轉自：讀懂ABS
一、原始權益人準入標準
對原始權益人的要求，基本上可以參考2016年上海和深圳證券交易所發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監管的函》采取的“基礎范圍+綜合指標評價(jià)”作為判斷標準。該標準具體內容如下：
基礎范圍：發(fā)行人應資質(zhì)良好、主體評級AA及以上并能夠嚴格執行國家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場(chǎng)調控政策的以下類(lèi)型的房地產(chǎn)企業(yè)：（1）境內外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；（2）以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；（3）省級政府（含直轄市）、省會(huì )城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)；（4）中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )排名前100名的其他民營(yíng)非上市房地產(chǎn)企業(yè)。
綜合指標：（1）最近一年末總資產(chǎn)小于200億；（2）最近一年度營(yíng)業(yè)收入小于30億；（3）最近一年度扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負；（4）最近一年末扣除預收款后資產(chǎn)負債率超過(guò)65%；（5）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線(xiàn)城市占比超過(guò)50%。根據上述綜合指標，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類(lèi)、關(guān)注類(lèi)和風(fēng)險類(lèi)。其中，觸發(fā)兩項指標劃分為關(guān)注類(lèi)，觸發(fā)三項指標以上（含三項）劃分為風(fēng)險類(lèi)，其余劃分為正常類(lèi)。
目前已發(fā)行的購房尾款ABS案例，原始權益人主體評級以AA+及以上為主，市場(chǎng)排名以Top50為主。所以，按照投資者偏好和發(fā)行難度，在基礎范圍和綜合指標，尤其是綜合指標方面各承銷(xiāo)商的準入標準實(shí)際上更為嚴格。
二、基礎資產(chǎn)準入
（一）基礎資產(chǎn)準入標準
以“萬(wàn)科-中信證券-農銀購房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃（第五期）”為例，就每一筆基礎資產(chǎn)而言，系指在封包日、循環(huán)購買(mǎi)基準日及計劃管理人購買(mǎi)基礎資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)交割之時(shí):
（1） 原始權益人真實(shí)、合法、有效地擁有基礎資產(chǎn)，且基礎資產(chǎn)上未設定抵押權、質(zhì)權或任何第三方其他有效的權利主張；
（2） 基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》均適用中國法律，且在中國法律項下均合法有效，并構成相關(guān)購房人在《購房合同》項下合法、有效和有約束力的義務(wù)，原始權益人可基于《購房合同》以及《應收賬款轉讓合同》向購房人主張權利；
（3） 基礎資產(chǎn)可依法進(jìn)行轉讓?zhuān)覠o(wú)需取得任何第三方的同意；
（4） 基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》項下的首付款項不涉及首付貸；
（5） 基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》已由項目公司與購房人于當地國土資源局或住房和城鄉建設委員會(huì )網(wǎng)上辦公系統辦理完成合同網(wǎng)簽程序；
（6） 基礎資產(chǎn)對應的項目公司己就項目樓盤(pán)取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預售許可證；
（7） 基礎資產(chǎn)對應的項目公司已遵守并履行基礎資產(chǎn)對應的《購房合同》項下的現實(shí)的義務(wù)，項目無(wú)完工風(fēng)險；
（8） 項目公司已按照《購房合同》約定的條件和方式開(kāi)發(fā)建設對應的房地產(chǎn)項目，項目公司對《購房合同》項下銷(xiāo)售的房產(chǎn)享有合法的所有權，是銷(xiāo)售房產(chǎn)的唯一合法所有權人；
（9） 《購房合同》中的購房人系依據中國法律在中國境內設立且合法存續的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織，且未發(fā)生申請停止整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷(xiāo)登記、被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照或涉及重大訴訟或仲裁；
