最近豪宅稅取消催動(dòng)了深圳市場(chǎng)大熱，今天到梅林這個(gè)長(cháng)期表現一般的舊區轉了一圈，發(fā)現各二手盤(pán)的房?jì)r(jià)也比去年底普漲了30-40萬(wàn)。比如像很一般的老盤(pán)雕塑家園，上月72平米單位成交價(jià)313萬(wàn)，單價(jià)43000，之前成交只要270-280萬(wàn)，漲幅也在15%上下。
我注意到這一輪，有一個(gè)最突出的特征，房產(chǎn)置換的特別多，很多人都在干“調倉”的事情。這段時(shí)間以來(lái)，后臺、群里的咨詢(xún)，也高度集中在這一點(diǎn)上。手里現有的房產(chǎn)要不要繼續拿著(zhù)，還是說(shuō)趁這個(gè)市場(chǎng)好轉趕緊出掉，換到前景更好的房產(chǎn)上去。
這些問(wèn)題，說(shuō)起來(lái)很輕松，但落到具體的操作上，其實(shí)是不那么容易的事情。
很多人在賣(mài)房-換房的過(guò)程中，都會(huì )有類(lèi)似的糾結，因為資金有限，所以必須要賣(mài)掉原來(lái)的房子才能買(mǎi)到新房子，但是賣(mài)的時(shí)候總會(huì )有搖擺糾結，認為說(shuō)不定還會(huì )漲，賣(mài)早了怎么辦？旁邊有個(gè)舊改在動(dòng)工再捂捂吧？或者是，這個(gè)時(shí)候賣(mài)了，等拿到錢(qián)市場(chǎng)漲起來(lái)了，會(huì )不會(huì )踏空？……
比如說(shuō)我舉幾個(gè)后臺最近的例子：
一位粉絲在南山、寶安擁有價(jià)值好幾處物業(yè)，包含寫(xiě)字樓、公寓、別墅、平層，但是過(guò)去2年沒(méi)有買(mǎi)任何住宅，像華潤城、雙璽、瑧山府，現在開(kāi)始搖擺。我大概算了，其中一個(gè)寫(xiě)字樓租金回報率只有2%。
另一個(gè)粉絲問(wèn)，自己2013年在寶安買(mǎi)了一套公寓，買(mǎi)入價(jià)2.3萬(wàn)，現在4萬(wàn)多，周邊住宅已經(jīng)7萬(wàn)多，感覺(jué)跑輸了，應不應該賣(mài)掉。
再一個(gè)粉絲問(wèn)，自己在福田保稅區有兩套房子，一套在地鐵口好出租，一套是宜居性好，問(wèn)賣(mài)哪一套。
給別人建議是一件非常有風(fēng)險的事情，關(guān)系越好風(fēng)險越大。所以，好為人師這樣的忌諱，要多多警醒自己少犯。因為，針對每一個(gè)具體的案例，每個(gè)人的情況都不一樣，并沒(méi)有一個(gè)通行的標準答案。
但這個(gè)問(wèn)題，倒是有機會(huì )讓我將這幾年來(lái)認真梳理的一些原則性的想法擺出來(lái)。不一定正確，分享來(lái)和大家交流。
什么情況下賣(mài)掉你的房產(chǎn)？
首先按照我的邏輯，只買(mǎi)對不擇時(shí)，對于好城市，每一次調整都是你買(mǎi)入的機會(huì )。買(mǎi)到了就拿著(zhù)，至少若干年內是不需要考慮賣(mài)的。
但顯然，這個(gè)在操作上不太可能，每個(gè)人能力有限、資金也有限，不可能次次都做對（甚至大部分時(shí)候都是做不對的）。做錯的時(shí)候，這個(gè)問(wèn)題就來(lái)了。
我認為下列四種情況下，也許考慮賣(mài)掉房產(chǎn)或者部分房產(chǎn)，是更好的選擇。
1、買(mǎi)錯了，買(mǎi)到了差房子。
