房地產(chǎn)落榜10大振興規劃是對房地產(chǎn)的真正救贖
不要小看市場(chǎng)的自我療傷能力
——房地產(chǎn)落榜10大振興規劃是對房地產(chǎn)行業(yè)的真正救贖
房地產(chǎn)行業(yè)最終沒(méi)能搭上10大振興產(chǎn)業(yè)的末班車(chē)。對于這個(gè)振興計劃寄予厚望的人大失所望，甚至有人還專(zhuān)門(mén)寫(xiě)了房地產(chǎn)的吊念文字，好一副曲子式的悲天憐人。
作為一個(gè)長(cháng)期關(guān)注宏觀(guān)經(jīng)濟，關(guān)注產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，在房地產(chǎn)行業(yè)一線(xiàn)從事10余年工作的地產(chǎn)工作者，對此卻不敢茍同。曾經(jīng)在很多種場(chǎng)合表達自己的觀(guān)點(diǎn)，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，正是因為政治關(guān)注過(guò)多，造成市場(chǎng)扭曲的一種表現。
在2006年開(kāi)始，中央政府便開(kāi)始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調控，但正是基于中央政府的這種調控，房地產(chǎn)行業(yè)就一直背離著(zhù)政治的意志在反向發(fā)展。
解讀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一定要與中國的社會(huì )背景相結合，脫離中國社會(huì )背景來(lái)單純解讀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，都是不科學(xué)的，也是不會(huì )成功的。
中國房地產(chǎn)行業(yè)起步的背景有下面幾個(gè)：一是中國繼美國的克林頓的住房改造計劃之后，開(kāi)始了商品房改革；第二中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展剛好與中國城市化加速時(shí)期相吻合；第三中國建筑背景與20世紀20年代的西方背景吻合，即處于傳統建筑向現代建筑轉型期間；第四是中國城市化過(guò)程中，因為戶(hù)籍制度引起的二元居住問(wèn)題，人口城市化與住宅土地城市化的同步進(jìn)城并不相同，人口城市化的速度快于住宅用地城市化；第五個(gè)背景是中國家庭具有極強的財富沉淀意愿和能力。因此具有囤積房屋的初始動(dòng)機；第六個(gè)是中國經(jīng)濟自2002年啟動(dòng)本輪周期以后，社會(huì )財富增長(cháng)速度超過(guò)了社會(huì )發(fā)展速度，形成了大量的社會(huì )閑置資金。
在上述幾個(gè)背景因素的共同作用下，中國房地產(chǎn)行業(yè)在2003年開(kāi)始進(jìn)入行業(yè)高速成長(cháng)期，主要表現在行業(yè)需求量大幅度上升，行業(yè)利潤率直線(xiàn)上升，土地成本直線(xiàn)上升，外行業(yè)資金以及游資開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，造成房地產(chǎn)最終價(jià)格過(guò)快上漲。然而中國官方并沒(méi)有認識到本輪房地產(chǎn)井噴的要素，因此采取了抑制供給和部分抑制需求的方法來(lái)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調控，但是調控的效果確是背離調控部門(mén)的初衷，呈現反向發(fā)展的趨勢。
壓抑供給而無(wú)法壓抑需求，造成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)持續的供需失衡，由此帶來(lái)民間大量投資資本進(jìn)入，而民間投機資本的涌入，推動(dòng)了行業(yè)利潤率向更高的方向發(fā)展，過(guò)高的行業(yè)利潤率刺激了地方政府部門(mén)的投機熱情，地方政府投機熱情助推土地價(jià)格增長(cháng)，這樣一個(gè)相互傳染，相互傳導的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)最終發(fā)展到了2007年一年價(jià)格上漲100%以上的高峰。有的城市甚至高達200%，而土地價(jià)格卻在一年之間翻了2翻，增長(cháng)達到400—800%的瘋狂局面。
所有的瘋狂都來(lái)自于必然與偶然的巧合，助推中國房地產(chǎn)行業(yè)走向瘋狂的兩大金融背景是2005年的CEPA與2006年的中國世貿5周年，金融行業(yè)將全面放開(kāi)，在這樣的背景下，基于對國際金融勢力的恐慌，以及對自身的不自信，加上地產(chǎn)行業(yè)的高利潤動(dòng)機驅使，中國大量的社會(huì )閑置資本紛紛涌入地產(chǎn)行業(yè)，形成了滬深兩市超過(guò)30%的企業(yè)從事房地產(chǎn)行業(yè)的壯觀(guān)局面。
