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１．商法視角下不動(dòng)產(chǎn)租賃的特殊性

傳統民法理論將租賃關(guān)系視為繼續性契約關(guān)系，與買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不同，租賃契約關(guān)系的使用期間與對價(jià)數額，系于時(shí)間經(jīng)過(guò)的長(cháng)短，契約存續期間越長(cháng)，由于各方狀況發(fā)生變化的概率越大，契約的風(fēng)險也隨之增大。隨著(zhù)契約風(fēng)險的提高，當事人互信互賴(lài)的要求，也相對增加，信賴(lài)關(guān)系也愈濃厚。民事租賃關(guān)系這種本質(zhì)特性要求當事人雙方高度信賴(lài)，信賴(lài)關(guān)系只要遭到破壞，租賃關(guān)系即有宣告結束的危險。另一方面由于傳統民法對所有權的絕對保護傾向，在租賃關(guān)系中無(wú)不體現對于不動(dòng)產(chǎn)所有權人的特別照顧。這種制度設計在經(jīng)濟相對封閉、商業(yè)模式還未發(fā)展成熟的社會(huì )無(wú)可厚非，但在一個(gè)經(jīng)濟開(kāi)放、商業(yè)繁榮成熟的社會(huì )則會(huì )導致對經(jīng)營(yíng)者的利益保護不周。

傳統民事不動(dòng)產(chǎn)租賃，主要目的在于居住，承租人獲得房屋在于為滿(mǎn)足自身的居住需要，而居住為基本人權的重要方面，為生存權所涵蓋，承租人的弱勢一覽無(wú)余，這是現代社會(huì )民事不動(dòng)產(chǎn)租賃公共政策介入的法律基礎，買(mǎi)賣(mài)不破租賃、租金封頂、廉租房制度這類(lèi)普遍帶有公共政策色彩的法律規則的逐步確立，都是從居住權作為基本生存權這個(gè)角度對所有權絕對原則進(jìn)行校正的結果。

反觀(guān)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃法律關(guān)系，即所謂的商事租賃，并不以當事人之間的信賴(lài)關(guān)系為基礎，以追逐經(jīng)濟利益為核心的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)更能準確地說(shuō)明其本質(zhì)。我們必須在現實(shí)不斷流變的商事活動(dòng)運作中才能更加深刻地理解經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃關(guān)系與民事租賃關(guān)系的巨大差別。出于商業(yè)社會(huì )的不斷成熟發(fā)展以及從商人逐利行為的本身出發(fā)，商人通過(guò)租賃他人不動(dòng)產(chǎn)的方式來(lái)從事商事活動(dòng)，更加符合商事社會(huì )的要求，可以使商事活動(dòng)更加快捷進(jìn)行，可以大大地減少商人的投資，使商人的有限資本用在商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面。

商人對于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的利用與民事租賃的自我居住也大為不同，為招攬生意，其必請人裝修，妥加保管，時(shí)常翻新。營(yíng)業(yè)上種種努力，宣傳上的解數用盡，所有的成果都體現在穩定的客戶(hù)群的建立上，而客戶(hù)則帶來(lái)的是穩定的可預期的流水，租賃期滿(mǎn)或者租賃關(guān)系終止之時(shí)房東僅僅所失租金利益，與承租者所失相比，不可相提并論。承租者對于房屋的裝修翻新等一系列行為，如果依照傳統民法規則，僅僅適用添附、侵權、不當得利等規則，而不重視作為經(jīng)營(yíng)者的承租人對于房屋的有形和無(wú)形投入以及諸如客戶(hù)群丟失之類(lèi)的商業(yè)上的重大損失，對于一個(gè)商業(yè)繁榮的現代社會(huì )顯然難以想象的。同時(shí)由于商機的千變萬(wàn)化，商人有可能隨時(shí)依據當時(shí)的市場(chǎng)需要改變經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的用途，或者轉租他人而另行投資。這在商事活動(dòng)中都是非常普遍的狀況，但如果從民事租賃當事人雙方彼此信賴(lài)的角度觀(guān)察，則很難獲得正當化的說(shuō)明。

