陳如沒(méi)想到從看房到簽租約只用了十幾分鐘。她剛畢業(yè)，在北京找了工作，為省租金打算和朋友合住一間房。離工作單位近、干凈整潔是倆人找房最看重的因素。
她很快看中了一間15平米的合租房。自如配了冰箱、微波爐、空調和簡(jiǎn)易家具。正是租房旺季，她不敢耽擱，馬上簽了合同，和朋友共同承擔3600塊錢(qián)的月租。
長(cháng)租公寓迎合年輕人審美，選擇低飽和度色彩
魔方公寓供圖
在中國一線(xiàn)城市，陳如這樣的年輕人不在少數。根據租房平臺107間的數據，2016年北京市2000多萬(wàn)常住人口中，有近四成的租房比例。房?jì)r(jià)飛漲，涌進(jìn)大城市的年輕人催生了巨大的房屋租賃市場(chǎng)——鏈家研究院預計到2025年，中國租賃市場(chǎng)規模將由現在的1.1萬(wàn)億增長(cháng)到2.9萬(wàn)億。
租賃領(lǐng)域也是目前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一得到頂層制度紅利的領(lǐng)域。九部門(mén)發(fā)文加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、廣州推“租賃十六條”、上海批地“只租不售”、北京租購并舉……
大潮之下，那些瞄準了一、二線(xiàn)城市租房群體，把房子改造、裝修，配上智能門(mén)鎖、基礎家電、保潔和維修服務(wù)，再以單間形式出租的“二房東”們，迎來(lái)了春天。
比起“二房東”這個(gè)稱(chēng)謂，自如們更樂(lè )意被叫做“長(cháng)租公寓”。邁點(diǎn)研究院稱(chēng)，市場(chǎng)上有數據的長(cháng)租公寓品牌多達135家。從三年前雷軍的順為基金投資優(yōu)家（YOU+）公寓開(kāi)始，短短3年，近100億元資本流向了這個(gè)領(lǐng)域。
長(cháng)租公寓行業(yè)的玩家，按照身家背景來(lái)分無(wú)非四類(lèi)：自如、相寓等地產(chǎn)中介；蛋殼、魔方公寓等互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)公司；萬(wàn)科等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；華住等酒店行業(yè)。
房地產(chǎn)中介最早切入
背靠鏈家的自如最早切這份蛋糕。2011年自如上線(xiàn)之前，北京租房市場(chǎng)一居室價(jià)格太高，合租房條件又太差。自如簡(jiǎn)單刷新了租來(lái)的房子，配上幾件家具，開(kāi)始了 “1.0時(shí)代”，享受了一段并不擁擠的市場(chǎng)。
陳如租的房子被稱(chēng)為“4.0”——粉色配灰色的“拿鐵”裝修風(fēng)格，配了智能門(mén)鎖和WIFI，雙周保潔員免費上門(mén)清潔公共區域，家電維修、交租都在A(yíng)PP上解決?！?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">比同地段沒(méi)裝修的房子起碼貴五六百，但好在可以很快入住，”陳如解釋她當場(chǎng)簽約的理由。
自如在公區配了微波爐、冰箱、洗衣機，上圖為“拿鐵”風(fēng)格
來(lái)源：自如網(wǎng)
陳如的房東是北京土著(zhù)，把房子委托給自如可以得到穩定的回報，也省了帶人看房、收租的時(shí)間，三年合同到期后，自如配置的電器、家具都將歸她所有。
自如稱(chēng)自己的中介為“管家”。黃睿是北京市西城區某街道管家，她告訴周刊君，買(mǎi)房受政策影響，今年租房客戶(hù)比去年多；6月他拿下80多份租約，月薪超過(guò)3萬(wàn)，負責670多套房子的租后事宜。
不過(guò)租后事項并不總能得到快速解決。陳如告訴周刊君，門(mén)鎖壞過(guò)兩次，“管家簽約后就像換了個(gè)人，有事回應很慢。后來(lái)干脆不理我了，我才知道住進(jìn)來(lái)三個(gè)月?lián)Q了三個(gè)管家，也沒(méi)有任何通知?！?/p>
