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今年9月以后，北京、天津等多地出臺關(guān)于樓市調控政策，很多城市進(jìn)一步明確規定，商品房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報價(jià)格，如需調高必須重新申報價(jià)格備案。
房?jì)r(jià)備案制能幫到購房者嗎？
房?jì)r(jià)備案制核心內容有三點(diǎn)：一是，開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)申報備案，告訴主管部門(mén)目標樓盤(pán)準備賣(mài)多少錢(qián)；二是，開(kāi)發(fā)商必須告訴消費者，每一套房子的售價(jià)具體是多少；三是，不是不能漲價(jià)，但漲價(jià)前必須重新報備。
“房子多少錢(qián)一平？”
“均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，每套房子價(jià)格不一樣，售樓處有價(jià)格公示。但因為樓盤(pán)在做抵押，近期不能簽約?！?/span>
“什么時(shí)候能恢復購買(mǎi)？過(guò)幾個(gè)月價(jià)格會(huì )不會(huì )漲？”
“何時(shí)可以購買(mǎi)要等通知。公示的價(jià)格是多少就賣(mài)多少，這個(gè)價(jià)格是通過(guò)備案的。不能隨便漲，如果要高于備案價(jià)，還得到建委重新申報備案?！?/span>
11月6日，這樣的對話(huà)出現在小編和某地產(chǎn)銷(xiāo)售人員之間。
在這個(gè)位于北京市通州區的售樓處里，兩張價(jià)目表在沙盤(pán)旁貼著(zhù)，每張價(jià)目表的高度都在兩米左右，上面清楚地標明每套房的建筑面積、套內面積、建面單價(jià)、總價(jià)等信息。
這種價(jià)格公示的情況在今年9月底之前，并不十分常見(jiàn)。即便是在龍頭開(kāi)發(fā)商的售樓處，也鮮有清清楚楚地標出每套房?jì)r(jià)格的情況，更不用說(shuō)還明確告訴購房者價(jià)格不會(huì )隨便漲且售價(jià)不能高于備案價(jià)的了。
早在2010年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》中就明確規定，房企要嚴格按照申報價(jià)格明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售；2011年，發(fā)改委又出臺《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》，重申要嚴格按照申報價(jià)格明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售，并規定商品房經(jīng)營(yíng)者應當在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標價(jià)之外加價(jià)銷(xiāo)售商品房。
此后，上海等多個(gè)省市相繼出臺細則，一些省市明確要求如果售價(jià)需要上浮，要重新備案。
今年9月以后，北京、天津等多地出臺關(guān)于樓市調控政策，很多城市進(jìn)一步明確規定，商品房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于申報價(jià)格，如需調高必須重新申報價(jià)格備案。
10月初，上海和石家莊等城市還對涉嫌未經(jīng)備案就擅自調價(jià)的開(kāi)發(fā)商立案調查。
“這讓部分關(guān)注新聞的購房者知道了還有備案價(jià)這么一說(shuō)。但相關(guān)規定能否真正對開(kāi)發(fā)商帶來(lái)約束，還得看政策后期執行，因為開(kāi)發(fā)商有太多手段來(lái)規避備案制?！币晃徊辉妇呙姆科罄习逅蝹?化名)告訴小編。
被官方強調 不被民眾熟知
16市重申實(shí)際售價(jià)不得高于備案價(jià)
據法不完全統計，今年9月底至今，至少有22個(gè)城市出臺調控措施，包括北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門(mén)、東莞、珠海、福州、惠州、上海、南通、南昌。
在這22個(gè)城市中，除了上海、鄭州、濟南、武漢、南京、南昌以外，其他16個(gè)城市的這一輪調控文件中都出現了類(lèi)似“加強商品住房銷(xiāo)售明碼標價(jià)備案管理”的內容，“實(shí)際售價(jià)不得高于備案價(jià)”幾乎是文件必備內容。