２．商事?tīng)I業(yè)資產(chǎn)理論的正當化說(shuō)明

法國是對經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權保護最有效的國家，法國法中的商事?tīng)I業(yè)資產(chǎn)理論也是對經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權正當化說(shuō)明最為精彩的理論。商事?tīng)I業(yè)資產(chǎn)理論指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的有體動(dòng)產(chǎn)（設備和工具、商品等）和無(wú)體動(dòng)產(chǎn)（商號和招牌、租賃權、工業(yè)產(chǎn)權等）組成的，旨在吸引顧客群的財產(chǎn)整體。法國商法學(xué)者伊夫·居榮將商事?tīng)I業(yè)資產(chǎn)成為用于從事商業(yè)活動(dòng)的，由無(wú)形財產(chǎn)和有形財產(chǎn)結合在一起的整體物。值得注意的是，法國商法強調商人租賃權和顧客群的重要性，將其列為商事?tīng)I業(yè)資產(chǎn)的無(wú)形構成部分。所謂顧客群，是指商人集聚一定數量的顧客的能力或者可能性，從商人逐利的角度來(lái)看，顧客群應當是商事?tīng)I業(yè)資產(chǎn)中最為關(guān)鍵的構成因素，因為顧客群直接關(guān)系到經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)利和整個(gè)商事?tīng)I業(yè)資產(chǎn)的增值與否。所以法國學(xué)說(shuō)和司法判例認為商事顧客是商事?tīng)I業(yè)資產(chǎn)的必要要素，沒(méi)有顧客，即沒(méi)有商事?tīng)I業(yè)資產(chǎn)。

由于顧客群在商法上獨特的價(jià)值，凡是與顧客群增減有關(guān)的民法權利會(huì )由于其特殊性而受到商法上的特殊保護。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權由于具有與顧客群的增減息息相關(guān)，所以法國法逐漸摒棄了民法典中關(guān)于租賃的規定，從單行法令開(kāi)始到商法典逐漸發(fā)展出一套保護經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權的強力措施。

 我國對于不動(dòng)產(chǎn)租賃的相關(guān)規定出現在《合同法》第１３章，但由于缺乏對于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權所包含的商事?tīng)I業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的應有重視，使得在現實(shí)的司法糾紛中往往成為難以解決的難題?！逗贤ā返冢保痴碌亩囗椧幎ǔ浞址从沉嗽谌狈ι淌陆灰滋貏e安排情況下而產(chǎn)生的現實(shí)矛盾。

１．最短租賃期間

我國《合同法》第２１４條規定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)二十年?！边@是對租賃合同期限的限制性規定，從對所有權保護的角度來(lái)講，如果租期太長(cháng)會(huì )在現實(shí)生活中取消租賃權和所有權的區別，所有權的絕對價(jià)值會(huì )被大大削弱。過(guò)長(cháng)的租期會(huì )不利于租賃物的流轉，這當然不符合物盡其用的物權法原則。從傳統民法視角來(lái)看，這是無(wú)可置疑的。值得研究的是，是否應該規定最短租期？

如果從居住目的的達成來(lái)看，似乎沒(méi)有必要規定。我國《合同法》２３２條規定在不定期租賃關(guān)系中，“當事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人”。此處合理期限，應當是承租人找房搬家的期限，依照通常生活常識判斷，應當不超過(guò)一個(gè)月。對于以居住為目的的承租人而言，在合理期限的平衡下，不定期租賃關(guān)系似乎對其利益影響不大，找房搬家盡管繁瑣，但在房源充足的情況下，只要有合理期限的緩沖，居住目的依然可以達到。但對于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的承租人而言，租賃期間的長(cháng)短則影響巨大。

從商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的角度講，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)持續、逐漸積累、周期性回報的過(guò)程。商家選擇店鋪的地理位置也一般從長(cháng)計議，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一開(kāi)始就順應市場(chǎng)需求進(jìn)行持續性投入，這種投入可能逐年累加，但收益卻并不呈等值回報，前期投入只為建立穩定的客戶(hù)群和良好的信譽(yù)，而利潤回報則可能是幾年后的事情，可見(jiàn)穩定、長(cháng)期的租賃關(guān)系對商人的重要意義。如果承租人訂立短期或者不定期合同的話(huà)，則商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將無(wú)法處于正常狀態(tài)，商人的顧客將無(wú)法和商人建立長(cháng)期、穩定的關(guān)系，不利于商人積極投資。

對于最短租賃期間的規定，在外國法中有相關(guān)規定。法國商法典規定，商事租賃的期限不得低于９年。而《阿根廷民法典》作為新近“民商合一”立法的典范，在第１５０７條規定將租期擬制為商用和民用，如果不存在超過(guò)兩年的租賃合同，用于商業(yè)或工業(yè)目的房屋租期為２年，用于居住目的的房屋租期為１年半，以供當事人進(jìn)行選擇。

