項目
內容與標準
一級
一、
基
本
要
求
（一）客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所
1.設置客戶(hù)服務(wù)中心，配置辦公家具、電話(huà)、傳真機、復印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò )、PS機、車(chē)卡充值機等辦公設施設備齊全。
⒉公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)、前期收費價(jià)格備案手冊（復印件）、項目負責人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。
⒊客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日及節假日不少于8小時(shí)，其他時(shí)間設置值班人員。
⒋設置并公示24小時(shí)客服電話(huà)和報修電話(huà)。
（二）人員
⒈從業(yè)人員按照相關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。
⒉服務(wù)人員分崗位統一著(zhù)裝，佩戴標志。
⒊ 配備物業(yè)服務(wù)項目負責人，房屋安全管理員。
⒋ 項目負責人具有 5年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本省項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
（三）制度
⒈建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環(huán)境衛生、公共秩序維護等管理制度。
⒉建立突發(fā)公共事件應急預案。
⒊ 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。
⒋ 建立培訓體系，定期組織培訓、考核。
（四）檔案
⒈建立物業(yè)管理檔案，
⒉配備專(zhuān)職檔案管理人員，有檔案資料室。
⒊ 應用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。
（五）標志
1.設有物業(yè)服務(wù)中心指示牌，客服中心大廳，業(yè)主洽談室。
2.設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標志。
（六）客戶(hù)服務(wù)
1每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、經(jīng)營(yíng)性收益收支情況、本年度收支預算。
⒉涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應在主要出入口、各樓單元門(mén)內張貼通知，履行告知義務(wù)。
⒊ 對違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門(mén)。
⒋水、電急修20分鐘內、其他報修30分鐘內到達現場(chǎng)；由專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)負責的設施設備應在20分鐘內告知。報修回訪(fǎng)率應不少于30%。
⒌業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在 1個(gè)工作日內回復。投訴回訪(fǎng)率100%。
⒍每年至少公開(kāi)征集2次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，滿(mǎn)意率達85%以上，公示整改情況。
⒎設置公共信息欄；配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。
⒏ 每月組織 1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節假日前組織安全檢查。
⒐ 每年至少組織1次業(yè)主參觀(guān)共用設施設備機房。
⒑每年至少組織2次社區文化活動(dòng)。
11.依據地方實(shí)際保險政策，按規定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
12.有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車(chē)、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。
13.重要節日進(jìn)行美化裝飾。
（七）專(zhuān)項服務(wù)委托管理
1.簽訂專(zhuān)項服務(wù)委托合同，明確各方權利義務(wù)。
2.專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門(mén)的資質(zhì)要求；操作人員持有相應職業(yè)資格證書(shū)。
3.專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)人員統一著(zhù)裝，佩戴標志。
4.對專(zhuān)項服務(wù)進(jìn)行監督及評價(jià)。
二、
共用部位及共用設施設備運行、維修養護
（一）綜合管理
1.建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
⒉運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發(fā)現的問(wèn)題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發(fā)現的問(wèn)題，應即時(shí)組織修復。
5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
⒍ 特種設備按照有關(guān)規定運行、維修養護和定期檢測。
⒎ 雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。
⒏設備機房
1）每月清潔 1次，室內無(wú)雜物。
2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1次消防器材，確保完好有效。
4）設施設備標志、標牌齊全。
5）在顯著(zhù)位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。
6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
（二）共用部位
⒈房屋結構
每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀(guān)出現變形、開(kāi)裂等現象時(shí)，應申請房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
⒉建筑部件
1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。
2）每2周巡查1次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。
3）每2個(gè)月檢查1次共用部位的室內陸面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。
4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
⒊ 附屬構筑物
1）每2周巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。
2）每2月檢查1次雨、污水管井等。
3）每2周巡查1次大門(mén)、圍墻、圍欄等。
4）每 2周巡查 1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀(guān)小品等。
5）每年檢測1次防雷裝置。
（三）空調系統
⒈運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤(pán)管、水處理等設施設備進(jìn)行系統性檢查。
⒉運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關(guān)規定。
3.每年清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機盤(pán)管濾網(wǎng)；每?jì)赡昵逑聪?次風(fēng)管。
⒋每年檢查1次管道、閥門(mén)并除銹。
5.制定節能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統計、分析。
6.每半年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
⒎ 每年對空調系統進(jìn)行 1次整體性維修養護。
（四）二次供水設施
⒈按照衛生防疫部門(mén)的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準。
⒉每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。
⒊ 每2月切換1次備用水泵。
⒋每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。
⒌每年對供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。
⒍ 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
（五）排水系統
⒈排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。
每次降雨前后對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。
⒉污水泵
汛期每日巡視2次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每周進(jìn)行 1次手動(dòng)啟動(dòng)測試；每季度養護1次。
⒊ 化糞池
每半年檢查 1次化糞池；組織安排清掏。
（六）照明和電氣設備
⒈樓內照明
每日巡視 1次，一般故障 12小時(shí)內修復；其他復雜故障2日內修復。
⒉樓外照明
每周巡視3次；一般故障 1日內修復；其他復雜故障5日內修復；每2周調整1次時(shí)間控制器。
⒊ 應急照明
每日巡視1次，發(fā)現故障，即時(shí)修復。
⒋低壓柜
每日巡視2次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。
⒌低壓配電箱和低壓線(xiàn)路
每月巡視2次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換 1次雙路互投開(kāi)關(guān)。
⒍ 控制柜
每周巡視1次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查1次遠控裝置。
⒎ 發(fā)電機
每月試運行1次，保證運行正常；每年1次帶負荷運行；
每年活化2次蓄電池；每日巡視1次充電機和蓄電池。
8.配電室、樓層配電間
防小動(dòng)物措施完備；穿墻線(xiàn)槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；
電纜進(jìn)出線(xiàn)和開(kāi)關(guān)標志清晰、準確。
9. 檢測
每年檢驗1次內部核算電能表。
（七）安全防范系統
⒈報警控制管理主機
每日巡查1次，檢查設備運行狀態(tài)；每周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
⒉對講門(mén)口機
每2周檢查1次按鍵、顯示屏等；每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
⒊ 網(wǎng)絡(luò )控制箱
每季度檢查1次外觀(guān)、接線(xiàn)；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
⒋ 紅外對射探測器
每2月檢查1次接線(xiàn)、探測范圍、防水狀況等；每2月表面清潔 1次；每半年內部除塵1次。
