近年來(lái)，二手房市場(chǎng)越來(lái)越火熱，買(mǎi)賣(mài)二手房的人越來(lái)越多，而關(guān)于二手房稅費問(wèn)題你又了解多少了，現在鏈家網(wǎng)就來(lái)為大家解讀。
二手房交易稅費是指在二手房交易中，國家稅務(wù)部門(mén)向買(mǎi)賣(mài)雙方征收的各類(lèi)稅費，包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等。雖然稅務(wù)部門(mén)規定了各稅種由買(mǎi)方或賣(mài)方來(lái)承擔，但在北京二手房實(shí)際交易中，賣(mài)家經(jīng)常將稅費轉嫁到買(mǎi)家身上，賣(mài)房拿一個(gè)到手“凈得價(jià)”。
一、賣(mài)方承擔的稅費
(1)個(gè)人所得稅
財政部、國家稅務(wù)總局和建設部于1999年聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財稅字[1999]278號)文件，文件規定了根據個(gè)人所得稅法的規定，個(gè)人出售自有住房所取得的所得應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收個(gè)人所得稅。2003年國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅的有關(guān)問(wèn)題的通知》中也規定了該個(gè)人所得稅。但那時(shí)候采取的是自愿申報，而非強制征收。2006年，國家稅務(wù)總局正式發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)[2006]第108號)，要求自2006年8月1日起開(kāi)始國內居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉讓時(shí)，開(kāi)始繳納個(gè)人所得稅。該稅率為20%，根據《通知》，此稅正式由自愿申報變?yōu)閺娭剖绽U。同時(shí)，在本《通知》中還進(jìn)一步細化納稅計算方式，明確表示個(gè)人所得稅繳納按照差額征收，即“從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用?！?，依次，個(gè)稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓過(guò)程中繳納的稅金-合理費用)*20%。108號文件同時(shí)還根據原有房屋產(chǎn)權的類(lèi)型分為以下若干種計算方式：
①商品房：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費，
即商品房，個(gè)稅=(轉讓網(wǎng)簽價(jià)-購買(mǎi)該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費-轉讓該套住房過(guò)程中繳納的稅金-賣(mài)方按照規定實(shí)際支付的住房最高10%裝修費用、房款利息等)*20%。
②經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及相關(guān)稅費，以及按規定交納的土地出讓金。
即個(gè)稅=(轉讓收入-購買(mǎi)該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費，以及按規定交納的土地出讓金-轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金-賣(mài)方按照規定實(shí)際支付的住房最高15%裝修費用、房款利息等)*20%
③已購公房：原購公有住房標準面積按當地經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格計算的房?jì)r(jià)款，加上原購公有住房超標準面積實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款以及按規定向財政部門(mén)(或原產(chǎn)權單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。
即已購公房，個(gè)稅=[轉讓收入-(原購公有住房標準面積按當地經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格計算的房?jì)r(jià)款+加上原購公有住房超標準面積實(shí)際支付的房?jì)r(jià)款以及按規定向財政部門(mén)(或原產(chǎn)權單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費)-轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金-賣(mài)方按照規定實(shí)際支付的住房最高15%裝修費用、房款利息等]*20%。
為了保護普通市民的合法權益，108號文件同時(shí)對二手房交易中的個(gè)人所得稅也有相應的優(yōu)惠規定，即對個(gè)人轉讓自用5年以上(以產(chǎn)權、完稅憑證為界)，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅;對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
現階段個(gè)人所得稅的繳納政策仍然沿用上述通知的繳納方式，即
轉讓家庭名下不滿(mǎn)五年，或滿(mǎn)五年不唯一住宅的，差額20%征收個(gè)人所得稅;
轉讓家庭名下滿(mǎn)五年且唯一住宅的，免征個(gè)人所得稅。
(2)營(yíng)業(yè)稅
中央政府根據房地產(chǎn)市場(chǎng)走向和宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展局面，先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年發(fā)布通知，多次調整二手房買(mǎi)賣(mài)中營(yíng)業(yè)稅的征收標準和計算方式，希望通過(guò)稅收工具來(lái)達到調節市場(chǎng)的目的。按照2015年3月30日，財政部發(fā)布《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財稅[2015]39號)，對個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅做如下調整：
個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;
個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;
個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅的稅率為轉讓價(jià)格的5.6%(遠郊區縣為5.5%)。
(3)印花稅
印花稅是一種古老的稅種，踏實(shí)以經(jīng)濟活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權轉移書(shū)據等應稅憑證文件為對象所征的稅。二手房交易中正常情況下該稅的征收標準為向房屋交易中的買(mǎi)賣(mài)雙方各收取交易總金額的萬(wàn)分之五，換領(lǐng)新產(chǎn)權證的買(mǎi)家還需另外交5元。2008年財政部國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)，目前對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免收印花稅。
(4)綜合地價(jià)款
綜合地價(jià)款是專(zhuān)門(mén)針對經(jīng)濟適用房轉讓時(shí)需要繳納的一項費用。根據《北京市人民政府關(guān)于引發(fā)北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法(試行)》(京政發(fā)[2007]27號)和《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》規定，已購經(jīng)濟適用房家庭取得契稅完稅憑證或房屋產(chǎn)權滿(mǎn)五年的，可以按照市場(chǎng)價(jià)出售該經(jīng)濟適用房，同時(shí)還規定，該類(lèi)房屋出售，產(chǎn)權人應按照原購房?jì)r(jià)格和出售價(jià)格差的70%補交土地收益等價(jià)款。這里的“原購房?jì)r(jià)格和出售價(jià)格差的70%”就是我們說(shuō)的綜合地價(jià)款。
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