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• 2010年以來(lái)，我國的房地產(chǎn)調控進(jìn)入了一個(gè)怪圈：政策密集出臺，政策力度也越來(lái)越大，甚至動(dòng)用了“限購”、“約談”、“監察”等非常規手段讓“地方政府對房?jì)r(jià)上漲負責”，但市場(chǎng)的表現卻讓人大跌眼鏡，從全國總體看，房?jì)r(jià)僅僅在2010年4月份“國十條”房地產(chǎn)調控政策（被稱(chēng)之為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策）后出現連續三個(gè)月的下跌，而后房?jì)r(jià)一直是上漲的，即使是嚴格實(shí)行限購的北京、上海等城市，住房交易量出現了大幅度的萎縮（住房交易量下跌三成到六成），但價(jià)格依然很堅挺。
  房?jì)r(jià)為什么對政策出現超強的“免疫力”？用“動(dòng)態(tài)不一致性”理論來(lái)分析有一定的針對性。
  一、“動(dòng)態(tài)不一致性”基本思想
  “動(dòng)態(tài)不一致性”理論由挪威人基德蘭德和美國人普雷斯科特于1977年創(chuàng )立，他們憑借此說(shuō)和在真實(shí)經(jīng)濟周期理論上的貢獻榮膺2004年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎?！皠?dòng)態(tài)不一致性”誕生于西方國家關(guān)于貨幣政策是采取“單一規則”還是“相機抉擇”的爭論之中，它是指決策當局在當期宣布未來(lái)期將實(shí)行的最優(yōu)政策，而當未來(lái)期到來(lái)時(shí)，實(shí)行該政策不再是最優(yōu)的，這導致決策當局有食言和放棄以前所宣布政策的激勵。也就是說(shuō)，動(dòng)態(tài)不一致性是源于事前的最優(yōu)政策和事后的最優(yōu)政策的不相同。當社會(huì )公眾預期到?jīng)Q策者會(huì )相機抉擇行事時(shí)，會(huì )形成相應的預期，并采取相應的行為來(lái)應對，結果將使得決策當局的政策影響力下降，這必然會(huì )產(chǎn)生更差的政策效果。為了提高政策的實(shí)施效果，決策當局應該做出預先承諾，即要按規則行事。
  通過(guò)專(zhuān)利權的保護的案例可以更清楚理解“動(dòng)態(tài)不一致性”理論觀(guān)點(diǎn)。在人們進(jìn)行發(fā)明創(chuàng )造之前，政府的最優(yōu)政策是對發(fā)明創(chuàng )造給予專(zhuān)利保護，這樣會(huì )激勵更多的人從事于發(fā)明創(chuàng )造，這對整個(gè)社會(huì )來(lái)說(shuō)是有利的。但是當一項發(fā)明已經(jīng)完成時(shí)，此時(shí)政府的最優(yōu)政策是不提供專(zhuān)利保護，這樣做可以減少因專(zhuān)利權持有人索要壟斷價(jià)格而引起消費者剩余的減少。由于事前的最優(yōu)政策與事后的最優(yōu)政策是不相同的，因而在這里存在動(dòng)態(tài)不一致性問(wèn)題。由于潛在的發(fā)明人理性地預期到事后政府會(huì )取消專(zhuān)利保護政策，因而如果政府不能夠進(jìn)行預先承諾以對專(zhuān)利提供保護，則人們不會(huì )進(jìn)行發(fā)明創(chuàng )造，這對整個(gè)社會(huì )來(lái)說(shuō)是不利的。為了消除這里的專(zhuān)利保護政策的動(dòng)態(tài)不一致性，所有國家都制定了專(zhuān)利保護法。
  
  二、房地產(chǎn)調控過(guò)程中的“動(dòng)態(tài)不一致性”
  
  從近些年來(lái)我國房地產(chǎn)調控的實(shí)踐來(lái)看，也存在著(zhù)動(dòng)態(tài)不一致性問(wèn)題，這主要體現在調控政策常常在穩定房?jì)r(jià)與保增長(cháng)這兩個(gè)目標之間搖擺。
  2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開(kāi)始對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控，當時(shí)的政策意圖是通過(guò)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行貸款融資的準入門(mén)檻來(lái)降低固定資產(chǎn)投資增長(cháng)速度。該政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了較大的沖擊，表現為二手房市場(chǎng)價(jià)格的快速下滑，國家統計局的數據表明，二手住宅的價(jià)格指數從2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1（此時(shí)只有季度數據），在開(kāi)發(fā)商喊出“房地產(chǎn)冬天來(lái)臨”的渲染下，政府開(kāi)始擔心投資會(huì )受到?jīng)_擊（其實(shí)，當時(shí)房地產(chǎn)投資還沒(méi)有受到影響），國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》（俗稱(chēng)“18號文”）。該文件第一次提出了“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”地位。
