目前，雖然房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人才越來(lái)越多，但是從另一個(gè)側面我更擔心房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的從業(yè)門(mén)檻會(huì )越來(lái)越低！
北京房地產(chǎn)行業(yè)概念時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，然而某些地區仍然以概念策略為主導！這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)仍然有些迷茫。換句話(huà)說(shuō)：開(kāi)發(fā)商仍然不知道自己所開(kāi)發(fā)的是什么產(chǎn)品和消費者不知道自己買(mǎi)的是什么之局面一時(shí)還難以徹底根除！
就園林規劃設計的目的和作用為例吧，竟然有人認為：“是為了風(fēng)水、是為了陽(yáng)臺的延伸、是為了接地氣”。這倒不如說(shuō)：“是為了綠化祖國好聽(tīng)呢！”。也有人認為：“策劃就是花錢(qián)的，按照老板的意圖花錢(qián)，花得老板高興就算完成任務(wù)了。”，未免有些莫名其妙！
那么，在營(yíng)銷(xiāo)策劃方面應該如何進(jìn)行園林規劃設計策劃呢？我想拋開(kāi)綠色、生態(tài)等等概念，就如何做滿(mǎn)足客戶(hù)需求的園林談?wù)剛€(gè)人意見(jiàn)，供朋友們討論：
首先，應該考慮目標客戶(hù)群體的需要，使園林成為真正意義的買(mǎi)點(diǎn)
什么樣的園林是好？我認為“需要就是好”。如果說(shuō)園林面積大就好。那么請問(wèn)多大是大？多大才能夠大？如果說(shuō)美觀(guān)的就是好，那么怎么才是最美？如何保證人人都會(huì )贊同？那個(gè)項目能做得比頤和園還美？其實(shí)園林本來(lái)就沒(méi)有不美的。僅僅將園林作為項目的賣(mài)點(diǎn)更是一個(gè)誤區，那個(gè)項目沒(méi)有園林、那本樓書(shū)不強調綠化率？大家都有的東西還能稱(chēng)其為賣(mài)點(diǎn)嗎？所以我認為，如果我們不弄清園林是給什么人做的，那么就不要做了。道理很簡(jiǎn)單，你看到了自己不需要的東西，你會(huì )去珍惜嗎？會(huì )去在意嗎？好比一塊快要發(fā)霉的剩饅頭對餓了三天的人會(huì )怎樣？他一定會(huì )狼吞虎咽的把它吃掉，而對吃飽了的人就視而不見(jiàn)一樣。所以，我們要根據目標客戶(hù)的需要，追求實(shí)質(zhì)、精心細化，根據他們的生活、工作環(huán)境、個(gè)性進(jìn)行園林規劃，不要以點(diǎn)概面，更不能抓面漏點(diǎn)，要把園林做到業(yè)主心里去。這才是成功之路。
第二，個(gè)性化設計
如果說(shuō)園林做得越奇特越能體現個(gè)性化，我認為也是一種誤區，主要誤在設計和人的個(gè)性是不可等同的實(shí)質(zhì)上。園林是用來(lái)供使用者發(fā)揮個(gè)性、滿(mǎn)足個(gè)性張揚的，與設計師所發(fā)揮的設計個(gè)性不能等同。每個(gè)人每天都會(huì )面臨著(zhù)種種壓力，包括同事、上級領(lǐng)導、生意伙伴、路遇陌生人的各種不同程度方方面面的壓力，時(shí)時(shí)都在克制自己，無(wú)法發(fā)揮個(gè)性，因此希望回到家后充分張揚個(gè)性，找到擁有自我的感受。所以我們只有給他們準備一個(gè)可以參與，而不受限制的園林才是個(gè)性化的體現。只能觀(guān)賞，不可參與的園林不是真正的園林。比如說(shuō)，你做個(gè)奇形怪狀的假山吧，它必定是假的，不可攀登，況且你無(wú)論如何也不可能作出自然山脈的感覺(jué)?。?；你鋪塊草坪吧，掛著(zhù)不許踐踏的指示牌。這都不是真正的園林，這只能好比一支花雖然漂亮，卻只能插在花瓶里欣賞一樣，不實(shí)用。這里所說(shuō)的就是所謂的“觀(guān)賞與參與互動(dòng)”。
第三，體現人性化