⒌圖像采集設備
每周檢查 2次監視畫(huà)面、錄像功能；每 2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
⒍攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線(xiàn)、防水狀況等，進(jìn)行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。
⒎解碼器
每季度檢查 1次防雨罩、接線(xiàn)等，進(jìn)行相應的調試；每季度表面清潔1次；每年內部除塵1次。
⒏云臺
每季度檢查1次運轉、接線(xiàn)，進(jìn)行清晰度調校；每季度表面清潔 1次；每年轉動(dòng)部位上潤滑油1次。
⒐巡更點(diǎn)
每2周檢查1次外觀(guān)；每2周表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器
每2周檢查1次外觀(guān)；每2周表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門(mén)鎖
每月檢查1次吸力、外觀(guān)、接線(xiàn)。
12.出門(mén)按鈕
每月檢查1次開(kāi)鎖功能、接線(xiàn)。
（八）電梯
1.電梯在投入使用前或者投入使用后30日內，應向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標志應置于或附著(zhù)于電梯的顯著(zhù)位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿(mǎn)前1個(gè)月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
⒊日常維護保養和定期檢查中發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進(jìn)行校驗、檢修。
⒋應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務(wù)與責任。
對專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)的維修保養工作進(jìn)行監督，對專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實(shí)情況進(jìn)行監督。
⒌ 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
⒍制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應立即啟動(dòng)事故應急預案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門(mén)報告。物業(yè)服務(wù)人員應在15分鐘內到達現場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現場(chǎng)。
（九）水景
⒈啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2.設置必要的安全警示標志。
3.水質(zhì)符合衛生要求。
三、
消
防
安
全
防
范
（一）綜合管理
⒈建立、落實(shí)消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。
⒉成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。
⒊ 設置消防安全宣傳專(zhuān)欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行2次消防安全培訓。
⒋ 每日防火巡查 1次，每月防火檢查 1次，按照規定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
⒌發(fā)現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構報告。
⒍ 消防控制室設專(zhuān)人24小時(shí)值班，每班2人，及時(shí)處理各類(lèi)報警、故障信息。
⒎ 發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構工作。
（二）消防設施設備維修養護
⒈火災自動(dòng)報警系統
1）火災報警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設備
每日巡查 1次設備運行情況，保證 24小時(shí)連續正常運行；每月檢查測試 1次報警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設備的報警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。
2）火災報警探測器、手動(dòng)報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1次火災報警探測器、手動(dòng)報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專(zhuān)業(yè)清洗單位清洗1次。
3）備用電源
每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1次。
⒉消防廣播系統
每月檢查測試1次消防專(zhuān)用電話(huà)、重要場(chǎng)所的對講電話(huà)、對講電話(huà)主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動(dòng)、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。
⒊ 防排煙系統
每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對風(fēng)速；每年養護1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。
⒋ 防火分隔設施
每月抽查測試1次防火門(mén)的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門(mén)的電機轉動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年維修養護2次防火門(mén)附件，在門(mén)的轉動(dòng)部位補充 1次潤滑油。
⒌水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē)1次，每季度檢查1次潤滑情況；每年養護 1次室內、外消火栓。
⒍應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時(shí)間。
⒎ 消防電梯
每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內消防電話(huà)。
⒏ 滅火器
每日巡查 1次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
四、
公
共
秩
序
維
護
1.物業(yè)管理區域主出入口24小時(shí)值班，12小時(shí)立崗，重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次，并有巡查記錄。
2.設有安防監控報警系統的，應24小時(shí)值守，攝錄像資料按約定期限保留。
3.進(jìn)出物業(yè)管理區域的車(chē)輛實(shí)行登記管理，引導車(chē)輛出入，有序停放。
⒋對進(jìn)出物業(yè)管理區域的裝修施工人員、服務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。
5.引導業(yè)主遵守管理規約（臨時(shí)管理規約）的約定，禁止飼養家禽、家畜，飼養寵物必須符合相關(guān)規定，對違反者及時(shí)勸止、報告，并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
6.對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急處理預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。
五、
保
潔
服
務(wù)
（一）樓內共用區域
1.地面：
電梯前廳每日拖擦1次；
無(wú)電梯的樓內通道和樓梯，每日拖擦1次；
有電梯的樓內通道和樓梯，每周拖擦1次；
大堂、門(mén)廳大理石、花崗石地面，每日拖擦2次，定期保養，保持材質(zhì)干凈、有光澤。
2.墻面：
涂料材質(zhì)的墻面及2米以上貼磚墻面，每月清掃1次，保持無(wú)蛛網(wǎng)、無(wú)明顯污漬；2米以下貼磚墻面，每周抹擦1次，保持表面干凈、無(wú)污漬。
3.樓梯扶手、電梯按鈕、照明開(kāi)關(guān)按鈕，每日擦抹一次，保持表面干凈、無(wú)污漬。
4.欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設施，每周擦抹一次，保持表面干凈、無(wú)污漬。
5.天花板、共用照明燈具，每月除塵一次，目視無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)。
6.門(mén)、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中門(mén)廳玻璃每周擦拭1次，目視潔凈、光亮、無(wú)污漬。
7.天臺、屋頂，保持清潔、無(wú)垃圾。
8.電梯轎廂，每日清掃、擦拭1次；每月對電梯門(mén)壁上光一次，表面光亮、無(wú)污漬。
（二）樓外共用區域
1.硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場(chǎng)磚地面每周拖擦或沖洗1次，目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。
2.綠地、明溝：每周清理1次，無(wú)雜物、無(wú)積水。
3.共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無(wú)污漬、明亮清潔（2米以上部分每月擦抹、除塵一次）。
4.水景：打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無(wú)漂浮物；定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，保持水體無(wú)異味。
5.積水、積雪清掃及時(shí)。
（三）二次供水水箱
按規定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛生要求。
（四）公共衛生間
每天全面清潔3次，保持無(wú)明顯異味。
（五）垃圾的收集與處理
1.生活垃圾日產(chǎn)日清，垃圾袋裝化，垃圾桶、果殼箱無(wú)滿(mǎn)溢現象，保持垃圾桶清潔無(wú)異味。
2、設有垃圾中轉站的，根據實(shí)際需要進(jìn)行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。
六、定期滅蟲(chóng)除害。每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/物業(yè)使用人。
六、
綠
化
養
護
管
理
（一）基本要求
⒈喬木
植株生長(cháng)良好，樹(shù)冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長(cháng)季節葉片保存率高于90%。
⒉灌木
植株生長(cháng)良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。
⒊ 綠籬和色塊
植株生長(cháng)良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時(shí)，保存率高于98%，年成活率高于98%。
⒋ 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)2%后能及時(shí)補栽。
