案件基本信息
案號：（2017）最高法民再343號
案由：房屋租賃合同糾紛
審理法院：最高人民法院
審理程序：再審
裁判日期：2017-12-28
關(guān)鍵詞
協(xié)助執行；協(xié)助執行；到期債權；違約；凍結；到期債權；
案情摘要
2005年4月12日，平和公司與銅鑼灣公司簽訂《租賃合同》，約定將平和公司自有的常德銅鑼灣廣場(chǎng)物業(yè)出租給銅鑼灣公司經(jīng)營(yíng)管理，出租期限為20年。常德銅鑼灣廣場(chǎng)中已對外銷(xiāo)售的物業(yè)由銅鑼灣公司負責與商鋪業(yè)主分別簽訂返租合同，租金由銅鑼灣公司從其經(jīng)營(yíng)收益中按約定支付給商鋪業(yè)主。還約定，銅鑼灣公司對常德銅鑼灣廣場(chǎng)大廈主體進(jìn)行改造時(shí)，必須向平和公司提出申請并呈報相關(guān)方案，否則由此造成的損失由銅鑼灣公司負責。
2005年4月至11月，銅鑼灣公司與案涉出租物中除平和房產(chǎn)自有物業(yè)外的6戶(hù)小業(yè)主周倡伊、王鵬、高方華、聶仁秀、謝正純、鄒進(jìn)斌分別簽訂了《商鋪委托聯(lián)營(yíng)合同》，約定由周倡伊等6人將所購商鋪的經(jīng)營(yíng)權委托給銅鑼灣公司處置。
2009年2月16日，李強、申偉、陳叔冬與平和公司簽訂《房屋租賃合同》。合同約定，平和公司將座落在常德市武陵路常德銅鑼灣廣場(chǎng)裙樓部分物業(yè)租賃給李強等三人使用，出租使用范圍為一樓臨建設路門(mén)面一個(gè)四樓整層及四樓平頂部分房產(chǎn)（裙樓1樓商鋪面積124.78㎡，裙樓四樓租賃建筑面積為3719.38㎡、四樓平頂及部分空置物業(yè)，出租房屋總建筑面積共計3844.16㎡。）。
平和公司同意從合同簽定日起給予李強等三人5個(gè)月免租期，物業(yè)租賃時(shí)間從免租期滿(mǎn)起2009年7月18日至2021年7月18日止，共計12年。平和公司于2009年3月15日前交付合同約定的所有物業(yè)。免租期結束的次日為計租起始日。
合同簽訂后一個(gè)月內，李強等三人繳納履約保證金20萬(wàn)元，同時(shí)向平和公司支付租金30萬(wàn)元，保證金可沖抵最后一季部分的租金。該房屋租金從物業(yè)計租2周年不變?yōu)?5萬(wàn)元。第3、4年的租金89．25萬(wàn)元，第5、6年的租金為90.1萬(wàn)元，第7、8年的租金為90.95萬(wàn)元，第9、10年的租金為91．8萬(wàn)元，第ll、12年的租金為92．65萬(wàn)元。支付方式為每季一次，即在每季租賃日前5日支付下季租金，逾期支付，每逾期一天，則李強等三人需按月租金的1％支付違約金。
2009年3月25日，平和公司與李強簽訂一份《補充協(xié)議》，約定由于所租賃的物業(yè)位置有所調整，平和公司同意將給李強的免租期延長(cháng)l2天(即免租期到2009年7月30日止)。平和公司同意李強在每年繳納的租賃費總額中免5000元(每年)。還約定本補充協(xié)議為雙方2009年2月16日簽訂的房屋租賃合同的補充，與原房屋租賃合同同樣具備法律效力。
2009年4月9日，常德市鼎城區人民法院在執行中國農業(yè)銀行常德市分行與平和公司借款抵押合同糾紛一案時(shí)，將李強等人所租賃的房屋予以查封，告知其在查封期間內不得轉讓、抵押、出租，亦不得進(jìn)行裝飾工程，應保持房屋的現狀。