一些城市還詳細規定了首次備案后幾個(gè)月后不能調價(jià)，調價(jià)的幅度不能超過(guò)多少等內容。
比如，合肥市就規定，同一項目、同類(lèi)房屋6個(gè)月內不得上調備案價(jià)格；再次申報備案價(jià)格超過(guò)6個(gè)月的上調幅度不得超過(guò)1%。
為何會(huì )有這么多城市近期紛紛祭出房?jì)r(jià)備案這一招？
“這是出于房?jì)r(jià)調控的需要，就是因為近期房?jì)r(jià)上漲太快?！标悓毚嬲f(shuō)，之前有限購、限貸等政策，房?jì)r(jià)備案這一政策可以歸到“限價(jià)”里來(lái)，因為備案制相當于規定了備案價(jià)為最高限價(jià)。
宋偉的公司在一個(gè)四線(xiàn)城市，他清楚地記得，2010年年底，他在北京購買(mǎi)第一套房的情景，當時(shí)一套二手房多個(gè)人盯著(zhù)，誰(shuí)先把定金打到房主卡里，房子就歸誰(shuí)，那時(shí)候考驗的就是誰(shuí)能最快從中介公司跑到最近的ATM機或銀行。
樓建波告訴小編，相關(guān)部門(mén)在近年多次提及或重申備案制，主要有兩個(gè)原因：一個(gè)是維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，防止房企無(wú)序調價(jià)；另一個(gè)是維護購房者利益。
遺憾的是，本來(lái)是為了維護消費者權益而制定的房?jì)r(jià)備案制，現實(shí)中卻并不為消費者所熟知。在接受采訪(fǎng)時(shí)，除了房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員，很少有人知曉開(kāi)發(fā)商應該嚴格按照備案價(jià)來(lái)銷(xiāo)售這一事實(shí)，更不要說(shuō)，購房者依據相關(guān)規定維權了。
“購房者以往沒(méi)有便捷的查詢(xún)渠道，也沒(méi)有舉報、投訴的意識?！狈慨a(chǎn)律師蔡思斌分析道。
不過(guò)，據觀(guān)察，由于最新一輪調控政策都提到了備案制和明碼標價(jià)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在售樓處貼出了價(jià)格公示表，而且有越來(lái)越多的城市要求住建部門(mén)或物價(jià)部門(mén)在網(wǎng)站上公示開(kāi)發(fā)商的預售價(jià)。
發(fā)改委網(wǎng)站11月8日發(fā)布的消息顯示，近日，發(fā)改委和住建部聯(lián)合發(fā)出通知，部署從2016年11月10日至12月10日在全國范圍內開(kāi)展商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)專(zhuān)項檢查，重點(diǎn)查處包括“在標價(jià)和公示的收費之外加價(jià)、另行收取未予標明的費用”等在內的8種行為。
好的制度 壞的執行
房企規避備案制的兩種做法
“我去年年初在北京市通州區買(mǎi)房時(shí)，就向銷(xiāo)售要求看價(jià)格公示表，但銷(xiāo)售人員不給看，你問(wèn)哪套房，她才告訴你哪套房的價(jià)格?！彼蝹フf(shuō)，如果是普通購房者，不知道有備案制這一事實(shí)的話(huà)，就很容易被開(kāi)發(fā)商牽著(zhù)鼻子走。
在接受采訪(fǎng)時(shí)，談及備案制目前施行的效果，陳寶存用了“有限”二字，房地產(chǎn)律師栗文華則表示“有些雞肋”。
“通常都是在房?jì)r(jià)大漲的背景下，備案制會(huì )被監管部門(mén)強調。如果真要調控房?jì)r(jià)，需要從供需環(huán)節來(lái)解決問(wèn)題。備案制不能解決實(shí)際問(wèn)題?！崩跷娜A說(shuō)。
樓建波在回答這一問(wèn)題時(shí)則表示：“制度本身是個(gè)好的制度，但執行上面存在問(wèn)題。不能因為申報備案制效果不明顯或者其他情況，就否認制度本身。試想，如果沒(méi)有相關(guān)規定，監管部門(mén)想查都沒(méi)有工具，購房者想維權都無(wú)所依據?！?/span>
而陳寶存之所以用“有限”二字來(lái)形容備案制的效果，是因為在他看來(lái)，國家相關(guān)部門(mén)強調備案制的大背景是房?jì)r(jià)上漲，而且要求房企執行備案制的目的之一也是為了調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但從實(shí)際情況來(lái)看，一方面監管部門(mén)很少去檢查實(shí)施情況，另一方面房企也有很多規避的手段。
“結果就是，開(kāi)發(fā)商如果真的想擅自提價(jià)，還是有很多辦法?！标悓毚嬲f(shuō)。
