| 崔春雨 |
| 中國財經(jīng)報 2009-04-02 11:01:34 |
| 記者調查發(fā)現，市場(chǎng)上房貸理財產(chǎn)品主要通過(guò)降低貸款利率或者縮短貸款期限來(lái)達到節省利息支出的目的。名目繁多的房貸新產(chǎn)品適合哪些人？能為房貸族省下多少錢(qián)？本文為您一一解析。 點(diǎn)按揭 產(chǎn)品特點(diǎn)：是個(gè)人客戶(hù)通過(guò)預先支付一定費用，從而獲得貸款利率進(jìn)一步降低的房貸產(chǎn)品。1個(gè)“點(diǎn)”即是貸款金額的1%，客戶(hù)通過(guò)支付一個(gè)或多個(gè)“點(diǎn)”的費用，可以使貸款利率降低，降低房貸支出。 推出銀行：深發(fā)展。 優(yōu)點(diǎn)：直接降低利率，最多可將貸款優(yōu)惠利率由現行的7折直降至6.4折。 缺點(diǎn)：買(mǎi)“點(diǎn)”成本在四五年左右，對短期客戶(hù)意義不大。適宜人群：長(cháng)期貸款客戶(hù)，貸款時(shí)間越長(cháng)，利息節省越多。 案例：若不辦理點(diǎn)按揭，按照目前30年期7折房貸利率4.158%計算，客戶(hù)貸款100萬(wàn)元，需支付75萬(wàn)元利息；而辦理點(diǎn)按揭業(yè)務(wù)，客戶(hù)只需花1.5萬(wàn)元購買(mǎi)貸款總額的1.5個(gè)點(diǎn)，就可享受3.78%的低利率，共節省利息7.8萬(wàn)元。刨去買(mǎi)“點(diǎn)”的1.5萬(wàn)元資金30年整存整取本息4.2萬(wàn)元，實(shí)際節省3.6萬(wàn)元。 存貸通 產(chǎn)品特點(diǎn)：將個(gè)人貸款與存款賬戶(hù)相結合，通過(guò)存款利息抵扣貸款利息，幫助客戶(hù)減少貸款利息支出。開(kāi)通前，存款按活期利率計息；開(kāi)通后，一定比例的存款可按客戶(hù)實(shí)際貸款利率計息。 推出銀行：工商銀行、建設銀行等。 優(yōu)點(diǎn)：賬戶(hù)存款越多，節省的貸款利息也越多，賬戶(hù)存款可隨意存取。 缺點(diǎn)：有些銀行規定優(yōu)質(zhì)客戶(hù)才能申請，且貸款一旦還清，就不能享受了。 適宜人群：手中有富余資金且隨時(shí)準備投資的購房者。 案例：客戶(hù)某日住房貸款余額100萬(wàn)元，同日活期賬戶(hù)余額100萬(wàn)元，可享受的理財額度是76萬(wàn)元。開(kāi)通“存貸通”前，100萬(wàn)元1天利息收入是10元；開(kāi)通“存貸通”后，100萬(wàn)1天收益是90.18元(76萬(wàn)×4.158%/360+24萬(wàn)×0.36%/360=90.18元)。 氣球貸 產(chǎn)品特點(diǎn)：貸款前期每期還款金額較小，但在貸款到期日還款金額較大。既提供了較短的貸款期限，又以一個(gè)較長(cháng)的期限來(lái)計算月供。 優(yōu)點(diǎn)：減輕前期還款壓力。 缺點(diǎn)：后期還款壓力較大。 推出銀行：渤海銀行、深發(fā)展等。 適宜人群：購房初期還款壓力較大，預期未來(lái)收入較高的購房者。 案例：貸款50萬(wàn)元，選擇3年期“氣球貸”，按照30年計算月供，每月月供2433元，到第3年年末，450032元的貸款余額要一次性?xún)斶€。 雙月供 產(chǎn)品特點(diǎn)：將還款方式從原來(lái)每月還款一次,變?yōu)槊績(jì)芍苓€款一次,每次還款額基本為原來(lái)月供的一半。 推出銀行：工商銀行、深發(fā)展等。 優(yōu)點(diǎn)：還款頻率加快，減少利息支出。 缺點(diǎn)：對于資金安排的要求較高。 適宜人群：收入穩定且每期還款金額占收入比例較低的購房者。案例：客戶(hù)貸了一筆50萬(wàn)元的款，按照30年的貸款期限、基準利率4.158%來(lái)算，選擇傳統的按月等額還款法，每個(gè)月要還2434元；如果選擇“雙周供”，每?jì)芍苓€款1217元，由于供款次數頻密，本金減少速度加快，可以節省61600元的利息支出，節省的利息比達16.4%。由于每年大約還款26次，只需25.7年就可以還清貸款。 