亚洲精品中文幕一区二区_ 深圳那些被人遺忘的老城區，開(kāi)啟了上漲模式？

然而近兩年，領(lǐng)漲深圳樓市的卻是一個(gè)被人們遺忘多年的老城區，一個(gè)沉寂多年的價(jià)格洼地，它就是福田的八卦嶺片區。

從2018年3月到2020年3月，八卦嶺漲幅高達45.3%，位居深圳第一。

與之相似的是福田區另一個(gè)洼地——福田保稅區，隨著(zhù)赤尾村和南華村棚改的加速，福保片區也重新回到了快速上漲通道。

為什么曾經(jīng)漲不動(dòng)的老城區反而力壓新區，成為置業(yè)熱點(diǎn)區域，在未來(lái)，深圳老城區多點(diǎn)開(kāi)花，甚至頻出暴擊的現象是否會(huì )成為一種趨勢？以八卦嶺為例，我們一探究竟。

從“不漲”到“上漲”

八卦嶺片區位于福田區最東部，與羅湖區接壤，具體區位是指泥崗西路以南、筍崗西路以北、紅嶺北路以西、上步北路以東，一塊四四方方的區域。

有專(zhuān)家認為，八卦嶺這個(gè)地名的來(lái)歷，與筍崗北的牌榜山有關(guān)，“八卦”與“牌榜”按古漢語(yǔ)發(fā)音規則是同音，因此“八卦”很有可能是“牌榜”的訛音。

但八卦嶺又有著(zhù)“四橫四縱”的棋盤(pán)式道路，舊廠(chǎng)房、公寓、單身宿舍、寫(xiě)字樓星羅棋布，一棟棟新舊交替的建筑安靜地呆在縱橫交錯的格子中間，類(lèi)似八卦的“龜背”圖形，這樣的理解似乎更為人們所接受。

八卦一路美食街

作為深圳最早的大型工業(yè)區之一，許多老深圳人對八卦嶺有著(zhù)難以磨滅的情愫，因為這里象征著(zhù)最早一批深圳打工者奮斗的記憶。

1982年，深業(yè)鵬基集團承擔起八卦嶺工業(yè)區的開(kāi)發(fā)任務(wù)，他們推平山丘，在100多萬(wàn)平方米的八卦嶺上建起了多棟廠(chǎng)房和員工宿舍，并隨著(zhù)縱橫的街巷依次排開(kāi)，慢慢地八卦嶺變得小有名氣，吸引了很多輕工業(yè)、加工業(yè)和貿易企業(yè)。

鵬基商務(wù)時(shí)空大廈

時(shí)間飛快，一眨眼40年過(guò)去了，作為中國改革開(kāi)放最前沿的深圳取得了巨大成就，而開(kāi)發(fā)較早的八卦嶺，雖然處于深圳核心地段，交通也非常便利，但原始加工業(yè)不僅污染嚴重，而且難以承擔高額租金，開(kāi)始陸續搬離。

小戶(hù)型的單身公寓（老破?。┚幼◇w驗差，無(wú)法滿(mǎn)足人們的居住需求，有置換需求的人開(kāi)始向南山、寶安轉移，因此八卦嶺片區的房?jì)r(jià)一直很被動(dòng)，在2019年之前只是隨著(zhù)大盤(pán)緩慢上漲。

2019年之前八卦嶺是福田的價(jià)格洼地，但區域樓盤(pán)的換手率還是比較高的，雖然片區比較陳舊，但小戶(hù)型總價(jià)低，上車(chē)門(mén)檻低；區位交通比較好，性?xún)r(jià)比更高；雖然中學(xué)教育資源不豐富，只有一個(gè)華富中學(xué)，但片區內的園嶺實(shí)驗小學(xué)和園嶺外國語(yǔ)小學(xué)還是頗有名氣，很多家長(cháng)購買(mǎi)八卦嶺就是為了低價(jià)學(xué)區房。

2019年年初，八卦嶺片區成交均價(jià)僅5萬(wàn)多，而到了今天已經(jīng)突破10萬(wàn)，房?jì)r(jià)幾乎翻了一番。

名校之謎

團長(cháng)實(shí)地考察八卦嶺片區，這里房產(chǎn)中介門(mén)店眾多，房產(chǎn)交易活躍，在與多位中介的交談中得知，八卦嶺片區上漲主要原因是兩所學(xué)校的落地，一個(gè)是荔園小學(xué)東校區，另一個(gè)是荔園實(shí)驗中學(xué)。