業(yè)內把陳如租的分散在小區的房子劃進(jìn)“分散式公寓”一類(lèi)。集中式公寓要更高端一些，公寓企業(yè)會(huì )租下整棟房子，統一改造、配上健身房等配套設施。自如品牌負責人告訴周刊君：“自如現在進(jìn)入了五個(gè)城市，擁有35萬(wàn)間房源，占全國公寓總額的35%，規模是行業(yè)第一。自如客的數量已經(jīng)累計85萬(wàn)人，并開(kāi)出了8棟自如寓?！?/p>
集中式公寓
圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )
和鏈家比起來(lái)，偉業(yè)我愛(ài)我家上船稍晚。直到2015年，這家有17年歷史的房產(chǎn)供應商才推出了“相寓”，彼時(shí)，自如已在北京搶占灘頭，并在第二年宣布自己年租金達到90億元，在北京實(shí)現盈利。
和自如一樣，相寓也走分散式相寓Home和集中式的相寓Park兩條路。偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉告訴周刊君：“偉業(yè)我愛(ài)我家集團在全國15個(gè)城市有近3千家門(mén)店，5萬(wàn)經(jīng)紀人。相寓已進(jìn)入12個(gè)城市，房間數為 20萬(wàn)套，50萬(wàn)間?！?/p>
長(cháng)租公寓品牌擅長(cháng)營(yíng)造“小清新”裝修風(fēng)格
上圖為相寓home宣傳圖
對偉業(yè)我愛(ài)我家來(lái)說(shuō)，長(cháng)租公寓起碼不是個(gè)壞生意——北京“3.17”新政后，2017年上半年二手房交易量只有去年同期的一半，多產(chǎn)品線(xiàn)可以幫助熨平市場(chǎng)周期。
創(chuàng )業(yè)公司：真的還是創(chuàng )業(yè)公司
和擁有密集收房、出房網(wǎng)絡(luò )的我愛(ài)我家、鏈家比起來(lái)，蛋殼公寓等創(chuàng )業(yè)公司并沒(méi)有太大優(yōu)勢。而他們正是長(cháng)租公寓賽道上數量最多的選手。
蛋殼公寓近期因超億元人民幣融資受到關(guān)注。這家成立三年的公司目前有３萬(wàn)套房間出租。市場(chǎng)部負責人劉猛告訴周刊君，銷(xiāo)售人員占團隊60%，幾十人的客服團隊承擔租后服務(wù)。
為了爭奪應屆畢業(yè)生，長(cháng)租公寓推出優(yōu)惠活動(dòng)
圖片來(lái)源：蛋殼公寓官網(wǎng)
不過(guò)，當周刊君問(wèn)到“為何僅提供分租”時(shí)，劉猛有點(diǎn)驚訝：“我們官網(wǎng)有寫(xiě)嗎？”問(wèn)及“入住率”，他表示手頭沒(méi)有相關(guān)數據。
包括自如、蛋殼在內，打著(zhù)“房租押一付一”口號的長(cháng)租公寓品牌，實(shí)際上都是由租客和分期貸款平臺簽約，后者為租戶(hù)一次性付清房租，租戶(hù)每月再還錢(qián)給貸款平臺。
蛋殼公寓租戶(hù)牛翎告訴周刊君，蛋殼曾在租期內單方面更換了合作的分期貸款平臺，“我們沒(méi)有接到任何通知，那段時(shí)間我和室友都沒(méi)法正常交租?！?/p>
相比之下，曾因“雷軍5分鐘決定投1億人民幣”名聲大噪的優(yōu)家公寓，規模小了很多。創(chuàng )始人劉洋告訴周刊君，優(yōu)家如今運營(yíng)4000多間房。劉洋對優(yōu)家的社群運營(yíng)頗為自得，他曾在杭州的創(chuàng )業(yè)小鎮做了一個(gè)CO專(zhuān)屬的創(chuàng )業(yè)社區，一百多間房要求租客都必須是“CXO”（如CEO、CTO）。他說(shuō)：“周六各家門(mén)都開(kāi)著(zhù)，租客們相互串門(mén)。租客包括海底撈創(chuàng )始人和《快公司》雜志的中國區主編?！?/span>
優(yōu)家公寓官網(wǎng)
不過(guò)，根據自如“泛90后”租住生活報告，租客們最看中的是交通位置、周邊配套及小區環(huán)境。這么看來(lái)，起碼對泛90后而言，“社群”多少有點(diǎn)錦上添花的意味，而非核心競爭力了。
劉洋說(shuō)廣州大本營(yíng)也已經(jīng)進(jìn)入投資回報期，但未透露利潤率。