⒌ 草坪
草坪整齊，覆蓋率高于95%。
（二）綠化養護內容
⒈灌溉
有計劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節水灌溉設備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、秋季、入冬前澆水1次，6-9月干旱期及時(shí)澆水，需水量大的植物根據長(cháng)勢和土壤情況合理灌溉。
⒉施肥
喬木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至⒊次；地被和草坪植物每年施肥⒊次至⒋次；花壇植物根據生長(cháng)情況進(jìn)行追肥；有條件的，應使用有機肥料。
⒊ 病蟲(chóng)害防治
根據病蟲(chóng)害發(fā)生規律，植物生長(cháng)季每月檢查4次病蟲(chóng)害情況；并根據檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無(wú)明顯病蟲(chóng)害發(fā)生。
⒋ 整形修剪
喬木每年修剪1次至2次，部分植物進(jìn)行生長(cháng)季修剪；灌木根據需要及時(shí)修剪開(kāi)敗的殘花果，全年至少修剪2次；綠籬和色塊生長(cháng)整齊，每年五一前、七八月份、國慶節前和冬季修剪1次；冷季型草坪生長(cháng)季節平均每月修剪 2次，全年至少修剪15次。
⒌ 除草
每年全面除草4-6次，重點(diǎn)綠地增加除草次數；出現雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的5%，發(fā)現 5厘米以上的雜草應及時(shí)清除。
⒍ 垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理5次。
（三）工作檢查和記錄
⒈生長(cháng)季節每月檢查4次綠化工作。
⒉編制每月綠化養護措施和工作計劃。
⒊ 綠化檔案齊全。
項目
內容與標準
二級
一、
基
本
要
求
（一）客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所
1.設置客戶(hù)服務(wù)中心，配置辦公家具、電話(huà)、電腦、打印復印件等辦公設備。
⒉公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)、前期收費價(jià)格備案手冊（復印件）、項目負責人及主要服務(wù)人員照片照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準
⒊客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于8小時(shí)，其他時(shí)間設置值班人員。
⒋設置并公示24小時(shí)客服電話(huà)和報修電話(huà)。
（二）人員
⒈從業(yè)人員按照相關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。
⒉從業(yè)人員統一著(zhù)裝，佩戴標志。
⒊ 配備物業(yè)服務(wù)項目負責人，房屋安全管理員。
⒋ 項目負責人具有4年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本省項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
（三）制度
⒈建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環(huán)境衛生、公共秩序維護等管理制度。
⒉建立突發(fā)公共事件的應急預案。
⒊ 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。
⒋ 建立培訓體系，定期組織培訓與考核。
（四）檔案
⒈建立物業(yè)管理檔案。
⒉配備檔案管理人員，有檔案資料柜。
⒊應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。
（五）標志
1.設有物業(yè)服務(wù)中心指示牌、客服中心大廳。
2.設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標志。
（六）客戶(hù)服務(wù)
1每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、經(jīng)營(yíng)性收益收支情況、本年度收支預算。
⒉涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應在主要出入口、各樓單元門(mén)內張貼通知，履行告知義務(wù)。
⒊ 對違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門(mén)。
⒋水、電急修25分鐘內，其它報修30分鐘內時(shí)間到達現場(chǎng)；由專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)負責的設施設備應在30分鐘內告知。報修進(jìn)行回訪(fǎng)。
⒌業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)，建議、投訴在2個(gè)工作日內回復。投訴進(jìn)行回訪(fǎng)。
⒍每年公開(kāi)征集2次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，滿(mǎn)意率達80%以上，公示整改情況。
⒎設置公共信息欄；配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。
⒏ 每月組織 1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節假日前組織安全檢查。
⒐ 每年至少組織1次業(yè)主參觀(guān)共用設施設備機房。
⒑每年至少組織1次社區文化活動(dòng)。
11.依據地方實(shí)際保險政策，按規定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
12.有條件的提供室內清潔、洗衣、做飯、洗車(chē)、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。
（七）專(zhuān)項服務(wù)委托管理
1.簽訂專(zhuān)項服務(wù)委托合同，明確各方權利義務(wù)。
2.專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門(mén)的資質(zhì)要求；操作人員持有相應職業(yè)資格證書(shū)。
3.專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)人員統一著(zhù)裝，佩戴標志。
4.對專(zhuān)項服務(wù)進(jìn)行監督管理及評價(jià)。
二、
共用部位及共用設施設備運行、維修養護
一）綜合管理
1.建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
⒉運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發(fā)現的問(wèn)題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發(fā)現的問(wèn)題，應即時(shí)組織修復。
5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
⒍ 特種設備按照有關(guān)規定運行、維修養護和定期檢測。
⒎ 雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。
⒏設備機房
1）每月清潔 1次，室內無(wú)雜物。
2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防材，每月檢查 1次消防器材，確保完好有效。
4）設施設備標志、標牌齊全。
5）在顯著(zhù)位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。
6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。
（二）共用部位
1.房屋結構
每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀(guān)出現變形、開(kāi)裂等現象時(shí)，應申請房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
2.建筑部件
1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。
2）每月巡查1次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。
3）每季度檢查 1次共用部位的室內陸面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。
4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3.附屬構筑物
1）每月巡查 1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。
2）每季度檢查 1次雨、污水管井等。
3）每月巡查1次大門(mén)、圍墻、圍欄等。
4）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀(guān)小品等。
5）每年檢測1次防雷裝置。
（三）空調系統
1.運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤(pán)管、水處理等設施設備進(jìn)行系統性檢查。
2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關(guān)規定。
3.每年清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機盤(pán)管濾網(wǎng)等。
4.每年檢查1次管道、閥門(mén)并除銹。
5.制定節能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統計、分析。
6.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
7.每年對空調系統進(jìn)行1次整體性維修養護。
（四）二次供水設施
1.按照衛生防疫部門(mén)的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準。
2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。
3.每季度切換 1次備用水泵。
4.每年檢查 2次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護 1次水泵。
5.每年對供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。
6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
（五）排水系統
1.排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。
每次降雨前后對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。
2.污水泵
汛期每日巡視2次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每2周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測試；每季度養護1次。
3.化糞池
每半年檢查 1次化糞池；組織安排清掏。
（六）照明和電氣設備
1.樓內照明
每周巡視2次，一般故障1日內修復；復雜故障3日內修復。
2.樓外照明
每周巡視1次，一般故障1日內修復；復雜故障1周內修復；每月調整 1次時(shí)間控制器。
3.應急照明
每日巡視1次，發(fā)現故障，即時(shí)修復。
4.低壓柜