  在短短的兩個(gè)多月時(shí)間里房地產(chǎn)調控政策出現較大逆轉，這讓市場(chǎng)初次領(lǐng)悟了政府“保增長(cháng)”的政策底線(xiàn)。于是，從2003年底開(kāi)始，房地產(chǎn)投資出現井噴，2004年2月份達到創(chuàng )紀錄的57.1%。
       2005年、2006年的房地產(chǎn)調控同樣暴露了政策的“前后不一致”傾向。2005年4月底出臺的《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)通知》（國發(fā)［2005］26號，簡(jiǎn)稱(chēng)“國八條”）。主要內容是：增加普通住宅的供應，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿(mǎn)5年的普通住宅的轉讓征收5%的營(yíng)業(yè)稅。其目標是抑制房地產(chǎn)投機，穩定住房?jì)r(jià)格。該政策出臺之后，市場(chǎng)的反應明顯，從2005年5月份開(kāi)始新建商品房的價(jià)格指數出現明顯回落，從3月末的110.5回落到9月份的106.3；二手房?jì)r(jià)的環(huán)比數據從2005年7月份開(kāi)始發(fā)布，7、8月份的二手房?jì)r(jià)的環(huán)比都是負數（7、8月份的環(huán)比數據分別是-0.4%和-0.1%。根據市場(chǎng)對政策的反應規律，政策出臺之始房?jì)r(jià)反應最明顯，因此可以推測5、6月份的跌幅明顯）。
  但10月份后，北京、深圳等城市房?jì)r(jià)開(kāi)始出現快速上漲，全國的二手房?jì)r(jià)的平均價(jià)格指數也出現明顯上漲。在這種背景下，應該繼續強化以穩定住房?jì)r(jià)格為目標的政策。但從房地產(chǎn)投資的相關(guān)指標看，2005年底的房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度比2004年大幅度回落了10個(gè)百分點(diǎn)，從2004年的30.2%下降到了19.8%。繼續打壓房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì )導致房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度進(jìn)一步下滑。
  當政府在“穩定住房?jì)r(jià)格”和“增加房地產(chǎn)投資”兩個(gè)答案中二選一時(shí)，政策的天平選擇了后者。于是，我們看到的2006年的房地產(chǎn)調控政策——《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國發(fā)［2006］37號，簡(jiǎn)稱(chēng)“國六條”）將調控的手段和重點(diǎn)內容轉向了調整住房供應結構，規定新增的住宅供應必須符合“70/90標準”，即90平方米以下規格的普通住宅必須超過(guò)70%的比例。希望通過(guò)增加小戶(hù)型的普通住宅供應來(lái)化解住房?jì)r(jià)格上漲的矛盾。
      當市場(chǎng)看清了政府調控房?jì)r(jià)的投鼠忌器的心理后，政策效果必然越來(lái)越差。2006年的“國六條”房地產(chǎn)調控政策出臺之后房?jì)r(jià)的絕對數沒(méi)有出現明顯的下降，只是上漲速度稍有放緩，政策效果明顯不及2005年的“國八條”，隨后出現2007年房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升。
  2008年，全國房?jì)r(jià)出現了回落，部分城市的房?jì)r(jià)下跌幅度超過(guò)20%（根據中原地產(chǎn)的數據，深圳二手房?jì)r(jià)在2008年最大跌幅為26%），在經(jīng)過(guò)幾年的上漲之后。房?jì)r(jià)出現兩成左右的下跌應該屬于市場(chǎng)的正常調整，如果不去人為地干預市場(chǎng)的調整，則市場(chǎng)將更加健康。但為了應對全球金融危機的沖擊，2008年12月20日，出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》?？梢?jiàn)，政策在“穩定住房?jì)r(jià)格”和“增加房地產(chǎn)投資”兩個(gè)答案中二選一時(shí)，政策的天平再次選擇了后者。
       經(jīng)過(guò)幾輪市場(chǎng)與政策的博弈，市場(chǎng)已經(jīng)看穿了政府的政策底線(xiàn)：“保增長(cháng)”比“穩定住房?jì)r(jià)格”重要。
       既然政策的底線(xiàn)是“保增長(cháng)”，那么，在世界經(jīng)濟還沒(méi)有真正復蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產(chǎn)投資來(lái)“保增長(cháng)”。因此，市場(chǎng)認為：政府對房?jì)r(jià)的調控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房?jì)r(jià)下跌；嚴厲的房地產(chǎn)調控政策不會(huì )持續時(shí)間太長(cháng)。這就是市場(chǎng)對2010年房地產(chǎn)調控的預期，與上述預期一致的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)銷(xiāo)售已經(jīng)建好的房子，資金緊張的開(kāi)發(fā)商寧愿高價(jià)從市場(chǎng)拆借資金來(lái)維持資金周轉也不愿意降價(jià)銷(xiāo)售。
