無(wú)論是新建商品房進(jìn)行銷(xiāo)售還是存量商品房銷(xiāo)售均需要在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行登記備案。商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后按照法律規定向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理備案登記。商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記是商品房交易合法性和唯一性的保障，能有效地防止一房多賣(mài)的情況，合同備案登記后可以對抗善意第三人。對于預售合同的備案登記的期限我國有專(zhuān)門(mén)的規定?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十條規定“商品房預售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預售合同登記備案手續”?！冻鞘蟹慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》二十七條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內,到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負責土地管理工作的部門(mén)備案”。那么如何辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案，以及備案中有哪些常見(jiàn)的法律問(wèn)題？筆者接下來(lái)將逐步分析。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),需要自聯(lián)機簽約之日起30日內,向市或者區、縣房屋行政管理部門(mén)申請預售登記，并攜帶以下材料：
1、在網(wǎng)上打印的商品房預售合同一式四份(而且雙方當事人已簽字或蓋章);
2、網(wǎng)上打印的商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書(shū);
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照復印件、法定代表人(也可以是負責人）身份證明書(shū)復印件、授權委托書(shū)原件各一份;
4、國有土地使用權證原件及復印件各一份;
5、買(mǎi)受人身份證明復印件
包括:(1)買(mǎi)受人為自然人的,提交身份證件的復印件;買(mǎi)受人為外省市自然人的,還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復印件;
(2)買(mǎi)受人為法人或其他組織的,提交經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照或事業(yè)單位法人證書(shū)，或批準該法人、其他組織成立的文件、法定代表人或負責人身份證明。
（一）備案登記對合同效力的影響
根據最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問(wèn)題的解釋》（一）第9條明確解釋到：法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。合同登記備案并不是合同成立生效的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續的不影響合同的成立及效力。如合同雙方當事人約定以商品房買(mǎi)賣(mài)合同辦理備案登記手續為合同的生效要件，此約定并未違反我國法律、行政法規的強制性規定，合同法以尊重當事人的意思自治為原則，該約定應當有效。有原則就有例外，即一方當事人履行合同主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。也就是說(shuō)如合同雙方約定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同辦理備案登記手續后生效的，但合同實(shí)際履行過(guò)程中一方履行了合同約定的主要付款義務(wù)，對方也接受的，此時(shí)雙方就合同的履行達成新的意思表示，如一方向法院主張合同無(wú)效是不會(huì )得到支持的。
（二）備案登記的法律效果
合同登記備案后，房屋預購人還可以對抗商品房建設施工承包單位對該工程折價(jià)或拍賣(mài)價(jià)款的優(yōu)先受償權?！逗贤ā返?86條規定，發(fā)包人逾期支付工程價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或申請人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設工程的價(jià)款就從該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款中優(yōu)先受償。根據最高人民法院相關(guān)司法解釋的規定，消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》備案后，原則上不予撤銷(xiāo)。但購房人有下列情況之一經(jīng)雙方協(xié)商一致達成解除合同協(xié)議的，可以申請撤銷(xiāo)合同備案：
1、購房人對所購房屋因質(zhì)量或結構問(wèn)題、規劃或設計變更導致房屋現狀發(fā)生變化，要求解除合同的；
2、購房人因房屋建筑面積誤差比絕對值超過(guò)3%，要求解除合同的，需要提交房產(chǎn)測繪中心確認的預測繪和實(shí)測繪報告；
3、因售房單位的責任，超過(guò)約定期限1年內未辦理登記，要求解除合同的，需提交退款憑證；
4、購房人辦理按揭貸款手續未獲批準或批準后無(wú)力償還不能繼續履行合同的，需提交貸款機構出具的證明；
5、售房單位工作人員失誤，將購房人具體房屋信息錄入錯誤；購房人在所購項目中換購房屋，要求更正合同信息的；需提交新簽訂并備案的合同。
在一些二手房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方常常會(huì )簽訂價(jià)格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽(yáng)合同”。
“陽(yáng)合同”，系由雙方簽訂后向有關(guān)部門(mén)備案的那份合同，價(jià)格一般都很低。這種操作方式確實(shí)可以為買(mǎi)賣(mài)雙方尤其是買(mǎi)方節省不少稅費（盡管法律規定交易稅是由賣(mài)方承擔，但實(shí)際操作中一般已由賣(mài)方將其轉嫁給了買(mǎi)方）。
“陽(yáng)合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實(shí)際上是通過(guò)虛假降低合同標的價(jià)格的方式，欺騙登記部門(mén)，目的是少繳稅金。這一做法客觀(guān)上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規。根據《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無(wú)效”，法院一般都判定其無(wú)效，不具有確定雙方權利義務(wù)關(guān)系的效力。但舉證證明“陽(yáng)合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無(wú)效的舉證責任在于主張該合同無(wú)效的一方。
