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【案情回放】 原告某物業(yè)服務(wù)有限公司系湯臣高爾夫園區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“湯園”）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告張某系湯園業(yè)主。原告與湯園業(yè)委會(huì )分別于2004年7月1日、2005年7月1日訂立物業(yè)服務(wù)合同，約定別墅物業(yè)費為每月每平方米6.5元。合同2007年6月30日到期，后雙方未續簽書(shū)面合同，但原告實(shí)際為湯園提供服務(wù)至2009年6月底。被告于2007年11月9日成為湯園西區86-1別墅的房地產(chǎn)權利人，但其從前權利人處受讓上述房地產(chǎn)權利時(shí)，該地塊上已不存在房屋實(shí)體，且至今仍為空地。被告一直未交納物業(yè)費，原告多次催討未果，原告認為其已為被告及小區其他業(yè)主提供了符合要求的物業(yè)管理服務(wù)，被告理應按照合同約定支付物業(yè)費，故起訴要求被告支付2007年11月9日至2009年6月30日欠繳的物業(yè)費。 上海市浦東新區人民法院經(jīng)審理認為，原告與湯園業(yè)委會(huì )存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)的內容和范圍以業(yè)主共有部分為主。原告已經(jīng)提供了適當的物業(yè)服務(wù)，被告理應支付物業(yè)服務(wù)費，不存在房屋實(shí)體不能成為免除業(yè)主交納物業(yè)費義務(wù)的理由。綜上，判決被告向原告支付相應物業(yè)費。一審后，被告不服，提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。本案現已生效。 【各方觀(guān)點(diǎn)】 物業(yè)服務(wù)公司認為：物業(yè)公司雖然沒(méi)有在合同到期后繼續與小區業(yè)委會(huì )簽訂書(shū)面合同，但實(shí)際上繼續為小區業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)委會(huì )也沒(méi)有對此提出異議，事實(shí)上接受了物業(yè)公司的服務(wù)，按照一般的公平正義理念，小區業(yè)主理應為物業(yè)公司的服務(wù)支付相應的對價(jià)。 小區業(yè)主認為：物業(yè)服務(wù)在很大程度上以物業(yè)的存在為基礎，但若購買(mǎi)房屋時(shí)土地上不存在房屋實(shí)體，則業(yè)主并未獲得基于物業(yè)的相應服務(wù)，在此情況下，物業(yè)服務(wù)的對象和內容就減少了。雖然小區的公共區域如停車(chē)位、綠化部分以及小區環(huán)境衛生、安全保障等也屬于物業(yè)服務(wù)的內容，物業(yè)服務(wù)費不應完全免除，但可以考慮適當減少。 某律師認為：物業(yè)費主要目的是用于共有部分，專(zhuān)有部分的維修應由業(yè)主自己承擔。即使房屋滅失了，物業(yè)公司仍提供了相應服務(wù)，不能認為業(yè)主因專(zhuān)有部分的滅失而失去了整體物業(yè)服務(wù)。在審判實(shí)踐中，物業(yè)費的減免一般只能以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵抗辯，而不能以不需要物業(yè)服務(wù)等為由進(jìn)行抗辯。 某學(xué)者認為：房屋買(mǎi)賣(mài)中移轉的不僅是房屋的所有權，還包括該房屋對應的土地使用權，即便該土地上的房屋滅失了，物權效力仍然存在，權利人仍然享有相應土地的使用權，因此并不對其小區業(yè)主地位構成影響，作為業(yè)主應當支付物業(yè)服務(wù)費。關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的收取，理想的狀態(tài)是由業(yè)委會(huì )收取物業(yè)費，然后與物業(yè)公司簽訂合同并將物業(yè)費支付給物業(yè)公司。但按現實(shí)的一般操作方式，物業(yè)公司若受到業(yè)委會(huì )的授權并履行了合同義務(wù)，就有權利收取物業(yè)費，這也符合現行法律規定。本案物業(yè)服務(wù)合同到期后，原告所進(jìn)行的事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)，可認為是基于不定期合同，故原告是可以收費的，除非業(yè)委會(huì )已經(jīng)勒令或者通知其停止服務(wù)。 【法官回應】 物業(yè)費的支付不以實(shí)體房屋的存在為必要條件 上海市浦東新區人民法院黃為忠是本案的承辦法官，他認為，當前，小區內違章搭建較多，高檔別墅區內拆除重建現象亦不鮮見(jiàn)，對此，司法應本著(zhù)公平正義的理念予以規范與引導。本案爭議焦點(diǎn)在于原房屋占用范圍內的土地上實(shí)際已不存在房屋時(shí)，于房地產(chǎn)登記機構登記的房地產(chǎn)權利人是否仍負有交納物業(yè)費的義務(wù)。應從三個(gè)方面進(jìn)行考量，一是實(shí)際不存在房屋是否影響登記權利人的業(yè)主資格；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同在相關(guān)期間是否存在；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否依約完成物業(yè)服務(wù)內容。筆者結合本案進(jìn)一步分析如下： 1.業(yè)主資格的取得不以房屋存續為唯一基礎 被告是否具有業(yè)主資格是決定其是否需要支付物業(yè)服務(wù)費的首要條件。對于業(yè)主的定義，我國物業(yè)管理條例第六款規定，房屋的所有權人為業(yè)主。這是否表示業(yè)主資格的取得以房屋的所有權及其存續為唯一標準？對此，筆者認為不應狹隘地理解，而應結合我國房地產(chǎn)管理原則及相關(guān)規定作出體系性的合理解讀。由于房屋與土地固有的緊密聯(lián)系，我國法律對房地產(chǎn)的移轉采取了“房地一體”的基本原則。城市房地產(chǎn)管理法第三十二條規定，房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí)，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押。從這一角度上說(shuō)，業(yè)主資格的取得事實(shí)上不僅基于權利人對房屋的所有權，同時(shí)也基于權利人對房屋所對應的土地的使用權。在房屋買(mǎi)賣(mài)中，權利人同時(shí)取得房屋所有權及相應的土地使用權，即使該土地上的房屋滅失，物權效力依然基于土地使用權而存在，權利人的業(yè)主地位不受動(dòng)搖，即其業(yè)主資格的取得不以房屋存續為唯一基礎。 