近年來(lái)，上海已經(jīng)成為了名副其實(shí)的存量房市場(chǎng)，外環(huán)內極少供應新盤(pán)，即使新盤(pán)上市，也是富豪們的游戲，普通百姓根本不會(huì )考慮。所以，上海人如果想在外環(huán)線(xiàn)內改善住房條件，必不可少的就是二手房的買(mǎi)賣(mài)。對于專(zhuān)業(yè)人士或者投資客來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)二手房就像日常工作一樣普通，但是對于廣大百姓而言，將自住房賣(mài)掉再買(mǎi)進(jìn)一套滿(mǎn)意的二手房，真心是一場(chǎng)極為重要的戰役，累心，累身，不小心還會(huì )受傷丟命。本人從2004年開(kāi)始，在上海累計購房n次，賣(mài)房m次，而且對上海房地產(chǎn)市場(chǎng)較為敏感和感興趣，積累了一整套二手房置換的經(jīng)驗和攻略，下面我將分三部分完整詳實(shí)的介紹二手房置換的心得技巧，第一部分，政策研究；第二部分，賣(mài)房；第三部分，買(mǎi)房。今天先奉上第一部分：
第一部分 政策研究
普通百姓相較于專(zhuān)業(yè)人士和投資客最大的弱勢就是沒(méi)有經(jīng)驗，完全靠人品和運氣在房產(chǎn)市場(chǎng)里摸黑前進(jìn)，甚至被上下家和中介牽著(zhù)鼻子走。運氣好者，雖然磕磕絆絆，一肚子怨氣，最終圓滿(mǎn)完成了置換過(guò)程，運氣差者，被坑被騙，官司纏身，多年積蓄付諸東流。這其中很大原因是對政策不了解，盲目沖進(jìn)房市而導致的。所以，置換房屋第一步，也是最基礎最關(guān)鍵最要命的是研究限購政策、貸款政策和稅費政策。
一、限購政策
1、滬籍家庭：已有兩套住房的，不可購買(mǎi)第三套。夫妻雙方各自與其父母在2011年1月30日之前共有2套及以下的，可購買(mǎi)兩套住房。
2、滬籍單身：已有一套住房的，不可購買(mǎi)第二套。單身與父母在2011年1月30日之前共有2套及以下的，可購買(mǎi)一套住房。
3、外地籍家庭：購房之日前連續繳滿(mǎn)5年個(gè)稅或社保，可購買(mǎi)一套住房。
4、外地籍單身：不可購買(mǎi)住房。
以上限購政策本人已于2017年7月24日向市房產(chǎn)交易中心核實(shí)，可覆蓋80%的購房人群，如有特殊情況，可咨詢(xún)021-962269。限購政策是買(mǎi)房人必須清楚的，在2015年至2016年房產(chǎn)牛市時(shí)，很多小白蠢蠢欲動(dòng)盲目跟風(fēng)，在不了解限購政策的前提下就沖進(jìn)房市，曾經(jīng)就有幾個(gè)朋友的朋友過(guò)來(lái)咨詢(xún)我，在了解政策不能購房后，掃興離去，試想如果沒(méi)有咨詢(xún)我，就冒然去看房付定金簽合同，那怕是追悔莫及了，因為大多數時(shí)候，中介人員并不專(zhuān)業(yè)，即使知道你限購也會(huì )為了業(yè)績(jì)而隱瞞的。下面是本人經(jīng)歷的真實(shí)案例:本人在2012年賣(mài)房時(shí)遇到的第一位下家，在付我定金后辦理的離婚手續，他夫妻共有的房產(chǎn)又判給了他，結果他不以為然，又沒(méi)有告訴中介和我，在簽完合同去交易中心備案時(shí)，限購審核出問(wèn)題，滬籍單身不能購買(mǎi)二套房，后來(lái)他反復祈求我的同情，最終我將首付款80萬(wàn)全款退給他，無(wú)條件解除了合同。(此處應有掌聲) 。
二、貸款政策
1、商業(yè)貸款政策。目前上海商業(yè)貸款按照2016年11月28日上海市住建委發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》從2016年11月29日起執行，具體為：
