一、開(kāi)發(fā)商應嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售商品房
《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國發(fā)（2010）10號）明確指出，對取得預售許可或者辦理現房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，要在規定時(shí)間內一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴格按照申報價(jià)格明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。
住房城鄉建設部門(mén)要對已發(fā)放預售許可證的商品住房項目進(jìn)行清理，對存在捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jì)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對存在違法違規行為的要追究相關(guān)人員的責任。住房城鄉建設部門(mén)要會(huì )同有關(guān)部門(mén)抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發(fā)展租賃市場(chǎng)。
《住房和城鄉建設部關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房（2010）53號）明確指出，加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷(xiāo)售，不得采取返本銷(xiāo)售、售后包租的方式預售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易。
加大對違法違規行為的查處力度。各地要通過(guò)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò )公開(kāi)、設立舉報投訴電話(huà)、現場(chǎng)巡查等措施，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)行為監管，加大對違法違規行為的查處力度。對退房率高、價(jià)格異常以及消費者投訴集中的項目，要重點(diǎn)核查。對存在違法違規行為的，要責令限期整改，記入房地產(chǎn)信用檔案，并可暫停商品住房網(wǎng)上簽約；對拒不整改的，要依法從嚴查處，直至取消其開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并將有關(guān)信息通報土地、稅收、金融、工商等相關(guān)部門(mén)，限制其參加土地購置、金融信貸等活動(dòng)。
《國家發(fā)展改革委關(guān)于商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》（發(fā)改價(jià)檢（2011）548號）第九條明確指出，對取得預售許可或者辦理現房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規定時(shí)間內一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴格按照申報價(jià)格明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。
《價(jià)格違法行為行政處罰規定》（2010年修訂）第十三條規定：經(jīng)營(yíng)者違反明碼標價(jià)規定，有下列行為之一的，責令改正，沒(méi)收違法所得，可以并處5000元以下的罰款：
1、不標明價(jià)格的；
2、不按照規定的內容和方式明碼標價(jià)的；
3、在標價(jià)之外加價(jià)出售商品或者收取未標明的費用的；
4、違反明碼標價(jià)規定的其他行為。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行政府指導價(jià)格，開(kāi)發(fā)商自主決定商品房?jì)r(jià)格
為了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，各地區以地方政府規章、地方規范性文件等形式規范商品房銷(xiāo)售的備案與銷(xiāo)售等行為。天津市、廊坊市、張家口、保定市、上海市、煙臺市、淄博市、泉州市、廈門(mén)市、廣州市、深圳市、東莞市、佛山市、珠海市等紛紛出臺規范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的通知或意見(jiàn)。例如：
《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管辦法》第十一條規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房之前，應當合理確定銷(xiāo)售價(jià)格，并報價(jià)格監督執法部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照經(jīng)備案的銷(xiāo)售價(jià)格，明碼標價(jià)銷(xiāo)售商品房。確需調整銷(xiāo)售價(jià)格且調整幅度超出備案價(jià)格15%的，應當在調整價(jià)格前辦理備案變更。價(jià)格綜合管理部門(mén)應當會(huì )同相關(guān)部門(mén)制定并公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)格行為規則，引導、規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法自主定價(jià)。
《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》（穗府辦函（2016）146號）明確指出：加強商品房?jì)r(jià)格監管，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，繼續對新建商品住房預售價(jià)格、現房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導，對不接受政府價(jià)格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。已取得預售許可或現房銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目要在10天內一次性公開(kāi)全部房源并進(jìn)行銷(xiāo)售，同時(shí)繼續嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)、一房一價(jià)規定，嚴格按照備案價(jià)格對外銷(xiāo)售；未取得商品房預售許可證的項目不得進(jìn)行預售、不得收取或者變相收取任何價(jià)金。開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取蓄客集中開(kāi)盤(pán)、控制房源、故意制造房源緊張氣氛等手段進(jìn)行促銷(xiāo)，不得明示或暗示房?jì)r(jià)即將上漲升值等誤導消費者，禁止虛假廣告宣傳。
《福建省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控八條措施的通知》（閩政（2017）43號）明確指出：加強商品房預售監管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)、一房一價(jià)，按照備案價(jià)格對外銷(xiāo)售，不得在標價(jià)和公示的收費之外加價(jià)出售房屋或者另行收取未標明的費用。新建樓盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)備案預售（銷(xiāo)售）均價(jià)，要按照同區域、同品質(zhì)、同類(lèi)型項目的備案均價(jià)確定。對銷(xiāo)售均價(jià)過(guò)高、不接受政府價(jià)格指導的樓盤(pán)，不予辦理預售許可、不予辦理網(wǎng)簽合同備案、不予辦理現房銷(xiāo)售備案。
