昨天版上有人詢(xún)問(wèn)個(gè)人抵押貸款的事，因為我剛剛辦過(guò)，就把自己買(mǎi)房的經(jīng)歷說(shuō)一下，可能比較羅嗦，針對一些有改善型住房需求的朋友，希望能為大家提供一些有用的信息。不過(guò)下述內容基本都是在新政策出臺前完成的。沒(méi)耐心的人可以跳過(guò)中間過(guò)程看總結部分。
我們自己有套小兩居，生了寶寶，老人過(guò)來(lái)給帶孩子，很擠，住小屋的只能睡沙發(fā)床，放不下雙人床，于是想買(mǎi)個(gè)大一點(diǎn)的三居室，又舍不得賣(mài)這個(gè)小的。因為是二套，商貸的利息高，就想用公積金貸款，雖說(shuō)手里有一些存款，可是還不夠首付，我和lg去做了信用等級評估，爭取能多貸一些。
也是比較湊巧的事，在回來(lái)的路上，看到路邊有個(gè)某銀行的個(gè)貸中心（就在方莊公積金中心旁邊），就進(jìn)去咨詢(xún)了一下抵押貸款的事情，看看能不能抵押自己的這套小房子做首付，沒(méi)想到辦理起來(lái)還是很簡(jiǎn)單的。
具體流程是，不需要網(wǎng)簽合同，不需要雙方的面簽，只要提供買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的一個(gè)書(shū)面合同就行，有沒(méi)有中介的章好像也無(wú)所謂，還要提供你所買(mǎi)房子的房產(chǎn)證復印件和你所交首付的憑條（其實(shí)就是個(gè)手寫(xiě)的收條，如果有銀行轉款憑證更好）。貸款可以打給本人，最常年限是20年，只要保證批貸后三個(gè)月后提供過(guò)戶(hù)后的房產(chǎn)證就行了。貸款的額度不能超過(guò)你所買(mǎi)的房子價(jià)格，但基本沒(méi)有比例的限制（首付很少都行），主要與你所抵押房子的評估值有關(guān)，利率享受9折優(yōu)惠。雖然優(yōu)惠不多，不過(guò)總比1.1倍的強。提前還款不受限制，只要提前一周預約就行。就算剛拿到貸款，就提前還都行。
了解清楚后，我們就準備下手看上的房子了，結果被中介和房主忽悠了，一個(gè)說(shuō)打算賣(mài)給同事了，另一個(gè)房主臨時(shí)決定不賣(mài)了，估計人家本來(lái)就不想賣(mài)，硬是中介給攛掇的。沒(méi)辦法，只得改變策略，在我們自己小區再買(mǎi)個(gè)一居室，老人幫著(zhù)帶孩子的話(huà)可以住，就當臨時(shí)過(guò)渡一下（因為我們小區的兩居室和一居室朝向不好，基本沒(méi)什么陽(yáng)光，不利于寶寶生長(cháng)。所以不打算常?。?。結果運氣不錯，沒(méi)過(guò)幾天，中介就幫我們找到了，就在我們這棟樓，而且價(jià)格也很合適。因為對方著(zhù)急用錢(qián)（也是買(mǎi)房），所以我們以全款的優(yōu)勢又砍掉了幾萬(wàn)。雖然全款可以承受，不過(guò)，一想到貸款政策越來(lái)越嚴，我們還打算用抵押貸款的方式。我們先給了賣(mài)方一少部分錢(qián)用于給他那套房子解抵押，然后我們利用賣(mài)方解抵押的這段時(shí)間，到銀行辦理了抵押自己房子貸款的事，這樣做的好處就是，對于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，我們是全款支付，可以砍價(jià)，而且又以還算不錯的利率貸了款，關(guān)鍵是能避掉很多稅，全款買(mǎi)小戶(hù)型的話(huà)，房本是否滿(mǎn)5年基本不受影響，因為只要按照過(guò)戶(hù)指導價(jià)走，就能把差額做沒(méi)，所以只交了幾千的契稅。
其實(shí)，辦完后也覺(jué)得有點(diǎn)大膽，每月利息要還幾千，如果手里的這些現金毫無(wú)用處則比較虧。
