來(lái)源：無(wú)訟閱讀 作者：王情操[北京盈科（重慶）律師事務(wù)所 律師]
商品房作為人們日常生活中最為重要的固定資產(chǎn)，也是最為慎重選擇的商品之一，但是在實(shí)踐操作中，部分消費對商品房存在房屋質(zhì)量保證期并不清楚，還有很大一部分消費者不知道商品房質(zhì)保的具體時(shí)間。消費者在遇到商品房質(zhì)量問(wèn)題的時(shí)候，在保修期的問(wèn)題上，如何維護自身的合法權益？本文就該問(wèn)題進(jìn)行了研究和探討。
一、商品房保修期的計算
（1）保修期的含義
“房屋保修期”是指物業(yè)開(kāi)發(fā)建設單位在物業(yè)交付使用后，對業(yè)主承擔保修責任的期限。
（2）保修期的起算時(shí)間
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。保修期從交付之日起計算；商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續期?！北緱l中就保修期的界定分為了兩個(gè)層次。
首先，建設工程承包單位向建設單位交付時(shí)承擔的保修責任，這個(gè)保修期的起算時(shí)間通過(guò)《建設工程質(zhì)量管理條例》第39條的規定“建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時(shí)，應當向建設單位出具質(zhì)量保修書(shū)。質(zhì)量保修書(shū)中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等?！笨梢缘贸鼋Y論，自竣工驗收合格之日起計算。
其次，由建設單位向業(yè)主交付商品房時(shí)承擔的保修責任。依據的是《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，該辦法第33條中規定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算?！痹趯?shí)務(wù)操作中，當出現商品房質(zhì)量糾紛的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主出于對自身利益的衡量，對交付之日的界定可能會(huì )出現不同的觀(guān)點(diǎn)，業(yè)主往往會(huì )主張交付之日應從實(shí)際交付房屋鑰匙之日起計算，而開(kāi)發(fā)商則會(huì )堅持按照合同約定來(lái)計算，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中通常的交房約定時(shí)間為竣工驗收備案登記后的幾個(gè)月內，所以不同的時(shí)間計算方式會(huì )產(chǎn)生不同的保修期期間。
這兩種觀(guān)點(diǎn)在性質(zhì)上都沒(méi)有錯誤，根據我國法律的規定物權的轉移可以由當事人進(jìn)行約定，但是房屋權屬的轉移應當以登記過(guò)戶(hù)為準。房屋的所有權包括占有、使用、收益及處分，所以房屋的交付就可以分為物的實(shí)際交付與權利交付。通常情況下，房屋的實(shí)際交付使買(mǎi)受人獲得占有、使用、收益的權能，而權利交付則使買(mǎi)受人取得所有的權能。當事人可以對實(shí)際交付及權利交付的期限進(jìn)行約定，并設置違約條款。
《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第11條規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。在法律、法規和當事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書(shū)的，出賣(mài)人對房屋的轉移占有，即為合同約定的房屋交付使用。也就是說(shuō)，出賣(mài)人只要在合同約定的期限向買(mǎi)受人交付房屋，即“交鑰匙”，就已履行了合同約定的交付房屋的義務(wù)。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有，還應辦理房屋所有權移轉登記的，出賣(mài)人就應按約定履行義務(wù)。當然，即使在當事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權登記手續時(shí)，出賣(mài)人“交鑰匙”義務(wù)的履行也并非就意味著(zhù)出賣(mài)人的合同義務(wù)履行完畢，根據法律規定，還應協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權登記，轉移房屋所有權于買(mǎi)受人等義務(wù)。
上述兩種交付中，保修期限均不得違反《建設工程質(zhì)量管理條例》第40條中對各建筑結構的最低保修期的要求，具體要求如下：
1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
3、供熱與供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期；
4、電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
針對開(kāi)發(fā)商向消費者交付商品房中，建設部在《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》中，還詳細規定了一些房屋各個(gè)部位、部件的保修期，主要包括：
1、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
2、地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；
3、門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；
4、管道堵塞2個(gè)月；衛生潔具1年；
5、燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；
6、其他部位、部件的保修期限，由開(kāi)發(fā)商與用戶(hù)自行約定。
二、商品房保修期的適用
關(guān)于商品房保修期最常見(jiàn)的無(wú)非兩種情況，一種是在商品房保修期內的責任承擔，另一種則是在商品房保修期外的責任承擔。保修期內不會(huì )存在太大的爭議，基本上都是開(kāi)發(fā)商自身的責任，而對于超過(guò)保修期的責任，是接下來(lái)我們研究的重點(diǎn)。
就如前面所講，在出現質(zhì)量問(wèn)題的時(shí)候，消費者和開(kāi)發(fā)商主張的保修期起算點(diǎn)是不一致的，消費者主張實(shí)際接房時(shí)間的一個(gè)很大潛在原因是消費者可能是基于房屋質(zhì)量或者其他主觀(guān)、客觀(guān)的問(wèn)題存在拒絕接房的情況，那么必然導致按照合同約定的接房時(shí)間和實(shí)際接房時(shí)間有著(zhù)極長(cháng)的時(shí)間跨度，單純的認定消費者的接房時(shí)間作為起算標準，就無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)商的保修負擔。在這個(gè)問(wèn)題上，我認為應該具體問(wèn)題具體分析，首先分析消費者拒絕接房的理由是否合理。
（1）主體結構質(zhì)量不合格，國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十二條規定“商品房交付使用后，購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購買(mǎi)人有權退房；給購買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！弊罡叻ㄔ骸渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十二條也明確規定“因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?/span>
可見(jiàn)，對于因房屋主體結構和地基基礎工程不合格而引起的房屋質(zhì)量問(wèn)題，法律賦予了買(mǎi)受人合同解除權和出賣(mài)人的損害賠償責任，在這種情況下，消費者拒絕接房是合情合理的，所以，消費者最終選擇接房而不是退房，那么保修期的時(shí)間起算點(diǎn)應認定為消費者接房的時(shí)候。
（2）其他商品房質(zhì)量問(wèn)題，輕微的質(zhì)量瑕疵不能成為拒絕接收房屋的理由。根據合同法第148條的規定：因標的物的質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標的物或者解除合同?？梢?jiàn)，房屋質(zhì)量瑕疵只有嚴重程度達到根本性違約，不能實(shí)現合同目的時(shí)，買(mǎi)受人才可以拒絕收房。如果是一般的質(zhì)量瑕疵，不影響房屋的正常居住使用，買(mǎi)受人不得拒絕收房。那么在這種情況下，消費者拒絕接房的理由是站不住的，所以消費者自身承擔拒絕接房所導致的法律過(guò)后，保修期的起算點(diǎn)應按照合同約定來(lái)計算。
這里還有一個(gè)問(wèn)題值得注意，消費者在保修期內出現的質(zhì)量問(wèn)題，如果是因為發(fā)展商故意拖延而超過(guò)期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過(guò)期限，由開(kāi)發(fā)商承擔責任，購房者有權追溯。只是購房者要注意保存相關(guān)證據，便于日后證明用。對于確實(shí)超過(guò)期限的房屋質(zhì)量問(wèn)題，購房者也可以找發(fā)展商，要求其本著(zhù)為客戶(hù)負責的態(tài)度，提供維修服務(wù)。
聯(lián)系客服
