【要旨】
農村宅基地使用權是我國農村居民基于農村集體經(jīng)濟組織成員的特定身份關(guān)系從土地使用權人處一次性無(wú)償取得的社會(huì )福利。宅基地使用權人必須按既定用途使用宅基地，不得隨意轉讓、抵押、出租，不得超面積占用宅基地。宅基地使用權人向本集體經(jīng)濟組織外成員轉讓宅基地使用權的行為違反國家強制性規定，應認定無(wú)效，但當其以債務(wù)轉移方式對已建成的農村房屋進(jìn)行回購，是對無(wú)效合同的救濟，實(shí)現了集體經(jīng)濟組織對該宗土地所有權的回歸，不違反法律規定，合同當事人均應誠信、全面、及時(shí)履約。
【案情】
原告（反訴被告）王某，某公司經(jīng)理。
被告（反訴原告）于某，農民。
被告（反訴原告）何某，農民。系于某之妻。
第三人劉某，農民，系王某合伙人。
2006年6月，二被告與第三人簽訂《宅基地買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定于、何某二人將其宅基地作價(jià)11萬(wàn)元出賣(mài)給劉某，劉某先行支付10萬(wàn)元后開(kāi)始建房，在房產(chǎn)證辦至劉某名下后支付下余1萬(wàn)元。之后，第三人即委托被告于某代建房屋，于2007年2月建成五層樓房一幢，總面積397.94平方米。二被告于2009年9月27日辦理了房屋所有權證，產(chǎn)權登記在其名下。因該房屋產(chǎn)權不能轉戶(hù)至第三人名下，第三人又與原告有經(jīng)濟糾紛，三方于2011年8月20日達成口頭債務(wù)轉移合同，約定將第三人所修的某村組某號樓房一幢作價(jià)80萬(wàn)元轉讓給二被告，第三人欠原告本息共計80萬(wàn)元由二被告歸還。二被告即于當日出具借條兩張，第一張借條載明：“今借到王某現金柒拾萬(wàn)元正，按利息0.08元計八厘，借期6個(gè)月，即2011年8月20日至2012年2月20日止，此借款本人自愿以某村組某號房屋做為抵押，如到期不還，本人自愿將房屋所有權歸王某所有，如到時(shí)正在辦理貸款當中，雙方可另行協(xié)商還款時(shí)間，但在約定期限內，王某及家人不得隨時(shí)討要此款。借款人：于某、何某，2011年8月20日?！钡诙埥钘l載明：“今借到王某現金拾萬(wàn)元整，期限6個(gè)月還清，按八厘計息，到期還不了按3分計息，借款人：于某，2011年8月20日?！?012年2月24日，二被告歸還借款6萬(wàn)元，并書(shū)面承諾于2012年5月1日前歸還14萬(wàn)元，其余本息在2012年10月底前全部還清。之后，二被告未按承諾還款。經(jīng)雙方協(xié)商，二被告同意原告通過(guò)起訴一次性解決糾紛。原告即具狀訴至人民法院，請求判令二被告立即支付現金80萬(wàn)元、利息13.47萬(wàn)元，減去已支付的6萬(wàn)元，實(shí)際支付本息共計87.47萬(wàn)元，并承擔原告因清收欠款產(chǎn)生的誤工費7500元、交通費4000元。
二被告答辯，2011年8月20日《債務(wù)轉移合同》屬無(wú)效協(xié)議，因為我方同劉某所簽訂的《宅基地出讓協(xié)議》無(wú)效，且三方簽訂《債務(wù)轉移合同》時(shí)存在我方被脅迫的情節，80萬(wàn)元的欠據存在重大誤解。劉某建房的實(shí)際投入及合理?yè)p失明顯小于80萬(wàn)元，請求駁回原告王某的訴訟請求。同時(shí)提起反訴，2006年6月，我方同劉某簽訂了《宅基地買(mǎi)賣(mài)合同》一份，商定宅基地價(jià)款為11萬(wàn)元，劉某付給我方10萬(wàn)元后開(kāi)始建房，并承諾在房產(chǎn)證辦至其名下時(shí)支付下余1萬(wàn)元，并為我方保密。因宅基地買(mǎi)賣(mài)違反法律、政策規定，房產(chǎn)證辦至我方名下后無(wú)法轉戶(hù)給劉某，劉某要求我方回購該房屋，初步議價(jià)為50萬(wàn)元，但時(shí)至2011年8月20日，因劉某欠王某款，我方在王某、劉某的逼迫下給王某出具了80萬(wàn)元借據。因宅基地買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，劉某不得因違法而獲取利益，請求判令我方在2011年8月20日出具給王某的80萬(wàn)元借據無(wú)效。