陳寶存提到了開(kāi)發(fā)商常用的兩種規避手段，一是“價(jià)外價(jià)”，另一種是高開(kāi)低賣(mài)。
何為“價(jià)外價(jià)”？陳寶存舉了個(gè)例子，假如一個(gè)樓盤(pán)備案價(jià)是30000元/平方米，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得備案備低了，又沒(méi)到監管部門(mén)規定的可以調價(jià)的日子，開(kāi)發(fā)商就跟客戶(hù)硬加價(jià)，加到35000/平方米。
“這種情況一般出現在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火的地方。開(kāi)發(fā)商就硬加價(jià)，連發(fā)票都不給開(kāi)，購房者愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)，查也查不到?！标悓毚嬲f(shuō)，這樣的情況下，網(wǎng)簽價(jià)還是30000/平方米，政府統計的房?jì)r(jià)雖沒(méi)有上漲，但房?jì)r(jià)實(shí)際上還是上漲了。
宋偉告訴小編，開(kāi)發(fā)商之前的做法是，在商品房銷(xiāo)售合同之外，再簽個(gè)補充協(xié)議，以加收裝修款的形式來(lái)加價(jià)，但是現在很多地方明令禁止通過(guò)這種方式來(lái)加價(jià)，所以就有了硬加的做法。
關(guān)于高開(kāi)低賣(mài)，房產(chǎn)律師蔡思斌在接受采訪(fǎng)時(shí)也有所提及。他告訴記者，有開(kāi)發(fā)商將商品房備案價(jià)格定得遠高于銷(xiāo)售價(jià)，而二者之間的價(jià)差就是開(kāi)發(fā)商坐地起價(jià)的空間，這是因為此前很多地方并沒(méi)有明確的備案標準，基本是開(kāi)發(fā)商申請備案價(jià)是多少就是多少。
“前幾年北京市通州區有個(gè)開(kāi)發(fā)商把備案價(jià)定到28000/平方米，但開(kāi)盤(pán)價(jià)確是14000元/平方米。而通州當時(shí)房子的均價(jià)就在15000/平方米左右，這些企業(yè)就是預期房?jì)r(jià)會(huì )漲，備案價(jià)報的高一些，以后好調價(jià)?！标悓毚婊貞浀?。
部分城市的監管部門(mén)已經(jīng)注意到了“高開(kāi)低賣(mài)”的情況，深圳市在近期就出臺規定稱(chēng)，對項目申報價(jià)格明顯高于周邊同類(lèi)在售項目?jì)r(jià)格或本項目前期成交價(jià)格或周邊同類(lèi)二手房?jì)r(jià)格的，市場(chǎng)監管和規劃國土部門(mén)暫不辦理價(jià)格備案、暫不核發(fā)預售許可證或暫不辦理現房銷(xiāo)售備案。
合肥、佛山等地也有類(lèi)似規定，“高開(kāi)低賣(mài)”的現象隨之得到控制，開(kāi)發(fā)商也不再能隨便把價(jià)格調到自己想要的水平。
“以往即便真的是有擅自提價(jià)的情況，也很少有監管部門(mén)去查去管。房企一般都和監管部門(mén)很熟，查啥??？”陳寶存說(shuō)。
至于未來(lái)，備案制能否被開(kāi)發(fā)商嚴格遵守，樓建波說(shuō)，要解決執行環(huán)節的問(wèn)題，可以加大查的力度。
“過(guò)往對開(kāi)發(fā)商的處罰力度也很小?！狈慨a(chǎn)律師王玉臣補充道。
可維權 效果難期
要求撤銷(xiāo)或變更合同不易
如樓建波所說(shuō)，制定和細化商品房備案制的初衷之一，是維護消費者權益。如果消費者在購房時(shí)發(fā)現開(kāi)發(fā)商以高于備案價(jià)的價(jià)格在銷(xiāo)售，可以如何維權？
“如果購房者尚未簽訂合同，則比較簡(jiǎn)單，可以直接向建委和物價(jià)部門(mén)投訴，相關(guān)部門(mén)可以依法要求開(kāi)發(fā)商整改。”樓建波說(shuō)。
比如，深圳市就明確規定，對超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)且不接受主管部門(mén)價(jià)格指導的開(kāi)發(fā)企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責令企業(yè)整改。
如果購房者在簽訂了合同之后，發(fā)現合同價(jià)高于備案價(jià)，能否要求開(kāi)發(fā)商撤銷(xiāo)合同或變更合同以備案價(jià)銷(xiāo)售，并重新簽合同？
關(guān)于這一問(wèn)題，小編采訪(fǎng)的多名律師存在一定分歧。
