來(lái)源：無(wú)訟閱讀 作者：寧平
近期，一線(xiàn)城市房租快速上漲引起社會(huì )廣泛關(guān)注，社會(huì )輿論將矛頭指向長(cháng)租公寓運營(yíng)商，指責其利用資本市場(chǎng)進(jìn)行“跑馬圈地”，惡性競爭推高租金。
我愛(ài)我家前副總裁胡景輝一句“長(cháng)租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”更是將長(cháng)租公寓模式推向風(fēng)口浪尖；2018年8月23日，一則“首家長(cháng)租公寓公司爆倉，杭州鼎家破產(chǎn)4000戶(hù)租客受損”的新聞瞬間引爆法律圈，長(cháng)租公寓模式開(kāi)始被拉下“神壇”。
筆者嘗試對長(cháng)租公寓商業(yè)運作模式背后蘊藏的的法律關(guān)系及隱藏的法律風(fēng)險進(jìn)行探析，同時(shí)對長(cháng)租公寓爆倉后，出租人（房東）與承租人（租客）如何進(jìn)行法律維權提供一點(diǎn)法律思路。
一、長(cháng)租公寓商業(yè)模式
自國家大力提倡“租購同權”、“租售并舉”等新住房制度以來(lái)，長(cháng)租公寓模式在資本市場(chǎng)助力下得到不斷迅速發(fā)展，全國漸已形成了諸如魔方公寓、新派公寓、蘑菇公寓、自如公寓等長(cháng)租公寓品牌。
筆者嘗試以物業(yè)主體為區分標準，將長(cháng)租公寓商業(yè)模式分為物業(yè)自持模式、物業(yè)代持模式。
（一）物業(yè)自持模式
所謂物業(yè)自持模式，亦可稱(chēng)“重資產(chǎn)模式”，是指長(cháng)租公寓運營(yíng)商利用借助社會(huì )資金或自身資金實(shí)力購買(mǎi)持有物業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權，經(jīng)過(guò)統一裝修后對外進(jìn)行租賃運營(yíng)。
該模式參與的主體多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及資金雄厚國企、民企等。物業(yè)自持模式法律關(guān)系簡(jiǎn)明，且風(fēng)險較小，該種模式下只存在一層法律關(guān)系，即出租人（房東）與承租人（租客）之間的租賃關(guān)系。
（二）物業(yè)自持模式下的租賃關(guān)系
長(cháng)租公寓中的物業(yè)自持模式其本質(zhì)上仍屬于傳統租賃關(guān)系；所謂傳統租賃模式即是中介機構作為居間服務(wù)角色，為出租人（房東）傳播租賃信息，同時(shí)積極尋找承租人（租客），將合適房源進(jìn)行推送；不同之處在于將出租人（房東）自己承擔了中介機構的角色。其法律關(guān)系如下：
（三）物業(yè)代持模式
所謂物業(yè)代持模式，亦可稱(chēng)“中資產(chǎn)模式”，是指長(cháng)租公寓運營(yíng)商通過(guò)租賃的方式，向出租人（房東）簽訂一定期限的租賃協(xié)議，然后進(jìn)行裝修改造進(jìn)行對外出租；這種模式也是當下長(cháng)租公寓普遍采取的模式，俗稱(chēng)“二房東模式” ，市場(chǎng)中自如公寓、魔方公寓等長(cháng)租公寓運營(yíng)商亦多采用此種模式。其法律關(guān)系如下圖：
（四）物業(yè)代持模式下的租賃關(guān)系
物業(yè)代持模式下中介機構逐步演變?yōu)椤岸繓|”，中介機構利用自身平臺優(yōu)勢與出租人（房東）簽訂租賃協(xié)議，而后與承租人簽訂租賃協(xié)議，即所謂的新型租賃模式。中介機構為了更快速回籠資金、賺取利差；與網(wǎng)貸公司進(jìn)行合作，利用零押金等營(yíng)銷(xiāo)手段，引誘承租人（租客）與網(wǎng)貸公司簽訂借貸協(xié)議，并通過(guò)網(wǎng)貸公司平臺將租金打入到中介公司指定賬戶(hù)。
該種模式下，其背后存在兩個(gè)租賃法律關(guān)系，其一，長(cháng)租公寓運營(yíng)商與出租人（房東）之間的房屋租賃關(guān)系；其二，長(cháng)租公寓運營(yíng)商與承租人（租客）之間的房屋租賃（轉租）關(guān)系。
三、長(cháng)租公寓商業(yè)模式下法律風(fēng)險梳理
（一）運營(yíng)商與出租人（房東）之間的法律風(fēng)險
長(cháng)租公寓物業(yè)自持模式下，運營(yíng)商與出租人（房東）為同一方，其法律風(fēng)險主要在于運營(yíng)商與原出租人（房東）之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；運營(yíng)商受讓的物業(yè)是否完成《物權法》意義上的交付，物業(yè)產(chǎn)權是否明晰，物業(yè)產(chǎn)權是否涉及共有財產(chǎn)，是否存在抵押、法院查封等等情形；如果運營(yíng)商在受讓的物業(yè)產(chǎn)權存在瑕疵，則必然會(huì )引起一系列連鎖反應，并最終導致?lián)p害承租人利益。
在物業(yè)代持模式下，運營(yíng)商與出租人（房東）之間存在房屋租賃關(guān)系，其法律風(fēng)險點(diǎn)在于解約風(fēng)險。
1、提前解約風(fēng)險
在物業(yè)代持模式下，如出租人（房東）在不滿(mǎn)足解除租賃合同的前提下，執意提前解除協(xié)議；并按照租賃合同約定履行違約責任的情況下，此次運營(yíng)商在獲得違約金后需騰空房屋交還給出租人（房東）。