此后，李強與平和公司又簽訂了一份《房屋租賃合同》。合同第三條約定，平和公司因欠李強人民幣50萬(wàn)元，平和公司以本合同第一條約定范圍的經(jīng)營(yíng)權提供保證擔保。若平和公司在九個(gè)月內未償還李強借款，則李強自2009年2月18日起可接管上述物業(yè)，開(kāi)始承租上述物業(yè)。合同中其他內容與李強等人與平和公司2009年2月16日簽訂的租賃合同內容相同。合同簽約日期書(shū)寫(xiě)為2008年5月16日。
但銅鑼灣公司認為平和公司早于2005年將案涉物業(yè)交給了銅鑼灣公司經(jīng)營(yíng)，平和公司無(wú)權出租，遂提出異議。
而后，銅鑼灣公司與李強、平和公司協(xié)商變更房屋租賃合同的主體，由銅鑼灣公司與李強就同一租賃物業(yè)簽訂了編號為A的《房屋租賃合同》。合同約定，銅鑼灣公司將座落在常德市武陵路常德銅鑼灣廣場(chǎng)裙樓部分物業(yè)租賃給李強使用，出租使用范圍為一樓臨建設路門(mén)面一個(gè)四樓整層及四樓平頂部分房產(chǎn)（裙樓1樓商鋪建筑面積124.78㎡、裙樓4樓租賃面積為3719.38㎡、四樓平頂及部分空置物業(yè)，具體范圍見(jiàn)附圖，出租使用的房屋總建筑面積共計3844.16㎡）。
租賃用途為商業(yè)用途。銅鑼灣公司同意從2009年2月18日起給予李強5個(gè)半月免租期，物業(yè)租賃期限從免租期滿(mǎn)起2009年8月1日起至2021年7月31日止，共計12年。銅鑼灣公司于2009年2月18日前交付案涉租賃物。免租期結束的次日為計租起始日。自2009年2月18日起，平和公司所欠李強50萬(wàn)元轉變?yōu)楸ＷC金20萬(wàn)元，30萬(wàn)元為租金，保證金可沖抵最后一季部分的租金。
該房屋租金從物業(yè)計租2周年不變?yōu)?5萬(wàn)元。第3、4年的租金89.25萬(wàn)元，第5、6年的租金為90.1萬(wàn)元，第7、8年的租金為90.95萬(wàn)元，第9、10年的租金為91.8萬(wàn)元，第11、12年的租金為92.65萬(wàn)元。支付方式為每季一次，即在每季租賃日前5日支付下季租金，逾期支付，每逾期一天，則李強需按月租金的1％支付違約金。
同時(shí)雙方約定，在租賃期內未經(jīng)銅鑼灣公司書(shū)面同意，擅自拆改變動(dòng)房屋結構或將該房屋轉租、轉讓、轉借他人，擅自改變本合同規定的租賃用途、利用該房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的，拖欠租金累計l5天以上，銅鑼灣公司有權終止本合同，李強應予以賠償。
李強在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中如出現銅鑼灣公司所出租物業(yè)產(chǎn)權不清而引起糾紛造成的損失，由銅鑼灣公司負全部的經(jīng)濟損失。如果雙方在履行合同過(guò)程中發(fā)生爭議，應協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，向常德市仲裁委員會(huì )申請仲裁。該份合同載明的簽約日期為2008年4月16日。
2009年5月12日，李強向銅鑼灣公司出具申請報告，要求對銅鑼灣大廈四樓的部分窗戶(hù)進(jìn)行改造。銅鑼灣公司的負責人簽字表示要報請平和公司批示，平和公司的負責人簽字表示同意。2010年10月28日，酒店公司為平和公司代繳租賃稅費34999.87元。
銅鑼灣公司除認可平和公司所欠李強50萬(wàn)元個(gè)人借款抵作租金、保證金、代付部分租賃稅費外，再未依據合同收到房屋租金，遂于2012年8月29日向李強發(fā)出《關(guān)于要求李強先生支付房屋租金的通知》，該通知載明了截止2012年7月31日所欠租金的數額，并要求在5天內支付，否則將解除雙方的租賃合同。李強對此未作回應。