胡景暉并不掩飾他對創(chuàng )業(yè)公司的擔憂(yōu)：“科技創(chuàng )業(yè)公司的長(cháng)租公寓經(jīng)營(yíng)、行業(yè)認知和管理效益都欠缺很多，很多還是在講故事，如果沒(méi)有資金進(jìn)來(lái)，未來(lái)會(huì )被淘汰掉很多。”
“集中式公寓就是一個(gè)臉面”
魔方公寓只關(guān)注集中式公寓。它把房子隔成25-35平米的小房間，配置后以高出同地段民宅25%左右的價(jià)格出租。這家公司如今管理著(zhù)將近3萬(wàn)間客房，累計融資超30億元。魔方生活集團副總裁錢(qián)智康說(shuō)，投資回報年限為五年到六年，計劃上市。
魔方公寓宣傳圖
集中式公寓品牌比分散式承擔著(zhù)更大的政策風(fēng)險。房?jì)r(jià)高企的環(huán)境下，長(cháng)租公寓企業(yè)很難短時(shí)間里整棟拿下住宅用樓，而國資或者廠(chǎng)房改成住宅，改造成本相當大，更重要的是稍有違規或者政策收緊，可能“一夜回到解放前”——今年上半年，北京嚴限商改住，“消防不合格”、“打擊隔斷”等關(guān)鍵詞不絕于耳。
北京電視臺2017年7月報道截圖
至于“分散式和集中式公寓誰(shuí)更賺錢(qián)”，胡景暉認為，分散式的相寓Home是“最實(shí)在的”，集中式公寓“花樣很多，其實(shí)就是一個(gè)臉面，更重要的功能是打品牌，盈利比較困難?！?/p>
他透露，附帶硬件改造的相寓Home兩三年就盈利了，租下整棟公寓的Park六年之后才能談?dòng)麊?wèn)題?！?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">如果做home的話(huà)，都分散在各個(gè)小區，體現不出任何品牌價(jià)值?，F在都靠（集中式公寓）來(lái)拉資本風(fēng)頭了?！?/p>
集中式公寓的公共區域
魔方公寓供圖
房地產(chǎn)企業(yè)：多少有點(diǎn)“逼上梁山”
根據房地產(chǎn)咨詢(xún)機構克而瑞的數據，在TOP30的房企中，有三分之一已經(jīng)進(jìn)入了長(cháng)租公寓市場(chǎng)。
讓人好奇的是，與房地產(chǎn)傳統的“賺快錢(qián)”開(kāi)發(fā)模式相比，長(cháng)租公寓只能稱(chēng)得上是“賺慢錢(qián)”。房地產(chǎn)商怎么就看上了重資產(chǎn)、低利潤率的長(cháng)租公寓？
細究房地產(chǎn)商進(jìn)軍長(cháng)租公寓的時(shí)間，不難發(fā)現其受政策影響頗多。去年底，萬(wàn)科低價(jià)拍下了北京首宗100%自持土地。此后，多個(gè)城市在土拍中加入了全部或部分自持的條款；杭州要求“當溢價(jià)超過(guò)70%后競拍自持面積。” 7月底，上海批地要求“只租不售”，還提出，“十三五”期間，預計新增住房供應170萬(wàn)套，其中租賃住房占比要超過(guò)60%。
也就是說(shuō)，未來(lái)房企拿地后的自持物業(yè)比例會(huì )增加，長(cháng)租公寓是自持物業(yè)重要的去化途徑之一。這多少有點(diǎn)無(wú)奈為之的意思。
不過(guò)，用自持物業(yè)做長(cháng)租公寓可不是件輕松事。世聯(lián)行2016年報即是佐證——包括長(cháng)租公寓在內的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率為8%，比上一年度下降12%。主要原因是“拓展成本和公寓前期運營(yíng)成本”。這比起世聯(lián)行34%的代理業(yè)務(wù)毛利率來(lái)說(shuō)，實(shí)在算不上高。
對長(cháng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，獲取房源只是第一步，出租、營(yíng)銷(xiāo)、租后服務(wù)等環(huán)節都考驗運營(yíng)管理能力。正因鏈條太長(cháng)，長(cháng)租公寓到底是否盈利，成了外界最關(guān)心的話(huà)題。
自如、相寓、優(yōu)家、魔方公寓都稱(chēng)入住率超過(guò)95%，但沒(méi)有一家品牌愿意透露利潤率和成本結構。