固定利率房貸 產(chǎn)品特點(diǎn)：個(gè)人與銀行在簽訂貸款合同時(shí),即約定好在一定借款期限內不論市場(chǎng)利率如何變動(dòng),借款人都以約定利率支付利息的個(gè)人住房貸款。 推出銀行：招商銀行、建設銀行等。 優(yōu)點(diǎn)：利率升高，還款額不變。 缺點(diǎn)：利率降低，還款額也不變。 適宜人群：有升息預期或為了鎖定風(fēng)險的購房者。 直客式房貸 產(chǎn)品特點(diǎn)：個(gè)人先找銀行貸款,然后去買(mǎi)房,銀行直接貸款給買(mǎi)房者,無(wú)須經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商擔保,貸款的額度、成數、期限以及還款方式由銀行根據購房者的需求決定。 推出銀行：工商銀行、建設銀行等。 優(yōu)點(diǎn)：購房者可享受到開(kāi)發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠政策。如果是二手房交易,還可以有效規避風(fēng)險。 缺點(diǎn)：由于沒(méi)有開(kāi)發(fā)商擔保，借款人需要尋找專(zhuān)業(yè)的擔保公司,因此會(huì )多付一筆擔保費。 適宜人群：所購買(mǎi)房屋的開(kāi)發(fā)商對于一次性付款有較大優(yōu)惠的購房者。 移動(dòng)組合房貸 產(chǎn)品特點(diǎn)：允許客戶(hù)針對不同時(shí)期的家庭收入情況和個(gè)人投資理財習慣,定制個(gè)性化的還款方案。 推出銀行：民生銀行等。 優(yōu)點(diǎn)：還款方式可以隨時(shí)調整，有能力多還，壓力大少還。缺點(diǎn)：還款總期限是固定的,如果前期還款數額越小,則后期還款壓力就會(huì )越大。 適宜人群：收入不穩定的購房者。 接力貸 產(chǎn)品特點(diǎn)：以某人的子女作為所購房屋的所有權人,父母雙方或一方與其子女作為共同借款人,接力還款。 推出銀行：農業(yè)銀行、招商銀行等。 優(yōu)點(diǎn)：可將借款人年齡加貸款年限適當延長(cháng)，不受規定上限的限制。 缺點(diǎn)：容易因房產(chǎn)權和繼承權出現家庭糾紛。 適宜人群：40歲以上的購房者或者父母還在工作，自己收入不高的年輕購房者。案例：一名55歲的借款人，若借款50萬(wàn)元，按規定銀行最多給予10年期貸款，并要求借款人月可支配收入在10000元以上，月還款額5550元。若采用“接力”貸款后，通過(guò)增加兒子為共同借款人，父母的貸款期限就可由10年延長(cháng)至最長(cháng)30年，月還款額就降到可承受的水平。 循環(huán)貸 產(chǎn)品特點(diǎn)：個(gè)人貸款客戶(hù)只要設立一次個(gè)人房地產(chǎn)最高額抵押，優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶(hù)即擁有相應授信額度，在授信期限內，可享受隨需隨貸的一站式融資服務(wù)。 推出銀行：建設銀行、招商銀行等。 適宜人群：融資需求較多的購房者。 案例：客戶(hù)購買(mǎi)的房屋總價(jià)80萬(wàn)元，辦理了8成30年房貸后，房貸額為64萬(wàn)元。房產(chǎn)升值后，經(jīng)再次評估，他的最高授信額度可達100萬(wàn)元。今后客戶(hù)在按時(shí)還貸的同時(shí)，如還有購車(chē)、再購房、創(chuàng )業(yè)等個(gè)人融資需求時(shí)，無(wú)需再次辦理貸款審批，就可在最高授信額度范圍內多次循環(huán)使用。 通過(guò)以上的分析比較可以看出，每種房貸新品都有一定的局限性，只適合特定的人群來(lái)選擇。購房者應根據自己的實(shí)際情況，算清成本，仔細權衡。另外，需要提醒的是，如果選擇公積金和商業(yè)貸款組合的貸款形式，就無(wú)法再享受銀行推出的房貸產(chǎn)品，因此不妨在貸款時(shí)拿組合貸款與各類(lèi)房貸產(chǎn)品所支付的利息進(jìn)行比較，擇優(yōu)選取。 |
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