每日巡視2次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全。
5.低壓配電箱和低壓線(xiàn)路
每月巡視1次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。
6.控制柜
每2周巡視1次設備運行狀況；每年養護 1次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。
7.發(fā)電機
每月試運行1次，保證運行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機和蓄電池。
8.配電室、樓層配電間
防小動(dòng)物措施完備；穿墻線(xiàn)槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線(xiàn)和開(kāi)關(guān)標志準確。
9.檢測
每2年檢驗1次內部核算電能表。
（七）安全防范系統
⒈報警控制管理主機
每日巡查1次，檢查設備運行狀態(tài)；每2周表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
⒉對講門(mén)口機
每月檢查1次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
⒊ 網(wǎng)絡(luò )控制箱
每半年檢查1次外觀(guān)、接線(xiàn)；每季度表面清潔 1次；每半年內部除塵1次。
⒋ 紅外對射探測器
每季度檢查1次接線(xiàn)、探測范圍、防水狀況等；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
⒌圖像采集設備
每周檢查 1次監視畫(huà)面、錄像功能；每 2周表面清潔 1次；每半年內部除塵1次。
⒍攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線(xiàn)、防水狀況等，進(jìn)行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。
⒎解碼器
每半年檢查 1次防雨罩、接線(xiàn)等，進(jìn)行相應的調試；每半年表面清潔 1次；每年內部除塵1次。
⒏云臺
每半年檢查1次運轉、接線(xiàn)，進(jìn)行清晰度調校；每半年表面清潔 1次；每年轉動(dòng)部位上潤滑油1次。
9.巡更點(diǎn)
每月檢查1次外觀(guān)；每月表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器
每月檢查1次外觀(guān)；每月表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門(mén)鎖
每2月檢查1次吸力、外觀(guān)、接線(xiàn)。
12.出門(mén)按鈕
每2月檢查1次開(kāi)鎖功能、接線(xiàn)。
（八）電梯
1.電梯在投入使用前或者投入使用后30日內，應向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標志應置于或附著(zhù)于電梯的顯著(zhù)位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿(mǎn)前1個(gè)月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3.日常維護保養和定期檢查中發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進(jìn)行校驗、檢修。
⒋應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務(wù)與責任。
對專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)的維修保養工作進(jìn)行監督，對專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實(shí)情況進(jìn)行監督。
⒌ 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
⒍制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應立即啟動(dòng)事故應急預案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門(mén)報告。物業(yè)服務(wù)人員應在15分鐘內到達現場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現場(chǎng)。
（九）水景
1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2.設置必要的安全警示標志。
3.水質(zhì)符合衛生要求。
三、
消
防
安
全
防
范
（一） 綜合管理
⒈建立、落實(shí)消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。
⒉成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。
⒊ 設置消防安全宣傳專(zhuān)欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行2次消防安全培訓。
⒋ 每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
⒌發(fā)現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構報告。
⒍ 消防控制室設專(zhuān)人24小時(shí)值班，每班2人，及時(shí)處理各類(lèi)報警、故障信息。
⒎ 發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構工作。
（二）消防設施設備維修養護
⒈火災自動(dòng)報警系統
1）火災報警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設備
每日巡查 1次設備運行情況，保證 24小時(shí)連續正常運行；每月檢查測試 1次報警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設備的報警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。
2）火災報警探測器、手動(dòng)報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1次火災報警探測器、手動(dòng)報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專(zhuān)業(yè)清洗單位清洗1次。
3）備用電源
每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。
⒉消防廣播系統
每月檢查測試1次消防專(zhuān)用電話(huà)、重要場(chǎng)所的對講電話(huà)、對講電話(huà)主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動(dòng)、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。
⒊ 防排煙系統
每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對風(fēng)速；每年養護1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。
⒋ 防火分隔設施
每月抽查測試1次防火門(mén)的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門(mén)的電機轉動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年維修養護2次防火門(mén)附件，在門(mén)的轉動(dòng)部位補充 1次潤滑油。
⒌水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē)1次，每半年檢查1次潤滑情況；每年養護 1次室內、外消火栓。
⒍應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時(shí)間。
⒎ 消防電梯
每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內消防電話(huà)。
⒏ 滅火器
每日巡查 1次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
四、
公
共
秩
序
維
護
1.物業(yè)管理區域主出入口24小時(shí)值班，8小時(shí)立崗，重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)巡查一次，并有巡查記錄。
2.設有安防監控報警系統的，應24小時(shí)值守，攝錄像資料按約定期限保留。
⒊進(jìn)出物業(yè)管理區域的車(chē)輛實(shí)行登記管理，引導車(chē)輛有序停放。
⒋對進(jìn)出物業(yè)管理區域的裝修施工人員、服務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。
5.引導業(yè)主遵守管理規約（臨時(shí)管理規約）的約定，禁止飼養家禽、家畜，飼養寵物必須符合相關(guān)規定，對違反者及時(shí)勸止、報告，并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
6.對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急處理預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。
五、
保
潔
服
務(wù)
（一）樓內共用區域
1.地面：
電梯前廳每日清掃1次,隔日拖擦1次；
無(wú)電梯的樓內通道和樓梯，每日清掃1次,隔日拖擦1次；
有電梯的樓內通道和樓梯，每?jì)芍芡喜?次；
大堂、門(mén)廳大理石、花崗石地面，每日拖擦1次，定期保養，保持材質(zhì)干凈、有光澤。
2.墻面：
涂料材質(zhì)的墻面及2米以上貼磚墻面，每2個(gè)月清掃1次，保持無(wú)蛛網(wǎng)；2米以下貼磚墻面，每2周抹擦1次，保持表面無(wú)污漬。
3.樓梯扶手、電梯按鈕、照明開(kāi)關(guān)按鈕，每2日擦抹一次，保持表面干凈、無(wú)污漬。
4.欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設施，每2周擦抹一次，保持表面無(wú)污漬。
5.天花板、共用照明燈具，每2個(gè)月除塵一次，目視無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)。
6.門(mén)、窗等玻璃，每2個(gè)月擦拭1次，其中門(mén)廳玻璃每2周擦拭1次，目視潔凈、光亮、無(wú)污漬。
7.天臺、屋頂，保持清潔、無(wú)垃圾。
8.電梯轎廂，每日清掃、擦拭1次；每2個(gè)月對電梯門(mén)壁上光一次，表面光亮、無(wú)污漬。
（二）樓外共用區域
1.硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場(chǎng)磚地面每2周拖擦或沖洗1次，目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。
2.綠地、明溝：每2周清理1次，無(wú)雜物、無(wú)積水。
3.共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每2周擦抹一次，目視無(wú)污漬、明亮清潔（2米以上部分每2個(gè)月擦抹、除塵一次）。
4.水景：打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無(wú)漂浮物；定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，保持水體無(wú)異味。