2012年12月15日，銅鑼灣公司向常德市仲裁委員會(huì )申請仲裁。2013年5月13日，常德仲裁委員會(huì )作出(2012)常仲裁字第145號裁決書(shū)，裁決：
一、解除銅鑼灣公司與酒店公司發(fā)起人李強簽訂的編號為A的《房屋租賃合同》。酒店公司在裁決書(shū)生效后10日內騰出所租房屋。
二、酒店公司欠銅鑼灣公司截止2012年12月25日前的租金為292.7187萬(wàn)元，扣除已付50萬(wàn)元，還應支付242.7187萬(wàn)元，此款在裁決生效后10日內履行。2012年12月26日以后至騰房之日止的租金雙方按所簽合同約定結算。結算中酒店公司代銅鑼灣公司墊付的相關(guān)稅費一并沖減。
三、酒店公司向銅鑼灣公司支付違約金94902元(2012年9月1日—2012年12月25日期間以所欠租金，每日以1％計算，按30％計付)。本案仲裁受理費22130元、案件處理費300元，共計22430元，銅鑼灣公司負擔6820元，酒店公司負擔l5610元。
裁決后，酒店公司不服，向常德市中級人民法院申請撤銷(xiāo)仲裁裁決書(shū)，該院于2013年10月15日作出（2013）常民一撤字第l2號民事裁定書(shū)，裁決撤銷(xiāo)常德仲裁委員會(huì )(2012)常仲裁字第145號仲裁裁決書(shū)，案件受理費400元，由銅鑼灣公司負擔。
銅鑼灣公司遂起訴，提出前列訴訟請求。另查明，本案所涉租賃物系李強等人根據合同約定的商業(yè)用途開(kāi)辦酒店所用。2009年12月9日，李強、陳叔冬、弈岳陽(yáng)、韓湘豫四人共同出資注冊登記成立了酒店公司。
還查明，2008年5月12日和5月20日，因平和公司與中國農業(yè)銀行常德市分行金融借款及抵押合同糾紛一案，常德市鼎城區人民法院分別作出(2008)常鼎民初字第443-1號和(2008)常鼎民初字第443-2號民事裁定書(shū)，裁定對平和公司開(kāi)發(fā)建設的平和商業(yè)大廈的房產(chǎn)及相應的國有土地使用權予以查封。
2009年4月9日，常德市鼎城區人民法院對案涉房產(chǎn)張貼了查封公告及查封封條。同日，常德市中級人民法院作出(2009)常民再字第28號民事裁定書(shū)，裁定平和公司與中國農業(yè)銀行常德市分行金融借款及抵押合同糾紛一案由該院提審，并中止相應判決的執行。
同年5月6日，該院作出常民再字第28-1號民事裁定書(shū)，裁定撤銷(xiāo)(2008)常鼎民初字第443號民事判決書(shū)，該案由該院審理。
此后，2010年6月23日、2010年7月14曰、2011年3月28日、2012年5月2日常德市中級人民法院、常德市武陵區人民法院、津市市人民法院分別向李強、申偉、陳叔冬、酒店公司發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū)，凍結、提取平和公司在酒店公司的租金收入，但并未實(shí)際凍結相關(guān)財產(chǎn)。
又查明，在合同約定的免租期內，2009年5月13日，案外人湯春保向常德市武陵區人民法院起訴，訴稱(chēng)平和公司、銅鑼灣公司將本案所涉租賃物出租給李強，侵害了湯春保所購銅鑼灣廣場(chǎng)其他房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)客房業(yè)務(wù)的唯一性，請求確認李強與銅鑼灣公司于2008年4月16日所簽《房屋租賃合同》無(wú)效。
2009年6月16日，湯春保提出財產(chǎn)保全申請，要求查封本案所涉租賃物。常德市武陵區人民法院于2009年6月l6日作出（2009）武民初字第1110-1號民事裁定書(shū)，裁定查封本案所涉租賃物，停止賓館客房裝飾工程。
