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 房地產(chǎn)公司的屬性與一般制造業(yè)公司有本質(zhì)上的區別，兩者在清算時(shí)價(jià)值差異非常大。

制造業(yè)公司的資產(chǎn)變賣(mài)時(shí)會(huì )大幅貶值，這里的制造業(yè)主要指制造中間品的公司，這類(lèi)企業(yè)如鋼鐵、化工、水泥、紡織等等，例如一個(gè)鋼鐵廠(chǎng)的凈資產(chǎn)主要來(lái)自于固定資產(chǎn)，如機器設備等，若變賣(mài)設備等資產(chǎn)，實(shí)際能夠收回的資金可能會(huì )貶值非常厲害，成本為1億的設備幾年后再賣(mài)可能就1千萬(wàn)，和二手車(chē)貶值程度差不多。由于制造業(yè)一般有較多的銀行負債，設備基本不值錢(qián)，可以認為，如果一個(gè)鋼鐵廠(chǎng)清算變賣(mài)，變賣(mài)的現金還債后所剩無(wú)幾。

房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)主要由存貨和持有的商業(yè)地產(chǎn)組成，存貨主要是購買(mǎi)的土地、正在建的房子、已經(jīng)建好沒(méi)有賣(mài)出去的房子，以國內的會(huì )計準則，這些存貨和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值都是以成本價(jià)計算的。例如招商地產(chǎn)持有原值約43億的商業(yè)地產(chǎn)，即是這些商業(yè)大樓的購地成本和總建造成本為43億，這些商業(yè)地產(chǎn)很多是5年或10年前建成的，當時(shí)的地價(jià)和成本都比現在低很多，這些商業(yè)地產(chǎn)若全部以現在的市價(jià)賣(mài)出去，估計價(jià)值是建造成本的幾倍，也許價(jià)值100億以上，但這些投資性商業(yè)地產(chǎn)根據國內會(huì )計準則每年還在計提折舊，招商地產(chǎn)持有的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)計提折舊后目前的賬面價(jià)值為31億，內在價(jià)值被大幅低估。國內外會(huì )計準則不同造成房地產(chǎn)公司的報表差異非常大，若在香港上市，房地產(chǎn)公司每年都會(huì )對持有的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值重估，增值部分被計入公司利潤，這在某種程度上會(huì )虛增資產(chǎn)和利潤，并導致公司有提高負債的傾向，國內的會(huì )計方法比較保守，計算出來(lái)的資產(chǎn)價(jià)值往往低于實(shí)際價(jià)值。一般住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司，其存貨中的土地和在建房也是以成本計算，若公司清算，一般情況下也能得到高于成本價(jià)的現金。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供需平衡狀態(tài)，未出現大規模的泡沫的前提下，就清算價(jià)值來(lái)看，大部分制造企業(yè)在清算后得到的現金相比凈資產(chǎn)要大幅縮水，而房地產(chǎn)公司清算后能夠得到不低于凈資產(chǎn)的現金。

公司內在價(jià)值由2部分組成，一部分是清算價(jià)值，一部分是未來(lái)現金流的折現，在制造業(yè)公司和房地產(chǎn)公司的未來(lái)現金流相同的情況下，房地產(chǎn)公司的內在價(jià)值應該高于制造業(yè)公司，若制造業(yè)公司的內在價(jià)值為10倍PE，那么房地產(chǎn)公司的內在價(jià)值大約應該是10倍PE+1倍凈資產(chǎn)。

前一段時(shí)間，有些房地產(chǎn)公司的市值小于凈資產(chǎn)，那么應該是個(gè)撿錢(qián)的時(shí)候，比如招商地產(chǎn)的B股招商局B，幾個(gè)月前市凈率小于1，市盈率約7倍，其持有的商業(yè)地產(chǎn)原值43億，估計現在的市場(chǎng)價(jià)值超過(guò)100億，其住宅房產(chǎn)去年利潤25億，今年銷(xiāo)售額大幅增長(cháng)凈利潤會(huì )更高，而其總市值當時(shí)只有200億，也就是說(shuō)剔除商業(yè)地產(chǎn)后，其住宅地產(chǎn)的估值約為3倍市盈率，3年能收回成本的生意是個(gè)好生意。近期招商局B在大盤(pán)狂跌下逆勢大幅上漲，不知道是不是巧合，有母公司注入地產(chǎn)項目的原因，有香港資金充裕的原因，。。。讓時(shí)間證明一切。

后記：招商局B翻倍后市值達到400億人民幣，和估計的內在價(jià)值接近，在29港幣已賣(mài)出，收益率約100%。