5.積水、積雪清掃及時(shí)。
（三）二次供水水箱
按規定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛生要求。
（四）公共衛生間
每天全面清潔2次，保持無(wú)明顯異味。
（五）垃圾的收集與處理
1.生活垃圾日產(chǎn)日清，垃圾桶、果殼箱無(wú)滿(mǎn)溢現象。
2、設有垃圾中轉站的，根據實(shí)際需要進(jìn)行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。
（六）定期滅蟲(chóng)除害。每2個(gè)月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/物業(yè)使用人。
六、
綠
化
養
護
管
理
（一）基本要求
⒈喬木
植株生長(cháng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生長(cháng)季節葉片保存率高于85%。
⒉灌木
植株生長(cháng)正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。
⒊ 綠籬和色塊
植株生長(cháng)整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。
⒋ 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)5%后能及時(shí)補栽或更換。
⒌ 草坪
草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。
（二）綠化養護內容
⒈灌溉
有計劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無(wú)明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、秋季、入冬前澆水1次，6-9月干旱期及時(shí)澆水，冷季型草坪根據長(cháng)勢和土壤情況適當增加灌溉次數。
⒉施肥
根據植物生長(cháng)情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至⒊次；花壇植物根據生長(cháng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對化肥的依賴(lài)。
⒊ 病蟲(chóng)害防治
根據病蟲(chóng)害發(fā)生規律，植物生長(cháng)季每月至少檢查3次病蟲(chóng)害情況；并根據檢查結果防治病蟲(chóng)害，不因病蟲(chóng)害出現提前落葉、死亡現象。
⒋ 整形修剪
喬木每年冬季修剪1次；灌木每年生長(cháng)季節和冬季修剪1次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節前、冬季修剪 1次；
冷季型草坪應根據長(cháng)勢生長(cháng)季節每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。
⒌ 除草
每年全面除草3-4次，重點(diǎn)綠地增加除草次數；出現雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的10%，季節性雜草能得到有效控制。
⒍ 垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理5次。
（三）工作檢查和記錄
⒈生長(cháng)季節每月檢查⒋次綠化工作。
⒉編制每月綠化養護措施和工作計劃。
⒊ 綠化檔案齊全。
項目
內容與標準
三級
一、
基
本
要
求
（一）客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所
1.設置客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設備。
2.公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)、前期收費價(jià)格備案手冊（復印件）、項目負責人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。
⒊客戶(hù)服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于 8小時(shí)，其他時(shí)間設置值班人員。
⒋設置并公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。
（二）人員
⒈從業(yè)人員按照相關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。
⒉從業(yè)人員分崗位統一著(zhù)裝、佩戴標志。
⒊ 配備物業(yè)服務(wù)項目負責人，房屋安全管理員。
⒋ 項目負責人具有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本省項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
（三）制度
⒈建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環(huán)境衛生、公共秩序維護等管理制度。
⒉建立突發(fā)公共事件的應急預案。
⒊ 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。
（四）檔案
⒈建立物業(yè)管理檔案。
⒉配備檔案管理人員。
⒊應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。
（五）標志
設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標志。
（六）客戶(hù)服務(wù)
1每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、經(jīng)營(yíng)性收益收支情況、本年度收支預算。
⒉涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應在主要出入口、各樓單元門(mén)內張貼通知，履行告知義務(wù)。
⒊ 對違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門(mén)。
⒋水、電急修30分鐘內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)；由專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)負責的設施設備應在60分鐘內告知。
⒌業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在3個(gè)工作日內回復。
⒍每年公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。
⒎配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。
⒏每季組織 1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節假日前組織安全檢查。
⒐每年至少組織1次業(yè)主參觀(guān)共用設施設備機房。
（七）專(zhuān)項服務(wù)委托管理
1.簽訂專(zhuān)項服務(wù)委托合同，明確各方權利義務(wù)。
2.專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門(mén)的資質(zhì)要求；操作人員持有相應職業(yè)資格證書(shū)。
3.專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志。
4.對專(zhuān)項服務(wù)進(jìn)行監督及評價(jià)。
二、
共用部位及共用設施設備運行、維修養護
（一）綜合管理
1.建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發(fā)現的問(wèn)題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發(fā)現的問(wèn)題，應即時(shí)組織修復。
5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
⒍ 特種設備按照有關(guān)規定運行、維修養護和定期檢測。
⒎ 雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。
⒏設備機房
1）每2月清潔 1次，室內無(wú)雜物。
2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。
4)設施設備標志、標牌齊全。
5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。
（二）共用部位
⒈房屋結構
每半年檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀(guān)出現變形、開(kāi)裂等現象時(shí)，應申請房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
⒉建筑部件
1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺、 雨罩、空調室外機支撐構件等。
2）每2月巡查1次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。
3）每半年檢查 1次共用部位的室內陸面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。
4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
⒊ 附屬構筑物
1）每2月巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。
2）每半年檢查 1次雨、污水管井等。
3）每2月巡查1次大門(mén)、圍墻、圍欄等。
4）每 2月巡查 1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀(guān)小品等。
5）每年檢測1次防雷裝置。
（三）空調系統
⒈運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤(pán)管、水處理等設施設備進(jìn)行系統性檢查。
⒉運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關(guān)規定。
⒊每年清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機盤(pán)管濾網(wǎng)等。
⒋每年對空調系統進(jìn)行1次整體性維修養護。
（四）二次供水設施
⒈按照衛生防疫部門(mén)的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準。
⒉每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。
⒊每半年切換 1次備用水泵。
⒋每年檢查 1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。
⒌每年對供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。
⒍ 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
（五）排水系統
⒈排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。
⒉污水泵
汛期每日巡視1次，平時(shí)每2周巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每月進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測試；每年養護1次。
⒊ 化糞池
每年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
