購房者在選擇安家置業(yè)時(shí)，除了考察項目的樓房本身，常常將車(chē)位問(wèn)題也列為重要的議題。銷(xiāo)售人員對于車(chē)位的描述可謂“亂花漸入迷人眼”，買(mǎi)方應首先從中厘清所出售的車(chē)位屬于產(chǎn)權車(chē)位，還是非產(chǎn)權車(chē)位。
一、產(chǎn)權車(chē)位，開(kāi)放商可租、可售、可贈
產(chǎn)權車(chē)位屬于規劃范圍內的，核心要義在于能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)。產(chǎn)權車(chē)位，開(kāi)放商可租、可售、可贈或者出租?！吨腥A人民共和國物權法》第七十四條：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈等方式約定?！?/span>
產(chǎn)權車(chē)位作為物權，其物權本身并沒(méi)有期限的限制。但是車(chē)位所在的土地是有土地使用年限的，車(chē)位的土地使用年限應查看開(kāi)發(fā)商的《土地使用權證書(shū)》，確認開(kāi)發(fā)商拿到的土地使用期限?！吨腥A人民共和國物權法》規定住宅的土地使用期限屆滿(mǎn)后將自動(dòng)續期，產(chǎn)權車(chē)位到期后也毋庸擔心，屆時(shí)根據國家政策考量繳納土地出讓金。
二、非產(chǎn)權人防車(chē)位，開(kāi)發(fā)建設者可有償轉讓車(chē)位使用權或進(jìn)行租賃
生活中，常常有購房者誤打誤撞買(mǎi)到了非產(chǎn)權的人防車(chē)位，其實(shí)買(mǎi)方無(wú)法獲得非產(chǎn)權車(chē)位的所有權，僅僅是擁有了車(chē)位的使用權?！吨腥A人民共和國人民防空法》：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì )團體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！眹也唤菇ㄔO該人防工程的開(kāi)發(fā)商在平時(shí)將人防工程用作車(chē)位，開(kāi)發(fā)建設單位可以使用、管理、收益，但不享有該部分的產(chǎn)權，不得對外出售。對于人防車(chē)位而言，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的不是正規的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》或《產(chǎn)權車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同》，而是簽訂了《租賃協(xié)議》或《車(chē)位使用權轉讓協(xié)議》，以使得業(yè)主獲得車(chē)位的長(cháng)期使用權，但不產(chǎn)生物權所有權的變動(dòng)效果。
三、非產(chǎn)權非人防車(chē)位，業(yè)主享有共有和共同管理的權利
非產(chǎn)權非人防車(chē)位，一般是占用小區的共有用地的車(chē)位。根據《中華人民共和國物權法》第七十條：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！痹谛^業(yè)主委員會(huì )成立前，開(kāi)發(fā)商及前期物業(yè)公司基于小區業(yè)主利益，可以對作為業(yè)主共有的車(chē)位進(jìn)行短期出租并收益，其收益應在扣除合理成本后歸業(yè)主所有。
但基于前期管理而訂立的相關(guān)合同不得限制、損害業(yè)主的權利。業(yè)主委員會(huì )依法成立后有權代表業(yè)主決定其存廢，并可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行管理。
四、購買(mǎi)非產(chǎn)權車(chē)位的實(shí)質(zhì)是車(chē)位使用權租賃
非產(chǎn)權車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是車(chē)位使用權的變相長(cháng)期租賃。對于選擇了非產(chǎn)權車(chē)位的住戶(hù)，由業(yè)主一次性繳納占位費來(lái)表明其長(cháng)期租賃使用的態(tài)度，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商簽訂《非產(chǎn)權車(chē)位使用權轉讓協(xié)議》或《車(chē)位長(cháng)期租賃協(xié)議》，保證自身能夠長(cháng)期、穩定的使用該車(chē)位。