（10） 基礎資產(chǎn)項下的《購房合同》對應收賬款的還款方式做出了明確的約定，能夠產(chǎn)生可預測的現全流收入；
（11） 首次購買(mǎi)基礎資產(chǎn)自購房人簽署《購房合同》之日起至本專(zhuān)項計劃封包日之間的期限不超過(guò)365日（含365日）；循環(huán)購買(mǎi)基礎資產(chǎn)自購房人簽署《購房合同》之日起至當期循環(huán)購買(mǎi)執行日之間的期限不超過(guò)365日（含365日）;
（12） 基礎資產(chǎn)項下的《購房合同》對應的應收賬款還款來(lái)源為購房人向商業(yè)銀行或住房公積金管理中心中請的貸款；
（13） 購房人在《購房合同》項下不享有任何主張抵扣或減免應付款項的權利（不包括購房人享有因房屋實(shí)際面積誤差而享有對實(shí)際購房款扣減的斗又利）；
（14） 基礎資產(chǎn)不涉及訴訟、仲裁、執行破產(chǎn)程序或被強制執行司法程序；
（15） 就各筆基礎資產(chǎn)而言，購房人在《購房合同》項下已支付的累計購房款項符合房屋所在地區主管部門(mén)、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )、住房公積金管理中心對于房屋首付款項比例的政策要求；且每一《購房合同》項下已支付的購房款項累計不少于該份《購房合同》項下購房款總額的20%，如房屋所在地區主管部門(mén)、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )、住房公積金管理中心對于首付比例的政策有調整，以調整后的首付比例為準；
（16） 就資產(chǎn)池而言，首次購買(mǎi)基礎資產(chǎn)完成之時(shí)及循環(huán)購買(mǎi)基礎資產(chǎn)完成之時(shí)資產(chǎn)池中房產(chǎn)類(lèi)型為住宅及公寓的基礎資產(chǎn)的應收賬款余額應不低于75%。
（二）關(guān)于基礎資產(chǎn)部分準入標準的說(shuō)明
1. 購房合同完成網(wǎng)簽備案（第5條）
根據《城市商品房預售管理辦法》第十條，商品房預售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續。根據住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房〔2010〕53號），各地要完善商品住房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，積極推行商品住房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。
商品房預售合同網(wǎng)上簽訂和備案制度系房地產(chǎn)管理部門(mén)為防止“一房多賣(mài)”而對商品房預售進(jìn)行管理的程序性要求，未進(jìn)行網(wǎng)上簽訂和備案雖然不構成《合同法》第52-54條合同無(wú)效、可變更或可撤銷(xiāo)的事由，但是否辦理商品房預售合同網(wǎng)上簽訂和備案會(huì )影響銀行的放款時(shí)間，進(jìn)而影響到基礎資產(chǎn)現金流的回款時(shí)間。
目前，滬深證券交易所已經(jīng)明確不再受理含有未網(wǎng)簽基礎資產(chǎn)的項目，交易商協(xié)會(huì )雖然未做出類(lèi)似指導，但是根據交易商協(xié)會(huì )創(chuàng )新組座談會(huì )的表述，未來(lái)兩個(gè)市場(chǎng)審核標準的趨同是必然結果。
2. 應收賬款的還款方式/還款來(lái)源（第10、12條）
購房尾款的還款方式/來(lái)源有三種，即銀行貸款、公積金貸款和分期付款。目前在項目準入標準中，一般嚴格限制還款方式/來(lái)源為銀行貸款和公積金貸款，分期付款型購房尾款因容易造假不容易排查，故該種還款方式/來(lái)源目前基本被各機構排除。
3. 簽署《購房合同》簽署日至專(zhuān)項計劃封包日/循環(huán)購買(mǎi)執行日之間的期限（第11條）
實(shí)踐中，上述期限越長(cháng)，獲得銀行或公積金中心審批通過(guò)的可能性越??；若超過(guò)一年，則獲得銀行或公積金中心審批通過(guò)已經(jīng)成為小概率事件，極容易形成違約資產(chǎn)。所以，購房人簽署《購房合同》之日起至本專(zhuān)項計劃封包日之間的期限一般限制在一年以?xún)取?/p>
4. 資產(chǎn)池中房產(chǎn)類(lèi)型（第16條）
相較于商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論是在政策支持方面還是銀行審批方面，住宅地產(chǎn)都要更優(yōu)，同時(shí)，住宅類(lèi)購房尾款的回款速度也明顯好于商業(yè)類(lèi)購房尾款的回款速度。所以，入池尾款中的房產(chǎn)類(lèi)型要對非住宅地產(chǎn)進(jìn)行限制。
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