深圳利好不斷，最近又獲得一個(gè)大禮包，就是“示范區+范例”的“雙范”頭銜，成為粵港澳大灣區核心城市。
這一全新命名，不僅使得深圳的地位全面提升，也同時(shí)提振了整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒，結合幾天前的個(gè)人房貸利率與LPR掛鉤，地產(chǎn)中介們又開(kāi)始販賣(mài)焦慮，鼓動(dòng)買(mǎi)房，因此很多粉絲咨詢(xún)，深圳是不是要大漲，是否需要馬上就入手。
利好加持下，接下來(lái)確實(shí)會(huì )有一波小行情，但買(mǎi)房不是急事，資金充足的，還需沉淀下來(lái)挑個(gè)好房子，資金不足的就努力工作補充彈藥，幾天幾個(gè)月的房?jì)r(jià)波動(dòng)，影響真的不大。
同時(shí)，無(wú)力承擔深圳房?jì)r(jià)的，一定要重點(diǎn)關(guān)注臨深片區，不要非深圳不買(mǎi)，東莞臨深片區的價(jià)值非常高。
01
哪里是“深圳三環(huán)”
深圳特區從成立到至今，取得了輝煌的成就，這座年輕的城市，快速成長(cháng)的同時(shí)也存在諸多矛盾和短板，居住矛盾就是其中之一。
深圳真實(shí)的常住人口超過(guò)2500萬(wàn)，2017年人口凈流入62萬(wàn)，而這些人口的平均年齡在33.9歲，恰好是生二胎和小孩子上學(xué)的年齡段，巨大的人口基數和人口流入量，深圳的住房需求相當大。
當深圳無(wú)法滿(mǎn)足這些居住需求時(shí)，必然會(huì )向周邊城市外溢。
很多人吐槽，說(shuō)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)因為存量巨大沒(méi)有投資價(jià)值，其實(shí)這是過(guò)于片面的。存量巨大確實(shí)會(huì )有流通性壓力和租金方面的劣勢，但隨著(zhù)中國城鎮化不斷推進(jìn)，珠三角城市群人口流入不斷增多，跨城市軌道交通不斷完善，惠州和臨深片區的住房存量，在新增人口面前其實(shí)是微不足道的。
另一點(diǎn)，不要死盯住深圳不放，非深圳不買(mǎi)，要具備投資思維。深圳單價(jià)過(guò)高，短時(shí)間購房無(wú)望，就要轉而去投資臨深，考慮在東莞臨深地區投資，出租后用東莞租金抵深圳的租金，即提高居住品質(zhì)，也沒(méi)有了每天計算“存款貶了多少，房?jì)r(jià)漲了多少”的焦慮。
深圳人還需要轉變的思維是對通勤時(shí)間的容忍度，北京都開(kāi)始提倡“2小時(shí)生活圈”的概念，上?！?小時(shí)生活圈”也為大眾所接受，而大多數深圳人對通勤時(shí)間的容忍度還處于45分鐘以?xún)取?/p>
深圳形成這種情況的原因是，人們的工作聚集地周?chē)嬖谧饨鸬土霓r民房，加上密集的軌道交通，讓深圳人對地鐵的要求更高。
如果深圳未來(lái)成為國際化大都市，全球標桿城市，其50公里范圍以?xún)榷荚谄漭椛浞秶詢(xún)取?/p>
假設把羅湖區、福田區、南山區視作深圳一環(huán)，寶安區、龍華區、龍崗區視為深圳二環(huán)，那么東莞的虎門(mén)、長(cháng)安、松山湖、黃江、塘廈、鳳崗等就處于深圳三環(huán)內。
02
東莞臨深各區的特點(diǎn)
深圳和東莞是典型的前店后廠(chǎng)關(guān)系，隨著(zhù)深圳的產(chǎn)業(yè)升級，很多勞動(dòng)密集型和高能耗的工廠(chǎng)遷移到土地和用人成本相對較低的東莞，東莞工廠(chǎng)做大，資金流回深圳，促進(jìn)深圳繁榮，兩者相互依存共同發(fā)展，所以說(shuō)深圳的發(fā)展離不開(kāi)東莞。
從地圖上看，東莞就像一條胖頭魚(yú)，魚(yú)胸鰭是靠近伶仃洋的虎門(mén)、長(cháng)安和沙田，魚(yú)腹部是緊貼深圳光明區的黃江、塘廈，而魚(yú)尾則是插入深圳的鳳崗。
真正與深圳交界的片區，有長(cháng)安、虎門(mén)、松山湖（大嶺山和大朗）、黃江、塘廈、以及插入深圳的鳳崗。