但應注意，如果該非產(chǎn)權車(chē)位屬于人防車(chē)位，政府一旦有特殊需求，人防工程、人防設施中的車(chē)位將會(huì )面臨被無(wú)條件回收的潛在風(fēng)險。如果該車(chē)位屬于共有用地的車(chē)位，業(yè)主委員會(huì )依法成立后有權代表業(yè)主決定其存廢。
五、購買(mǎi)非產(chǎn)權車(chē)位常見(jiàn)的法律問(wèn)題分析（以北京市地區為例）
（一）業(yè)主以為購買(mǎi)產(chǎn)權車(chē)位，對非產(chǎn)權車(chē)位的性質(zhì)情況不知情
北京市高級人民法院（2016）京民申字第1039號，（2016）京民申字第1040號，（2016）京民申字第1041號三例案件中，原告基于與中礦宏業(yè)錦泰公司簽訂的《協(xié)議書(shū)》，主張在車(chē)位銷(xiāo)售過(guò)程中，中礦宏業(yè)錦泰公司故意隱瞞該地下車(chē)位屬于人防工程；另一方面，原告主張該公司辦理《人防工程平時(shí)使用許可證》，使用期限為一年，而雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》中礦宏業(yè)錦泰公司承諾的使用期限自本協(xié)議簽訂之日起20年止，期滿(mǎn)后由業(yè)主繼續使用，不再另行收取使用費。
法院裁判認為：1、原告與中礦宏業(yè)錦泰公司簽訂的《協(xié)議書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，亦不存在其他導致合同無(wú)效的法定情形，故該《協(xié)議書(shū)》合法有效。2、中礦宏業(yè)公司與原告在《協(xié)議書(shū)》中明確約定提供的車(chē)位是使用權，非產(chǎn)權車(chē)位，不構成重大誤解。3、《協(xié)議書(shū)》相關(guān)條款遵循了公平原則，并不存在免除和限制中礦宏業(yè)公司責任的情形，并不符合法律規定的格式條款適用情形。
實(shí)踐中，出租、出售人防車(chē)位的情形屢見(jiàn)不鮮，該行為的本質(zhì)是車(chē)位使用權的長(cháng)期租賃，因未違反法律、法規的強制性規定，當屬有效。2011年7月修改后的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》第八條規定“人民防空工程使用許可有效期為1年，期限屆滿(mǎn)，被許可使用人可以申請延期使用許可，對按照規定使用的申請人，人民防空主管部門(mén)應當準許延期?！北緱l不構成對非產(chǎn)權車(chē)位使用年限的限制，合同約定20年的車(chē)位使用權當屬有效。業(yè)主購買(mǎi)車(chē)位時(shí)，應謹慎關(guān)注合同條款，具有固定車(chē)位使用權年限的合同，一般是非產(chǎn)權車(chē)位的轉讓協(xié)議；產(chǎn)權車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)合同中，應載明“產(chǎn)權車(chē)位”的字樣，并辦理相關(guān)的購房登記手續。
（二）非產(chǎn)權車(chē)位的使用權轉讓是否有期限的限制
北京市第三中級（2015）三中民終字第03237號，衛曉濱等訴北京先導華鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案。北京悅豪物業(yè)管理有限公司受開(kāi)發(fā)商所托，為新華聯(lián)麗港小區提供物業(yè)服務(wù)，包括車(chē)位管理。2013年春節過(guò)后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司調整了車(chē)位收費方式，如果一次性交20年租金，再贈送20年。此外，每個(gè)車(chē)位另交管理費1440元/年。
法院裁判認為：1、根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！?、北京先導華鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司其有權對車(chē)庫的收費方式進(jìn)行調整，其中車(chē)位的租賃期限不違反法律規定，租賃價(jià)格亦屬合理，雙方應按照自愿原則簽署合同。