2009年9月2日，湯春保與平和公司、銅鑼灣公司、李強達成調解協(xié)議，約定：一、李強不使用案涉租賃房屋經(jīng)營(yíng)賓館客房；二、湯春保不再向平和公司、銅鑼灣公司和李強主張訴請；三、因訴訟保全查封租賃房屋造成李強的經(jīng)濟損失，由李強與訴訟各方協(xié)商解決，協(xié)商不成，另行依法處理；四、訴訟費用30000元，由湯春保負擔17500元、平和公司負擔l2500元；五、湯春保與平和公司承擔訴訟費用的多少與李強索賠無(wú)任何關(guān)聯(lián)性。
同年9月22日，李強、陳叔冬、申偉向平和公司發(fā)出通告，函告其所租物業(yè)被查封造成工程停工損失共計3229740元。2009年10月16日，李強、陳叔冬與湯春保簽訂《合作協(xié)議書(shū)》，約定雙方共同投資銅鑼灣大廈一、四樓及四樓平頂部分經(jīng)營(yíng)客房服務(wù)。同日，李強、陳叔冬、湯春保向平和公司發(fā)出通知，告知其從此之后，酒店公司的租金結算由湯春保負責。平和公司對此未作回復。
爭議焦點(diǎn)
1.酒店公司與銅鑼灣公司之間是否存在房屋租賃關(guān)系；
2.酒店公司是否存在逾期交納租金的違約行為。
裁判要點(diǎn)
人民法院執行被執行人對他人的到期債權，可以做出凍結債權的裁定，并通知該他人向申請執行人履行。承租人在收到人民法院協(xié)助執行出租人應收租金的通知書(shū)后即負有不得向出租人支付租金的義務(wù)，出租人以執行法院并未實(shí)際凍結或提取租金為由主張承租人未依約交租構成違約的，人民法院不予支持。
再審法院認為
本院認為，綜合各當事人的訴辯意見(jiàn)：
一、關(guān)于酒店公司與銅鑼灣公司之間是否存在房屋租賃關(guān)系的問(wèn)題。
縱觀(guān)本案事實(shí)，酒店公司先后與平和公司、銅鑼灣公司簽訂過(guò)租賃合同，各方當事人對案涉幾份租賃合同的真實(shí)性均無(wú)異議，對酒店公司已經(jīng)承租案涉租賃物亦無(wú)異議，存在爭議的是實(shí)際履行哪一份合同的問(wèn)題。
雖然酒店公司在本案中提交了一系列代平和公司繳納稅費和履行生效執行裁定代付款的證據，但就直接向出租人支付租金而言，除了酒店公司自認合同所涉及的“平和公司欠李強50萬(wàn)元”作為已付租金外，酒店公司并沒(méi)有就租賃物支付過(guò)其他租金，因此本案無(wú)法直接從收取租金主體的角度判斷誰(shuí)是出租人。
從2009年5月12日酒店公司向銅鑼灣公司遞交改裝窗戶(hù)的申請報告來(lái)看，這一行為完全符合了承租人向出租人主張權利的特征，結合平和公司與銅鑼灣公司2005年4月12日簽訂的《租賃合同》約定平和公司將銅鑼灣廣場(chǎng)物業(yè)出租給銅鑼灣公司經(jīng)營(yíng)管理，平和公司在本案訴訟中亦明確表示其不向酒店公司主張租金并對銅鑼灣公司提起本案訴訟主張租金表示認可等事實(shí)，二審判決確認本案實(shí)際履行的是編號為A的《房屋租賃合同》，本案實(shí)際出租人為銅鑼灣公司并無(wú)不當，本院予以維持。
二、關(guān)于酒店公司是否存在逾期交納租金之違約行為的問(wèn)題。
首先，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五百零一條第一款規定：“人民法院執行被執行人對他人的到期債權，可以做出凍結債權的裁定，并通知該他人向申請執行人履行?！?/p>
