[原題]關(guān)于預售商品房驗收的法律常識
——即使已實(shí)際具備使用條件也不能交付
摘要：作為案涉房屋的出賣(mài)人，開(kāi)發(fā)商交付質(zhì)量合格的房屋是其主要義務(wù)，此義務(wù)為法定義務(wù)，在相關(guān)法律法規中被予以特別規定，并不因當事人的約定而免除或者改變?？⒐を炇帐欠课萁桓妒褂玫谋亟?jīng)環(huán)節，相關(guān)法律、法規有明確的程序要求，并不能以出賣(mài)人在建筑施工合同中的履行情況而認定驗收條件已成就，房屋已經(jīng)驗收。
[法客帝國(Empirelawyers)出品]
在接受咨詢(xún)和辦理商品房預售買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，常會(huì )遇到這樣一種情況：購房人眼看房屋的上下水、電、電梯等各項設施均已完工，開(kāi)發(fā)商對房屋甚至已進(jìn)行某種程度的“使用”，但仍遲遲不交付，業(yè)主們有時(shí)甚至會(huì )認為開(kāi)發(fā)商故意拖延不交。其實(shí)，在預售合同明確開(kāi)發(fā)商應在約定期限內交付房屋，逾期交房應承擔相應違約責任（通常約定在逾期交房期間，按日向買(mǎi)受人支付違約金）的情況下，房屋若符合交付條件，開(kāi)發(fā)商往往也會(huì )積極交房。而在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商不交房的原因很多，如房屋未完成“驗收”就是比較常見(jiàn)和重要原因之一。
在本案（姜建益與諸城市江峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案）中，購房人起訴至濰坊中院要求開(kāi)發(fā)商交付房屋并承擔逾期交房的違約責任。濰坊中院認為房屋實(shí)際已經(jīng)事實(shí)上具備了交付使用條件，并以（2013）濰民初字第17號一審判決要求開(kāi)發(fā)商向購房人交付房屋并承擔逾期交房的相應違約責任。
開(kāi)發(fā)商不服一審判決，上訴至山東高院。山東高院認為，驗收合格是房屋交付的“法定條件”，在涉案房產(chǎn)項目至今未予竣工驗收，不符合上述法律、行政法規規定的房產(chǎn)項目交付使用的條件的情況下，原審判令開(kāi)發(fā)商向購房人交付涉案房屋欠當，應予糾正，待涉案房屋符合法定交付使用條件時(shí)，買(mǎi)受人可另行主張交付。山東高院以(2014)魯民一終字第463號判決撤銷(xiāo)了一審法院的該判項。
買(mǎi)受人不服二審判決，向最高人民法院申請再審，買(mǎi)受人認為，按照《商品房預售合同》約定，交房條件早已具備，且事實(shí)上案涉房屋已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商完成相關(guān)建設工作，且開(kāi)始使用案涉房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)達三年之久，進(jìn)而認為開(kāi)發(fā)商為自己的不正當利益故意阻止驗收法定條件的成就，因此，應視為驗收條件已成就，房屋已經(jīng)驗收。
最高人民法院在2015年10月14日就本案作出的（2015）民申字第1510號裁定中認為，作為案涉房屋的出賣(mài)人，開(kāi)發(fā)商交付質(zhì)量合格的房屋是其主要義務(wù)，此義務(wù)為法定義務(wù)，在相關(guān)法律法規中被予以特別規定，并不因當事人的約定而免除或者改變?？⒐を炇帐欠课萁桓妒褂玫谋亟?jīng)環(huán)節，相關(guān)法律、法規有明確的程序要求，并不能以出賣(mài)人在建筑施工合同中的履行情況而認定驗收條件已成就，房屋已經(jīng)驗收。因此，駁回了買(mǎi)受人的再審申請。
根據《建筑法》第六十一條規定，“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?、《合同法》第二百七十九條規定，“建設工程竣工后，發(fā)包人應當根據施工圖紙及說(shuō)明書(shū)、國家頒發(fā)的施工驗收規范和質(zhì)量檢驗標準及時(shí)進(jìn)行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應當按照約定支付價(jià)款，并接收該建設工程。建設工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！?、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例（2011修訂）》第十七條規定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質(zhì)量監督、規劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗收?！笨梢?jiàn)，房屋必須經(jīng)驗收合格并取得相應的手續和證明材料后，才能向買(mǎi)受人交付，這是法律法規的強制性要求。
驗收合格既是開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)，也是交付的法定條件。無(wú)論房屋的實(shí)際建設狀況、是否可實(shí)際使用、甚至是否已經(jīng)實(shí)際使用，只要房屋未按照法定程序完成相應的驗收手續，就不具備法定的交付條件。相應地，即使預售合同關(guān)于交付條件的約定排除“驗收合格”這一法定條件，也會(huì )因相應條款違反法律和行政法規的強制性規定而無(wú)效，仍應按照法律規定，在符合條件、履行相應程序和手續后，才能交付使用。若出賣(mài)人因逾期交房構成違約的，須向買(mǎi)受人承擔支付違約金等違約責任。在不具備法定交付條件的情況下，買(mǎi)受人不能要求出賣(mài)人立即交付房屋，而只能向其主張逾期交房的違約責任。待房屋經(jīng)驗收合格并具備交房條件再向開(kāi)發(fā)商主張交付，才會(huì )得到法院支持。
附：最高人民法院裁定書(shū)全文
姜建益與諸城市江峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛申請再審民事裁定書(shū)
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書(shū)
