北京市房屋拆遷估價(jià)中常見(jiàn)的問(wèn)題及處理辦法
2008-05-19 22:13
摘要：由于近年來(lái)北京市拆遷規模較大，拆遷中出現了許多新問(wèn)題。針對拆遷評估工作中的常見(jiàn)問(wèn)題，我們分別對城市國有土地和農村集體土地上的房屋拆遷評估做了一些分析并總結了處理辦法，我們愿與同行們分享經(jīng)驗，希望大家多提寶貴意見(jiàn)。
關(guān)鍵詞：北京市；房屋拆遷；評估；常見(jiàn)問(wèn)題；重置咸新價(jià)
無(wú)論是舊城改造還是郊區和農村的小城鎮建設，最大的難題是對被拆遷人的拆遷補償問(wèn)題。這是關(guān)系到百姓日常的生活大事，處理不當就可能造成社會(huì )的不安定。2001年11月1日北京市人民政府頒布的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第87號)中明確規定，實(shí)行貨幣補償的拆遷項目，補償款以房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)確定，這就使房地產(chǎn)評估機構在拆遷過(guò)程中的作用顯得尤為重要，對拆遷評估過(guò)程中的各種問(wèn)題更要慎重處理。下面從拆遷評估的技術(shù)方面作簡(jiǎn)單介紹，并就拆遷評估工作中的常見(jiàn)問(wèn)題及處理辦法作一初步分析。
1 拆遷評估中的常見(jiàn)問(wèn)題及處理辦法
根據(京國土房管拆字[2001)1234號)《關(guān)于印發(fā)< 北京市房屋拆遷評估規則(暫行)>的通知》及(京房地評字[1999]656號)《關(guān)于印發(fā)(北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標準>的通知》，拆遷評估的計算公式是：
住宅房屋拆遷補償價(jià)：(基準地價(jià)×K+基準房?jì)r(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)
非住宅房屋拆遷價(jià)格＝區位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價(jià)
不難看出，計算公式中幾個(gè)關(guān)鍵值的取定直接影響著(zhù)補償結果的高低。例如基準地價(jià)的取值，每一級別的基準地價(jià)的低限與高限之間差額很大，從每平方米建筑面積120—1200元不等，非住宅的區位價(jià)高低限每平方米建筑面積相差1000—2000元，實(shí)際操作中該如何把握?文件規定：“被拆遷房屋建筑面積為被拆遷房屋權屬證明文件上標明的建筑面積”。但在拆遷過(guò)程中，有許多由于各種客觀(guān)原因沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權證的房屋，該如何處理?下面分別就城市國有土地和農村集體土地拆遷評估工作中的常見(jiàn)問(wèn)題及處理辦法作初步分析。
1．1 城市國有土地拆遷評估工作中的常見(jiàn)問(wèn)題及處理辦法
1．1．1 基準地價(jià)(區位價(jià))的確定
由于城區內被拆遷房屋的面積大多較小，補償價(jià)款的多少主要取決于基準地價(jià)(區位價(jià))的高低，所以老百姓普遍對基準地價(jià)的取值比較敏感，而且近期由于城區內舊城改造的速度較快，涉及的拆遷范圍較廣，老百姓對各區域拆遷補償價(jià)格會(huì )有一個(gè)比較，這就要求我們評估人員慎重對待這一問(wèn)題。評估機構一方面要進(jìn)行全面的市場(chǎng)調查，掌握各區域尤其是拆遷對象附近區域的拆遷補償價(jià)格水平，認真分析區域因素和個(gè)別因素的影響，同時(shí)要積極與政府主管部門(mén)溝通，因為各區政府對本區內的拆遷補償價(jià)格水平有一個(gè)整體平衡、把握。只有在周密市場(chǎng)調查的基礎上，做到客觀(guān)、公正，并主動(dòng)獲得政府主管部門(mén)的支持，在不違反評估原則的前提下，盡可能地為拆遷人與被拆遷人的利益著(zhù)想，慎重地確定基準地價(jià)(區位價(jià))，把拆遷工作的疑難點(diǎn)的宣傳解釋工作做在前面，并貫穿整個(gè)拆遷過(guò)程中，才能為日后的拆遷工作順利進(jìn)行奠定良好基礎。
1．1．2 被拆遷房屋建筑面積的認定