虎門(mén)和長(cháng)安，以前一直是東莞GDP排名第一第二的工業(yè)重鎮，民富程度較高，本地購買(mǎi)力和消費能力較強，租金有保障，空置率比較低。在售項目基本超過(guò)一半的客戶(hù)都是本地人，深圳人在這里購房也很多，每天通過(guò)自駕，拼車(chē)，商務(wù)大巴等形式往返深莞。
虎門(mén)在售項目
粵港澳大灣區規劃落地，長(cháng)安和虎門(mén)得到實(shí)質(zhì)性利好，濱海灣新區（由長(cháng)安新區、沙角地區和威遠島三大板塊組成）是東莞融入粵港澳大灣區的重要抓手，也是東莞未來(lái)發(fā)展的主要方向。
長(cháng)安在售項目
虎門(mén)和長(cháng)安的區別是，虎門(mén)可開(kāi)發(fā)面積更大，未來(lái)城市上限更高，目前可選擇產(chǎn)品也更多；長(cháng)安土地面積小，缺乏規劃，但擁有OPPO、VIVO兩大智能手機品牌，新房不多，且單價(jià)高。
松山湖的實(shí)力有追趕虎門(mén)長(cháng)安的趨勢，華為搬遷至松山湖，帶來(lái)了一系列中下游產(chǎn)業(yè)鏈，給松山湖聚集了一大批產(chǎn)業(yè)和人才，松山湖未來(lái)的發(fā)展潛力確實(shí)非常大。
華為歐洲小鎮
但從房產(chǎn)投資角度來(lái)看，松山湖可選產(chǎn)品非常少，而且多是錦繡山河，3號別墅這樣的豪宅，自住屬性高于投資屬性，購房者也不能迷信華為、大疆、漫步者等企業(yè)帶來(lái)的高凈值人群，任正非為了降低用人成本，防止企業(yè)員工因高房?jì)r(jià)變得人心浮躁，給員工建設低于市場(chǎng)價(jià)70%的員工房，預計有3萬(wàn)套員工房，均價(jià)8500元還帶精裝修。
黃江緊緊貼在光明區之上，光明區是深圳目前最熱門(mén)區域之一，原因有三點(diǎn)，一是光明區正在緊鑼密鼓地建設光明科學(xué)城，是廣深科創(chuàng )走廊的重要節點(diǎn)，其發(fā)展調性與粵港澳大灣區是一致的；二是光明區居住用地供應量加大，土拍樓面價(jià)不斷得到刷新，投資者對光明信心十足；三是地鐵6號線(xiàn)即將通車(chē)，直連深圳北站，交通優(yōu)勢明顯。
而東莞地鐵1號線(xiàn)未來(lái)將與深圳地鐵6號線(xiàn)直接銜接，黃江到光明、到福田和南山都非常便捷，而目前光明區是黃江鎮房?jì)r(jià)的2倍。
黃江在售項目
樟木頭在售樓盤(pán)
鳳崗直插深圳版圖，擁有天然的地理優(yōu)勢，深圳地鐵10號線(xiàn)鳳崗段由深圳代建，最新進(jìn)展是已經(jīng)開(kāi)始招標，因此鳳崗可能是東莞臨深城市最先看到收益的區塊。塘廈的市場(chǎng)也很熱，房?jì)r(jià)很“扎實(shí)”，重點(diǎn)關(guān)注片區是塘廈鎮政府和東莞南站交通樞紐，這兩個(gè)片區。
鳳崗和塘廈在售項目
03
東莞就是深圳的延伸
再回到深圳，國家賦予深圳新的使命是：“成為競爭力、創(chuàng )新力、影響力卓著(zhù)的全球標桿城市?！?/p>
在這樣宏大的目標下，深圳會(huì )僅僅局限在不到兩千平方公里的土地上嗎？答案是否定的，深圳一定會(huì )發(fā)展出像北京、上海的三環(huán)，甚至四環(huán)、五環(huán)，傲嬌的深圳人也會(huì )慢慢適應1小時(shí)的通勤時(shí)長(cháng)，東莞臨深其實(shí)就是深圳土地的延伸。
更何況，大灣區的軌道交通正不斷完善，根據規劃，深圳西部的寶安和光明共有20號、11號、13號、6號線(xiàn)4條地鐵同時(shí)與東莞地鐵銜接，到2035年，東莞全域將建成15條城市軌道線(xiàn)，基本實(shí)現區域軌道交通全覆蓋，屆時(shí)深莞互通互融，跨城生活與同城生活幾乎沒(méi)有差異。
買(mǎi)在東莞臨深，就等于買(mǎi)在深圳三環(huán)，而且目前兩地存在巨大的房?jì)r(jià)差，擁有很大的投資價(jià)值，深圳人不要眼睛只盯著(zhù)深圳，不要看不起東莞。
深圳看房團致力于粵港澳大灣區樓市，發(fā)掘投資價(jià)值。
聯(lián)系客服