1.1、居民家庭在本市無(wú)房且在全國無(wú)商貸或公積金貸款記錄的，執行首套房標準，首付35%，9折至基準利率之間。
1.2、在本市有1套房或者無(wú)房同時(shí)在全國有商貸或公積金貸款記錄的，執行二套房標準，購買(mǎi)普通房的首付50%，購買(mǎi)非普通房的首付70%，利率1.1倍。
2、公積金貸款政策
2.1、居民家庭在本市無(wú)房無(wú)公積金貸款記錄的，執行首套房標準，首付30%，基準利率，家庭最高額度100萬(wàn)(個(gè)人50萬(wàn))，雙方都有補充公積金的增加至120萬(wàn)(個(gè)人60萬(wàn))。
2.2、有房無(wú)記錄或者無(wú)房有一次記錄的，同時(shí)家庭人均住房建筑面積不超過(guò)36.1平米的(2016年上海市人均居住建筑面積)，執行改善二套標準，購買(mǎi)普通住房首付50%，購買(mǎi)非普通住房首付70%，利率1.1倍。家庭最高額度80萬(wàn)(個(gè)人40萬(wàn))，雙方都有補充公積金的增加100萬(wàn)(個(gè)人50萬(wàn))。
2.3、有過(guò)兩次公積金貸款記錄的，不予辦理貸款。家庭人均居住建筑面積超過(guò)36.1平米的，不予辦理貸款。
此外，公積金貸款額度從個(gè)人賬戶(hù)余額40倍降至30倍，補充公積金額度從賬戶(hù)余額20倍降至10倍。以上公積金貸款政策本人已于2017年7月25日向市公積金管理中心核實(shí)。如有特殊情況，難以確定的，可咨詢(xún)021-12329。
三、各項稅費。賣(mài)房需要繳納的稅費有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和中介費。買(mǎi)房需要繳納契稅和中介費。其它小額工本費忽略。中介費可與中介公司談判打折。此外，賣(mài)方房產(chǎn)如果是父母遺產(chǎn)，還有可能存在遺產(chǎn)稅，金額為全額的20%，另外，還有可能會(huì )存在房產(chǎn)稅，這兩項稅金金額較大，置換前，必須向市區稅務(wù)局咨詢(xún)。具體情況參考下表:
以上稅費本人已于2017年7月26日，向長(cháng)寧區稅務(wù)局核實(shí)，如有特殊情況，請咨詢(xún)021-12366。
四、普通住房標準。由于商貸、公積金貸款和繳納各項稅費都涉及到普通住房和非普通住房，所以請參考下圖鑒定:
以上為本人去年置換后，整理收集的各項政策，這次發(fā)文前又專(zhuān)門(mén)咨詢(xún)過(guò)市房產(chǎn)交易中心、市公積金管理中心和長(cháng)寧區稅務(wù)局進(jìn)行核實(shí)。在置換前，充分理解限購政策，可以避免盲目置換帶來(lái)的煩惱，比如最常見(jiàn)的就是，本沒(méi)有購房資格，卻頭腦發(fā)熱付了定金或者首付款，導致違約和官司。充分理解貸款政策，可以弄清楚自己需要幾成首付，是否能夠湊齊現金，三成還是七成，這之間的差距可是極為巨大的。而且，可以通過(guò)上海公積金官網(wǎng)的貸款計算器計算出每月還款額。充分理解稅費政策，可以將自己的置換預算精確到萬(wàn)，對于預算要求很?chē)赖耐痉浅Ｓ杏谩?/span>
本文主要是對上海二手房置換的政策面進(jìn)行了詳盡的闡述，讓大家在置換前做到充分的準備，打有準備之仗。后續我還會(huì )陸續發(fā)表《攻略二》和《攻略三》，詳細介紹賣(mài)房和買(mǎi)房的心得技巧，如何做到掌控全局，穩步推進(jìn)。希望大家繼續關(guān)注，同時(shí)也可以提出寶貴意見(jiàn)，共同探討。謝謝！
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