2、出租人（房東）法定解除協(xié)議風(fēng)險
根據《合同法》及最高院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》的司法解釋規定，在出現某些情形時(shí)出租人（房東）享有法定解除權。譬如根據《合同法》第219條規定“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物的，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
最高院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第7條規定，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不恢復原狀，出租人有權請求解除合同并要求賠償損失。
根據目前長(cháng)租公寓運營(yíng)模式，運營(yíng)商通常會(huì )將承租過(guò)來(lái)的房屋進(jìn)行統一裝修，且大量存在擅自擴建、私加隔斷以及變更房屋結構等情形。
《合同法》第227條規定，承租人無(wú)正當理由未支付或延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
長(cháng)租公寓運營(yíng)商承租出租人（房東）的房屋租金一般約定按季度或半年支付，如果運營(yíng)商在擴張過(guò)程中對現金流把控不力，極易引起無(wú)法及時(shí)支付租金情形發(fā)生，從而導致出租人（房東）解除協(xié)議。
對于物業(yè)代持模式下的長(cháng)租公寓運營(yíng)商而言，解約風(fēng)險屬于根本性風(fēng)險，一旦出現該情形，長(cháng)租公寓運營(yíng)商將面臨局部或全部爆倉風(fēng)險。
（二）運營(yíng)商與承租人（租客）之間的法律風(fēng)險
長(cháng)租公寓模式運營(yíng)成敗的關(guān)鍵在于能否吸引足夠的承租人（租客）進(jìn)行承租，物業(yè)自持模式下，運營(yíng)商與承租人（租客）之間的法律風(fēng)險主要集中在承租人（租客）的違約風(fēng)險，也即租金回籠風(fēng)險。
但隨著(zhù)運營(yíng)商與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺公司的合作，該風(fēng)險已成功轉嫁給了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺公司；而在物業(yè)代持模式下，除了上述風(fēng)險外，還存在運營(yíng)商違約風(fēng)險。
首先，根據《合同法》第224條規定，運營(yíng)商作為轉租方，其轉租行為應當經(jīng)出租人同意；未經(jīng)出租人同意的，出租人有權解除合同。
其次，運營(yíng)商應按租賃合同約定向承租人（租客）交付租賃物、保證租賃物不會(huì )危及承租人安全或健康等如出現導致承租人（租客）無(wú)法使用租賃物的，則承租人（租客）有權要求運營(yíng)商返還租金，并要求運營(yíng)商承擔違約責任。
此外，運營(yíng)商與承租人（租客）存在超期轉租風(fēng)險，根據最高院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第15條規定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時(shí)，轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過(guò)部分的約定無(wú)效。
（三）出租人（房東）與承租人（租客）之間的法律風(fēng)險
在物業(yè)自持模式下，出租人（房東）與承租人（租客）之間的法律關(guān)系及風(fēng)險，與前文運營(yíng)商與承租人（租客）的法律風(fēng)險相同。
在物業(yè)代持模式下，出租人（房東）與承租人（租客）之間存在法律風(fēng)險主要存在于運營(yíng)商將房屋轉租給承租人（租客）并收取房租后，逾期向出租人（房東）支付租金，則出租人（房東）有權解除與運營(yíng)商之間的租賃合同關(guān)系，并要求承租人（租客）騰空房屋；而承租人（租客）已向運營(yíng)商繳納了租金，則根據合同要求繼續履行，拒絕騰空。
此次杭州鼎家長(cháng)租公寓爆倉事件就是由于運營(yíng)商無(wú)法及時(shí)向出租人（房東）交付租金導致的。
出租人（房東）與承租人（租客）之間的法律沖突雖然是因運營(yíng)商引起的，但最終會(huì )演變?yōu)槌鲎馊耍ǚ繓|）與承租人（租客）之間的房屋所有權與房屋使用權之爭。
（四）承租人（租客）與金融平臺公司之間的法律風(fēng)險
承租人（租客）與金融平臺公司直接存在借貸關(guān)系，也即承租人（租客）為了支付租金，向金融平臺公司借款后進(jìn)行分期付款。從借款合同角度來(lái)看，雙方借貸關(guān)系成立且生效。
但是在具體操作過(guò)程中，長(cháng)租公寓運營(yíng)商為了掩人耳目，通常以零押付一的噱頭，在承租人（租客）不知情或重大誤解的情形下與金融平臺公司發(fā)生借貸關(guān)系。
因此承租人與金融平臺公司之間的借貸關(guān)系應區別考慮：