兩所學(xué)校的區位如下圖所示：

兩所名校的落地彌補了片區教育資源的不足，而近幾年清鳳創(chuàng )投、安吉爾大廈、平安大廈、上林苑項目、八卦嶺宿舍棚改、歲寶壹品等項目的啟動(dòng)，讓片區環(huán)境面貌有了極大的改善預期，名校、舊改和棚改是八卦嶺房?jì)r(jià)上漲的重要原因。

歲寶一品

據鏈家中介小林（化名）透露，目前八卦嶺宿舍的掛牌價(jià)已經(jīng)達到13萬(wàn)/平，不僅僅是因為棚改達到立項要求，更重要的是八卦嶺宿舍離荔園小學(xué)東校區最近，以后孩子上名校的概率更大。

團長(cháng)認為這確實(shí)是一個(gè)問(wèn)題，整個(gè)八卦嶺現有的住宅、宿舍和公寓近2萬(wàn)套，單單是八卦嶺宿舍就有7000多戶(hù)，未來(lái)通過(guò)舊廠(chǎng)房改造還可能轉化出少量住宅、人才房、保障房，這也是一部分學(xué)位需求，未來(lái)八卦嶺是否會(huì )面臨學(xué)位緊張的問(wèn)題還不好說(shuō)。

鵬盛村

旭飛花園

同時(shí)，八卦嶺住房的土地性質(zhì)包括住宅，單身公寓，工業(yè)倉儲用地等，棚改后回遷房是否全部為住宅用地性質(zhì)，房屋用途為單身公寓的歷史遺留問(wèn)題是否也能一并糾正？目前政府的公示中仍未給出解答。

上圖為2002年八卦嶺法定圖則

其實(shí)這是一個(gè)影響房產(chǎn)價(jià)值的重要問(wèn)題，積分入學(xué)時(shí)，公寓和住宅的積分權重是有差距的，今年6月就出現了公寓性質(zhì)住宅被劃出深高學(xué)區的風(fēng)波，如果棚改后公寓不轉化為住宅，新建的住宅將影響公寓上名校的概率，如果棚改后公寓轉化為住宅，新建的商務(wù)公寓很可能會(huì )無(wú)緣名校。

比如說(shuō)八卦嶺的新盤(pán)歲寶壹品，80到190平米戶(hù)型，產(chǎn)權為40年商務(wù)公寓，一期計劃月底發(fā)售，開(kāi)發(fā)商宣傳的樓盤(pán)亮點(diǎn)是：名校+地鐵上蓋，5萬(wàn)平歲寶商業(yè)加持……

未來(lái)八卦嶺的公寓，能否上荔園學(xué)校，團長(cháng)心中是沒(méi)底的，而開(kāi)發(fā)商卻大大方方地打出口號“名校環(huán)繞”，購房者最好做到心中有數。

即使6年內歲寶壹品的公寓可以上名校，但6年后隨著(zhù)八卦嶺住宅占比增加，歲寶壹品的公寓能否上名校將成為未知，而名校對項目的升值空間影響非常大，歲寶壹品如果沒(méi)有名校的光環(huán)，價(jià)值將大打折扣。

據德佑中介小王透露，整個(gè)八卦嶺片區有13個(gè)二手樓盤(pán)，純住宅性質(zhì)的商品房的只有5個(gè)小區，分別是鵬盛年華、城市主場(chǎng)、盛世鵬程、嶺尚時(shí)代園、合正瑞園。

由于以前八卦嶺工業(yè)用地多，住宅少，所以公寓也能享受優(yōu)質(zhì)學(xué)位，但如果八卦嶺片區更新后，住宅公寓的格局發(fā)生變化，公寓是否依舊可以上名校誰(shuí)也不敢打包票。

老破小的春天

在深圳，像八卦嶺這樣的老舊片區還有很多，而八卦嶺是其中為數不多的幸運兒之一。

與八卦嶺相似的還有福田保稅區，片區承接了深港科技創(chuàng )新合作區規劃利好，新皇崗口岸將重建為“深圳第一口岸”，深圳市福田外國語(yǔ)、荔園外國語(yǔ)強勢加盟，皇崗中學(xué)也有望升級為名校，現在整個(gè)福保片區都有了不錯的漲幅，南華村的掛牌均價(jià)已經(jīng)達到9.8萬(wàn)/平。

在未來(lái)，深圳老城區多點(diǎn)開(kāi)花，甚至頻出暴擊的現象是否會(huì )成為一種趨勢？

團長(cháng)認為可能性非常大，尤其是羅湖、福田、南山的老城區，這些區域符合條件的老破小非常多，業(yè)主棚改意愿普遍強烈，而且深圳名校集團化辦學(xué)成為一種趨勢，未來(lái)像八卦嶺和福保片區的案例很可能在其它片區得到復制，到那時(shí)深圳老破小的業(yè)主將迎來(lái)春天。

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