小產(chǎn)權房是一個(gè)通俗的概念，一般指代區別于正常的有房屋所有權證和土地使用權證的房屋，這些房屋往往建設在農村的集體土地上，或者原屬于當地村民的集體安置房、福利房。因為小產(chǎn)權房的價(jià)格較正常房屋的價(jià)格相差很多，有很多城鎮居民涌入城郊或城中村購買(mǎi)此類(lèi)房子。都知道小產(chǎn)權房有風(fēng)險，那么小產(chǎn)權房到底有哪些風(fēng)險？萬(wàn)一已經(jīng)買(mǎi)到了小產(chǎn)權房怎么辦，拆遷時(shí)會(huì )有補償嗎？小編今天為大家捋一捋小產(chǎn)權房的那些事兒。
文章來(lái)源：在明征地拆遷律師（zaiminglaw）
小產(chǎn)權房到底能不能買(mǎi)賣(mài)？
首先，小編在這里要排除由村民或村委會(huì )違反國家規定私自建設的住宅樓，因為這類(lèi)房屋本身屬于違章（法）建筑，無(wú)論城鎮居民是否去購買(mǎi)，都屬于拆違范疇，是沒(méi)有任何補償的。
所以，如果買(mǎi)主在不知情的情況下買(mǎi)到了違章（法）的此類(lèi)住宅，可以通過(guò)民事訴訟判決合同無(wú)效退款。小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據雙方各自的過(guò)錯責任分擔損失，否則將來(lái)行政機關(guān)來(lái)拆違，可能人房?jì)煽铡?/span>
實(shí)踐中，較為理性的購房者買(mǎi)到的一般是因為城市規劃，或者當地村委會(huì )報批后給村民興建的住宅。對于這類(lèi)住宅，并不如原來(lái)住建部通知紙面上那樣統統無(wú)效。
比如，北京門(mén)頭溝區法院曾判決一位城鎮居民朱先生購買(mǎi)當地村民房屋，合同有效。再比如上海市高級人民法院在法院裁判標準中表示，買(mǎi)賣(mài)雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實(shí)際履行完畢且買(mǎi)受人已實(shí)際居住的，合同也可認定有效。
當然，也存在相反的判決，比如同在門(mén)頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購房者被判決合同無(wú)效。
敲黑板
在上述判決買(mǎi)賣(mài)有效的案例中，有幾個(gè)共同的因素，第一、涉案房屋為“合法”建造的房屋，不是違章建筑。第二、購買(mǎi)時(shí)，雙方當事人都知情，而且當地村委會(huì )沒(méi)有表示反對，也沒(méi)有限制性規定。第三、合同已經(jīng)履行完畢，并且已實(shí)際居住。
小產(chǎn)權房有沒(méi)有拆遷補償？
雖然在實(shí)踐中，有的小產(chǎn)權房購買(mǎi)者的買(mǎi)賣(mài)合同得到了法院的支持，但是小產(chǎn)權房始終面臨著(zhù)產(chǎn)權問(wèn)題。
《國土資源部關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》明文規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，國土部下發(fā)的另一個(gè)通知也規定，嚴格執行城鎮居民不能在農村購買(mǎi)和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。
一旦小產(chǎn)權房面臨土地征收，購買(mǎi)房屋的城鎮居民是無(wú)法享受到屬于農村居民的宅基地使用權的補償，也無(wú)法享受屬于基于農村居民身份的拆遷福利。
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但是，這并不意味著(zhù)小產(chǎn)權房被拆遷毫無(wú)補償，或者僅僅補償當初的房款。在上海市的一個(gè)案例中，當地政府和購房者李阿姨通過(guò)拆遷安置合同約定：政府對該房實(shí)施拆遷。作為補償，政府向李阿姨支付各項獎勵費、臨時(shí)過(guò)渡費以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項補助、獎勵、補償款項，但最后政府以其非農村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時(shí)價(jià)格補償現金。
李阿姨最后勝訴，法院判決：認定原被告之間的拆遷安置合同合法有效。
敲黑板
合法有效的小產(chǎn)權買(mǎi)賣(mài)合同受法律保障，政府因此和購房者簽訂的拆遷協(xié)議也合法有效。但值得注意的是，法院判決并未表明政府在沒(méi)有拆遷協(xié)議的情況下如何操作的問(wèn)題。在上海市高院掌握的標準中，對于拆遷利益的分配可考慮買(mǎi)受人的合理購房成本后按照7:3的比例分配。但這種地方性標準并不在全國適用，小產(chǎn)權房拆遷仍然面臨在其他地區同案不同判的風(fēng)險。
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