城區房屋的建筑面積一般以房屋所有權證、房屋租賃契約等權屬證明文件上標明的面積為準；對于翻建的房屋，要核對其現狀是否與房產(chǎn)證上登記的內容一致，如果不同，應詢(xún)問(wèn)房屋所有權人翻建時(shí)是否辦理過(guò)建設工程規劃許可證(主要針對私房和單位非住宅)，有建設工程規劃許可證但與房產(chǎn)證有出入的(建設工程規劃許可證在房產(chǎn)證之后)，可暫按建設工程規劃許可證上登記的資料評估，同時(shí)提醒房屋所有權人到房屋所在地的國土資源和房屋管理部門(mén)辦理確權證明。如果翻建時(shí)未辦理建設工程規劃許可證，則只能按房產(chǎn)證上登記的資料評估。
1．1．3 標準租私房的處理
標準租私房是指文革初期由北京市房屋行政管理部門(mén)接管，文革后落實(shí)私房政策帶戶(hù)發(fā)還產(chǎn)權，并執行規定租金標準的城鎮私有出租房屋。2001年統計全市約有1．9萬(wàn)戶(hù)居民住在標準租私房?jì)?。由于標準租私房的租金與市場(chǎng)房租價(jià)格差距較大，影響了產(chǎn)權人的財產(chǎn)收益及產(chǎn)權人與承租人的關(guān)系。這些房屋的產(chǎn)權人或無(wú)力修房或拒絕修房，造成房屋破損嚴重，大多為需要改造的危舊房屋。拆遷過(guò)程中妥善解決好這一歷史遺留問(wèn)題，有助于拆遷工作的順利進(jìn)行。
1．1．3．1 標準租私房承租戶(hù)的認定
標準租私房承租戶(hù)的認定，以北京市落實(shí)私房政策時(shí)各區房屋行政管理部門(mén)帶戶(hù)發(fā)還產(chǎn)權的清冊、歷次調租的清冊為依據。指與標準租私房產(chǎn)權人訂有私房租賃契約；或是沒(méi)有訂立私房租賃契約，但長(cháng)期居住標準租私房，并有北京市常住戶(hù)口的單位或個(gè)人。
1．1．3．2 標準租私房的拆遷補償款計算
對產(chǎn)權人的補償：根據(市政府令第87號)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規定，標準租私房產(chǎn)權人應當作為被拆遷人享受完整的價(jià)格補償，即包括區位補償房?jì)r(jià)和被拆遷房屋重置成新價(jià)。
對承租戶(hù)的補償：2003年4月28日，北京市國土資源和房屋管理局印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)本市標準租私房工作中有關(guān)搬出安置問(wèn)題的意見(jiàn)》的通知，文件規定，凡已確定2003年內啟動(dòng)的項目，建設單位仍然執行(京國土房管拆[2002]319號)《關(guān)于拆遷標準租私房有關(guān)問(wèn)題的通知》，該文規定，拆遷標準租私房，承租人在拆遷范圍外別無(wú)正式住房的，拆遷人應當按照所承租標準租私房建筑面積的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)扣除重置成新價(jià)對承租人給予資助，即只包括區位補償房?jì)r(jià)。
1．2 農村集體土地拆遷評估工作中的常見(jiàn)問(wèn)題及處理辦法
在農村集體土地拆遷評估過(guò)程中，農村房屋的院落面積和建筑面積比城區內大得多，由于管理的不規范，絕大部分房屋沒(méi)有產(chǎn)權證或其他合法的證明文件，甚至沒(méi)有審批手續，私搭亂建現象普遍。造成了建筑類(lèi)型雜亂，建筑密度大，房屋情況復雜。拆遷過(guò)程中，補償面積的確定和違章面積的剝離是拆遷評估工作中重點(diǎn)、難點(diǎn)。
1．2．1被拆遷房屋建筑面積的認定
(京國土房管拆字[2001]1188號)《<北京市城市房屋拆遷管理辦法)實(shí)施意見(jiàn)》第15條規定“被拆遷房屋的建筑面積，按照房屋所有權證標明的建筑面積計算。但拆遷原集體土地上尚未辦理房屋所有權證的房屋，其建筑面積以實(shí)際測量的正式房屋面積為準。”
1．2．2 違章面積的剝離
剝離違章建筑面積可從兩個(gè)角度考慮：一是從建筑工程技術(shù)角度進(jìn)行把關(guān)，1188號文對正式房屋的確認標準如下：(1)柱高2m以上，建筑面積7m2以上；(2)三面有墻，有正式門(mén)窗；(3)屋頂有保溫層。二是從合法性角度進(jìn)行剝離，看其有無(wú)宅基地及建房審批文件。
值得一提的是，依據現有城區房屋拆遷評估的計算公式，同樣面積宅基地內建筑面積的差異會(huì )造成補償價(jià)款的成倍增長(cháng)，我們以豐臺區六圈地區集體土地拆遷評估實(shí)例為據，作一簡(jiǎn)單分析：
房屋所有權人 甲 乙
宅基地面積（㎡） 153 151
建筑面積（㎡） 71 141
容積率 K 0.46 0.93
區位補償價(jià)（元） 284000 423000
重置成新價(jià)（元） 48706 98277