這樣買(mǎi)錯的案例其實(shí)并不在少數，相反非常多。最主要的一類(lèi)物業(yè)是在風(fēng)景優(yōu)美的山巔海邊，也就是行內平常講的“風(fēng)景有毒”類(lèi)物業(yè)，結果是很難受的。我經(jīng)?？吹絻汝懞芏鄾](méi)有見(jiàn)過(guò)海的買(mǎi)房人，跑到惠東、東戴河、海南什么的地方掃貨，坦白講，那些海邊的小別墅建得真是漂亮，有時(shí)候看得自己都忍不住想拿一套。但是回頭隔個(gè)七八年看，差不多還是那個(gè)價(jià)錢(qián)，或者是略微的跑贏(yíng)了通脹，那個(gè)內心就百爪撓心了。典型的是上次深圳瘋傳的東部華僑城天麓一套別墅，買(mǎi)來(lái)7年反虧了2000萬(wàn)。
如果是自己度假使用，純粹不考慮資產(chǎn)升值，那么這是另一回事了。如果你考慮到升值，那么，當你意識到自己犯了錯誤，這個(gè)時(shí)候，當初買(mǎi)入的邏輯就不存在了。這樣的房子，不要想著(zhù)拿得久它就能翻盤(pán)，果斷出掉，盡早止損，方為上策。
2、漲到盡頭，基本面逆轉。
這是比較多的情況，但又是分歧最大、最難講透的一種情況。怎么判斷一個(gè)小區的漲勢差不多、要賣(mài)出了？
我的理解是，關(guān)鍵是要從兩個(gè)維度去判斷，這兩個(gè)維度也是決定房地產(chǎn)價(jià)值的核心因素：從內外分，可以歸納為“公共投資”+“社區品質(zhì)”，從屬性分，可歸納為“土地”+“房屋”。
就某個(gè)微觀(guān)地段而言，房地產(chǎn)的價(jià)值取決于周邊的公共投資，有沒(méi)有人在你小區的周?chē)掷m的、瘋狂的進(jìn)行公共建設——這些建設包括地鐵、學(xué)校、醫院、商場(chǎng)、公園、綠道等等，決定了你家小區的升值幅度。
至于到房屋，房屋自然是不會(huì )升值的，但社區品質(zhì)不同，會(huì )在很大程度上影響物業(yè)價(jià)值。比如很多老化的小區，會(huì )產(chǎn)生居住品質(zhì)的降低，這包括了多層沒(méi)有電梯、人車(chē)不分流、管理不善、車(chē)位嚴重不足、出租率太高等等。那么，同等配套之下，老小區會(huì )跑輸是很自然的事情。
綜合這兩者，我認為，持有“舊區+舊房”物業(yè)的同學(xué)，可以認真考慮賣(mài)出的選項。原因是，在很多老化的地段，公共投資已經(jīng)銳減甚至到?jīng)]有，周邊已無(wú)持續改善的可能。同期，房屋的逐年老化，也會(huì )越來(lái)越影響物業(yè)升值的速度。如果這時(shí)有更好的選擇，賣(mài)出會(huì )更好。
總結就是，如果你判斷這個(gè)房產(chǎn)漲幅差不多了，那么，即便還是有魚(yú)尾巴可吃，也不要猶豫，果斷出掉。
有人提出“學(xué)區房”的反例，的確百花片區是這樣。但是我之前講了，學(xué)區房表現的是你獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的價(jià)格，并非房地產(chǎn)的價(jià)格，只不過(guò)我們把本該給學(xué)校的錢(qián)給到了房東。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素是名校是否一直維持其競爭力，那是教育行業(yè)的事兒，不在這個(gè)范疇。
3、有更好的標的選擇，以次換優(yōu)。
這第三種情況是最多的，也基本上是每一個(gè)置換的買(mǎi)房人做的事情。每個(gè)人資金、能力都有限，很難一直有錢(qián)一直只買(mǎi)不賣(mài)，必要的時(shí)候，總是必須賣(mài)掉才能換到。這有時(shí)候甚至很難受，因為可能會(huì )涉及到你要搬家，重新租房子等等，但是，事后往往會(huì )證明：只要你真的選對了，那么，賣(mài)出是絕對值得的。