貸款還沒(méi)批下來(lái)，中介又幫我們找到了一套價(jià)格很誘人的大兩居（本來(lái)想買(mǎi)大三居，現在錢(qián)不夠了，所以想在看看大兩居），而且也在我們小區，我們去看了，房子很不錯，可以自己住，然后把原來(lái)的這套房子和剛剛出手的那套作為投資租出去。想等貸款一拿到，就去簽合同，結果第二天就被告知賣(mài)掉了。這件事給我們的教訓就是，好房不等人，看準了就要立刻下手。沒(méi)想到第二天又出了一套這樣的房子，我立刻放下手里的事跑去看房，到了竟然被秒殺了，因為我們沒(méi)帶定金。后來(lái)再出來(lái)的同樣戶(hù)型，都比這兩套房子貴了幾十萬(wàn)。杯具啊杯具，我當時(shí)發(fā)誓，以后去看房就揣著(zhù)十幾萬(wàn)過(guò)去，一是防止被秒殺，而是防止賣(mài)方違約。
從第一次去銀行申請開(kāi)始算，兩周后貸款下來(lái)了，看著(zhù)卡里的巨額數字，不知該怎么辦。目前的選擇，要么再全款買(mǎi)一套小戶(hù)型作為投資，要么再等兩個(gè)月，看看有沒(méi)有合適的大兩居，最后都沒(méi)有的話(huà)只能提前還貸了。等了快半個(gè)月，仍沒(méi)看見(jiàn)合適的房子。就在很矛盾的時(shí)候，突然同時(shí)出現了兩套比較合適的房子，分別是兩個(gè)不同的中介提供的房源。一套是個(gè)大兩居，我們再貸一點(diǎn)公積金就能買(mǎi)到。另一套是個(gè)三居室，賣(mài)方提了不少條件，什么首付多少，尾款必須多少日之內到帳。后面能貸多少錢(qián)，我們沒(méi)有把握，只能把剛買(mǎi)的這個(gè)一居室賣(mài)掉才行。于是我們開(kāi)始周旋在這兩個(gè)中介之間。最后，大兩居的房主坐地漲價(jià)50萬(wàn)，我們只得放棄，最終鎖定三居室。
現在要做的就是立刻把剛過(guò)戶(hù)才半個(gè)月的房子賣(mài)掉，然后再去全款出手三居室。有了之前的經(jīng)驗，我們必須防止任何一頭落空，這是個(gè)很有壓力的任務(wù)，因為會(huì )出現很多不可控的因素。
不過(guò)當時(shí)還是賣(mài)方市場(chǎng)，房子剛掛出去，就一堆中介說(shuō)有買(mǎi)主。選定了一兩個(gè)比較靠譜的后，我們上午和三居室的房主簽了合同，打算下午和一居室的買(mǎi)主簽，結果那個(gè)買(mǎi)房的竟然被另一房子秒殺了。第二天中介又給拉過(guò)來(lái)一買(mǎi)主，還算比較順利地賣(mài)掉了，因為房?jì)r(jià)一直在漲，賣(mài)掉的價(jià)格比起買(mǎi)的時(shí)候還是賺了不少（這只能是被迫炒房行為吧，我主要目的還是自?。?。后續的過(guò)程基本就是一居室買(mǎi)方打款給我們，然后過(guò)戶(hù)，我們再打款給三居室的賣(mài)方……
總之，買(mǎi)賣(mài)房子很費精力，搞得我這兩個(gè)月不務(wù)正業(yè)，沒(méi)有好好做本職工作，沒(méi)有好好的陪寶寶，基本是喂了奶就跑出去看房子，其他的事全扔給老人了。有一段時(shí)間光研究貸款政策和繳稅政策了，搞得晚上都失眠。沒(méi)辦法，錢(qián)不多，又想住好一點(diǎn)的房子，讓寶寶有個(gè)寬敞的活動(dòng)空間，只能在這些事上下功夫了。新房子的鑰匙已經(jīng)拿到了，還要忙著(zhù)裝修，以后就開(kāi)始轉戰occupier了。
總結：
（1）關(guān)于政策——上有政策，下有對策，銀行還是非常鼓勵個(gè)人貸款，特別是信用良好，還款能力強的人（比如有很多房產(chǎn)，有大額存款等證明，這是銀行的人說(shuō)的）。雖然現在政策很?chē)?，但估計他們今后應該?huì )變相推出很多促進(jìn)個(gè)人消費的金融服務(wù)，無(wú)論是買(mǎi)房還是干什么的。
（2）操作流程——個(gè)人要做很多功課，經(jīng)歷了這番買(mǎi)賣(mài)，我自認為比所謂的中介店長(cháng)還要專(zhuān)業(yè)。主要是多問(wèn)，包括銀行、房地局、地稅局、公積金中心、評估公司、擔保公司……反正能和房地產(chǎn)業(yè)貼點(diǎn)邊的機構都多打打電話(huà)，沒(méi)壞處，大不了浪費點(diǎn)電話(huà)費。從而了解如何合理避稅，如何確保順利過(guò)戶(hù)等等，這些官方機構說(shuō)的話(huà)肯定比中介靠譜。
