春節過(guò)后返工潮和往年一樣，重返深圳的大街小巷，租賃市場(chǎng)都是傳統的旺季。但許多人會(huì )驚奇的發(fā)現，今年的租金漲幅非常明顯，尤其是城中村興起的各類(lèi)長(cháng)租公寓，租金相比原本的農民房翻倍，從而也帶動(dòng)周邊的整體農民房租金，許多剛來(lái)深圳的上班族表示壓力山大，工資一大半都給房東付房租了。 壹 裝修改公寓 租金水漲船高 借租售并舉的東風(fēng)，深圳的公寓品牌爆發(fā)性增長(cháng)，承接整棟的農民房或廠(chǎng)房，然后裝修升級改造，再配置了一些家私家電，嶄新的公寓看上去很美，但是羊毛出在羊身上，改造的裝修成本是一方面，還有品牌公寓的運營(yíng)利潤，多了中間商，租金幾乎也是旁邊農民房的兩倍。 周末調查龍華民治東邊附近的某公寓，也是由農民房改造而成，全部都是單間和一房一廳，帶空調熱水器和桌子床。其中單間租金2400元，一房一廳租金2800元。而周邊的農民房單間空房1100左右，一房一廳1600元，改造后的租金價(jià)格基本翻一倍。
貳
前期投入資金大
回報周期長(cháng)
以租客的身份走訪(fǎng)發(fā)現，品牌公寓租金高，出租情況并不是很理想，空置率10%-20%，搜索58的個(gè)人房源信息基本被這些公寓霸屏；而周邊的農民房房東并不擔心不好出租，只要把空房信息貼樓棟門(mén)口，價(jià)格合理幾天就會(huì )租出去。
在租客眼中，價(jià)格是綜合考慮的第一要素。而對品牌公寓來(lái)說(shuō)，最大化盈利才是最為關(guān)鍵的問(wèn)題，雖然租金高，但是空置率也多的話(huà)，利潤就大打折扣，空房每個(gè)月也是要付給房子房租的。
認識一位龍崗搞租房改造的朋友，他們也是承包整棟的農民房用來(lái)裝修，溝通中了解到，說(shuō)現在收房的公司多競爭大，好地段收房的成本越來(lái)越高，房東報價(jià)也虛高，而且前期的裝修成本大，一棟10層農民房，裝修整改成本50-100萬(wàn)，而且還要押金和轉手費，如果加裝電梯還要加20-30萬(wàn)。
合同一般簽5-10年，前幾年都是投入收回成本階段，前期占用資金大，沒(méi)有資金實(shí)力，收了房子也是沒(méi)錢(qián)裝修。而且盡可能的隔斷，改成小戶(hù)型單房出租，這樣租金收益更高。
長(cháng)租公寓是重資產(chǎn)運營(yíng)項目，前期資金投入成本較高，回報周期長(cháng)。也有一些公司因為快速擴張，導致資金鏈斷裂，倒閉跑路。
（資料來(lái)源克而瑞）
叁
瘋狂增長(cháng)的公寓
盈利瓶頸
目前，涉足長(cháng)租公寓主要有四大類(lèi)，開(kāi)發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )投、酒店、和房產(chǎn)中介公司，萬(wàn)科、深業(yè)、龍湖、招商、碧桂園等開(kāi)發(fā)商都紛紛擴張，搶占這塊蛋糕。
大量的農民房改公寓，只會(huì )變相抬高整個(gè)區域的租金，畢竟裝修成本都會(huì )加到房租中去，租客要么接受，要么被迫搬離到更偏遠的區域，租金會(huì )相對低一些，慢慢低收入群體會(huì )逐漸撤離。同時(shí)人工成本提高，公司招工、服務(wù)行業(yè)的整體成本抬高。
目前長(cháng)租公寓的運營(yíng)思維主要有兩種，簡(jiǎn)單的包租思維就是“二房東”模式，賺取拿房成本與房租價(jià)格間的差價(jià)，但開(kāi)發(fā)商對于長(cháng)租業(yè)務(wù)的思維并不局限于此，更注重長(cháng)線(xiàn)布局，看好后期租金趨勢。
深圳長(cháng)租公寓行業(yè)發(fā)展仍然面臨著(zhù)諸多困難：獲取物業(yè)的成本正在攀升，蜂擁而上的長(cháng)租公寓創(chuàng )業(yè)者助漲存量物業(yè)的價(jià)值；激烈的競爭，長(cháng)租公寓是個(gè)大家都蜂擁的行業(yè)，利潤會(huì )越來(lái)越薄。
總結
對于租客來(lái)說(shuō)，城中村改公寓，消防和用電安全會(huì )改善，居住的內環(huán)境會(huì )得到提升，但是增加的裝修成本帶漲租金提高。而且城中村樓間距、房間的格局和采光并不能改善。
而企業(yè)方面，長(cháng)租公寓最大的難題之一就是盈利，前期投入資金大，收房獲取物業(yè)的成本和裝修的成本躲不開(kāi)，采取二房東模式的品牌公寓，高租金是長(cháng)租公寓擴大客戶(hù)的一個(gè)瓶頸，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，可以通過(guò)擴張規模來(lái)實(shí)現盈利，當然對資金鏈要求更高。通過(guò)規模整治，再引入商業(yè)、教育等其它增值服務(wù)來(lái)增加盈利。
買(mǎi)房小提示
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