2018年9月，陳某與丁某通過(guò)某中介簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，陳某將其市區內住房一套出售給丁某，雙方同時(shí)約定了價(jià)款、付款方式、違約責任等內容。當日，丁某即通過(guò)中介向陳某支付定金10萬(wàn)元。至約定的支付首付款期限屆滿(mǎn)，丁某遲遲未付款。期間，陳某通過(guò)中介及郵寄掛號信等方式向丁某催要首付款，但均未得到回應。2018年10月，丁某以案外人李某逝于房屋內會(huì )造成其使用障礙為由，起訴至海門(mén)法院，請求撤銷(xiāo)其與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并要求陳某返還定金10萬(wàn)元。審理中，陳某提出反訴，要求繼續履行合同并要求丁某支付遲延付款違約金43.5萬(wàn)元。
海門(mén)法院經(jīng)審理查明，該交易房屋系陳某的母親李某所有，李某于2018年1月在該房屋中去世，居民死亡醫學(xué)證明書(shū)載明死亡原因系“衰老”。經(jīng)繼承，2018年12月，該房屋產(chǎn)權移轉登記至陳某名下。
丁某主張出賣(mài)人在案涉合同訂立過(guò)程中刻意隱瞞李某逝于房屋內的事實(shí)構成欺詐，合同應予撤銷(xiāo)。陳某認為，其在訂立合同時(shí)已披露該事實(shí)，丁某對交易房屋系明知。
法院認為，丁某雖主張李某逝于房屋內會(huì )造成其使用障礙，但居民死亡醫學(xué)證明書(shū)載明李某死亡原因系“衰老”，該事實(shí)遠未達到普通民眾所認知的因“橫死”等其他情形而造成房屋成“兇宅”的嚴重程度。對“兇宅”的概念，應當遵從普通民眾的通常認知，即曾發(fā)生自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋，具體包括發(fā)生他殺、自殺以及意外事件等情形。本案中，李某系正常死亡，該事件的發(fā)生不構成房屋的重大瑕疵，也不影響房屋的正常使用，不應認定為影響合同訂立、履行的重要事實(shí)。
如前所述，逝者在房屋內“壽終正寢”不構成房屋的重大瑕疵，故出賣(mài)人的行為不屬于故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，案涉合同不存在可撤銷(xiāo)情形，當事人均應按約繼續履行合同。在此基礎上，法院認為，丁某遲延付款構成違約，應承擔相應的違約責任，兼顧合同的履行情況、當事人的過(guò)錯程度以及預期利益等綜合因素，法院酌情將違約金的數額調整為10萬(wàn)元。最終法院判決駁回丁某的全部訴訟請求。
丁某不服原審判決，提起上訴。南通市中級人民法院最終駁回上訴，維持原判。
法官說(shuō)法：
近年來(lái)，二手房交易市場(chǎng)出現了較多因“兇宅”買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛，究竟哪類(lèi)房屋屬于“兇宅”，出賣(mài)人應負何種信息披露義務(wù)。
法律上“兇宅”的認定，通常以交易房屋內發(fā)生非正常死亡事件為主要判斷標準。具體案件審理時(shí)需結合居民死亡醫學(xué)推斷書(shū)、報警記錄、勘驗筆錄等個(gè)案舉證綜合分析判斷?！皟凑钡耐庋硬荒芩烈鈹U大，應嚴格限定在非正常死亡的范圍內，以免苛以賣(mài)方過(guò)重的信息披露義務(wù)。
出賣(mài)人明知卻隱瞞“兇宅”信息，法律上評價(jià)為對誠實(shí)信用原則的違反，構成欺詐，合同可撤銷(xiāo)。但生老病死系自然規律，此類(lèi)正常死亡為社會(huì )普通民眾接受和認可，所涉交易房屋不應當認定為“兇宅”，買(mǎi)受人主張構成欺詐要求退房的，法院不予支持，除非合同雙方對此有特別約定。
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