（3）多做準備——比如各種證件的復印件，如果賣(mài)方配合的話(huà)，也把他的相關(guān)證件復印一下，沒(méi)準有用。我和lg還去做了信用等級評估，因為我在事業(yè)單位，所以評了個(gè)2A，最多能貸92萬(wàn)，雖然沒(méi)用上公積金，但以后應該有用。
（4）變通方式——還是有一些可變通的方式的。比如當賣(mài)方不接受貸款的時(shí)候，也可以先找親戚朋友借錢(qián)全款給他，然后讓他和你指定的人去做公證，由賣(mài)方委托這個(gè)人全權處理這套房子，包括過(guò)戶(hù)和收款等環(huán)節。當然前提是賣(mài)方人品比較好，因為委托人有權單方解除公證，如果已經(jīng)把錢(qián)付給賣(mài)方了，等貸款批下來(lái)，他又單方解除公證，就會(huì )導致貸款直接批到賣(mài)方帳戶(hù)，這樣錢(qián)就不好拿回來(lái)了。此外，受托人在各種證件上要無(wú)法看出與你的關(guān)系，銀行才會(huì )認為這是一個(gè)真實(shí)的交易，否則不會(huì )批貸的。（這個(gè)辦法是中介說(shuō)的，我親自跑到公證處、房地局確認是可以的，銀行的朋友也說(shuō)可以）。不過(guò)這種辦法不適用于公積金貸款，因為無(wú)論市管還是國管，只能房貸到賣(mài)方帳戶(hù)。
（5）關(guān)于中介——中介的很多話(huà)都不太可靠，無(wú)論是買(mǎi)房還是買(mǎi)房，我都被忽悠了很多次，所以本人對中介的印象不好。版上如有曾經(jīng)接打過(guò)交道的中介朋友看到了請別有任何想法，不是針對個(gè)人，是針對這個(gè)行業(yè)而言的。比較搞笑的是，我們起初說(shuō)要買(mǎi)個(gè)兩居，中介說(shuō)有房源了，是個(gè)兩居但帶一個(gè)書(shū)房，氣得我lg直接問(wèn)候了他的長(cháng)輩。這時(shí)千萬(wàn)不要氣餒，雖然被中介忽悠，還是要廣泛撒網(wǎng)，中介之間競爭很激烈，一旦出了個(gè)好房源，很多人都捂著(zhù)一段時(shí)間，寧愿自己找客戶(hù)，而不告訴其他人。就算是同一個(gè)店的同一個(gè)組，也可能有不同的房源。如果不怕騷擾的話(huà)，就把電話(huà)都留給中介，這樣獲得房源信息就會(huì )比較廣。另外說(shuō)一句，中介的內奸很多，我在簽賣(mài)房合同時(shí)，有無(wú)數個(gè)其他中介打來(lái)電話(huà)，說(shuō)有能接受更高價(jià)格的買(mǎi)主帶了定金等我們簽，可見(jiàn)這個(gè)行業(yè)確實(shí)缺乏最起碼的規范，胡亂哄抬房?jì)r(jià)。
（6）關(guān)于人品——買(mǎi)賣(mài)房子很講人品的，除了坐地漲價(jià)50萬(wàn)的那個(gè)大兩居的房主（據說(shuō)還是某知名高校的教授），其他人都還不錯，價(jià)格也有的商量。自嘆買(mǎi)房過(guò)程雖然艱難，不過(guò)我運氣不錯，無(wú)論是買(mǎi)方還是賣(mài)方都是比較有素養的人。婆婆說(shuō)這是一種緣分，沒(méi)買(mǎi)到的房子說(shuō)明和你們沒(méi)緣，注定是你們的一定就是，將來(lái)會(huì )有好運的。老人都挺迷信的。
（7）關(guān)于房?jì)r(jià)——我買(mǎi)房的原則就是，只要房子好，而且價(jià)格能承受，就不要考慮它漲還是跌。因為好的房子還是比較稀缺的，北京這種地方，好像都是腦殘的人設計的戶(hù)型，公攤大，開(kāi)間小，采光更甭說(shuō)了。所以一旦遇到比較心儀的房子，價(jià)格高個(gè)幾萬(wàn)都不算什么，畢竟我們還年輕，吃一點(diǎn)苦掙錢(qián)也是值得的。特別對于改善性剛需的人來(lái)說(shuō)，往往都是為了孩子，把房子的事弄踏實(shí)了，專(zhuān)心培育孩子才是更加重要的事。
