房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理人員應了解的相關(guān)知識
仔細研究房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程后，發(fā)現該流程中所經(jīng)常涉及的合同主要有以下幾類(lèi)：1、土地使用權出讓?zhuān)ㄞD讓?zhuān)┖贤?、建筑工程承包合同；3、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同；4、房屋拆遷安置補償合同；5、房地產(chǎn)項目轉讓合同；6、建設工程物資采購合同；7、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同；8、商品房（預）銷(xiāo)售合同。
一、所有合同的簽訂都應注意的問(wèn)題(基本原則)
1、主體是否合法，是否具有相應的主體資格。具體應該包括：對方是否具有相應的資質(zhì)、是否具有履約能力、信譽(yù)狀況等。
2、合同內容不得違反國家的禁止性規定。這就要求公司高管對國家的相關(guān)法律法規有較詳細的了解，對于重大合同的簽訂應咨詢(xún)法律顧問(wèn)。
3、合同條款是否完備、明確。合同條款中應對合同的標的、數量、質(zhì)量、價(jià)款、履約期限、履約方式、交付地點(diǎn)等都應該加以約定，且約定應盡可能地清晰、明確、完整，決不能含混不清或者模棱兩可。
4、對有可能出現的違約情況要加以考慮，規定相應的違約責任（包括合同的解除）。對我方可能出現的違約要規定相對較輕的違約責任；對對方條款的審查，則恰恰相反。
5、應約定爭議管轄權條款。盡量將約定由我方所在地人民法院管轄。不能達成一致的，則應約定雙方所在地人民法院都有管轄權。
6、明確合同簽訂地。盡量將合同簽訂地約定在我方所在地或作為最后一方簽字，以取得我方公安機關(guān)對涉嫌犯罪案件的管轄權。
7、對方的簽約人人是否具備相應的權限，即是否是企業(yè)的法定代表人或者由企業(yè)授權的經(jīng)辦人。應該要求簽約人出示相應的證明文件，并仔細核查證明文件。
8、簽章應包括對方單位的公章以及授權代表的簽字。如果對方公章為法人的分支機構公章或內設機構，還應要求其提供所屬法人機構的授權書(shū)。對方為自然人的，簽章應由本人簽字并加摁手印。所有的印章和簽字都應清晰完整。
9、合同落款處應有簽訂的具體時(shí)間。簽約人簽字時(shí)也應留下具體的時(shí)間。
10、盡量爭取對方提供合同擔保。如約定了擔保條款，還應注意擔保條款是否可以得到落實(shí)：如由擔保人提供擔保的，應審查擔保人是否有擔保資格和擔保能力；如提供擔保財產(chǎn)的，應審查擔保財產(chǎn)是否可以抵押，并盡量做抵押登記（部分財產(chǎn)必須辦登記）。
11、合同附件應與主合同相一致。
12、合同訂立之后如要變更，應采取書(shū)面形式。
二、房地產(chǎn)合同應注意的問(wèn)題
對于上面已經(jīng)敘述過(guò)的內容以及房地產(chǎn)合同必備條款，不再進(jìn)行表述，僅敘述該類(lèi)合同的個(gè)性事項。
（一）土地使用權出讓?zhuān)ㄞD讓?zhuān)┖贤?/strong>
（在該類(lèi)合同中，設我方為受讓方）
1、審查出讓方的資質(zhì)。如果出讓方為行政機關(guān)，應注意只有市、縣人民政府土地管理部門(mén)才有權出讓土地，其他以各類(lèi)開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )等名義出讓土地的無(wú)效。如果出讓方為民事主體的，應注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權和使用期限。
2、審查出讓土地是否有瑕疵。主要要審查以下幾方面1）該土地使用是否可以出讓?zhuān)欠褶k妥農轉用、土地征用手續；2）該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押（如轉讓人在地上設有抵押權，在轉讓時(shí)主債務(wù)未受清償，因設定抵押權而發(fā)生的權利義務(wù)關(guān)系則隨之轉讓給受讓人）；3）與土地使用權和地上物有關(guān)的稅、費出讓人是否繳清；4）在該土地上建造的工程工程款是否已經(jīng)付清（債隨地走）；5）該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。
3、在合同中應該明確完備地載明轉讓土地的位置、面積、原出讓合同設定的用途，是否已進(jìn)行基礎設施和公用設施的建設，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉讓價(jià)金的確定有關(guān)聯(lián)的地上定著(zhù)物如水渠、路橋和附著(zhù)物如樹(shù)、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫(xiě)明
4、應注意出讓土地的價(jià)格不得低于當地政府按照國家規定確定的最低價(jià)否則合同無(wú)效。
5、在轉讓合同中應對轉讓登記的時(shí)間加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務(wù)，
6、應對出讓方式加以明確規定。
7、應盡量規定價(jià)金的支付與轉讓登記同時(shí)進(jìn)行。
（二）建筑工程承包合同
設我方為發(fā)包方。
1、審查承包方的資質(zhì)。除應審查承包方的資質(zhì)情況、施工能力、社會(huì )信譽(yù)、財務(wù)情況外，還應該審查承包方是否具備法人資格，因為這涉及到工程事故責任的分擔等問(wèn)題。同時(shí)還應注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。
