4月20日上午，記者在《安慶市物業(yè)管理辦法》宣貫暨物業(yè)管理工作推進(jìn)會(huì )上獲悉，《安慶市物業(yè)管理辦法》(修訂稿)經(jīng)市政府第67次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，于2018年2月7日頒布實(shí)施。
“辦法”的出臺實(shí)施，對改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展具有重要意義，它標志著(zhù)我市物業(yè)管理進(jìn)入法制化、規范化發(fā)展的新時(shí)期。
新修訂的《安慶市物業(yè)管理辦法》共七章一百一十條，在原“辦法”的基礎上增加了四十三條。
新修訂的“辦法”主要規定了物業(yè)管理活動(dòng)應遵循的原則，明確了市和縣(市)、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府，居(村)民委員會(huì )職責。明確了建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)移交責任，重點(diǎn)規范了建設單位在物業(yè)承接查驗中相關(guān)責任和工程質(zhì)量保修責任。
“辦法”規定業(yè)主大會(huì )籌備組職責和經(jīng)費保障、首次業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立、運作、離任審計以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的監管責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目前備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目的管理、信用信息的管理、業(yè)主繳費信用信息的管理、相關(guān)職能部門(mén)的具體職責、物業(yè)聯(lián)席會(huì )議制度。
物業(yè)管理區域內禁止的行為、物業(yè)所有人維修養護義務(wù)以及公共經(jīng)營(yíng)收益分配、財務(wù)賬目定期審計和公示制度、物業(yè)專(zhuān)項維修資金應急使用、老舊小區改造及后續管理等。
另外，“辦法”就社會(huì )關(guān)注的幾個(gè)主要問(wèn)題做了明確的規定。
“辦法”第二章第八、九、十三、十四條規定：新建物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)前通過(guò)政府公共資源交易平臺或者其他公開(kāi)招投標的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所將經(jīng)批準的規劃設計方案、物業(yè)管理區域的劃分、臨時(shí)管理規約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料予以公示，并向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面公示材料。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約。
建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當向物業(yè)買(mǎi)受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式和起始時(shí)間等內容。
前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，對物業(yè)買(mǎi)賣(mài)雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;約定期限未滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標準承擔，買(mǎi)賣(mài)合同未約定的，前期物業(yè)服務(wù)費用由建設單位承擔。
建設單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)如承諾減免物業(yè)服務(wù)費用，減免的物業(yè)服務(wù)費用由建設單位承擔。
“辦法”第二章第二十、八十六條規定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。
業(yè)主大會(huì )成立前，建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬，業(yè)主所得收益的百分之七十納入專(zhuān)項維修資金，百分之三十用于補貼物業(yè)服務(wù)費。
業(yè)主大會(huì )成立后，收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，百分之七十納入專(zhuān)項維修資金，其余部分用于補貼物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主委員會(huì )委員的補貼和執行秘書(shū)的酬金。
“辦法”第五章第八十三、八十四、八十七條規定：物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本區域內業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當公示;業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。
任何單位和個(gè)人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車(chē)輛。確需占用的，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意。
車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放，應當遵守物業(yè)管理區域相關(guān)管理規定，不得占用消防通道。
物業(yè)管理區域內依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，建設單位不得將停車(chē)位出售、附贈;出租的，租賃期限不得超過(guò)三年。人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位收取的停車(chē)費、租金，應當保障該人民防空工程的維護管理和停車(chē)管理的必要支出。
“辦法”第四章第六十、六十二條規定：業(yè)主大會(huì )可以通過(guò)政府公共資源交易平臺或者其他公開(kāi)招投標的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì )決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內容在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。業(yè)主委員會(huì )根據多數業(yè)主意見(jiàn)對公示內容調整后，提請業(yè)主大會(huì )投票表決。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì )應當將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，再提交業(yè)主大會(huì )通過(guò)。物業(yè)服務(wù)合同內容確需調整的，業(yè)主委員會(huì )應當將調整的內容在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示，并按照業(yè)主大會(huì )規定的程序確認調整合同。前款規定的公示時(shí)間不得少于十日。
“辦法”第四章第六十七、六十八、六十九條規定：物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)發(fā)生轉移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。
業(yè)主無(wú)正當理由拒不交納前款規定費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)書(shū)面催交、在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示等形式，督促其限期交納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照國家和省、市有關(guān)規定公布物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等情況，業(yè)主委員會(huì )應當對所公布的內容進(jìn)行監督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將規定比例的物業(yè)公共服務(wù)費獨立建賬，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監督。
物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，2007年4月1日安慶市人民政府發(fā)布了《安慶市物業(yè)管理辦法》。 該“辦法”實(shí)施十多年以來(lái)，對促進(jìn)我市物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展、維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益起到了積極作用。隨著(zhù)我市物業(yè)管理市場(chǎng)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理中新情況、新問(wèn)題不斷凸顯。同時(shí)，在過(guò)去的10年間，國家、省對物業(yè)管理相關(guān)法律法規都作出了完善和修訂，而我市一直沒(méi)有修訂出臺新的相關(guān)規定。特別是2016年10月1日《安徽省物業(yè)管理條例》的出臺，對物業(yè)管理提出了新的要求和規范，原“辦法”存在明顯的滯后性和局限性。因此，市住建委在廣泛征求各地及相關(guān)職能部門(mén)、街道辦事處、社居委、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表等意見(jiàn)和建議基礎上，組織專(zhuān)家及相關(guān)人員對原“辦法”進(jìn)行了修訂，經(jīng)市政府法制辦審核后，并在市住建委網(wǎng)站向社會(huì )進(jìn)行了公示后，最終形成“辦法修訂稿”。
來(lái)源：安慶晚報 記者 張培農 通訊員 石曉紅 圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )
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