（2015）民申字第1510號
再審申請人（一審原告，二審被上訴人）：姜建益。
委托代理人：XX律師。
被申請人（一審被告，二審上訴人）：諸城市江峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人：祝培杰，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：XX律師。
再審申請人姜建益因與被申請人諸城市江峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)江峰房地產(chǎn)公司）商品房預售合同糾紛一案，不服山東省高級人民法院（2014）魯民一終字第463號民事判決，向我院申請再審。我院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審查。本案現已審查終結。
姜建益申請再審稱(chēng)，
（一）依據雙方簽訂的《商品房預售合同》第八條的約定，涉案房屋在2012年即具備上下水、電、電梯等使用要求的交付條件，交付房屋的條件成就；涉案房屋已于2012年1月1日開(kāi)始從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使用至今三年之久，期間施工方江山市大華建筑工程有限公司多次通過(guò)電話(huà)、短信、快件等方式通知江峰房地產(chǎn)公司進(jìn)行施工工程資料的交接，但江峰房地產(chǎn)公司均不予理會(huì )。江峰房地產(chǎn)公司的上述不作為行為，系江峰房地產(chǎn)公司為自己的不正當利益故意阻止驗收法定條件的成就，應當視為驗收條件已成就，房屋已經(jīng)驗收。
（二）本案為商品房預售合同糾紛，無(wú)論依據《中華人民共和國建筑法》還是《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》中關(guān)于房屋驗收后交付的規定，受規制的主體均為發(fā)包方和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也就是江峰房地產(chǎn)公司，而本案中姜建益要求江峰房地產(chǎn)公司交付房屋，不是拒絕接受房屋，故上述法律規定不適用于本案。綜上，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）、（六）項的規定，請求依法再審本案。
江峰房地產(chǎn)公司提交書(shū)面意見(jiàn)稱(chēng)，涉案房地產(chǎn)項目及相關(guān)房產(chǎn)不具備竣工驗收的條件和交付使用的條件。江峰房地產(chǎn)公司是否實(shí)際使用涉案房產(chǎn)并不是姜建益請求交付房屋的理由。
本院經(jīng)審查認為，
《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定，“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！薄吨腥A人民共和國合同法》第二百七十九條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條亦有相同的規定。上述規定表明，竣工驗收是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節，建設工程經(jīng)竣工驗收合格后，始具備交付使用的條件。具體而言，江峰房地產(chǎn)公司作為案涉房屋的出賣(mài)人，交付質(zhì)量合格的房屋是其主要義務(wù)，此義務(wù)作為法定義務(wù)，在相關(guān)法律法規中被予以特別規定，并不因當事人的約定而免除或者改變?！渡唐贩款A售合同》第八、第十四條是當事人約定的交房條件，該條件是房屋出售人的合同約定義務(wù)，該約定并不能免除或者改變江峰房地產(chǎn)公司交付質(zhì)量合格房屋的法定義務(wù)。涉案《商品房預售合同》是已經(jīng)發(fā)生法律效力的合同，并非附生效條件的合同，該合同中也未約定以涉案房屋的竣工驗收作為《商品房預售合同》的生效條件。竣工驗收是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節，相關(guān)法律、法規有明確的程序要求，并不能以江峰房地產(chǎn)公司在建筑施工合同中的履行情況而認定驗收條件已成就，房屋已經(jīng)驗收。因此，姜建益認為涉案房屋現狀符合《商品房預售合同》第八條的約定，江峰房地產(chǎn)公司故意阻止驗收法定條件的成就，應當視為驗收條件已成就，房屋已經(jīng)驗收的申請再審理由不能成立。且二審判決也已指出，待涉案房屋符合法定交付使用條件時(shí)，姜建益可另行主張交付。因而，二審判決的處理結果并無(wú)不當。
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《中華人民共和國建筑法》第六十一條是對建設單位或有關(guān)主管部門(mén)依照國家關(guān)于建筑工程竣工驗收制度的規定，對該項工程是否合乎設計要求和工程質(zhì)量標準所進(jìn)行的檢查、考核工作。質(zhì)量合格的工程是交付使用的法定條件，而涉案工程未經(jīng)竣工驗收，工程質(zhì)量是否合格并無(wú)結論，江峰房地產(chǎn)公司并不能將其投入使用，也不能出售給他人使用。姜建益基于《商品房預售合同》要求江峰房地產(chǎn)公司交付未經(jīng)竣工驗收的房屋，依據《中華人民共和國合同法》第一百一十條第（一）款的規定，姜建益的履行請求不應得到支持，其認為二審判決適用法律錯誤的理由不能成立。
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綜上，姜建益的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的應當再審的情形。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規定，裁定如下：
駁回姜建益的再審申請。
審 判 長(cháng) 張 華
代理審判員 丁俊峰
代理審判員 楊心忠
二〇一五年十月十四日
書(shū) 記 員 馬赫寧
（全文完）
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