2、合同中應對下列問(wèn)題進(jìn)行明確的規定：雙方一般責任、施工組織設計和工期、質(zhì)量與檢驗、合同價(jià)款及支付方式、材料供應、設計變更、竣工與結算等。
3、下列問(wèn)題的規定尤其應重視：1)明確規定合同價(jià)款及其計算方式2）保修期的長(cháng)短，同時(shí)應規定支付工程款是留一部分作為保修款，至保修期滿(mǎn)后再支付。3）工程交付的標準。4）材料設備供應的具體內容、品種、規格、數量、單價(jià)、質(zhì)量等級、提供的時(shí)間和地點(diǎn)應該具體而且明確。同時(shí)應約定供應方承擔的具體責任。還應約定供應材料和設備的結算方法
4、應對是否允許分包進(jìn)行規定，如允許，則應盡量規定承包方分包的，分包方須通過(guò)發(fā)包方的審核。同時(shí)禁止分包單位再分包。
5、應對工程的質(zhì)量等級進(jìn)行明確規定。
6、應規定：“施工方在竣工后應該在交房同時(shí)提交施工技術(shù)資料，否則，應承擔違約責任，向發(fā)包方繳納工程總價(jià)款的百分之五的違約金”以免承包方在竣工后不按時(shí)把施工過(guò)程中的一些技術(shù)資料交給發(fā)包方，致使發(fā)包方不能申請房屋產(chǎn)權證書(shū)，造成損失。
（三）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同
1、前期審查應著(zhù)重審查以下幾方面內容：
1）合作方的資質(zhì)、信譽(yù)等；2）以土地使用權合作方的土地使用性質(zhì)3)合作方是否取得了項目開(kāi)發(fā)所需的審批文件
2、合同條款中應注意以下幾方面的內容：
1）應明確合作方式，是成立項目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，還是不成立項目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開(kāi)發(fā)，還是有一方或數方隱名參與開(kāi)發(fā)。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，均需對其公司的組織形式、主要機構如股東會(huì )董事會(huì )、經(jīng)營(yíng)管理人員及其運作機制進(jìn)行約定；
2）成立項目公司合作開(kāi)發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；
3）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；
4）以籌建處或其它名義合作開(kāi)發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權利義務(wù)的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權利義務(wù)；
5）合作開(kāi)發(fā)一方以土地使用權作為合作投資的，應辦好土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續，并明確有關(guān)費用的承擔方式和責任人；
6）一個(gè)地塊上合作開(kāi)發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項目，應分別立項、分別進(jìn)行審批并辦好不同的證照；
7）合作開(kāi)發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開(kāi)發(fā)項目的房屋為標的分別規定權利義務(wù)，投資回報約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應約定利潤的計算以及分配方式；
8）在當事人訂立的合作開(kāi)發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風(fēng)險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；
9）合作開(kāi)發(fā)合同應約定建筑面積增加時(shí)的政府批準手續和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；
10）合作合同應具體約定一旦合同被確認無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。
11）應付項目的工期進(jìn)行明確的規定。
12）應對合作各方在合作中的職責進(jìn)行明確約定。
（四）房屋拆遷安置補償合同
1、前期審查主要有兩方面
1)審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。違章建筑不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。
2）審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應的民事能力。
2、合同條款中明確規定以下幾方面的內容
1）被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權取得方式，房屋產(chǎn)權證號碼，房屋的結構、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結構等。有附屬用房、地下室、附著(zhù)物的都應列明。同時(shí)對房屋內用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設施需動(dòng)遷的，也要在基本情況中注明。