實(shí)踐中，常見(jiàn)三種方式使得車(chē)位使用權的轉讓合同突破租賃合同20年的限制：一是開(kāi)發(fā)商在合同中約定轉讓非產(chǎn)權車(chē)位使用權20年，并在合同中載明合同到期后業(yè)主能夠繼續無(wú)償使用；二是在合同中約定轉讓非產(chǎn)權車(chē)位使用權20年，并贈送20年使用權；三是在合同中約定20年的轉讓非產(chǎn)權車(chē)位使用權，并在合同中載明合同到期后雙方另行簽訂車(chē)位使用權轉讓協(xié)議。
（三）業(yè)主購買(mǎi)車(chē)位使用權后，還應繳納停車(chē)管理費
北京市西城區人民法院（2016）京0102民初3506號，保紅漫訴北京中商和旭物業(yè)管理有限公司排除妨害糾紛一案中，原告于2004年3月2日購買(mǎi)了該小區地下車(chē)庫的兩個(gè)車(chē)位，被告自2014年12月30日起，以原告沒(méi)有交納停車(chē)管理費為由，指使保安員阻止原告將機動(dòng)車(chē)駛入地下車(chē)庫，不允許原告的車(chē)輛進(jìn)出。
法院裁判認為：1、原告合法享有車(chē)位的使用權，被告不得以原告未交納車(chē)位管理費為由阻止原告進(jìn)入所屬小區地下停車(chē)場(chǎng)，應排除妨害，允許原告車(chē)輛進(jìn)入所屬小區地下停車(chē)場(chǎng)。2、車(chē)輛管理費問(wèn)題屬于車(chē)位管理合同糾紛，可由原、被告雙方協(xié)商解決或以其他方式解決。3、原告要求被告賠償其在外停車(chē)費用的訴訟請求，在外停車(chē)費用系由被告妨害原告進(jìn)入所屬小區地下停車(chē)場(chǎng)所產(chǎn)生的直接損失，被告應予賠償。
不論是產(chǎn)權車(chē)位亦或是非產(chǎn)權車(chē)位，業(yè)主擁有車(chē)位使用權，當此種權能受到了干擾和阻礙，有權請求排除妨害。在非產(chǎn)權車(chē)位合同中，出賣(mài)人與買(mǎi)受人應在條款中明確約定合同價(jià)款是否包含車(chē)輛管理費。一般而言，開(kāi)發(fā)商賣(mài)的僅僅是車(chē)位使用權，物業(yè)或其他管理機構提供的含照明、清潔、監控等服務(wù)應單獨收取停車(chē)管理費。業(yè)主不得以已購買(mǎi)車(chē)位或支付了車(chē)位使用的租金為由，拒絕支付物業(yè)管理費、停車(chē)管理費等。
（四）業(yè)主能否再次轉讓非產(chǎn)權車(chē)位
北京市第一中級人民法院（2017）京01民終57號，陳劍與祁志華房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)載明，雙方簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補充協(xié)議》總價(jià)貳仟貳佰肆拾玖萬(wàn)元整，此價(jià)格包含產(chǎn)權車(chē)位兩個(gè)。辦理物業(yè)交割時(shí)，原告方才發(fā)現兩個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位非產(chǎn)權車(chē)位而系人防工程車(chē)位。兩個(gè)車(chē)位的轉讓價(jià)格，雙方未自總房?jì)r(jià)款中析出。
法院裁判認為：1、因該小區地下車(chē)位均非產(chǎn)權車(chē)位，原告的要求屬于客觀(guān)不能。2、雙方合同明確約定了車(chē)位系產(chǎn)權車(chē)位，而實(shí)際上車(chē)位并非產(chǎn)權車(chē)位，故締約之時(shí)被告并未盡到完全告知相關(guān)信息的義務(wù)存在一定過(guò)失，現其無(wú)法提供符合合同約定的車(chē)位，屬于違反合同情形，應承擔一定的違約責任。但依據雙方合同約定，該違約行為并非根本違約行為。就具體違約金的賠償數額，依據車(chē)位最初轉讓使用權價(jià)格、合同約定、雙方履約情況、被告過(guò)錯程度等綜合判斷，酌情予以判定。
業(yè)主能否再次轉讓非產(chǎn)權車(chē)位，應首先認識到非產(chǎn)權車(chē)位的使用權實(shí)質(zhì)上是通過(guò)長(cháng)期租賃所得，在此基礎上，業(yè)主想要向第三方有償轉讓、無(wú)償贈與、交換等使第三方享有該車(chē)位的使用權，應關(guān)注原車(chē)位使用權轉讓協(xié)議是否允許轉租，及是否對轉租的第三人身份有所限制。在車(chē)位使用權轉讓協(xié)議不限制轉租的情況下，需要到物業(yè)公司等車(chē)位管理部門(mén)進(jìn)行備案。
讓愛(ài)車(chē)穩穩的?？吭诩业母蹫?，對于車(chē)位的辨析應從產(chǎn)權車(chē)位與非產(chǎn)權車(chē)位的區分開(kāi)始。
（文/萇樂(lè )）
聯(lián)系客服