《最高人民法院關(guān)于人民法院執行工作若干問(wèn)題的規定（試行）》第61條規定：“被執行人不能清償債務(wù)，但對本案以外的第三人享有到期債權的，人民法院可以……向第三人發(fā)出履行到期債務(wù)的通知……履行通知應當包含下列內容：（１）第三人直接向申請執行人履行其對被執行人所負的債務(wù)，不得向被執行人清償……”第67條規定：“第三人收到人民法院要求其履行到期債務(wù)的通知后，擅自向被執行人履行，造成已向被執行人履行的財產(chǎn)不能追回的，除在已履行的財產(chǎn)范圍內與被執行人承擔連帶清償責任外，可以追究其妨害執行的責任?！?/p>
據此，被執行人的債務(wù)人在收到人民法院協(xié)助執行通知書(shū)后即負有不得向其債權人即被執行人履行的義務(wù)，否則除在已履行的財產(chǎn)范圍內與被執行人承擔連帶清償責任外，人民法院亦可追究其妨害執行的責任。
本案中，酒店公司自2010年6月23日起，先后收到有關(guān)法院作出的裁定及協(xié)助執行通知書(shū)，要求凍結并提取平和公司在該酒店公司享有的租金收益。雖然本院認定本案的實(shí)際出租人為銅鑼灣公司，鑒于平和公司與銅鑼灣公司之間亦存在租賃關(guān)系，在酒店公司只負有支付一次租金義務(wù)的情況下，法院限制其向平和公司支付并通知提取相應租金，酒店公司即負有依法協(xié)助法院執行生效裁判的義務(wù)。
直至本案二審判決作出時(shí)，執行裁定及協(xié)助執行通知書(shū)仍然對酒店公司具有法律效力，故根據上述司法解釋的規定，酒店公司履行支付租金的合同義務(wù)存在法律上的障礙，其未履行支付租金義務(wù)的行為不應認定為違約，銅鑼灣公司主張酒店公司支付違約金不應得到支持。
二審判決認定法院并未實(shí)際凍結或提取酒店公司的財產(chǎn)，酒店公司作為承租人仍然應當直接向出租人交納租金否則即構成違約的觀(guān)點(diǎn)，屬于對上述規定的錯誤理解。至于酒店公司亦未依照人民法院協(xié)助執行通知書(shū)的要求在執行程序中交付租金的問(wèn)題，屬于執行法院與酒店公司之間執行法律關(guān)系的范疇，可由相關(guān)執行法院在執行程序中解決。
其次，銅鑼灣公司對酒店公司享有租金收益的權利是雙方存在租賃關(guān)系的應有之意?，F有證據表明，酒店公司在被要求協(xié)助提取租金收益期間并未實(shí)際向法院全面履行相應提取租金的義務(wù)，導致銅鑼灣公司、平和公司應當被滌除的債務(wù)依然存在。
雖然酒店公司因履行人民法院的有關(guān)生效法律文書(shū)而未支付租金的行為不構成違約，但在其負有協(xié)助法院執行生效法律文書(shū)義務(wù)卻未履行的情形下，并不能免除酒店公司本身負有的承擔租金之義務(wù)。
因酒店公司代平和公司付稅費371864.87元及履行生效判決債務(wù)277189元，考慮平和公司、銅鑼灣公司、酒店公司三者之間的租賃關(guān)系，酒店公司同樣得就其履行的該部分義務(wù)向銅鑼灣公司主張租金抵扣。故，本院確認截至2013年10月31日銅鑼灣公司對酒店公司享有的租金債權為2561196.13元（3210250元-371864.87元-277189元）。
該租金債權雖然有效存在，但由于執行法院已經(jīng)向酒店公司發(fā)出協(xié)助執行通知書(shū)，根據上述司法解釋的規定酒店公司依據合同約定向出租人支付租金存在法律上的障礙，故本院在本案中亦不能直接判決酒店公司向銅鑼灣公司履行給付義務(wù)，該筆債權可由相關(guān)執行法院依法執行。