2）被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權調換，為防止拆遷過(guò)程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質(zhì)的評估機構對被拆遷房屋區位、用途、結構、成新、層次、建筑面積等基本因素結合行業(yè)規定進(jìn)行評估的情況。
3）拆遷補償安置方式。要根據被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實(shí)意思表示的，法律不能認可。如果是實(shí)行產(chǎn)權調換的，還應根據實(shí)際情況標明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶(hù)型結構、朝向、交付時(shí)間等。
4）搬遷期限，過(guò)渡方式，過(guò)渡用房地點(diǎn)、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。
5）違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉房過(guò)渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。
（五）房地產(chǎn)項目轉讓合同；
1、前期工作
如果我方為出讓方，則應該做以下工作
１）項目土地使用權為劃撥取得的，應辦土地使用權出讓手續；
２）項目土地使用權的變更登記手續；
３）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓的備案手續，具體向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)；
４）建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續，具體向規劃管理部門(mén)和建設管理部門(mén)咨詢(xún)；
５）其他根據有關(guān)政府部門(mén)要求需要辦更名或備案的手續。
如果我方為受讓方，應審查以下內容
1）轉讓方是否已取得項目所在地塊的建設用地批準證書(shū)或房地產(chǎn)權證；
2）轉讓方是否持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；
3）項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開(kāi)發(fā)投資額的百分之二十五以上；
4）轉讓人是否是項目所有人。
2、合同中所應注意的事項
1）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等；
2）項目轉讓?xiě)祥_(kāi)發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉讓的條件；
3）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關(guān)規定辦工商變更登記手續，同時(shí)辦房地產(chǎn)轉讓的變更登記手續；
4）成立項目公司的轉讓方的債權債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；
5）未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；
6）轉讓的項目如尚未辦土地出讓手續或雖已辦了出讓手續，轉讓時(shí)尚未付清出讓金的，應約定辦出讓手續的具體責任人及有關(guān)費用，包括尚未付清的費用的承擔方式；
7）項目轉讓時(shí)，項目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，轉讓合同應約定補辦政府主管部門(mén)認可手續及具體責任人；
8）項目轉讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開(kāi)始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；
9）房地產(chǎn)項目轉讓前已實(shí)行預（銷(xiāo)）售的，應約定轉讓雙方通知預購業(yè)主，并明確因此引起相應責任的處理方法；
10）以轉讓項目公司股權方式轉讓的，應約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價(jià)格、支付方式，現有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會(huì )決議并辦工商變更登記手續等。
（六）建設工程物資采購合同；
1、審查對方資質(zhì)。
2、雖然采購合同可以采用口頭形式，但在實(shí)踐中必須盡量采取書(shū)面形式，以免以后發(fā)生爭議。
3、合同條款注意事項
1）注意合同的格式，在采購合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方是比較有利的，如果我們作為需方來(lái)簽訂此類(lèi)格式合同，要注意對方提供的合同中有沒(méi)有免除或限制供方責任的條款，如果有，一定要求其說(shuō)明清楚，盡量遵循公平原則協(xié)商確定雙方的權利與義務(wù)，以免產(chǎn)生被動(dòng)局面。
2）對于采購物資的品牌、型號、等級、單價(jià)、數量等都要詳細明確地規定，在標注產(chǎn)品的數量時(shí)，最好將產(chǎn)品的平米數和片數都標注清楚，方便驗貨時(shí)核對產(chǎn)品的數量。
3）應對交貨期限、交貨方式、交貨地點(diǎn)加以明確規定。盡量規定由銷(xiāo)售方送貨，將運輸過(guò)程中的風(fēng)險留給供貨方。
4）應規定定金條款。待貨物交付后再付全款。
5）明確違約責任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點(diǎn)、交貨期限、交貨方式的變動(dòng)造成違約責任予以明確規定。