在地產(chǎn)進(jìn)入高峰的時(shí)候，中國的實(shí)體經(jīng)濟隨著(zhù)出口增長(cháng)以及中國生產(chǎn)要素而呈現出相對萎縮狀態(tài)，一是兩高一資企業(yè)受到國家控制，二是越南，印度的生產(chǎn)成本相對于中國更低，一些外資或者中國本土資金開(kāi)始在這些區域尋求生產(chǎn)機會(huì )，在產(chǎn)業(yè)上表現出二產(chǎn)業(yè)增長(cháng)速度相對放緩，三產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)又缺乏合適的社會(huì )土壤，工業(yè)投資開(kāi)始退出，但是又找不到恰當的出路，這個(gè)時(shí)期最為典型的是長(cháng)三角的炒房團，在大量的社會(huì )閑置資本找不到載體的時(shí)候，房地產(chǎn)此時(shí)不恰當的高利潤，成了游資的恰當而合適的載體。一時(shí)間，上海炒房團，溫州炒房團等名詞見(jiàn)諸國內各大城市。
經(jīng)濟學(xué)的原理是資本向利潤高的行業(yè)流，高利潤促使高供給，高供給改變供需結構導致行業(yè)供應過(guò)剩，行業(yè)供應過(guò)剩最后導致部分賣(mài)方推出，行業(yè)恢復到平衡的這樣一種運行肌理。在2007年中國房地產(chǎn)行業(yè)利潤達到頂點(diǎn)的時(shí)候(華僑城公告上地產(chǎn)利潤達到87%），房地產(chǎn)行業(yè)的供需結構也就達到了一個(gè)頂點(diǎn)。市場(chǎng)開(kāi)始由供應主導轉向需求主導。
需求主導下的市場(chǎng)典型特征是需求相對于供應的短缺，供應方迫于生存而被迫調整價(jià)格來(lái)在供應競爭中生存或者安全逃離，因此價(jià)格調整是這個(gè)階段市場(chǎng)的典型特征。此時(shí)的市場(chǎng)競爭面趨于兩個(gè)層面的競爭，一是供應主體之間的競爭，這種競爭是直接的零和博弈，非生即死的競爭，因此企業(yè)會(huì )利用手中一切資源進(jìn)行博弈，資本、關(guān)系、價(jià)格、產(chǎn)品等等；而另外一個(gè)層面的競爭表現在買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)系的競爭，在供不應求的時(shí)候，賣(mài)方主導市場(chǎng)，通常會(huì )用壓迫的方式迫使或者誘使買(mǎi)方?jīng)Q策，這就是通常賣(mài)方的營(yíng)銷(xiāo)策略的壓迫式營(yíng)銷(xiāo)做的工作；而在買(mǎi)方主導市場(chǎng)的時(shí)候，買(mǎi)方也會(huì )在潛意識的運用這種策略，具體的技巧就是觀(guān)望，用時(shí)間的方式讓賣(mài)方投降?；谕瑯拥臅r(shí)間要素，在賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)候會(huì )導致價(jià)格的上漲，而在買(mǎi)方市場(chǎng)的時(shí)候則會(huì )形成價(jià)格的下跌。其原理是在賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)候，買(mǎi)方會(huì )競爭叫價(jià)購買(mǎi)同一個(gè)產(chǎn)品；而在買(mǎi)方市場(chǎng)的時(shí)候，賣(mài)方會(huì )競爭叫價(jià)銷(xiāo)售同一個(gè)產(chǎn)品。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年達到價(jià)格增長(cháng)水平頂點(diǎn)的時(shí)候，也是供需結構的頂點(diǎn)，在2008年市場(chǎng)特征比較明顯的說(shuō)明了這個(gè)趨向。一是價(jià)格水平的回落，各個(gè)供應主體開(kāi)始動(dòng)用最簡(jiǎn)單最直接的價(jià)格策略來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售，力爭在供應主體這個(gè)角度不被競爭對手所淘汰；而在另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈則體現在購買(mǎi)的觀(guān)望上，需求方通過(guò)延長(cháng)決策周期，壓低產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格，而獲取有利的購買(mǎi)條件。從市場(chǎng)自身的表現來(lái)看，就是需求量的下滑幅度并不劇烈，呈現出相對溫和的狀態(tài)。