原告針對二被告的反訴答辯，三方是在自愿、平等、協(xié)商一致的前提下達成的債務(wù)轉移協(xié)議，是各方當事人真實(shí)意思表示，并不存在脅迫事實(shí)。訂立口頭債務(wù)轉移協(xié)議后，反訴原告寫(xiě)了借條。債務(wù)轉移后，反訴原告實(shí)際居住使用該房屋，其以80萬(wàn)元購買(mǎi)該房屋已遠遠低于市場(chǎng)價(jià)，故應駁回其反訴請求。
第三人針對本訴、反訴述稱(chēng)，二被告將其宅基地賣(mài)給我，我委托他們夫妻幫我建房，建好房后交給我，房產(chǎn)證辦到他們名下，約定二年內將房產(chǎn)證辦到我名下，但因是宅基地，無(wú)法轉戶(hù)，我和原、被告才在自愿平等基礎上達成口頭債務(wù)轉讓協(xié)議，二被告親自打了借條，因此，本案和我無(wú)關(guān)。
【審理】
一審審理認為，二被告將自有宅基地轉賣(mài)給第三人的行為，違反了《土地管理法》的規定，其買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但并不影響第三人將房屋出售給二被告的合同效力，因為該房屋買(mǎi)賣(mài)合同將該房屋出售給原宅基地使用權人，既是對宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的救濟，同時(shí)也實(shí)現了集體經(jīng)濟組織對該宗土地所有權的回歸，不違反法律規定，為此，第三人與二被告之間因房屋買(mǎi)賣(mài)合同而形成80萬(wàn)元的債權債務(wù)關(guān)系，進(jìn)而原、被告及第三人在自愿、平等基礎上所達成的債務(wù)轉移合同也合法有效；二被告所打借條兩張，從表象上看系民間借貸形成之債，但實(shí)質(zhì)上系因債務(wù)轉移而形成之債，且借條中載明的約定利息并不明確，因此，原告所主張的償付利息之請求，不予支持，原告主張因催收欠款給其造成誤工費、交通費損失要求二被告予以賠償，但無(wú)證據證明，不予支持；二被告反訴認為債務(wù)轉移合同系王某、劉某脅迫而達成，但無(wú)證據證明，其稱(chēng)該債務(wù)轉移合同存在重大誤解沒(méi)有事實(shí)依據，對其反訴請求不予支持。遂依法判決：一、由二被告在本判決生效后30日內償付原告債務(wù)74萬(wàn)元（已扣除已支付的6萬(wàn)元）。二、駁回原告王某的其它訴訟請求。三、駁回反訴原告于某、何某的反訴請求。
案件宣判后，原、被告均提起上訴。
二審法院審理查明事實(shí)與一審一致。經(jīng)主持調解，雙方自愿達成調解協(xié)議，第三人對該協(xié)議不持異議。協(xié)議內容：一、上訴人于某、何某現共欠上訴人王某債款本息80萬(wàn)元，在本調解協(xié)議生效時(shí)，由上訴人于某、何某即時(shí)支付上訴人王某9萬(wàn)元；上訴人于某、何某在2014年7月31日前支付上訴人王某31萬(wàn)元；上訴人于某、何某在2014年9月30日前支付上訴人王某40萬(wàn)元。若逾期支付，上訴人于某、何某應按銀行同類(lèi)貸款利息向上訴人王某支付所欠債務(wù)利息。二、2014年9月30日前，上訴人于某、何某向上訴人王某支付完欠款后，王某及其父親應及時(shí)搬離所居住的于某、何某的房屋。
【爭議】
本案爭議焦點(diǎn)在于二被告與第三人簽訂的《宅基地買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效是否必然影響二被告回購第三人出資建成的農村房屋及原、被告與第三人達成的口頭債務(wù)轉移協(xié)議的效力。
【評析】
一、農村宅基地使用權的法律性質(zhì)
我國《憲法》規定，宅基地屬于集體所有。農村宅基地使用權是我國農村居民基于農村集體經(jīng)濟組織成員的特定身份關(guān)系，向所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會(huì )提出申請，由村民代表大會(huì )或村民大會(huì )討論通過(guò)后，經(jīng)鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準而一次性無(wú)償取得的集體土地建設使用權。我國《物權法》將宅基地使用權納入用益物權范疇。