所謂“陰合同”，則是雙方當事人私下簽訂并實(shí)際履行的合同，價(jià)格一般都符合市場(chǎng)行情，充分反映了雙方當事人的真實(shí)購買(mǎi)價(jià)格和意圖。為了解決“陰陽(yáng)合同”部分內容（尤其是有關(guān)價(jià)格的約定）的相互沖突問(wèn)題，雙方應在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》僅用于辦理房屋買(mǎi)賣(mài)備案和權屬登記之用，不能用于確定甲乙權利義務(wù)的根據”等字樣。此方法一般可以規避“陰陽(yáng)合同”約定不一致的問(wèn)題。
如有上述明確的約定，法院一般都會(huì )以“陰合同”做為確定民事權利義務(wù)關(guān)系的基礎。但是，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規定，有關(guān)部門(mén)查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。因此，建議買(mǎi)賣(mài)合同雙方應在有稅務(wù)專(zhuān)長(cháng)的律師指導下進(jìn)行合理避稅。
根據建設部《商品房預售管理辦法》的規定：“如未按規定辦理備案和登記手續的，應由房地產(chǎn)管理部門(mén)處以警告、責令停止銷(xiāo)售、責令補辦手續、吊銷(xiāo)《商品房預售許可證》，并可處以罰款”。在交易中登記是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的一種公示手段，交易合同本身只能產(chǎn)生債權效果，不存在對抗第三人的問(wèn)題。登記并不是針對合同行為，在登記之前，當事人已經(jīng)達成合意，合同關(guān)系便已經(jīng)成立并生效。
最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問(wèn)題的解釋》（一）第9條明確解釋?zhuān)?/span>法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。
如果雙方當事人約定以辦理登記備案手續作為商品房預售合同生效的條件，由于合同的這一特別約定并未違反我國法律、行政法規的強制性規定，故應當從其約定，尊重當事人的意思自治。按照當事人的約定處理是總的原則，但也有例外的情況，即一方當事人已經(jīng)履行合同主要義務(wù)、對方當事人也已經(jīng)接受。即雙方當事人事先約定辦理登記備案手續是合同生效的前置條件，但在實(shí)際履行過(guò)程中，一方當事人已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而對方也已經(jīng)接受。當事人的履行和接受履行，體現了當事人雙方意思表示的一致性，表明了當事人對合同的態(tài)度。此時(shí)，如一方當事人以未按約定辦理登記備案手續為由，主張預售合同未生效的，人民法院一般不予支持。需要強調的是主要義務(wù)，即在合同中具有重要地位、決定合同性質(zhì)的合同義務(wù)，而不是隨附義務(wù)。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中一般多表現為買(mǎi)方支付購房款而賣(mài)方收受購房款的行為。
如果預售人為自己的利益不正當阻止條件成就時(shí)，應當視為條件已成就。比如本來(lái)雙方當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效的條件，但由于在建的商品房附近新修了高速公路，房?jì)r(jià)飆升。開(kāi)發(fā)商見(jiàn)狀就一直拖著(zhù)不去辦理預售登記備案手續，實(shí)際是想阻止條件成就，故對這種情況應當視為條件已成就。這里要認定預售人不正當阻止合同所附條件成就，預購人要有相應的證據證明。當事人對合同的效力可以約定附一定的條件，附條件的合同成立后條件成就前，當事人對于所約定的條件是否成就，應聽(tīng)其自然發(fā)展，而不能為了自己的利益，惡意地促使或阻礙條件成就。在當事人一方基于對合同的信賴(lài)而實(shí)施了有利于他方合同利益的一定行為，付出了一定代價(jià)的情況下，法律尤其應當本著(zhù)公平正義的精神，依據誠實(shí)信用原則，保護善意當事人的合法權益。綜上，登記備案屬于銷(xiāo)售人的義務(wù)，而不是商品房合同生效的條件，預售未按規定登記備案，僅銷(xiāo)售人受行政處罰，而不影響合同的效力。
商品房預售合同備案，尚未發(fā)生物權變動(dòng)，那么針對涉案房屋僅辦理合同備案登記時(shí)法院是否可以對其進(jìn)行查封？
依據最高人民法院、國土資源部、建設部《關(guān)于依法規范人民法院執行和國土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執行若干問(wèn)題的通知》中的相關(guān)規定，商品房預售合同備案后，法院可以預查封。
預查封，是指對尚未在登記機構進(jìn)行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有未公示或者物權期待權的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預查封裁定書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預查封登記手續。列入預備查封的房屋可以有：在建設中的房屋；已竣工但由于有關(guān)建房手續不完備有待補辦的房屋；當事人購買(mǎi)后尚未進(jìn)行權屬登記的商品房屋等。這些房屋一旦由登記機關(guān)核準登記產(chǎn)權，即視為同時(shí)轉為正式的查封。
具體的法律規定如下：
1、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》第十條：查封尚未進(jìn)行權屬登記的建筑物時(shí)，人民法院應當通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人，并在顯著(zhù)位置張貼公告。
2、《最高人民法院、國土資源部、建設部關(guān)于依法規范人民法院執行和國土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執行若干問(wèn)題的通知》
第十五條： 下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權登記，人民法院也可以進(jìn)行預查封：（一）作為被執行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執行人購買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執行人購買(mǎi)的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
第十六條： 國土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)應當依據人民法院的協(xié)助執行通知書(shū)和所附的裁定書(shū)辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動(dòng)轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開(kāi)始計算。
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