來(lái)源：無(wú)訟閱讀 作者：魏捷（廣東仲馬律師事務(wù)所）
近年來(lái)，有關(guān)小區車(chē)庫、車(chē)位以及墻體的歸屬、使用、收益等問(wèn)題產(chǎn)生了諸多法律糾紛，各地政府、法院對此的做法、行政法規、判決不一，本文著(zhù)重查找、引用佛山、順德政府的規定及判決，以及廣東省高級法院的判決，供大家參考。
現實(shí)生活中停車(chē)位的類(lèi)型復雜，既有常見(jiàn)的地面劃線(xiàn)車(chē)位、地下車(chē)庫，也有屋頂平臺車(chē)位、首層架空層車(chē)庫等，這些不同形式的車(chē)位、車(chē)庫建造所需的成本不同，所占用的空間位置也有差異。
對于開(kāi)發(fā)申報規劃時(shí)明確了獨立的用地面積和建筑面積的車(chē)位車(chē)庫，因為有產(chǎn)權證書(shū)，在歸屬、使用及收益基本不會(huì )產(chǎn)生矛盾，但對于沒(méi)有權證的車(chē)位、車(chē)庫，產(chǎn)生法律糾紛的可能性就比較大。故本文所探討的是指沒(méi)有、不能取得產(chǎn)權證書(shū)的車(chē)位、車(chē)庫，分述如下：
一、地下車(chē)庫（位）
《物權法》第一百三十六條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立?！贝藶榈叵萝?chē)庫（位）與商品房同樣具有獨立使用價(jià)值，可以成為所有權客體的法律依據之一。為例
1、計入分攤的車(chē)庫（位）。開(kāi)發(fā)商報建時(shí)就將地下車(chē)庫（位）作為小區配套設施，并且將地下車(chē)庫（位）面積計入分攤，這種情況下業(yè)主支付價(jià)款取得專(zhuān)有權的同時(shí)已取得了共有部分的共有權，應屬業(yè)主共有。
2、人防車(chē)位。根據防空法等行政法規，開(kāi)發(fā)商必須建造一定面積和空間的人防工程作為小區配套，以滿(mǎn)足抵御戰爭、地震等避險需求。人防空間在和平時(shí)期用于開(kāi)設商場(chǎng)、停放汽車(chē)等用途，又產(chǎn)生了人防車(chē)位的稱(chēng)謂。該種車(chē)位外觀(guān)，從使用的角度而言，和普通車(chē)位并沒(méi)有任何區別。唯一可區分的是，人防工程車(chē)位的區域裝有一道特別的鐵門(mén)，比較厚重，需要滿(mǎn)足一定的防護和密閉功能。
（1）關(guān)于人防車(chē)位的所有權，各地規定不一。重慶、上海、廣州，就采取將人防工程產(chǎn)權劃歸開(kāi)發(fā)商所有，但北京市、江蘇省有關(guān)文件則規定人防工程產(chǎn)權歸國家所有。具體在佛山，目前所能搜索到從判決書(shū)是佛山市中級人民法院（2016）粵06行終215號《行政判決書(shū)》（見(jiàn)附注一）認為：“人防車(chē)位屬于業(yè)主共有，尚沒(méi)有法律依據”，認為人防車(chē)位屬于人民防空設施的一部分，根據《人民防空法》第五條“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規定，開(kāi)發(fā)商作為投資者，由開(kāi)發(fā)商使用、管理和收益。
（2）在佛山，既然開(kāi)發(fā)商對人防車(chē)位具有處分權，但是如何行使，是出租還是出售？根據順德區國土建設和水利局網(wǎng)站信息，對于人防車(chē)位，開(kāi)發(fā)商只能出租不能出售。為回避該規定，許多開(kāi)發(fā)商避開(kāi)出售字眼，用一次性收款的20年長(cháng)租合同（20年期滿(mǎn)后無(wú)償繼續使用）代替銷(xiāo)售合同，但稅務(wù)局會(huì )認為該交易實(shí)質(zhì)為銷(xiāo)售，應一次性確認銷(xiāo)售收入并報稅，見(jiàn)（2015）佛順?lè )ㄐ谐踝值?3號判決（附注二）。法院認為實(shí)質(zhì)是銷(xiāo)售，故支持了稅務(wù)局的行政處罰。
（3）關(guān)于是否可以辦理產(chǎn)權證書(shū)，各地規定不一。1.順德。順德政府對人防車(chē)位不予辦理房產(chǎn)證。2.廣州，可以辦理產(chǎn)權證書(shū)，可以出租、銷(xiāo)售。見(jiàn)《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目車(chē)位和車(chē)庫租售管理規定》第九條“人防工程中車(chē)位、車(chē)庫的房地產(chǎn)權證，需注明相關(guān)使用注意事項”。該注意事項大致是：“如果碰到戰事、災害等情況，人防工程的車(chē)位要無(wú)償回收”。
3、機械停車(chē)位。可以查到的是廣州政府的規定。依據《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目車(chē)位和車(chē)庫租售管理規定》第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位開(kāi)發(fā)建設的機動(dòng)車(chē)機械停車(chē)位只能出租，不能出售，并應當首先滿(mǎn)足建筑區劃內業(yè)主的需要。