  2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調控政策及其市場(chǎng)反應基本上可以作證筆者的上述推論。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出臺政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控，核心是2010年4月17日，國務(wù)院出臺的《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國發(fā)［2010］10號，俗稱(chēng)為“新國十條”）?！皣畻l”被稱(chēng)之為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降，根據中原地產(chǎn)的數據，5月份北京、上海等五個(gè)城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時(shí)，價(jià)格也出現明顯下降，深圳、上海和北京的價(jià)格調整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。從全國總體情況看，“國十條”出臺后二手房?jì)r(jià)格環(huán)比連續三個(gè)月出現下跌，跌幅為最近兩年來(lái)最大，但隨后二手房?jì)r(jià)又開(kāi)始出現上漲，2010年8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說(shuō)明“國十條”只是對市場(chǎng)產(chǎn)生了短期沖擊，并沒(méi)有改變市場(chǎng)運行的趨勢。
  盡管房地產(chǎn)調控力度在9月底的政策里進(jìn)一步加大，不僅將按揭貸款的條件進(jìn)一步收緊，而且明顯加大了對非本地居民買(mǎi)房的限制。但市場(chǎng)反應似乎很平淡。從價(jià)格看，僅出現一個(gè)月的環(huán)比漲幅回落（從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），隨后又開(kāi)始加速上漲。
  可見(jiàn)，相機抉擇的調控政策難以達到預期的政策目標，然而卻會(huì )帶來(lái)較為嚴重的負面后果，最突出的表現是損害政府調控的“聲譽(yù)”，增大下一輪調控的成本。經(jīng)歷多輪調控之后，市場(chǎng)中的利益主體已是博弈的老手，對于政府的調控政策處亂不驚，死扛硬撐，博的就是政策的“動(dòng)態(tài)不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調控成本增加也就不可避免了。
  
  三、如何走出“動(dòng)態(tài)不一致性”陷阱
  由上分析可以看出，2003年以來(lái)我國的房地產(chǎn)調控政策存在著(zhù)明顯的動(dòng)態(tài)不一致性，這是當前采取史上最為嚴厲的房地產(chǎn)調控政策仍然不能夠奏效的主要原因。
  從短期看，2011年中宏觀(guān)調控政策又將面臨著(zhù)兩難的選擇：如果繼續采取緊縮的政策，則可能會(huì )引起經(jīng)濟增長(cháng)速度的下滑。但如果放松宏觀(guān)經(jīng)濟政策，則房?jì)r(jià)立即反彈，物價(jià)會(huì )繼續高漲。此外，國際經(jīng)濟形勢不容樂(lè )觀(guān)，歐洲債務(wù)危機仍在加劇，美國當前也面臨著(zhù)債務(wù)違約的風(fēng)險，這些必將會(huì )對我國的經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響。因此，市場(chǎng)的預期是房地產(chǎn)調控政策不會(huì )持續。此時(shí)如果放松房地產(chǎn)調控政策則必將進(jìn)一步強化政策的“動(dòng)態(tài)不一致性”心理預期，房地產(chǎn)調控的效果將前功盡棄。
  因此，為了防止掉進(jìn)房地產(chǎn)調控的“動(dòng)態(tài)不一致性”陷阱，當前的房地產(chǎn)調控政策應該保持穩定性和連續性。進(jìn)入2011年下半年以來(lái)，國務(wù)院及有關(guān)部委多次強調房地產(chǎn)調控政策不松動(dòng)是十分正確的，它對糾正市場(chǎng)的預期意義重大。只要堅持政策立場(chǎng)不動(dòng)搖，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“動(dòng)態(tài)不一致性”預期將減弱，政策調控的效果將逐漸顯現。
  從長(cháng)期看，我國的房地產(chǎn)調控之所以掉進(jìn)“動(dòng)態(tài)不一致性”陷阱，最主要的原因是我們過(guò)度依賴(lài)投資增長(cháng)，特別是房地產(chǎn)投資增長(cháng)的經(jīng)濟發(fā)展模式所導致的。因此，轉變目前的經(jīng)濟發(fā)展方式成為走出房地產(chǎn)調控“動(dòng)態(tài)不一致性”陷阱的關(guān)鍵。如果現在的經(jīng)濟增長(cháng)方式不改變，我們必將難以擺脫“穩定住房?jì)r(jià)格”與“保持投資增長(cháng)”之間的矛盾與困惑。
  （作者單位：尹中立，中國社會(huì )科學(xué)院金融所；譚旭東，廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院）