比如，賣(mài)出公寓換住宅。豪宅稅取消之前，群里一個(gè)粉絲告訴我，他賣(mài)掉了福田的一個(gè)公寓，持有4年賺了40%，很懊惱，覺(jué)得“買(mǎi)錯了”。然后迅疾在豪宅稅取消之后，以單價(jià)6萬(wàn)多的價(jià)格買(mǎi)入西鄉一套兩住宅。這里我必須要告訴大家，我這幾年來(lái)積累了大量的公寓案例，幾乎所有的案例都表明：在深圳這樣的城市買(mǎi)入公寓，做到不虧錢(qián)是可以的（前提是持有夠久），但跑輸是一定的，不要有什么幻想。
再如我身邊一個(gè)案例，2012年賣(mài)掉龍崗一套3房，置換南山一個(gè)3房，7年過(guò)去，前者從130萬(wàn)變成了400萬(wàn)，后者從260萬(wàn)變成1000萬(wàn)。漲幅也是完勝，這也是置換成功的典范。
回到我們開(kāi)頭提到的案例，有些回報率低的寫(xiě)字樓，出掉換成住宅，也是“以次換優(yōu)”的表現。
賣(mài)掉一套房子或者買(mǎi)入另一套，唯一的判斷標準就是：哪個(gè)產(chǎn)品更優(yōu)（在區域的稀缺性更強）。有時(shí)候的確會(huì )出現賣(mài)掉了一個(gè)老房子，但是買(mǎi)入的新品漲幅不及預期。那不是賣(mài)錯了，是買(mǎi)錯了。這個(gè)要區別看。
4、市場(chǎng)出現系統性危機。
房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融，總是會(huì )有危機。已經(jīng)度過(guò)城市化的經(jīng)濟體有，我們也不能說(shuō)中國就會(huì )一直特殊下去。歷史上那些經(jīng)濟體出現了房地產(chǎn)危機，對家庭財富的影響短期的確很慘重。盡管長(cháng)期能夠重新漲回來(lái)，但你能不能活著(zhù)看到第二天的太陽(yáng)，就因人而異了。比如說(shuō)，像香港、日本當年的泡沫破滅，房?jì)r(jià)下跌幅度都超過(guò)50%，負資產(chǎn)案例持續了10多年，還是比較恐怖的景象。
對于某一部分人群來(lái)說(shuō)——這部分人群尤其是杠桿過(guò)高，或者心理承受能力過(guò)低，賣(mài)掉一些多余的房產(chǎn)，是更為穩妥的選項。
但這個(gè)是屬于不一定非要賣(mài)房的情況，如果你的債務(wù)控制的好，不需要考慮這個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)最重要的問(wèn)題，是現金流的問(wèn)題，只要能夠把握好現金流，不需要過(guò)分的擔憂(yōu)這些。而且，像系統性危機的出現，既很難預知又無(wú)力抵御，只能說(shuō)是隨機應變、見(jiàn)招拆招。
謹記一點(diǎn)：在都市圈核心的大城市，永遠都不要賣(mài)出核心區域的房產(chǎn)。賣(mài)掉它，那一定是未來(lái)最大的風(fēng)險。
以上是我個(gè)人梳理的幾種情況，供大家參考，前三種情況，我認為都應該毫不猶豫的出掉，換成更好的房產(chǎn)。當然，每個(gè)人的實(shí)情都不同，難以覆蓋。希望各位可以結合自身的情況，妥善評估和謹慎處理好自己的房產(chǎn)，祝愿都能做對。
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