（六）照明和電氣設備
⒈樓內照明
每周巡視2次，一般故障1日內修復；復雜故障1周內修復。
2.樓外照明
每周巡視1次，一般故障2日內修復；復雜故障2周內修復。
⒊ 應急照明
每日巡視1次，發(fā)現故障，即時(shí)修復。
⒋低壓柜
每日巡視1次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全。
⒌低壓配電箱和低壓線(xiàn)路
每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。
⒍ 控制柜
每月巡視1次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。
⒎發(fā)電機
每季度試運行1次，保證運行正常。
⒏配電室、樓層配電間
防小動(dòng)物措施完備；穿墻線(xiàn)槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。
（七）安全防范系統
⒈報警控制管理主機
每日巡查1次，檢查設備運行狀態(tài)；每月表面清潔1次；每年內部除塵1次。
⒉對講門(mén)口機
每2月檢查1次按鍵、顯示屏等；每2月表面清潔1次；每年內部除塵1次。
⒊ 網(wǎng)絡(luò )控制箱
每半年檢查1次外觀(guān)、接線(xiàn)；每半年表面清潔 1次；每年內部除塵1次。
⒋ 紅外對射探測器
每半年檢查1次接線(xiàn)、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1次；每年內部除塵1次。
⒌圖像采集設備
每周檢查1次監視畫(huà)面、錄像功能；每月表面清潔1次；每年內部除塵1次。
⒍攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線(xiàn)、防水狀況等，進(jìn)行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。
⒎解碼器
每半年檢查1次防雨罩、接線(xiàn)等，進(jìn)行相應的調試；每半年表面清潔 1次；每年內部除塵1次。
⒏云臺
每半年檢查1次運轉、接線(xiàn)，進(jìn)行清晰度調校；每半年表面清潔 1次；每年轉動(dòng)部位上潤滑油1次。
⒐巡更點(diǎn)
每季度檢查 1次外觀(guān)；每季度表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器
每季度檢查1次外觀(guān)；每季度表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門(mén)鎖
每季度檢查 1次吸力、外觀(guān)、接線(xiàn)。
12.出門(mén)按鈕
每季度檢查1次開(kāi)鎖功能、接線(xiàn)。
（八）電梯
1.電梯在投入使用前或者投入使用后30日內，應向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標志應置于或附著(zhù)于電梯的顯著(zhù)位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿(mǎn)前1個(gè)月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3.日常維護保養和定期檢查中發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進(jìn)行校驗、檢修。
⒋應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務(wù)與責任。
對專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)的維修保養工作進(jìn)行監督，對專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實(shí)情況進(jìn)行監督。
⒌ 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
⒍制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應立即啟動(dòng)事故應急預案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門(mén)報告。物業(yè)服務(wù)人員應在15分鐘內到達現場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)維修人員應在 30分鐘內到達現場(chǎng)。
（九）水景
⒈啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2.設置必要的安全警示標志。
3. 水質(zhì)符合衛生要求。
三、
消
防
安
全
防
范
（一）綜合管理
⒈建立、落實(shí)消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。
2.成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。
⒊ 設置消防安全宣傳專(zhuān)欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行1次消防安全培訓。
⒋ 每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
⒌發(fā)現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構報告。
⒍ 消防控制室設專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)處理各類(lèi)報警、故障信息。
⒎ 發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構工作。
（二）消防設施設備維修養護
⒈火災自動(dòng)報警系統
1）火災報警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設備
每日巡查 1次設備運行情況，保證24小時(shí)連續正常運行；每月檢查測試 1次報警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設備的報警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。
2）火災報警探測器、手動(dòng)報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1次火災報警探測器、手動(dòng)報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專(zhuān)業(yè)清洗單位清洗1次。
3）備用電源
每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。
2.消防廣播系統
每月檢查測試1次消防專(zhuān)用電話(huà)、重要場(chǎng)所的對講電話(huà)、對講電話(huà)主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動(dòng)、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。
⒊ 防排煙系統
每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對風(fēng)速；每年養護1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。
⒋ 防火分隔設施
每月抽查測試1次防火門(mén)的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門(mén)的電機轉動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年維修養護1次防火門(mén)附件，在門(mén)的轉動(dòng)部位補充 1次潤滑油。
5.水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē)1次，每年檢查1次潤滑情況；每年養護 1次室內、外消火栓。
6.應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時(shí)間。
⒎ 消防電梯
每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內消防電話(huà)。
⒏ 滅火器
每周巡查 1次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
四、
公
共
秩
序
維
護
1.物業(yè)管理區域主出入口24小時(shí)值班，重要區域、重點(diǎn)部位定時(shí)巡查。
2.設有安防監控報警系統的，應24小時(shí)值守，攝錄像資料按約定期限保留。
⒊進(jìn)入物業(yè)管理區域的車(chē)輛實(shí)行登記管理。
4.對進(jìn)出物業(yè)管理區域的裝修施工人員、服務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。
5.引導業(yè)主遵守管理規約（臨時(shí)管理規約）的約定，禁止飼養家禽、家畜，飼養寵物必須符合相關(guān)規定，對違反者及時(shí)勸止、報告，并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。
6.對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急處理預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。
五、
保
潔
服
務(wù)
（一）樓內共用區域
1.地面：
電梯前廳每日清掃1次,每周拖擦1次；
無(wú)電梯的樓內通道和樓梯，每周清掃2次,每周拖擦1次；
有電梯的樓內通道和樓梯，每月拖擦2次；
大堂、門(mén)廳大理石、花崗石地面，每日拖擦1次。
2.墻面：
涂料材質(zhì)的墻面及2米以上貼磚墻面，每季度清掃1次；2米以下貼磚墻面，每月抹擦1次。
3.樓梯扶手、電梯按鈕、照明開(kāi)關(guān)按鈕，每3日擦抹一次。
4.欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設施，每月擦抹一次。
5.天花板、共用照明燈具，每季度除塵一次。
6.門(mén)、窗等玻璃，每季度擦拭1次，其中門(mén)廳玻璃每月擦拭1次。
7.天臺、屋頂，定期清潔。
8.電梯轎廂，每日清掃、擦拭1次；每3個(gè)月對電梯門(mén)壁上光一次。
（二）樓外共用區域
1.硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場(chǎng)磚地面每月拖擦或沖洗1次，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)4小時(shí)。
2.綠地、明溝：每月清理1次。
3.共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每月擦抹一次（2米以上部分每3個(gè)月擦抹、除塵一次）。
4.積水、積雪清掃及時(shí)。
（三）二次供水水箱
按規定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛生要求。
（四）公共衛生間
每天全面清潔1次，保持無(wú)明顯異味。
（五）垃圾的收集與處理
1.生活垃圾日產(chǎn)日清。
2.設有垃圾中轉站的，根據實(shí)際需要進(jìn)行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。
（六）定期滅蟲(chóng)除害。每3個(gè)月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/物業(yè)使用人。
六、
綠
化
養
護
管
理
（一）基本要求
1.喬木
生長(cháng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。
2.灌木