二、地面停車(chē)位
無(wú)產(chǎn)權證書(shū)的地上車(chē)位，歸屬最為復雜，是現實(shí)當中爭議最常見(jiàn)的類(lèi)型。該類(lèi)停車(chē)位，不屬于計入容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權登記手續，只是在政府審批中顯示該地塊規劃為車(chē)位用途。
對于該類(lèi)車(chē)位權屬，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主產(chǎn)生爭議，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定權屬歸開(kāi)發(fā)商。故開(kāi)發(fā)商主張依據《物權法》第七十四條規定第二款“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定”，以此為由主張權利。
1、政府的態(tài)度
業(yè)主與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛后向政府尋求解決，很多地方政府的書(shū)面回復都是照抄幾段物權法條文，最后講“通過(guò)司法途徑解決”。
但某些地方政府會(huì )直接表明態(tài)度、確認歸屬，比如在重慶市第五中級人民法院（2014）渝五中法民終字第0551號民事判決中顯示，重慶市萬(wàn)盛區房地產(chǎn)管理局作出《關(guān)于反映立泰大樓公共區域權屬不明問(wèn)題的回復》（萬(wàn)盛房發(fā)［2008］58號），該回復記載：該大廈的停車(chē)場(chǎng)土地面積已計入業(yè)主公攤面積，屬于全體業(yè)主共有。
2013年7月15日，重慶市萬(wàn)盛經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區國土房管局作出《關(guān)于萬(wàn)盛大廈業(yè)主委員會(huì )信訪(fǎng)事項的答復意見(jiàn)》，該答復意見(jiàn)記載：萬(wàn)盛大廈小區院內在規劃設計時(shí)設計了停車(chē)位，按照土地使用管理規定，地面積分攤到各業(yè)主。所以，小區地表使用權歸全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主共同管理。
2、司法途徑
各地法院判決中，對于廣東律師而言比較有借鑒代表意義的是廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一提字第120號民事判決書(shū)。該案經(jīng)梅州市二級法院審理，均認為訴爭車(chē)位的歸屬，應適用《物權法》第七十四條規定第二款，權屬歸開(kāi)發(fā)商所有。
但廣東高院再審審判思路，首先向各級政府部門(mén)發(fā)函詢(xún)問(wèn)訴爭土地的性質(zhì)，政府回復“涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)占用的是金駿花園小區公共綠地的面積”，故高院認為停車(chē)位占用的是業(yè)主共有的公共綠地，依照《物權法》第七十三條“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、共用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的規定，涉案停車(chē)場(chǎng)應屬金駿花園小區全體業(yè)主共有。
其次，對于規劃，高院認為政府規劃僅決定用途和功能，涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)經(jīng)過(guò)規劃審批一節并不能作為認定其屬金駿公司所有的依據。再次，高院認為涉案停車(chē)位在全體體業(yè)主共有的綠地之上，不能獨立取得產(chǎn)權證書(shū)，不能成為金駿花園院內具有獨立產(chǎn)權的物業(yè)，故根據《物權法》第七十條的規定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，判決駁回了開(kāi)發(fā)商的訴請。
目前，多地法院判決認為：有關(guān)部門(mén)規劃地面停車(chē)位的用途，與小區道路、綠化等規劃用途一樣，是確定小區內公共土地的使用方式。地面車(chē)位，屬于物業(yè)附屬設施，不能辦理產(chǎn)權登記，其本質(zhì)屬于土地使用權的范圍，地面停車(chē)位屬于業(yè)主行使土地使用權的形式之一。但規劃與權屬無(wú)關(guān)，權屬的確定應當依據物權法的規則來(lái)進(jìn)行。
根據最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋第二條，車(chē)位等特定空間，應當符合雙獨（構造上的獨立性、利用上的獨立性可以排他使用）、能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體，方能認定為物權法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分。