（七）房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同；
設我方為開(kāi)發(fā)商。
2、在合同條款中，應注意以下幾方面
1）明確委托銷(xiāo)售房產(chǎn)的位置、類(lèi)型、面積。
2）應對房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理方式予以明確規定，寫(xiě)明是一般代理、獨家代理還是包銷(xiāo)。
3）明確代理銷(xiāo)售的期限以及銷(xiāo)售任務(wù)，即要寫(xiě)明在多長(cháng)時(shí)間內銷(xiāo)售多少數額的房產(chǎn)。
4）對代理銷(xiāo)售方在銷(xiāo)售期間所產(chǎn)生費用的負擔應明確規定。
5）應明確規定傭金的支付方式和時(shí)間。
6）除在代理合同里設獎勵條款外還應設定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責任。
7）應明確規定代理銷(xiāo)售方的廣告宣傳必須真實(shí)，我方有權對代理銷(xiāo)售方的廣告進(jìn)行審查，并具體規定違約發(fā)布廣告應承擔的責任。
（八）商品房預（銷(xiāo)）售合同；
1、前期審查應著(zhù)重審查購買(mǎi)方的支付能力，對于某些特殊單位還應審查其是否具有購房資格。同時(shí)我方應取得國有土地使用證和預（銷(xiāo)）售商品房許可證，以免預（銷(xiāo)）售合同被宣布無(wú)效。
2、在合同條款中應注意以下方面。
1）應詳細規定預（銷(xiāo)）售房的位置、土地使用年限。
2）規定預（銷(xiāo)）售房的面積時(shí)，應詳細說(shuō)明建筑面積、土地面積、基底分攤、公用分攤等，同時(shí)應規定相應的誤差。
3）應該考慮我方的實(shí)際履行能力規定房產(chǎn)交付時(shí)間。同時(shí)應規定遲延交付的免責事由。
4）規定預（銷(xiāo)）售房的價(jià)款應說(shuō)明每平方米的單價(jià)。同時(shí)規定價(jià)款的支付方式以及支付時(shí)間。還應規定購買(mǎi)方如逾期未能支付價(jià)款后利益的計算方式以及超過(guò)一定期限后我方有權出售該房產(chǎn)。
5）應要求購買(mǎi)方支付一定的定金，并規定違約后定金的處理方式。
6）應規定產(chǎn)權轉移的時(shí)間以及方式。
7）應規定購買(mǎi)方購買(mǎi)后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。
8）應規定購買(mǎi)方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權前不得將房產(chǎn)抵押、轉讓?zhuān)駝t后果自負。
9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應對質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設備保質(zhì)期加以規定。
10）應對房產(chǎn)的附隨設施的使用進(jìn)行規定。
三、必知法律條文
1）商品房銷(xiāo)售管理辦法
2）物權法
3）合同法及合同法司法解釋
4）公司法
5）中華人民共和國城市房地產(chǎn)法
6）中華人民共和國土地管理法及實(shí)施條例
7）中華人民共和國建筑法
8）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例
9）城市房屋拆遷管理條例
四、工作建議
房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)性質(zhì)，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要有多個(gè)部門(mén)和多個(gè)行業(yè)的協(xié)作才能最終完成成品。作為中國目前的一種暴利行業(yè)而言，國家已從宏觀(guān)政策上對房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)出臺了許多限制措施，特別是稅局更是加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的監控力度。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的陽(yáng)光利潤也正在日益減少。作為開(kāi)發(fā)商的最終目標是實(shí)現企業(yè)效益最大化。如何在現階段各項政策緊壓的情況下，獲取最大化利潤呢？本人認為有必要做好幾方面工作：
1）重大合同簽訂由法律顧問(wèn)負責把關(guān)，避免無(wú)必要的經(jīng)濟糾紛，浪費企業(yè)的人、財、力；
2）充分發(fā)揮財務(wù)人員的事前分析職能，公司老總應當把談判好的合同初稿交由財務(wù)人員，對合同中所涉相關(guān)財務(wù)和稅收條款進(jìn)行把關(guān)，提出相關(guān)意見(jiàn)；
3）公司其他部門(mén)的配合，尤其是工程、銷(xiāo)售以及物管人員一定要全力配合財務(wù)的工作，在經(jīng)辦具體業(yè)務(wù)時(shí)對應該取得何種有效票據，應嚴格按照財務(wù)人員要求辦，并配合財務(wù)人員與相關(guān)對外單位簽訂合同、協(xié)議等；
4）整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程一定注意細節的控制，對于必須繳納的稅收和費用，必須按時(shí)間按規定繳納，減少稅收風(fēng)險；對于可以采取相應措施合理避稅的，一定要用好用足政策，做好事前籌劃、事中控制、事后分析。