生長(cháng)基本正常，植株無(wú)明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。
⒊ 綠籬和色塊
植株保存率高于90%，年成活率高于90%。
⒋ 地被和花壇植物
地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。
⒌ 草坪
保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。
（二）綠化養護內容
1.灌溉
出現干旱情況及時(shí)灌溉，不因旱澇原因導致植物出現死亡現象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1次。
2.施肥
根據植物生長(cháng)情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次；花壇植物根據生長(cháng)情況進(jìn)行追肥；生長(cháng)不良的植物適當增加施肥頻次。
⒊ 病蟲(chóng)害防治
根據病蟲(chóng)害發(fā)生規律，植物生長(cháng)季每2周檢查1次病蟲(chóng)害情況；發(fā)現病蟲(chóng)害能有效控制，不因病蟲(chóng)危害影響景觀(guān)效果。
⒋ 整形修剪
喬木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1次；綠籬和色塊每年生長(cháng)季節和冬季修剪1次；冷季型草坪生長(cháng)季節每月修剪1次至2次，全年至少修剪10次。
⒌ 除草
每年全面除草2-3次，重點(diǎn)綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的20%。
⒍ 垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理2次。
（三）工作檢查和記錄
⒈生長(cháng)季節每2周檢查1次植物生長(cháng)情況。
⒉編制綠化養護措施和工作計劃。
項目
內容與標準
四級
一、
基
本
要
求
（一）客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所
1.設置客戶(hù)服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設備。
2.公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)、前期收費價(jià)格備案手冊（復印件）、項目負責人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。
⒊客戶(hù)服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日及節假日不少于 8小時(shí)，其他時(shí)間設置值班人員。
⒋設置并公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。
（二）人員
⒈從業(yè)人員按照相關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。
⒉從業(yè)人員佩戴標志。
⒊ 配備物業(yè)服務(wù)項目負責人，房屋安全管理員。
⒋ 項目負責人具有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本省項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
（三）制度
⒈建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環(huán)境衛生、公共秩序維護等管理制度。
⒉建立突發(fā)公共事件的應急預案。
⒊ 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄
（四）檔案
⒈建立物業(yè)管理檔案。
⒉配備檔案管理人員。
⒊應用計算機管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。
（五）標志
設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標志。
（六）客戶(hù)服務(wù)
1.每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、經(jīng)營(yíng)性收益收支情況、本年度收支預算。
⒉涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應在主要出入口、各樓單元門(mén)內張貼通知，履行告知義務(wù)。
⒊ 對違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關(guān)行政主管部門(mén)。
⒋水、電急修30分鐘內,其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)；由專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)負責的設備設施應在60分鐘內告知。
⒌業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在3個(gè)工作日內回復。
⒍每年公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。
⒎配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。
（七）專(zhuān)項服務(wù)委托管理
1.簽訂專(zhuān)項服務(wù)委托合同，明確各方權利義務(wù)。
2.專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)應符合相關(guān)行政主管部門(mén)的資質(zhì)要求；操作人員持有相應職業(yè)資格證書(shū)。
3.專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志。
4.對專(zhuān)項服務(wù)進(jìn)行監督及評價(jià)。
二、
共用部位及共用設施設備運行、維修養護
（一）綜合管理
1.建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發(fā)現的問(wèn)題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發(fā)現的問(wèn)題，應即時(shí)組織修復。
5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
⒍ 特種設備按照有關(guān)規定運行、維修養護和定期檢測。
⒎ 雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。
⒏設備機房
1）每季度清潔 1次，室內無(wú)雜物。
2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3） 在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。
4）設施設備標志、標牌齊全。
5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。
（二）共用部位
⒈房屋結構
每半年檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀(guān)出現變形、開(kāi)裂等現象時(shí)，應申請房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。
⒉建筑部件
1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。
2）每季度巡查1次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。
3）每年檢查1次共用部位的室內陸面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。
4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
⒊ 附屬構筑物
1）每季度巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。
2）每半年檢查 1次雨、污水管井等。
3）每季度巡查1次大門(mén)、圍墻、圍欄等。
4）每季度巡查 1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀(guān)小品等。
⒌）每年檢測1次防雷裝置。
（三）空調系統
⒈運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤(pán)管、水處理等設施設備進(jìn)行系統性檢查。
⒉運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關(guān)規定。
⒊每年清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機盤(pán)管濾網(wǎng)等。
（四）二次供水設施
⒈按照衛生防疫部門(mén)的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準。
⒉每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。
⒊每半年切換 1次備用水泵。
⒋每年檢查 1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。
⒌每年對供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。
⒍ 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
（五）排水系統
⒈排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。
⒉污水泵
汛期每日巡視1次，平時(shí)每月巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每月進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測試；每年養護1次。
⒊ 化糞池
每年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
（六）照明和電氣設備
⒈樓內照明
每周巡視1次，一般故障1日內修復；復雜故障1周內修復。
⒉樓外照明
每2周巡視1次，一般故障⒊日內修復；復雜故障2周內修復。
⒊ 應急照明
每日巡視1次，發(fā)現故障，即時(shí)修復。
⒋低壓柜
每周巡視2次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。
⒌低壓配電箱和線(xiàn)路
每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。
⒍ 控制柜
每季度巡視 1次設備運行狀況；每年養護 1次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。
⒎發(fā)電機
每季度試運行1次，保證運行正常。
⒏配電室、樓層配電間
防小動(dòng)物措施完備；穿墻線(xiàn)槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。
（七）安全防范系統
⒈報警控制管理主機
每日巡查1次，檢查設備運行狀態(tài)；每月表面清潔1次；每年內部除塵1次。
⒉對講門(mén)口機
每季度檢查1次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔 1次；每年內部除塵1次。
⒊ 網(wǎng)絡(luò )控制箱
每年檢查1次外觀(guān)、接線(xiàn)；每年表面清潔1次；每年內部除塵1次。
⒋ 紅外對射探測器
每年檢查1次接線(xiàn)、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1次；每年內部除塵1次。
⒌圖像采集設備