一方面，我們把“人性化”一詞作為一個(gè)概念或口號，空喊了那么多年，卻不能在項目中正確運用；另一方面，也有很多項目確實(shí)做到了，卻不能使客戶(hù)理解。這正是因為不理解“人性化”的真正含義。我認為一個(gè)真正人性化的小區園林規劃必須做到想業(yè)主之所想、方便業(yè)主之無(wú)所不及。簡(jiǎn)單的說(shuō)：“老年人喜歡下下棋，能讓他們不必每天抱著(zhù)棋盤(pán)和棋子下樓；年輕人喜歡運動(dòng)，讓他不必每天抱著(zhù)籃球到處找籃球場(chǎng)；少年兒童喜歡戲水，讓他不必經(jīng)常請家長(cháng)帶著(zhù)去公園；……”。這就是人性化。
第四，講究園林與建筑的對話(huà)
建筑和園林都是死的，而設計思路是活的。很多成功案例在建筑設計中通常的手法是巧妙地將一些諸如傳統吉祥符號、吉祥物之類(lèi)抽象處理，加以現代建筑手法隱喻；讓居住的時(shí)空與園林緊密聯(lián)系，增加視覺(jué)性。再創(chuàng )造一種人性化的立面效果，如檐口、線(xiàn)條、色彩等等。即可提升建筑單體的視覺(jué)識別性與空間趣味性，又可與園林呼應。這就是園林與建筑的對話(huà)，就是所謂的建筑與景觀(guān)互動(dòng)。這一手法在房地產(chǎn)操盤(pán)實(shí)戰中是比較奏效的方法，也就是說(shuō)這種做法很容易使項目從眾多項目中脫穎而出。
第五，人景互動(dòng)
為什么要人景戶(hù)動(dòng)？人本身來(lái)自于大自然、屬于大自然，只不過(guò)是由于生活和工作將其強行分開(kāi)，人是需要回歸自然來(lái)放飛心情、解除疲憊、張揚個(gè)性的，戶(hù)外園林景觀(guān)是居住環(huán)境中不可分割的一部分，而只有可參與性的景觀(guān)才能讓環(huán)境與居住最大限度的融為一體。因此，充分考慮到建筑與環(huán)境對人心情和家庭生活的影響力，注重實(shí)用、生態(tài)、功能、觀(guān)賞性緊密聯(lián)系是至關(guān)重要的一環(huán)。
第六，注重園林對人心情和家庭生活的影響力
大家都經(jīng)常說(shuō)環(huán)境可以改變人，這一方面是指人的工作環(huán)境，另一方面則是指人的生活環(huán)境。而園林恰恰是人生活環(huán)境不可分割的重要組成部分。如果你到山里接觸到自然環(huán)境，為什么感到親切，因為它能使你放松、使你自由自在，可以改變你的心情。所以成功的園林應該是很隨意、很自然、很放縱、視野很通透的。比如說(shuō)兩口人在下班后吃過(guò)飯，卻因誰(shuí)來(lái)洗碗等家庭瑣事鬧得很不愉快時(shí)，到園林里走一走，心情能夠得到改變，從而化解了家庭矛盾。能夠起到這種作用的園林肯定是好的園林。我想單單一片草地、單單栽幾顆樹(shù)，而不加以構思就不一定能達到這種作用。這一點(diǎn)對園林規劃設計來(lái)講確實(shí)很難，但是作為營(yíng)銷(xiāo)策劃者，是必須要考慮到的，也是未來(lái)人們購房、生活所必須選擇的！
第七，降低成本，減少投資
我們面對的是越來(lái)越冷靜的消費者，他們已經(jīng)意識到開(kāi)發(fā)商所作的一切都是在花他們自己的錢(qián)。所以園林規劃時(shí)必須根據實(shí)際情況、項目條件，注重成本?？紤]到以上各方面并不意味著(zhù)要多花錢(qián)，更不意味著(zhù)投入很多才能作出好園林，也不是說(shuō)大就是好，更不能說(shuō)復雜就是創(chuàng )意。園林的成功案例也不乏其數。我們在策劃某8萬(wàn)平米的一個(gè)項目時(shí)，在園林規劃上不僅節省了大量資金，同時(shí)還增加了很多項目賣(mài)點(diǎn)?？芍^受益非淺！
構思一種個(gè)性化、人性化、積極向上、新穎而不浮躁、美觀(guān)而又實(shí)用、簡(jiǎn)介而滿(mǎn)足需求的園林，確實(shí)很難，需要開(kāi)發(fā)商作為一個(gè)課題研究，提出自己的設計要求和策劃思路，再由設計師進(jìn)行理解、完善、修飾和創(chuàng )意才是很本之根本，而不應該任由設計師隨心所欲的去創(chuàng )造！這樣很多參與招標的設計公司和參與人員都會(huì )很累，效果也未必令人滿(mǎn)意，同時(shí)還造成社會(huì )資源的極大浪費。
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