本案被告通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式取得系爭房屋的所有權及該房屋占用范圍內的土地使用權，雖然被告從前權利人處受讓房地產(chǎn)時(shí)地上房屋實(shí)際已不存在，但這并不影響所登記的房地產(chǎn)權利的轉讓?zhuān)嗖挥绊懺课菡加梅秶鷥鹊耐恋厥褂脵嗟霓D讓?zhuān)挥绊懕桓姘丛薪ㄖ镆巹澔謴头课莶⑾碛蟹课菟袡?，故被告自登記機構核準其為上述房地產(chǎn)權利人之日起成為湯園小區業(yè)主，且該業(yè)主地位不因地上房屋的不存在而改變。 2.事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的存在及認定 被告是否有義務(wù)向原告支付2007年11月9日至2009年6月30日的物業(yè)費，第二個(gè)基本條件是看原告與湯園業(yè)主在上述期間內是否存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在正常情況下，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的存在以書(shū)面合同為有效依據，但現實(shí)情況多變，加之合同簽訂的不規范現象時(shí)有發(fā)生，給司法實(shí)踐中認定合同存在與否帶來(lái)了一定困難。根據我國合同法第十條的規定，當事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式；同時(shí)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙l規定，當事人未以書(shū)面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同?？梢?jiàn)，法律已為合同訂立的認定預留了一定的靈活空間，因此實(shí)踐中應根據案件的實(shí)際情況予以綜合考量。 結合本案，原告先后依據其與湯園業(yè)委會(huì )簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，于2002年8月23日至2007年6月30日作為湯園的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依約為湯園業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)。合同于2007年6月30日到期后，湯園業(yè)委會(huì )雖未再與原告簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，但原告實(shí)際繼續為湯園業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)至2009年6月30日。在此期間湯園業(yè)委會(huì )并未提出異議或要求原告退出湯園，亦未委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為湯園提供物業(yè)服務(wù)，應認為湯園業(yè)委會(huì )以其行為對原告自2007年7月1日至2009年6月30日期間為湯園業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)，以及對該物業(yè)服務(wù)所應支付的基本物業(yè)服務(wù)費用標準表示接受和認可，故可認為原告與湯園業(yè)委會(huì )在2007年7月1日至2009年6月30日之間存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。 3.物業(yè)服務(wù)的內容及范圍以共有部分為主 原告是否已經(jīng)提供了適當的物業(yè)服務(wù)是被告是否需要支付物業(yè)服務(wù)費的第三個(gè)必要考量條件。本案的典型性在于被告向原權利人購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)該土地上已經(jīng)不存在房屋，僅為一塊平地，由此凸顯了核心問(wèn)題，即物業(yè)服務(wù)是否以某個(gè)物業(yè)的實(shí)際存在為前提。對此，審理過(guò)程中出現過(guò)三種不同觀(guān)點(diǎn)：一是認為原告已提供了適當服務(wù)，有權收取物業(yè)費；二是認為物業(yè)服務(wù)須基于房屋存在而進(jìn)行，若無(wú)房屋則原告無(wú)需管理，被告不必支付物業(yè)費；三是認為原告對小區內的公共管理也屬服務(wù)內容，故被告應承擔一定的物業(yè)費，但可適當降低。筆者贊同第一種觀(guān)點(diǎn)，理由分析如下： 首先，從相關(guān)法律規定看。根據最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主不得以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費?？梢?jiàn)法律的基本導向是不支持業(yè)主以未接受物業(yè)服務(wù)為抗辯理由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費。這一導向的確定，其基礎恰恰在于對物業(yè)服務(wù)范圍及內容的正確理解。 其次，從物業(yè)服務(wù)的范圍看。房屋專(zhuān)有部分屬于業(yè)主的私人空間，其維修保養一般由業(yè)主自行負責，物業(yè)服務(wù)公司并無(wú)必須提供免費維護服務(wù)的義務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)的范圍主要集中于業(yè)主共有部分，即小區公共區域，物業(yè)服務(wù)費的收取也主要基于對區域內業(yè)主及物業(yè)使用人提供的公共、整體服務(wù)，只是其數額計算標準以業(yè)主的房屋面積為依據。 再次，從物業(yè)服務(wù)的內容看。根據物業(yè)管理條例第二條，物業(yè)服務(wù)的內容，不僅包括對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理外，還包括維護物業(yè)服務(wù)區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，如小區的綠化管理、保潔服務(wù)、消防管理、車(chē)輛道路管理以及保安服務(wù)等等。因此，即使房屋不存在，物業(yè)公司還是要承擔物業(yè)服務(wù)區域內的相應服務(wù)義務(wù)。 綜上，本案中所涉原房屋土地上雖不存在房屋實(shí)體，而被告買(mǎi)房時(shí)對此明知并登記為權利人，該責任不在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且原告對業(yè)主的服務(wù)義務(wù)并不因房屋不存在而消失。物業(yè)費的減低以服務(wù)存在瑕疵為前提，原告已經(jīng)適當履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，被告作為湯園業(yè)主，理應支付相應的物業(yè)費，不存在房屋實(shí)體不能構成免除業(yè)主交納物業(yè)費義務(wù)的理由。 (作者單位: 上海市浦東新區人民法院) |
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