每周檢查1次監視畫(huà)面、錄像功能；每月表面清潔1次；每年內部除塵1次。
⒍攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線(xiàn)、防水狀況等，進(jìn)行相應的調校；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。
⒎解碼器
每年檢查1次防雨罩、接線(xiàn)等，進(jìn)行相應的調試；每年表面清潔 1次；每年內部除塵1次。
⒏云臺
每年檢查1次運轉、接線(xiàn)，進(jìn)行清晰度調校；每年表面清潔1次；每年轉動(dòng)部位上潤滑油1次。
⒐巡更點(diǎn)
每半年檢查 1次外觀(guān)，發(fā)現故障隱患，即時(shí)排除；每半年表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器
每季度檢查1次外觀(guān)；每季度表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門(mén)鎖
每季度檢查 1次吸力、外觀(guān)、接線(xiàn)。
12.出門(mén)按鈕
每季度檢查1次開(kāi)鎖功能、接線(xiàn)。
（八）電梯
1.電梯在投入使用前或者投入使用后30日內，應向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標志應置于或附著(zhù)于電梯的顯著(zhù)位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿(mǎn)前1個(gè)月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3.日常維護保養和定期檢查中發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應每年進(jìn)行校驗、檢修。
⒋應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務(wù)與責任。
對專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)的維修保養工作進(jìn)行監督，對專(zhuān)項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實(shí)情況進(jìn)行監督。
⒌ 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
⒍制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應立即啟動(dòng)事故應急預案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門(mén)報告。物業(yè)服務(wù)人員應在15分鐘內到達現場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現場(chǎng)。
（九）水景
⒈啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2.設置必要的安全警示標志。
3.水質(zhì)符合衛生要求。
三、
消
防
安
全
防
范
（一）綜合管理
⒈建立、落實(shí)消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。
⒉成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。
⒊ 設置消防安全宣傳專(zhuān)欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行1次消防安全培訓。
⒋每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
⒌發(fā)現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應向公安機關(guān)消防機構報告。
⒍消防控制室設專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)處理各類(lèi)報警、故障信息。
⒎發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構工作。
（二）消防設施設備維修養護
⒈火災自動(dòng)報警系統
1）火災報警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設備
每日巡查1次設備運行情況，保證24小時(shí)連續正常運行；每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設備的報警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。
2）火災報警探測器、手動(dòng)報警按鈕、警報裝置
每月抽查測試1次火災報警探測器、手動(dòng)報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每隔3年由專(zhuān)業(yè)清洗單位清洗1次。
3）備用電源
每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。
⒉消防廣播系統
每月檢查測試1次消防專(zhuān)用電話(huà)、重要場(chǎng)所的對講電話(huà)、對講電話(huà)主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動(dòng)、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每2年機柜內的設備內部除塵1次。
⒊ 防排煙系統
每月檢查測試1次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對風(fēng)速；每年養護1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。
⒋ 防火分隔設施
每月抽查測試1次防火門(mén)的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門(mén)的電機轉動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年檢查維護1次防火門(mén)附件，在門(mén)的轉動(dòng)部位補充 1次潤滑油。
⒌水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē)1次，每半年檢查1次潤滑情況；每年養護 1次室內、外消火栓。
⒍應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時(shí)間。
⒎消防電梯
每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內消防電話(huà)。
⒏ 滅火器
每日巡查 1次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。
四、
公
共
秩
序
維
護
1.物業(yè)管理區域主出入口24小時(shí)值班，重要區域、重點(diǎn)部位定時(shí)巡查。
2.設有安防監控報警系統的，應24小時(shí)值守，攝錄像資料按約定期限保留。
3.進(jìn)入物業(yè)管理區域的車(chē)輛實(shí)行登記管理。
4.對進(jìn)出物業(yè)管理區域的裝修施工人員、服務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。
5.引導業(yè)主遵守管理規約（臨時(shí)管理規約）的約定。
6.對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急處理預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和政府有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。
五、
保
潔
服
務(wù)
（一）樓內共用區域
1、地面：
電梯前廳每日清掃1次,每?jì)芍芡喜?次；
無(wú)電梯的樓內通道和樓梯，每周清掃1次,每?jì)芍芡喜?次；
有電梯的樓內通道和樓梯，每月拖擦1次；
大堂、門(mén)廳大理石、花崗石地面，每日清掃1次，每周拖擦1次。
2、墻面：
涂料材質(zhì)的墻面及2米以上貼磚墻面，每季度清掃1次；2米以下貼磚墻面，每月抹擦1次。
3.樓梯扶手、電梯按鈕、照明開(kāi)關(guān)按鈕，每周擦抹一次。
4.欄桿、窗臺、消防栓、標識牌等共用設施，每?jì)稍虏聊ㄒ淮巍?/span>
5.天花板、共用照明燈具，半年除塵一次。
6.門(mén)、窗等玻璃，半年擦拭1次，其中門(mén)廳玻璃每月擦拭1次。
7.天臺、屋頂，定期清潔。
8.電梯轎廂，每日清掃、每周擦拭1次；每3個(gè)月對電梯門(mén)壁上光一次。
（二）樓外共用區域
1.硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場(chǎng)磚地面每月拖擦或沖洗1次，地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)6小時(shí)。
2.綠地、明溝：每月清理1次。
3.共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每月擦抹一次（2米以上部分每4個(gè)月擦抹、除塵一次）。
4.積水、積雪清掃及時(shí)。
（三）二次供水水箱
按規定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛生要求。
（四）公共衛生間
每天全面清潔1次，保持無(wú)明顯異味。
（五）垃圾的收集與處理
1.生活垃圾日產(chǎn)日清。
2、設有垃圾中轉站的，根據實(shí)際需要進(jìn)行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。
（六）定期滅蟲(chóng)除害。每3個(gè)月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/物業(yè)使用人。
六、
綠
化
養
護
管
理
（一）基本要求
⒈喬木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。
⒉灌木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。
⒊ 綠籬和色塊
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。
⒋ 地被和花壇植物
花壇植物死亡率低于15%。
⒌ 草坪
保證基本成活。
（二）綠化養護內容
1.灌溉
根據天氣、土壤和植物生長(cháng)狀況合理灌溉，不出現嚴重旱澇現象。
2.施肥
根據植物生長(cháng)情況施肥，一般喬木每3年至4年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1次；地被和草坪植物每年開(kāi)春后施肥1次；花壇植物根據生長(cháng)情況進(jìn)行追肥；生長(cháng)不良的植物適當增加施肥頻次。
⒊ 病蟲(chóng)害防治
植物生長(cháng)季每月檢查1次病蟲(chóng)害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現嚴重病蟲(chóng)害現象。
⒋ 整形修剪
一般喬木每3年修剪1次；灌木每2年修剪1次；綠籬和色塊每年生長(cháng)季節或萌芽前、入冬后修剪1次；冷季型草坪生長(cháng)季節每月修剪1次，全年至少修剪5次。
⒌ 除草
每年全面除草2次，重點(diǎn)綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的30%。
⒍ 垃圾處理
綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理1次。
（三）工作檢查和記錄
生長(cháng)季節每月檢查1次植物生長(cháng)情況。
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