左右；2005年南昌市城區實(shí)際出讓的土地總面積在5500畝左右，可供開(kāi)發(fā)建筑總面積在530萬(wàn)平方米左右；今年計劃是5000畝，供開(kāi)發(fā)總建筑面積又是在500萬(wàn)平方米左右，三年加起來(lái)出讓土地的總量超過(guò)12000畝，可供開(kāi)發(fā)總建筑面積在1230萬(wàn)平方米左右。按照房地產(chǎn)商第一年拿地，第二年規劃設計施工，第三年進(jìn)入銷(xiāo)售的基本開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，從今年起，一個(gè)420萬(wàn)人口的城市，在三年內，至少有1000萬(wàn)平方米的各大開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的商品住宅要推向市場(chǎng)，而南昌市2004年的商品房銷(xiāo)售總面積為244萬(wàn)平方米，2005年為258萬(wàn)平方米，強弩之末跡象顯現，2006年的市場(chǎng)可接受容量也不可能會(huì )比去年好到哪里去，這個(gè)市場(chǎng)的上漲空間還會(huì )在哪里？
最讓人容易忽視而又最不能忽視的是供地地計劃中的第三類(lèi)供地，那就是涉及企業(yè)改制用于變現的住宅開(kāi)發(fā)供地。是不占當年供地計劃指標的，約有4000畝，建筑總面積不會(huì )低于450平方米。而且用詞很妙，叫根據具體情況，適時(shí)進(jìn)行出讓。什么是涉及企業(yè)改制用于變現的住宅開(kāi)發(fā)供地？簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是在南昌這地盤(pán)上的產(chǎn)權原屬省屬、市屬，甚至中央所屬單位的自留地，現在要借改制變現的名義掛牌做住宅了。掛牌是形式，錢(qián)基本上是要返還原單位的，建的住宅也是基本上按成本價(jià)要先保障原單位職工的。這種供地是目前黑幕最大的一種供地形式（今天就不在此談其黑幕了，等俺有興趣了改日再談）。這種地的出讓當地政府雖然在土地金方面收益不大，但土地轉讓和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費卻也著(zhù)實(shí)可觀(guān)。但對當地房?jì)r(jià)沖擊具有殺傷力的也恰恰是這類(lèi)供地地?；疽猿杀緝r(jià)購房的住宅面積可近450平方米，而且這些地因歷史原因，位置大多數都處于中心區域。未來(lái)必將拖累該市整體房?jì)r(jià)下滑。其供地計劃中所謂的根據具體情況，適時(shí)進(jìn)行出讓?zhuān)瑒t是當地政府為了擔心此類(lèi)供地的集中上市造成太大沖擊留下的伏筆，沖擊可接受就上多點(diǎn)，畢竟這些地的主都有些背景；沖擊太大了就暫緩壓壓，政績(jì)總是要保的。（此類(lèi)企業(yè)改制變現供地全國各大城市均存在，而且城市越大，供地量越大，只不過(guò)前兩年所謂的改制還沒(méi)大范圍的操作到這一塊，現在將逐漸浮現，越演越烈）
再有就是政府既想作婊子，又想立牌坊的心態(tài)的顯露了，300畝經(jīng)濟適用房和100畝低洼地改造用房供地，占供地總量十分之一不到。既為了表示響應大的政策方針，關(guān)心民生，作作門(mén)面，又顯露了身為一方諸侯，絕不想把土地轉讓收益這塊香餑餑分民與食的心理。
雖然只是以南昌市的相關(guān)數據和情況對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的分析，但一葉落而知秋涼，房?jì)r(jià)下跌的過(guò)程必定會(huì )在一個(gè)不長(cháng)的時(shí)間來(lái)到。但一定是一個(gè)逐步下臺階的過(guò)程，其幅度也可預見(jiàn)
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