總補償價(jià)款（元） 332706 521277
以上甲、乙兩戶(hù)宅基地面積基本相同，乙比甲建筑面積多70 m2，補償價(jià)款多了近19萬(wàn)，為甲的1．6倍，而乙實(shí)際發(fā)生的建房成本按650元／m2計算，僅比甲多花費了4．5萬(wàn)元。這勢必造成被拆遷人借拆遷之機突擊建房，直接后果就是征地拆遷成本急劇增加，而且對循規守法的老百姓不公平。為了避免這一現象，可依據合法宅基地的面積，制定以下辦法：
(1)宅基地內的人均房屋建筑面積大于等于某一標準時(shí)，按人均建筑面積的標準進(jìn)行補償，實(shí)際建筑面積超標準部分給予重置成本補償；
(2)宅基地內人均建筑面積小于某一標準時(shí)，按實(shí)際建筑面積進(jìn)行補償。
當然，這些辦法在操作過(guò)程中會(huì )有一定困難，尤其是標準的制定較難把握。值得一提的是，北京市人民政府于近期頒布了(北京市人民政府令第124號)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，該辦法自2003年8月1日起施行。為今后農村集體土地的征地拆遷提供了政策依據。
2 拆遷評估中的其他問(wèn)題——重置成新價(jià)的估算
除了以上幾個(gè)問(wèn)題外，重置成新價(jià)的計算也是一個(gè)非常繁雜、重要的工作。除了依據相關(guān)法規、辦法，估價(jià)師的綜合能力和經(jīng)驗也是直接影響評估結果的關(guān)鍵環(huán)節。
2．1 估價(jià)辦法與現實(shí)差異
目前，重置成新價(jià)的計算依據(京房地評字[1996]573號)《北京市房屋估價(jià)辦法》文件是1996年末制定，1997年1月1日起施行的。距今已六年多，與現實(shí)差異很大。我們同樣以豐臺區六圈地區集體土地拆遷評估項目為例，選取兩種常見(jiàn)的裝修材料，通過(guò)市場(chǎng)調查，了解了當地市場(chǎng)價(jià)格，并與(京建經(jīng)[2001]664號《2001年北京市建設工程預算定額》、(京房地評字[1996]573號)《北京市房屋估價(jià)辦法》中的裝修計分表相比較：
裝修材料 護墻板（三合板） 外墻磚（長(cháng)條磚）
市場(chǎng)價(jià)格（元/㎡） 50 30
預算定額（2001年）（元/㎡） 71 66
補償標準
分值（元） 0.6 0.55
價(jià)格（元） 136 125
以上數據表明，估價(jià)辦法中的建筑裝修材料補償標準比市場(chǎng)售價(jià)和定額高得多。而且近幾年出現了許多新型建筑、裝飾材料，評估人員應及時(shí)調查市場(chǎng)信息，掌握最新的市場(chǎng)數據，在評估過(guò)程中，結合實(shí)際，靈活運用。同時(shí)我們也建議有關(guān)部門(mén)應該根據市場(chǎng)行情，及時(shí)修訂《房屋估價(jià)辦法》或要求評估機構在拆遷評估過(guò)程當中除了依據本辦法外，還應參照市場(chǎng)行情和預算定額綜合評估重置價(jià)格。
2．2 私搭亂建、舊料新建的房屋重置價(jià)的計算標準
在郊區或城郊結合部，由于宅院寬松，普遍建房較多，而且被拆遷人借拆遷之機突擊建房，敷衍、湊合的情況很普遍。通常做法有舊料新建、拆東補西。對這類(lèi)房屋如果機械地照搬評估分值，顯然不合理。因而評估人員現場(chǎng)查房一定要細心、全面，準確掌握一手資料，綜合判定分值標準、成新，盡量符合實(shí)際。
2．3 附屑物的分量
附屬物是老百姓自己看得見(jiàn)的東西，雖然這部分價(jià)值不高，但一定要做仔細，不要丟漏項。不能因為事小，引起老百姓的不滿(mǎn)。如果由于評估人員的疏忽，幾十萬(wàn)的補償款都給出了，最終因為少了幾個(gè)燈頭、水池等引發(fā)矛盾，耽誤了拆遷工作的整體進(jìn)度就太不值得了。
3 結束語(yǔ)
我們在諸多項目的實(shí)踐中，積累了一些經(jīng)驗和教訓。我們的深切體會(huì )是拆遷評估不僅是一個(gè)技術(shù)工作，更重要的是與人打交道的能力，與方方面面的協(xié)調、配合能力。要把困難想在前面，做好充分的戰前準備，在詳細制定拆遷評估實(shí)施方案后，與各方人員一道進(jìn)行前期培訓：統一認識、統一技術(shù)規范、統一操作標準、統一入戶(hù)口徑、統一步驟。重視宣傳、解釋工作，隨時(shí)化解各種疑難問(wèn)題，把可能爆發(fā)的矛盾化解在萌芽狀態(tài)中。同時(shí)要認真總結每一個(gè)項目的經(jīng)
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