值得討論的是，承租人與出租人依然可以合同自由原則約定時(shí)間較長(cháng)的租賃合同，規定最短租期是否有其必要？即使約定了較短租期，在合同屆滿(mǎn)前可以繼續續租，以做到適當補救。最短租賃期間的規定是否侵犯了合同自由原則？實(shí)際上，正是由于合同自由原則被濫用，現實(shí)中才出現很多由于承租人與出租人過(guò)度博弈而出現的短期合同，由于雙方各執己見(jiàn)，租賃合同在法律結構上不可能使雙方經(jīng)濟利益最大化。所以從某種程度上講，就像規定租賃契約的最長(cháng)租期一樣，租賃契約的租期問(wèn)題上并不能完全使用意思自治規則，應當從商法維護經(jīng)營(yíng)的角度考慮，對契約自由進(jìn)行適當限制。同時(shí)我們應當注意，即使法國法中規定了９年的商事租賃租期，但出租人可以每３年以重建、增高或加固房屋的目的解除租賃合同，這完全是商法追求的價(jià)值與民法原有規則相互協(xié)調的結果。

２．續租自由與續租權利

我國《合同法》第２３６條規定：“租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期?！比绻麑⒑贤ǖ冢玻常稐l做反向理解，即如果承租人提出異議，則租賃合同應當終止，而在合同屆滿(mǎn)后的租賃關(guān)系依然有效。由于《合同法》２３２條賦予了出租人在不定期租賃關(guān)系中的任意解除權，即使出租人不表示異議，依然可以隨時(shí)解除合同。由此可以明確判斷出合同法對租賃制度締約規則的設計完全遵循合同自由原則，承租人有續租自由，但是沒(méi)有續租權利。

續租權對于以居住為目的租賃關(guān)系可有可無(wú)，但對于利用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的商人來(lái)說(shuō)，則具有特別的商法價(jià)值。從出租人的角度觀(guān)察，民法租賃制度及物權法中的相關(guān)規則已經(jīng)對其自身利益保護得十分周全，在租賃期屆滿(mǎn)之后，出租人選擇不再續租，則僅僅損失租金利益而已。但對于承租人而言情況則大為不同，承租人長(cháng)期在承租的辦公地點(diǎn)從事商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所已經(jīng)成為商人吸引和維持自己顧客的重要力量，商人依靠自己多年周期性的投入換來(lái)的穩定客源全部附著(zhù)在對經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所持續利用上。如果此時(shí)承租人喪失承租權，搬離原有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其長(cháng)期建立的顧客群就會(huì )減少甚至消失，營(yíng)業(yè)資產(chǎn)勢必大量縮水。

承租人將自己的以經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為載體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使得作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的不動(dòng)產(chǎn)附加積累了大量的無(wú)形商業(yè)價(jià)值，這種商業(yè)價(jià)值并不能為傳統民法的保護范圍，所以在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，出租人與承租人在續租問(wèn)題的博弈結果上，出租人占據了絕對優(yōu)勢。在現實(shí)生活中，由于對于承租人客戶(hù)利益的心知肚明，出租人極有可能在新的續租合同中將續租價(jià)格大幅提高，承租人如果為了維持自己的客戶(hù)利益，必須忍受高額的續租費用，這種后果與變相拒絕續租無(wú)異。由此可見(jiàn)，傳統民事不動(dòng)產(chǎn)租賃制度嚴格遵守合同自由原則，但合同自由原則的適用前提是主體雙方地位基本平等，加之傳統民法對所有權人絕對保護思維的根深蒂固，民法不動(dòng)產(chǎn)租賃并未考慮到在續租環(huán)節商人的弱勢地位，如果沒(méi)有有效的制度設計對這種利益失衡進(jìn)行平衡和矯正，最終將不利于商事經(jīng)營(yíng)的持續進(jìn)行進(jìn)而損害商業(yè)的繁榮發(fā)展。