其一，如運營(yíng)商、金融平臺公司已向承租人（租客）充分提示，并告知其相關(guān)法律后果的情形下，承租人（租客）與金融平臺公司直接的借貸關(guān)系有效。
其二，如承租人（租客）是在不知情或重大誤解或在運營(yíng)商、金融平臺公司欺詐、脅迫的情形下簽訂的，則承租人（租客）可根據《合同法》52條或54條的規定認定借款合同無(wú)效或行使撤銷(xiāo)權。
四、長(cháng)租公寓爆倉下法律維權途徑
（一）出租人（房東）維權途徑分析
在物業(yè)自持模式下，即便長(cháng)租公寓爆倉，不會(huì )存在出租人（房東）維權的情形；出租人（房東）進(jìn)行維權的情形只能是出現在物業(yè)代持模式。
1、要求運營(yíng)商支付欠付租金及承擔違約責任
根據《合同法》第227條規定，承租人無(wú)正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
杭州鼎家長(cháng)租公寓爆倉事件，作為出租人（房東）應當及時(shí)向運營(yíng)商杭州鼎家解除租賃合同，并要求其支付所欠租金及違約金；運營(yíng)商向法院申請破產(chǎn)被受理的，出租人（房東）則應根據《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規定，在有效期內依法申報債權。
2、要求承租人（租客）依法騰空房屋
承租人（租客）已經(jīng)向運營(yíng)商支付完租金且未到期或其他已交付租金但未行使使用權的情形下，出租人（房東）是否有權要求承租人（租客）騰空房屋。
根據最高院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第18條規定，房屋租賃合同無(wú)效、履行期滿(mǎn)或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
根據該條規定，出租人（房東）在運營(yíng)商逾期支付租金的情形下依法解除房屋租賃合同后，運營(yíng)商應當將房屋返還給出租人（房東）；運營(yíng)商將房屋轉租給承租人（租客）的，在出租人（房東）與運營(yíng)商解除房屋租賃合同生效之日起，承租人（租客）邊不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人（房東）所有的租賃房屋的無(wú)權占有。
故此出租人（房東）有權向承租人（租客）主張返還房屋要求其在規定期限內騰空房屋，逾期騰房的，有權向承租人（租客）主張逾期騰房期間的占有使用費。
（二）承租人（租客）維權途徑分析
長(cháng)租公寓商業(yè)運營(yíng)模式中，承租人（租客）處于弱勢地位，在長(cháng)租公寓爆倉的情況下，影響最大的莫過(guò)于承租人（租客），這次杭州鼎家長(cháng)租公寓爆倉，其涉及的租客人數就達到4000人，該如何保障承租人（租客）合法權益，尋求正確的法律救濟途徑，是值得引起我們關(guān)注的。
筆者認為在長(cháng)租公寓爆倉的情形下，承租人（租客）有以下幾種維權途徑：
1、對出租人（房東）行使抗辯權
根據最高院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第17條規定，出租人（房東）以運營(yíng)商未支付租金為由解除合同時(shí)，承租人（租客）可請求帶承租人支付欠付租金和違約金。
該維權途徑適用的范圍比較窄，僅僅存在出租人（房東）為散戶(hù)的情況下，承租人（租客）可以一對一與出租人（房東）進(jìn)行協(xié)商抗辯。如果出租人（房東）是將整棟公寓租賃給運營(yíng)商，則承租人（租客）實(shí)際無(wú)法運用該條進(jìn)行抗辯。
2、要求運營(yíng)商承擔違約責任并歸還剩余租金
運營(yíng)商作為轉租方，應確保轉租的房屋可以依法使用，且不存在任何導致承租人不能使用的情形。在長(cháng)租公寓爆倉情況下，運營(yíng)商因未向出租人（房東）支付租金而導致租賃合同解除，承租人（租客）則可以根據最高院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》司法解釋第8條規定，依法解除與運營(yíng)商之間的租賃合同，要求運營(yíng)商成為違約金責任并歸還剩余租金。
如運營(yíng)商申請破產(chǎn)且法院依法予以受理的，則應根據《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規定，在有效期內依法申報債權。
綜上所言，長(cháng)租公寓作為響應國家租售并舉政策的市場(chǎng)化產(chǎn)物，其商業(yè)模式是已經(jīng)得到市場(chǎng)檢驗；目前出現長(cháng)租公寓爆倉事件其主要原因在于長(cháng)租公寓運營(yíng)商沒(méi)有對市場(chǎng)進(jìn)行充分評估盲目擴張導致的后果。
根據對長(cháng)租公寓背后的法律關(guān)系及法律風(fēng)險進(jìn)行分析可以看出在合規經(jīng)營(yíng)的情況下經(jīng)營(yíng)風(fēng)險是可控的；同時(shí)值得注意的是在長(cháng)租公寓爆倉的情況下，出租人（房東）以及承租人（租客）應當依法進(jìn)行維權，避免采取過(guò)激行為，以維護自身合法權益。
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