來(lái)源：遼寧高院網(wǎng)
作者：沈陽(yáng)鐵路運輸法院 張寶利
房屋租賃合同是以房屋為租賃物的租賃合同，是指出租人與承租人之間關(guān)于出租人將其房屋交付承租人使用，承租人按照約定支付租金并在租賃合同終止時(shí)將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，房屋租賃合同糾紛日益增多。在我院近幾年的審判實(shí)踐中，房屋租賃合同糾紛所占比例較大。在此筆者對房屋租賃合同中的幾個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行探討。
一、法人或其它組織沒(méi)有辦理租賃許可證而出租房屋，租賃合同是否有效。
法人及其它組織出租房屋要求具備房屋租賃許可證，但現實(shí)的房屋租賃活動(dòng)中，相當多數的單位并沒(méi)有辦理房屋許可證，我們審理的案件中也是大多數鐵路企業(yè)作為出租人的都沒(méi)有房屋租賃許可證，這類(lèi)合同的效力應當如何認定呢？通常情況下應屬有效合同。法人及其它組織出租房屋要求辦理房屋租賃許可證的規定是由國家工商總局的部門(mén)規章中規定的，其效力等級屬于行政規章，在審判實(shí)踐中只能參照適用，而且這項規定只能理解為是一種倡導性規定，是國家行政管理機關(guān)站在行政管理的層面上作出的此項規定，企業(yè)是否具備租賃許可證，并不對租賃合同的效力構成影響。如果沒(méi)有辦理租賃許可證而出租房屋的，可以行政主管機關(guān)進(jìn)行行政處罰，但房屋租賃合同依然有效。
二、房屋租賃合同未在房管部門(mén)備案是否影響合同的效力。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規定：“房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”；建設部令第四十二號《城市房屋租賃管理辦法》第十三條“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！睆倪@兩部法律、法規所規定的內容來(lái)看，訂立房屋租賃合同應當在房管部門(mén)備案，但是在當前的民事活動(dòng)中，很少有當事人按規定進(jìn)行備案的，房屋租賃合同的效力如何呢？答案是有效合同。
我國房屋租賃的備案制度，是為了便于行政機關(guān)管理的需要，不是租賃合同的生效要件。所以，合同未備案不會(huì )導致房屋租賃合同無(wú)效?！逗贤ā返谒氖臈l明確規定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，依照其規定。這里的行政法規是指國務(wù)院頒布的行政法規，不包括地方法規和部委規章。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國務(wù)院行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，才從辦理批準、登記手續后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門(mén)規章是排斥在外，其中隱含如果部門(mén)規章規定批準、登記生效的，不能參照此條規定。其次，這一法條還包含法律、行政法規中規定應當辦理批準、登記手續生效的，必須是該法律、行政法規的強制性規定，而不是倡導性規定，否則也不能適用該條規定確認合同不生效。所以，雖然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規定了房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案，從該條文中不難看出這里的“應當”明顯是倡導性條款而不是強制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設部《城市房屋租賃管理辦法》的效力等級屬于部委規章性質(zhì)，也不能作為認定合同是否生效的依據。
三、出租沒(méi)有取得房地產(chǎn)權屬證明的房屋，如何認定合的效力。
這一問(wèn)題應當從兩個(gè)方面來(lái)理解：
1、如果出租的房屋的相關(guān)報建批準手續齊備，僅是由于其它客觀(guān)原因暫時(shí)無(wú)法取得房地產(chǎn)權屬證明的， 不影響房屋租賃合同的效力。因為租賃關(guān)系體現的是占有物的轉移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標的物的所有權發(fā)生直接必然的聯(lián)系。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權。
2、如果出租的房屋沒(méi)有相關(guān)的報建手續，則屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無(wú)效。因為違章建筑本身不是法律意義上的房屋，只能稱(chēng)其為由水泥、鋼筋等建筑材料堆積而成的類(lèi)似于長(cháng)方體的物品，筑章建筑的存在本身就是違法的，所以以違章建筑做為標的物的合同是無(wú)效合同，不受法律保護。
四、出租未經(jīng)消防驗收的房屋是否影響合同的效力。
我國《消防法》第10條第3款規定：'按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進(jìn)行消防設計的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機構進(jìn)行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。'可見(jiàn)，并不是所有的房屋都要經(jīng)過(guò)消防驗收，只有按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進(jìn)行消防設計的建筑才需必須經(jīng)公安消防機構進(jìn)行消防驗收。這類(lèi)建筑未經(jīng)消防驗收就出租使用，合同自然是無(wú)效合同。除此之外，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經(jīng)過(guò)公安消防機構驗收的，則不能以房屋未經(jīng)消防驗收為由認定合同無(wú)效。
消防法第12條還規定：'歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場(chǎng)、集貿市場(chǎng)等公眾聚集的場(chǎng)所，在使用或者開(kāi)業(yè)前，應當向當地公安消防機構申報，經(jīng)消防安全檢查合格后，方可使用開(kāi)業(yè)。'此條規定針對的是公眾聚集場(chǎng)所的開(kāi)設者或者經(jīng)營(yíng)者提出的，而非針對開(kāi)設、經(jīng)營(yíng)者之外的房屋出租人的要求，公安消防機構對公眾聚集場(chǎng)所未經(jīng)消防安全檢查或者檢查不合格，處罰的對象也是擅自使用或者開(kāi)業(yè)、經(jīng)營(yíng)者而不是房屋出租人。租賃標的物是否經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。
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