為了應對合同法租賃制度的過(guò)度簡(jiǎn)單化和抽象化，我國部分地區出臺的房屋租賃管理的法規規章中規定了承租人在租賃屆滿(mǎn)之際的優(yōu)先承租權。優(yōu)先承租權的制度設計思路顯然效仿《合同法》第２３０條對于優(yōu)先購買(mǎi)權的規定，但對于承租人而言，優(yōu)先承租權的制度設計仍然對其保護不力，承租人經(jīng)營(yíng)所得之顧客群增值極有可能被出租人與新承租人之間的約定之租金所吸收。而且優(yōu)先承租權的規定極易誘發(fā)出租人與第三人訂立虛假契約，以騙取不合理加租或者阻礙優(yōu)先承租權行使的道德風(fēng)險。因此，對于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權的續租保護問(wèn)題，國內還沒(méi)有很好的解決辦法。

從國外立法例中看，英國、法國、比利時(shí)、荷蘭、意大利等國家通過(guò)法律賦予了商事租賃承租人在租約屆滿(mǎn)時(shí)的續租權，相對而言，我國民法在制度上繼承較多的德國、日本在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租人續租方面卻存在較大的制度空白。以法國為例，盡管規定了承租人在租賃期間屆滿(mǎn)之前提出續租的權利，但并沒(méi)有規定出租人必須接受承租人的請求，出租人可以拒絕，但是承租人可以向出租人請求遷出租賃場(chǎng)所的損害賠償，這種彈性的制度設計，既使得承租人營(yíng)業(yè)利益的損失得以彌補，又沒(méi)有過(guò)度束縛出租人的選擇自由，算是做到了利益保護與合同自由的雙重平衡。

３．轉租自由

我國《合同法》２２４條規定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！背凶馊宿D租的效力系于出租人的同意與否，可見(jiàn)我國民事租賃在轉租的制度設計方面采用了限制主義的立法模式，即轉租必須經(jīng)過(guò)出租人同意，否則無(wú)效。

與限制主義立法模式相對的是自由主義立法模式和區分主義立法模式，自由主義立法模式下，轉租并不需要經(jīng)過(guò)出租人的同意。而區別主義立法模式，基本對于房屋采用自由主義模式，對于房屋之外的動(dòng)產(chǎn)采用限制主義模式。對于不動(dòng)產(chǎn)租賃而言，自由主義立法模式和區分主義立法模式的效果都是一致的。

應當注意的是，限制主義的設計目的以保護房屋所有權人利益的角度為中心。以這種視角觀(guān)察，如果轉租過(guò)多，將容易導致對租賃物的損毀，頻繁的自由轉租，也容易侵害出租人的租金收益。未經(jīng)同意轉租甚至還構成侵權，因為違法轉租使他人占有租賃物，或是延長(cháng)了占有連鎖，造成了多層次之占有關(guān)系，或是造成了多數人之占有關(guān)系，致使增加返還請求之困難，或租賃物損毀之程度，自系對所有權之侵害。應當說(shuō)，從保護所有權人的利益出發(fā)，盡量使租賃關(guān)系簡(jiǎn)單化并能夠處于自己掌控范圍之內，是合情合理的，如果未經(jīng)同意就轉租他人，這意味著(zhù)對信賴(lài)關(guān)系的破壞，從法律角度判斷為無(wú)效也理所應當。但從商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的角度看，這種要求似乎過(guò)于嚴格而極有可能壓抑正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

從商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的角度講，轉租行為每天都大量發(fā)生，并不因出租人同意與否就有所減少。由于商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的營(yíng)利本質(zhì)，在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)條件下，商人經(jīng)常做出資本投入或者撤出的行為，這完全處于商人的逐利本性和對自身狀況的判斷，如果不允許商人自由轉租，將不利于社會(huì )資源的有效配置，也不利于促進(jìn)交易繁榮，因此，允許商人自由轉租具有特別的商法價(jià)值。

４．約定用途的限制

我國《合同法》第２１９條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！睆姆l結構和立法本意上看，如果承租人未按約定方法使用不動(dòng)產(chǎn)，即使租賃物不受到損失，出租人依然可以單方面解除合同。限定使用用途當然在于體現了所有權人的特別保護，經(jīng)營(yíng)用途的限定體現了所有權人的意志在租賃關(guān)系上的控制，即使有些用途對于所有權人的房屋并無(wú)任何損毀的可能，所有權人依然可以依照意愿去控制和排除，這種控制再次體現了民事租賃關(guān)系中當事人雙方高度的信賴(lài)的本質(zhì)，經(jīng)營(yíng)用途的改變破壞了當事人雙方的信賴(lài)關(guān)系，因此，才賦予所有權人單方解除權。