同時(shí)，該法第152條規定：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。這是專(zhuān)門(mén)保障我國農村居民居有定所的社會(huì )福利，所以國家法律、法規對其主體有特別限定?！段餀喾ā返?53條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國家有關(guān)規定。國務(wù)院早在2004年10月21日頒布的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，加強宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買(mǎi)宅基地。那么，農村宅基地使用權可否在農村居民之間自由轉讓呢？根據《土地管理法》第62條之規定，農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經(jīng)鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?？梢源_認，農村宅基地使用權只能向本集體經(jīng)濟組織內的成員轉讓?zhuān)刂荒芘c其上的房屋一并轉讓?zhuān)D讓合同應當經(jīng)有關(guān)政府機關(guān)或部門(mén)審批同意，轉讓宅基地使用權的村民不得再申請宅基地。該條款已成為目前司法實(shí)踐中處理農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力及農村宅基地使用權轉讓糾紛的基本依據。
本案中，二被告作為漢臺區某村組農民向本村集體經(jīng)濟組織外的第三人轉讓其名下宅基地使用權而簽訂的合同，顯屬惡意串通，損害集體利益，違反《土地管理法》第62條之規定，依據我國《合同法》第52條之規定，應為無(wú)效合同。根據該法第56條規定，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。且根據該法第58條規定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。故在所建成的農村房屋相關(guān)審批手續及產(chǎn)權已在二被告名下，無(wú)效合同根本無(wú)法履行時(shí)，第三人與其協(xié)商作價(jià)回購房屋，是主張返還建房投資款請求權，二被告如拒不配合協(xié)商、返還，則構成不當得利，第三人有權請求其返還不當得利。同時(shí)，二被告出資回購該農村房屋，實(shí)現了維護集體利益及村集體經(jīng)濟組織對該宗集體土地的所有權，不存在《合同法》第52條所列合同無(wú)效情形，故該行為應予肯定。
二、本案債務(wù)轉移行為是否有效
債務(wù)轉移是指債務(wù)人將自己所承擔的債務(wù)轉移給他人承擔的行為?！逗贤ā返?4條規定，債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。本案中，原告與第三人有經(jīng)濟糾紛，第三人負有返還原告欠款本息80萬(wàn)元之義務(wù)。經(jīng)三方協(xié)商，達成口頭協(xié)議：第三人將出資建成的農村房屋作價(jià)80萬(wàn)元由二被告回購，第三人即享有對二被告80萬(wàn)元的債權。經(jīng)原告同意，第三人將其80萬(wàn)元債務(wù)全部轉移給二被告，被告方即于當日出具《欠條》兩張，以確認轉筆債務(wù)轉移。雖然，二被告答辯及反訴稱(chēng)其在三方達成口頭債務(wù)轉移時(shí)存在受脅迫情形，應為無(wú)效協(xié)議，卻未舉證證明該情節，且此后有依約歸還部分欠款行為及書(shū)面還款承諾，根據最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》第2條，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據的事實(shí)有責任提供證據加以證明。沒(méi)有證據或者證據不足以證明當事人的事實(shí)主張的，負有舉證責任的當事人承擔不利后果。二被告的辯解理由因無(wú)證據佐證，依法不能成立，故三方達成的口頭債務(wù)轉移協(xié)議合法有效。
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