因此，訴爭車(chē)位的歸屬，應先審查其占用土地的性質(zhì)，如屬于占用公共綠地或公共場(chǎng)所建設的，則其歸全體業(yè)主共有。不能證明是占用公共綠地或公共場(chǎng)所建設的，則需依據規劃、合同等綜合認定。
三、關(guān)于規劃后新增車(chē)位
《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用若干問(wèn)題的解釋》第六條規定：建筑區劃內在規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設的車(chē)位，應當認定為《物權法》第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位。
如何理解該條款？有人理解為：業(yè)主共有車(chē)位必須符合“規劃外”、“增設”的要件，如果是規劃內的車(chē)位，即屬于開(kāi)發(fā)商所有。筆者理解為：確定車(chē)位所有權的標準與是否在建設之初納入規劃無(wú)關(guān)，而應從車(chē)位是否占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地加以判斷。
共有道路上在規劃時(shí)被劃分為車(chē)位與后期增加車(chē)位在性質(zhì)上并無(wú)不同，無(wú)論“規劃內”、“規劃外”，只要是占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所就應當認定為業(yè)主共有。但是否可以辦理產(chǎn)權證書(shū)，要由房產(chǎn)部門(mén)根據《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》、《房屋測量規范》等確定，根據各地政府部門(mén)官網(wǎng)的回答，一般來(lái)講要求是：一是位于小區內某個(gè)三面有圍護的集中區域內，且報建時(shí)獲得規劃許可而建成的有獨立建筑面積（不是人防工程、消防通道，不計入小區公攤面積）的車(chē)位；二是要求層高2.2米及以上。根據《房屋登記辦法》第十條“房屋應當按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間”。層高2.2米及以上的車(chē)位符合房屋登記基本單元的規定。
四、關(guān)于單個(gè)業(yè)主通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定建筑物（包括車(chē)庫）墻體等屬于開(kāi)發(fā)商所有是否有效
實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定小區建筑外墻面等歸開(kāi)發(fā)商，用于設置廣告等用途。對此廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一提字第120號《民事判決書(shū)》認為該約定屬于《合同法》第四十條規定的“提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任、排除對方主要權利”的情形，應認定為無(wú)效。
筆者認為即使全體業(yè)主都分別與開(kāi)發(fā)商有此約定，也屬于無(wú)效約定。理由：
1、建筑外墻面屬于共有。依據①《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱(chēng)的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分。②建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共用部位也包括了內外墻體和戶(hù)外墻面。③建設部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》規定“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。④廣東省物業(yè)管理條例第七十條本條例所稱(chēng)共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房，以及房屋外墻面等。
2、對于共有物的處分應取得共有人同意，任何單一的共有人不能就共有部分單獨進(jìn)行處分。依據《物權法》第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：（七）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。另依據該條，決定該類(lèi)事項當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。故開(kāi)發(fā)商與單個(gè)業(yè)主的約定應屬無(wú)效。
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