另，津市市人民法院的（2011）津執字第20-12號執行裁定已經(jīng)解除了案涉租賃物業(yè)中屬于小業(yè)主高芳華、王鵬、周倡伊等個(gè)人所有物業(yè)的租金收益扣留，該部分租金的給付問(wèn)題可由銅鑼灣公司在相關(guān)執行程序中另循途徑解決。由于酒店公司欠付租金數額巨大，造成欠付原因多重，且各方當事人在再審中均認可酒店公司已經(jīng)停止經(jīng)營(yíng)，案涉銅鑼灣公司與酒店公司的租賃合同目的已然無(wú)法實(shí)現，合同應當解除。
綜上所述，酒店公司再審申請部分理由成立，本院予以支持。二審判決認定事實(shí)基本清楚，適用法律不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五百零一條第一款，《最高人民法院關(guān)于人民法院執行工作若干問(wèn)題的規定（試行）》第61條、第67之規定，判決如下：
一、撤銷(xiāo)湖南省高級人民法院（2015）湘高法民一終字第57號民事判決及湖南省常德市中級人民法院（2013）常民一初字第21號民事判決；
二、解除常德銅鑼灣廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有限公司與常德銅鑼灣酒店有限公司發(fā)起人李強簽訂的編號為A的《房屋租賃合同》，常德銅鑼灣酒店有限公司于本判決生效之日起十日內騰出所承租的房屋；
三、駁回常德銅鑼灣廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有限公司的其他訴訟請求。
一審案件受理費40482元，由常德銅鑼灣廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有限公司負擔16192.8元，常德銅鑼灣酒店有限公司負擔24289.2元；二審案件受理費40482元，由常德銅鑼灣廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有限公司負擔16192.8元，常德銅鑼灣酒店有限公司負擔24289.2元。
本判決為終審判決。
適用法律
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》
第501條：“人民法院執行被執行人對他人的到期債權，可以作出凍結債權的裁定，并通知該他人向申請執行人履行。該他人對到期債權有異議，申請執行人請求對異議部分強制執行的，人民法院不予支持。利害關(guān)系人對到期債權有異議的，人民法院應當按照民事訴訟法第二百二十七條規定處理。對生效法律文書(shū)確定的到期債權，該他人予以否認的，人民法院不予支持?！?/p>
《最高人民法院關(guān)于人民法院執行工作若干問(wèn)題的規定（試行）》
第61條：“被執行人不能清償債務(wù)，但對本案以外的第三人享有到期債權的，人民法院可以依申請執行人或被執行人的申請，向第三人發(fā)出履行到期債務(wù)的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)履行通知）。履行通知必須直接送達第三人。履行通知應當包含下列內容：（1）第三人直接向申請執行人履行其對被執行人所負的債務(wù)，不得向被執行人清償；（2）第三人應當在收到履行通知后的十五日內向申請執行人履行債務(wù)；（3）第三人對履行到期債權有異議的，應當在收到履行通知后的十五日內向執行法院提出；（4）第三人違背上述義務(wù)的法律后果?！?/p>
第67條：“第三人收到人民法院要求其履行到期債務(wù)的通知后，擅自向被執行人履行，造成已向被執行人履行的財產(chǎn)不能追回的，除在已履行的財產(chǎn)范圍內與被執行人承擔連帶清償責任外，可以追究其妨害執行的責任?！?/p>
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