在探討今天房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，讓我們再一次回到中國社會(huì )背景中來(lái)，隨著(zhù)2007年美國金融危機爆發(fā)，2008年金融危機蔓延，形成世界性的金融危機。中國經(jīng)濟在世界金融危機中受到?jīng)_擊最大的是我們二產(chǎn)業(yè)，在中國三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達的情況下，二產(chǎn)業(yè)形成了城市人口的主要吸納動(dòng)力。在二產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊的時(shí)候，出現了大批返城居民，返鄉居民，這個(gè)過(guò)程的實(shí)質(zhì)是中國城市化過(guò)程出現暫時(shí)停頓，城市對人口的吸納能力減弱。在缺少了二產(chǎn)業(yè)支撐以后，三產(chǎn)業(yè)對人口的吸納能力也會(huì )受到?jīng)_擊，這兩個(gè)因素集中促使中國城市化進(jìn)程走向暫時(shí)的停滯或者停頓現象。而受惠于城市化的房地產(chǎn)行業(yè)的需求因此出現萎縮。進(jìn)而加速行業(yè)供需結構調整的這樣一種局面。
分析至此，我們已經(jīng)成功說(shuō)明，今天中國房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題是中國城市化暫時(shí)停滯而形成的需求停滯問(wèn)題。再一個(gè)需求暫時(shí)停滯的時(shí)候，而要啟動(dòng)這個(gè)需求的核心是經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)恢復以后，城市化再次得以正常進(jìn)行為前提條件。而因世界性金融危機導致的產(chǎn)業(yè)萎縮，在短期內并不能看到迅速扭轉的局面，因此在短期內城市化的進(jìn)程暫時(shí)看不到任何加速的動(dòng)力，這是當前整個(gè)中國經(jīng)濟，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的深刻社會(huì )背景。
在這種需求的長(cháng)期調整過(guò)程中，任何短期的刺激都將遭受失敗，這也是房地產(chǎn)行業(yè)最終沒(méi)有進(jìn)入十大產(chǎn)業(yè)振興的最直接最根本的解讀。而實(shí)際的行業(yè)事實(shí)也正是如此，中央政府應該不是沒(méi)有看到各個(gè)地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策，也不是不想房地產(chǎn)行業(yè)早日振興，但是2008年各個(gè)地方政府大力救贖房地產(chǎn)政策的糟糕后果，使得中央政府認識到這個(gè)道理，在長(cháng)期需求調整過(guò)程中，靠短期的信心和手段刺激，都不足以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的振興。而要真正拯救房地產(chǎn)行業(yè)必須從長(cháng)期的角度來(lái)救贖，也就是首先要救贖的是城市化的動(dòng)力和城市化的意愿。在這種情況下，救贖產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟才是根本。
而行業(yè)經(jīng)濟自身也面臨著(zhù)供需結構失衡以后，自身的修復與調整的這樣一種動(dòng)力存在。這一方面是行業(yè)的集中度過(guò)低，導致了不能形成規模經(jīng)濟效應；二是行業(yè)的分散性進(jìn)行導致行政腐敗，滋生社會(huì )問(wèn)題；第三個(gè)問(wèn)題是行業(yè)價(jià)格的過(guò)快上漲，已經(jīng)形成了資本風(fēng)險與社會(huì )風(fēng)險，這三個(gè)方面問(wèn)題從各個(gè)不同角度，又迫使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行結構調整。
而市場(chǎng)對于一個(gè)行業(yè)結構的調整是通過(guò)利潤率來(lái)進(jìn)行的，當行業(yè)利潤率下降的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)的資本開(kāi)始撤出行業(yè)，整個(gè)行業(yè)的供應開(kāi)始減少，逐漸與需求形成一個(gè)新的平衡關(guān)系。進(jìn)而導致市場(chǎng)的重新平衡，或者新一輪的市場(chǎng)結構啟動(dòng)。而行業(yè)利潤的調整必須通過(guò)價(jià)格與銷(xiāo)量?jì)烧邅?lái)實(shí)現。對于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現的價(jià)格的繼續下跌與銷(xiāo)量的下滑，基于一個(gè)成熟行業(yè)來(lái)說(shuō)，我們只能認為是市場(chǎng)規律在起作用，而不能視為行業(yè)崩潰或者其他夸大其辭的后果。一個(gè)成熟行業(yè)也必然具有自我修復的功能，而不會(huì )僅僅因為一次性的行業(yè)供需結構失衡而垮掉。
基于上述分析，筆者的觀(guān)點(diǎn)是正是因為房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有列入產(chǎn)業(yè)振興計劃，反而是對房地產(chǎn)行業(yè)的真正救贖，如果將房地產(chǎn)行業(yè)列入產(chǎn)業(yè)振興計劃，好比給一個(gè)已經(jīng)有虛脫跡象的人吃偉哥，從而導致其加速死亡。
