近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)合同履行過(guò)程中因業(yè)主欠交物業(yè)費而起訴的糾紛占有一定的數量，且呈逐年增加之勢。2016年1-11月，我院調解工作室已受理各類(lèi)物業(yè)服務(wù)合同糾紛192    件，已結案176件，其中以調解撤訴結案的128件?，F結合審判工作實(shí)踐，就物業(yè)服務(wù)合同糾紛的成因及處理對策談?wù)勔还苤?jiàn)。

　　這類(lèi)糾紛雖然事實(shí)不復雜，爭議標的不大，但雙方當事人往往針?shù)h相對，各執一詞，難以化解。有的非要對簿公堂。這無(wú)疑加劇了基層法院人少事多的矛盾，增大了審判工作量。更有媒體報道，這類(lèi)糾紛因疏導處理不及時(shí)，或方法不對，最后引發(fā)了物業(yè)公司的保安和業(yè)主的“全武行”。足見(jiàn)其社會(huì )危害性不可小覷。這類(lèi)糾紛的成因經(jīng)筆者粗略梳理，有以下幾個(gè)方面：

　　一、法規、條例宣傳不夠。當事人雙方對各自擁有的權利和應履行的義務(wù)缺乏認識或知之甚少。國務(wù)院“物業(yè)管理條例”以及“安徽省物業(yè)管理條例”對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的權利、義務(wù)都有明確的規定和詳盡的闡述，理應公之于眾，使雙方當事人知曉。然而實(shí)踐中，有些物業(yè)公司對這項必要的宣傳工作未予重視。

　　1、如“安徽省物業(yè)管理條例”對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行的義務(wù)界定得很清楚：“按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛生保潔、共用部位及設施、設備日常維修養護”，在該類(lèi)糾紛的處理過(guò)程中，有的業(yè)主就提出其在樓下停放的摩托車(chē)（或電動(dòng)車(chē)）被竊，價(jià)值約五、六千元，以此抗辯物業(yè)公司按章收費的訴求，甚至要求物業(yè)公司對其所受到的財產(chǎn)損失給予賠償。究其原因是他們不了解“保管合同”和“物業(yè)服務(wù)合同”在權利、義務(wù)上的具體規定大相徑庭，僅憑自己的理解相持不下。后來(lái)經(jīng)過(guò)耐心解釋宣講，該業(yè)主才放棄了要求物業(yè)公司百分之百賠償其財產(chǎn)損失的想法。當然，我們也不失時(shí)機地要求物業(yè)公司加強治安防范，最大可能地減少、直至杜絕該類(lèi)盜竊案件的繼續發(fā)生。

　　2、再如有的業(yè)主以其所居住的房屋存在質(zhì)量瑕疵抗辯物業(yè)公司，拒不交納物業(yè)管理費用。在這里，他們混淆了置業(yè)公司和物業(yè)公司的區別。在房屋保修期間，所購房屋出現的質(zhì)量問(wèn)題應與置業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商（或者通過(guò)物業(yè)公司）取得聯(lián)系，以便瑕疵及時(shí)得到修復。物業(yè)服務(wù)公司承擔的是對小區內的日常維修養護責任。在房屋保修期以后，把個(gè)別業(yè)主的房屋瑕疵的修復責任要物業(yè)服務(wù)公司承擔是于法無(wú)據的。

　　3、有的業(yè)主提出，因為小區內共用排水管道疏浚不及時(shí)，導致墻面滲水或地面污水橫流，甚至流入業(yè)主家中，致使家具受損。如果這一情況屬實(shí)，物業(yè)服務(wù)公司是要承擔處理不力的責任。筆者由此聯(lián)想到小區物業(yè)從房產(chǎn)主管部門(mén)爭取到的或者由廣大業(yè)主籌集的房屋維修基金主要用途就是對共用設備、設施進(jìn)行維護、檢修，但這一行為必須報經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，并公告周知，以此來(lái)充分保障業(yè)主們的知情權。

　　4、有的業(yè)主還提出，極少數業(yè)主違反法律法規和管理規約，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，擅自將住宅房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，影響了他人正常的工作和生活，這一問(wèn)題在反映到物業(yè)后，答復為“愛(ài)莫能助”。筆者認為這類(lèi)問(wèn)題的處理，依據為“安徽省物業(yè)管理條例”上的禁止條款，具體處理時(shí)，物業(yè)公司應主動(dòng)向房產(chǎn)主管部門(mén)和所在的社區匯報，取得他們的支持，對擅自改變住宅房屋用途的業(yè)主先行勸告和制止，如果其仍一意孤行，房產(chǎn)主管部門(mén)有權依據行政法規對其作出相應的處理。

　　二、作為物業(yè)服務(wù)公司應密切公司和廣大業(yè)主的關(guān)系，正確對待業(yè)主的意見(jiàn)和要求，在職責范圍內及時(shí)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難，多聯(lián)系，多溝通，切實(shí)做好治安防范、垃圾清掃和轉運，以及小區內公共設備、設施的維護檢修，增強服務(wù)意識，保證服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)水平，努力營(yíng)造心順氣平、安居樂(lè )業(yè)的和諧氛圍，共同維護和管理好自己的生活家園。誠如此，“吐槽”變“點(diǎn)贊”并非遙不可及，按章收費的物業(yè)合同欠費糾紛自然也就會(huì )迎刃而解了。

　　三、作為司法機關(guān)，應遵照最高人民法院指示，加強“一站式”糾紛解決平臺建設。在物業(yè)管理這一糾紛多發(fā)領(lǐng)域加強與政府相關(guān)主管部門(mén)行業(yè)調解組織的對接，完善調解規則和對接程序，發(fā)揮行業(yè)調解組織專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化優(yōu)勢，建立高效便捷的訴訟服務(wù)和糾紛解決機制，進(jìn)而達到努力減輕群眾負擔，切實(shí)維護當事人合法權益之目的。

　　來(lái)源：廬江法院 朱庭梧