但如果考慮到商事經(jīng)營(yíng)在商法上的特別價(jià)值，這種做法未免太過(guò)苛刻。雖然商人的商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在一定時(shí)期內具有穩定性，但基于商事活動(dòng)的發(fā)展規律和社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展變化，商人的商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可能一成不變，而時(shí)刻面臨擴張和變更的可能。如果商人改變自己的商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)領(lǐng)域，變更其經(jīng)營(yíng)范圍均要獲得出租人同意，則商人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很難有效展開(kāi)，出租人可能處于一種十分優(yōu)越的地位，他們可能利用此種優(yōu)越地位來(lái)強制承租人。

實(shí)際上，對于經(jīng)營(yíng)范圍的限制是計劃經(jīng)濟時(shí)期國家對經(jīng)濟過(guò)度管制的產(chǎn)物，盡管隨著(zhù)經(jīng)濟活動(dòng)的發(fā)展這種管制在逐漸放開(kāi)，但今天這種管制的負面影響依然存在?！睹穹ㄍ▌t》第４２條規定：“企業(yè)法人應當在核準登記的經(jīng)營(yíng)范圍內從事經(jīng)營(yíng)?！币罁罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執行〈經(jīng)濟合同法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中規定，超越經(jīng)營(yíng)范圍的合同無(wú)效。直到《合同法》頒布之后，《合同法解釋一》第１０條規定了“當事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無(wú)效。但違反國家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規禁止經(jīng)營(yíng)規定的除外?！敝?，才在一定程度上緩解了國家管制對于合同效力的過(guò)度影響。我國合同法租賃規范對于約定用途的設置，并未注意到現實(shí)中大量商事活動(dòng)的特殊性，人為地通過(guò)約定用途限制商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)范圍，不利于商事活動(dòng)的有效展開(kāi)。

對于商事經(jīng)營(yíng)利益保護最為周全的法國，通過(guò)法院判決發(fā)展出一套“部分非專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)”的理論，即承租人可以在租約所約定的范圍之外從事附帶性或者補充性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。如果承租人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與原先約定的活動(dòng)類(lèi)別完全不同，則應該通過(guò)雙方協(xié)商甚至司法解決。后來(lái)，法國法院在“部分非專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)”的基礎上發(fā)展出“完全的非專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)”，１９９２年法國最高法院作出的一項判例中，準許一家蒸汽洗衣店在不改變經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的情況下改為餐館。

５．小結

綜上所述，我國合同法在租賃制度上的設計依據依然以對所有權人的絕對保護和當事人雙方的信賴(lài)關(guān)系為基礎，而忽視了現實(shí)生活中大量經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃法律關(guān)系的特殊性，對于作為所有權人的出租人政策上的絕對傾斜，使得利用經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行商事經(jīng)營(yíng)的商人在租賃關(guān)系上處于絕對的劣勢地位。合同法在租賃制度的設計上僅僅考慮到了民事居住目的租賃的需要，而缺乏對商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)租賃上的特別安排，因而沒(méi)有做到實(shí)質(zhì)上的民商區分，商事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特有利益也無(wú)法通過(guò)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權得到有效的保護。

合同法的保護不足問(wèn)題的確值得反思，但是否模仿法國這類(lèi)國家通過(guò)修改合同法的方式就能改變經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權的法律地位，更加需要進(jìn)行謹慎思考。法國法的規定具有時(shí)代特色，筆者認為現實(shí)中僅僅體現一戰結束后特定歷史環(huán)境下對小商販的保護。而基于現實(shí)的思考，我們發(fā)現進(jìn)入２１世紀商事活動(dòng)的主體則完全由公司作為主導，公司作為商事主體擁有相當豐富的交易經(jīng)驗，在現實(shí)中也很少碰到公司場(chǎng)地租賃處于弱勢地位的情況。因為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權的特別保護依然需要定位于小商販的小規模商事活動(dòng)中。在公司作為商事主體主要代表并處于強勢地位時(shí)代背景下，對于小商販經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權的法律保護是否還要基于商法的基本理念和基本原則，是值得深入研究。因為小商販群體已經(jīng)無(wú)法反映當前社會(huì )典型的商事主體形態(tài)，而通過(guò)特別管制法對小商販進(jìn)行保護，也許并不一定出于商法的基本立場(chǎng)。因此，在商事承租傳統的長(cháng)河中，我們確實(shí)看到法國法對于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所承租權的特別保護，但如何將傳統的精神融入現代生活結構中，就成為未來(lái)商法研究中任重而道遠的問(wèn)題。