哪怕是手握先發(fā)優(yōu)勢的自如，都只透露：“北京微盈利，整體暫未盈利。成本結構屬商業(yè)機密?！?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important; line-height: 1.6;">相寓也沒(méi)有給出明確的數據：“從整體的盈利狀況來(lái)講，基本要到兩年半以后。它還要運營(yíng)周期的考驗。我不知道其他長(cháng)租公寓是怎么講的。”蛋殼公寓劉猛避重就輕：“從財務(wù)的角度和公司的運營(yíng)的狀態(tài)講，我們公司都是一個(gè)很獨特的體驗。”
蛋糕是很大，但不是誰(shuí)都能分到。要盈利，最重要的是規模效應，其次是成本效率和風(fēng)險控制。
不管是開(kāi)發(fā)系統、運營(yíng)服務(wù)團隊，還是品牌宣傳，有規模效益之后，成本才能攤薄。劉猛承認，長(cháng)租公寓擴張邏輯和滴滴出行、摩拜單車(chē)一樣，“擴大規模比盈利更重要”。誰(shuí)都想圈地，高溢價(jià)自然屢見(jiàn)不鮮。
胡景暉告訴周刊君：“我們在北京國貿附近相中上億的一棟樓，魔方公寓出了市場(chǎng)價(jià)兩三倍的錢(qián)，不眨眼直接拿下來(lái)。根據我們的財務(wù)測算，那棟樓六七年都不一定盈利。”周刊君向魔方公寓公關(guān)部求證，對方回應“真不知道”。
不過(guò)可以確認的是，廣州萬(wàn)科競標棠下泊寓時(shí)，以溢價(jià)率超 100% 拿下。助理總經(jīng)理喻敏鋒曾對媒體透露，“（棠下泊寓）每平方米的平均成本投入約 2000 元，整個(gè)項目共計投入了 4000 萬(wàn) -5000 萬(wàn)元。若按每個(gè)房間平均 1500 元 / 月的租金計算，整個(gè)項目近 700 個(gè)房間一年租金收入約 1260 萬(wàn)元。在租金仍是主要收入來(lái)源的情況下，實(shí)現收支平衡最少需要四五年。”
這還沒(méi)有把運營(yíng)成本算進(jìn)去。
“長(cháng)租公寓短期是沒(méi)法賺錢(qián)的，進(jìn)來(lái)就要做好四五年不賺錢(qián)的準備。我們只能努力去找不那么貴的房，和不那么著(zhù)急的錢(qián)?！卞X(qián)智康也持類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。
租金資產(chǎn)證券化與REITs也許是新出路
國內長(cháng)租公寓久久未獲回報，美國長(cháng)租公寓運營(yíng)模式可能有一定借鑒意義。
美國市場(chǎng)以REITs作為公寓融資的核心來(lái)源。目前國內金融機構也表現出對長(cháng)租公寓的興趣——以租約證券化的模式，與金融機構合作，將業(yè)主和租客的合同打包成一個(gè)資產(chǎn)包，租戶(hù)按月付房租，而公寓運營(yíng)方則可以提前收回一年的應收款。
對公寓品牌來(lái)說(shuō)，這些租金有可能是用來(lái)拍下一棟新物業(yè)。這不但可以盤(pán)活房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)等重資產(chǎn)，還能夠提高企業(yè)資產(chǎn)周轉率。
魔方公寓和自如已經(jīng)做出了嘗試。自如發(fā)行了資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，首期規模 5 億元；今年初，魔方公寓曾在上交所發(fā)行了類(lèi)似證券產(chǎn)品。但胡景暉擔心的是，“在當前的商辦政策下，資產(chǎn)里面的內容到底做成什么是個(gè)問(wèn)題。”
盈利將會(huì )是一個(gè)長(cháng)期問(wèn)題。劉猛說(shuō)：“最終一定會(huì )形成幾個(gè)非常大的企業(yè)，就像當年酒店業(yè)一樣?！?/p>
而錢(qián)智康聽(tīng)聞廣州推“租購同權”后，聲音明顯有些振奮：“廣州市政府很英明，我們會(huì )加大在廣州的投入?！彪S后，魔方公寓高調入股了深圳V客公寓。
我們尚不知道誰(shuí)會(huì )摘下王冠，而吞并已經(jīng)開(kāi)始。
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