蔡思斌律師認為，開(kāi)發(fā)商的售價(jià)高于備案價(jià)屬于價(jià)格欺詐，價(jià)格法規定，消費者對于因經(jīng)營(yíng)者為價(jià)格違法行為致使消費者或其他經(jīng)營(yíng)者多付價(jià)款的，消費者可向經(jīng)營(yíng)者要求退還多付部分，所以購房者可以要求變更合同關(guān)于價(jià)格的條款，要求以備案價(jià)購買(mǎi)房屋。
但栗文華律師認為，在司法實(shí)踐中，這一問(wèn)題尚存爭議，他個(gè)人認為，如果購房者起訴開(kāi)發(fā)商，要求撤銷(xiāo)或變更合同，很可能會(huì )被駁回。
栗文華曾經(jīng)代理過(guò)一個(gè)案子，委托人是靖江市的一位購房者，購房者購買(mǎi)了碧桂園的樓盤(pán)后發(fā)現，開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)以“按揭原價(jià)”“惠后價(jià)”的標價(jià)方式公示商品房銷(xiāo)售價(jià)格，但按揭原價(jià)高于備案價(jià)，而惠后價(jià)是低于備案價(jià)的。
這位業(yè)主以欺詐為由要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，但該訴求被法院駁回。
通過(guò)裁判文書(shū)網(wǎng)查詢(xún)發(fā)現，有數十人因同樣的問(wèn)題起訴靖江碧桂園公司，除了要求開(kāi)發(fā)商賠償外，有的業(yè)主的訴求是撤銷(xiāo)合同，但這類(lèi)訴求同樣被一一駁回。
梳理這些判決書(shū)可以看到，法院的理由基本是：價(jià)格并非唯一或直接影響原告決定是否購買(mǎi)的關(guān)鍵性因素，原告也并未舉證證實(shí)因靖江碧桂園公司未公示“備案價(jià)”而導致其對于開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、房源質(zhì)量、地理位置、生活配套等決定成交價(jià)的諸多因素均產(chǎn)生錯誤認識，并基于錯誤認識直接作出對于成交價(jià)的非真實(shí)意思表示。靖江碧桂園公司即使存在價(jià)格欺詐，該欺詐行為也并不導致雙方間基于真實(shí)意思表示訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同撤銷(xiāo)或變更，同樣原告以欺詐為由要求靖江碧桂園公司賠償損失，無(wú)法律依據。
“而且，即便是開(kāi)發(fā)商最終的售價(jià)高于備案價(jià)，由于影響購房合同訂立的因素有很多，購房者也必須舉證，如果開(kāi)發(fā)商告知了你備案價(jià)較低，你就不買(mǎi)了，即得證明價(jià)格是影響合同簽訂的決定和關(guān)鍵因素?！崩跷娜A說(shuō)。
若已簽合同的購房者投訴到建委或物價(jià)部門(mén)，監管部門(mén)能否要求開(kāi)發(fā)商以備案價(jià)重簽合同呢？
“監管部門(mén)可以提要求，但這種要求沒(méi)有強制性的效力，開(kāi)發(fā)商可以不執行，因為合同的變化是雙方當事人協(xié)商決定的?！狈康禺a(chǎn)律師王玉臣告訴小編，但是還有一種迂回解決的辦法。
王玉臣所提到的迂回解決法是指，開(kāi)發(fā)商如果以高于備案價(jià)銷(xiāo)售，監管部門(mén)可以進(jìn)行行政處罰，處罰有輕有重，如果從重處罰，可以不給予網(wǎng)簽，或對于開(kāi)發(fā)商未來(lái)的調價(jià)申請不進(jìn)行備案，或者對于同一個(gè)開(kāi)發(fā)商在同一城市的其他項目有所限制，通過(guò)這些方式迂回地迫使開(kāi)發(fā)商和業(yè)主談判，修改合同，將售價(jià)降低到備案價(jià)。
栗文華律師和李松律師也持這一觀(guān)點(diǎn)。
“維權結果很可能達不到購房者的預期?！崩钏烧f(shuō)。
栗文華據此分析，監管部門(mén)要如何對違反備案規定的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰，是有彈性的，可以重罰，也可以輕罰，重罰可能出現在大量購房者頻繁維權的狀況下，而這一彈性空間的存在，則可能會(huì )滋生腐敗。
“可以彈性處罰也就意味著(zhù)，對開(kāi)發(fā)商最終的處罰結果可能是僅僅罰款而已，而一套房提價(jià)之后的利潤則往往遠高于罰金?！崩跷娜A說(shuō)，這也是他認為備案制有些雞肋的原因，因為試圖通過(guò)備案制限制開(kāi)發(fā)商隨便提價(jià)的效果可能不會(huì )很理想，而且購房者維權的結果也沒(méi)有定數。（本文來(lái)源：法治周末）
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