此外，《價(jià)格違法行為行政處罰規定》（2010年修訂）以行政法規的形式，規定了相應的行政處罰：
第九條：經(jīng)營(yíng)者不執行政府指導價(jià)、政府定價(jià)，有下列行為之一的，責令改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款；沒(méi)有違法所得的，處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款，情節較重的處50萬(wàn)元以上200萬(wàn)元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業(yè)整頓：
1、超出政府指導價(jià)浮動(dòng)幅度制定價(jià)格的；
2、高于或者低于政府定價(jià)制定價(jià)格的；
3、擅自制定屬于政府指導價(jià)、政府定價(jià)范圍內的商品或者服務(wù)價(jià)格的；
4、提前或者推遲執行政府指導價(jià)、政府定價(jià)的；
5、自立收費項目或者自定標準收費的；
6、采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
7、對政府明令取消的收費項目繼續收費的；
8、違反規定以保證金、抵押金等形式變相收費的；
9、強制或者變相強制服務(wù)并收費的；
10、不按照規定提供服務(wù)而收取費用的；
11、不執行政府指導價(jià)、政府定價(jià)的其他行為。
第十條規定：經(jīng)營(yíng)者不執行法定的價(jià)格干預措施、緊急措施，有下列行為之一的，責令改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款；沒(méi)有違法所得的，處10萬(wàn)元以上100萬(wàn)元以下的罰款，情節較重的處100萬(wàn)元以上500萬(wàn)元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業(yè)整頓：
1、不執行提價(jià)申報或者調價(jià)備案制度的；
2、超過(guò)規定的差價(jià)率、利潤率幅度的；
3、不執行規定的限價(jià)、最低保護價(jià)的；
4、不執行集中定價(jià)權限措施的；
5、不執行凍結價(jià)格措施的；
6、不執行法定的價(jià)格干預措施、緊急措施的其他行為。
三、商品房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高于備案價(jià)格的不利影響
（一）影響買(mǎi)受人銀行貸款
對于按揭買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，部分地區的銀行可能會(huì )依據商品房的備案價(jià)格進(jìn)行房產(chǎn)評估，從而放貸的額度較小，買(mǎi)受人需要實(shí)際支付的購房款增多。
（二）影響商品房買(mǎi)賣(mài)合同辦理網(wǎng)簽
2016年10月9日，東莞房管局官方網(wǎng)站發(fā)布了一則《關(guān)于新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行備案制度的通知》。商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)實(shí)行一套一標，經(jīng)價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得比備案價(jià)格下浮超過(guò)15%。當實(shí)際成交價(jià)格高于備案價(jià)格或下浮幅度超過(guò)15%時(shí)，商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售系統將自動(dòng)鎖定交易，無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。
此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)在價(jià)格備案后要求重新調整銷(xiāo)售價(jià)格的，應在上次備案2個(gè)月后再申請辦理。在未經(jīng)市發(fā)展和改革局重新備案前，原備案的可售房源仍執行原備案價(jià)格，一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預售許可證或現售備案證書(shū)后，應在10日內一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源。
（三）開(kāi)發(fā)商面臨行政處罰
商品房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高于備案價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可能面臨責令限期整改，記入房地產(chǎn)信用檔案，暫停商品住房網(wǎng)上簽約、沒(méi)收違法所得、罰款、取消其開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、限制其參加土地購置、金融信貸等活動(dòng)、直接負責的主管人員和其他直接責任人員行政處分等風(fēng)險。
四、商品房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高于備案價(jià)格，不影響商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力
《合同法》第五十二條明確規定違反法律、行政法規的強制性規定導致合同無(wú)效，且應是違反法律、行政法規的效力性強制性規范合同才無(wú)效，違反法律、行政法規的管理性強制性規范，合同并不當然無(wú)效。目前我國關(guān)于商品房?jì)r(jià)格調控、政府指導定價(jià)的各類(lèi)通知、意見(jiàn)，未形成法律、行政法規中的效力性強制性規定。
一般情形下，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當事人真實(shí)的意思表示，內容亦不違反法律、行政法規的強制性規定，應認為合法有效。
例1：王政與徐州潤金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛上訴案【江蘇省徐州市中級人民法院，（2016）蘇03民終7009號】。法院審理認為：上訴人提出被上訴人的做法違反《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》中對首套房貸款首付款比例的規定，該通知并非法律、法規強制性規定，而是管理性規定，并不導致雙方就14萬(wàn)元房款履行期限、責任所訂立的協(xié)議無(wú)效。
例2：清遠市金世紀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與李北鳳房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案【廣東省清遠市中級人民法院，（2016）粵18民終2171號】。法院審理認為：《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》并非法律法規的強制性規定，李北鳳辯稱(chēng)雙方當事人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》違反上述規定，屬于無(wú)效合同，該主張缺乏事實(shí)依據及法律依據，原審法院不予采納。
例3：韶關(guān)市宏泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與鐘軍勝等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案【廣東省韶關(guān)市中級人民法院，（2014）韶中法民一終字第1249號】。法院審理認為：由于住房和城鄉建設部《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》【建房（2010）53號】不屬法律、法規，因此，只要《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定不違反法律、法規的強制性規定，就應按照合同的約定（商品房經(jīng)驗收合格）履行交付房屋義務(wù)。
聯(lián)系客服
