目次

一、物權優(yōu)先于債權為物權法乃至民法重要原則

二、租賃權的優(yōu)先效力

三、預告登記的優(yōu)先效力

四、物權關(guān)系中債權約定的優(yōu)先效力

五、法律基于公益等明確規定的債權優(yōu)先效力

六、結語(yǔ)

物權優(yōu)先于債權系物權法乃至民法的重要原則。所謂 “優(yōu)先 (效力) ” 又稱(chēng) “ (物權的) 優(yōu)先權”, 系指一物上若有物權與債權競合而無(wú)法相容 (或兩立) 時(shí), 無(wú)論物權是否成立于債權之前, 其原則上具有優(yōu)先于債權的效力。之所以如是, 蓋因如前所述, 物權系權利人直接支配特定物的權利, 故其客體僅限于獨立的特定物, 而債權系為債權人得請求債務(wù)人為一定行為或不為一定行為的權利, 故其客體為債務(wù)人的特定行為, 即債務(wù)人的應為一定行為或不為一定行為的債務(wù)。這其中, 債務(wù)人的應為一定行為若以物的給付為內容, 則債權人需透過(guò)債務(wù)人給付物的行為方能達到對物的支配的目的。概言之, 債權不具有直接支配物的權能或功能。物權乃對物的直接支配權、絕對權, 債權僅為透過(guò)債務(wù)人的行為而間接支配物的請求權、相對權, 于二者發(fā)生沖突時(shí), 物權的效力乃應優(yōu)先于債權, 也就是說(shuō)物權原則上具優(yōu)先于債權的效力 。

如前述, 同一個(gè)物上的物權與以該物為給付標的 (物) 的債權相沖突或無(wú)法相容時(shí), 物權無(wú)論成立于債權之前或之后, 皆具有優(yōu)先于債權的效力, 是為物權對債權的優(yōu)先權抑或物權優(yōu)先于債權的原則。而學(xué)理、實(shí)務(wù)與立法成例中, 物權對債權的優(yōu)先權抑或物權優(yōu)先于債權的原則又具體表現為如下三種形態(tài)或場(chǎng)合。易言之, 物權優(yōu)先于債權的效力, 抑或物權對債權的優(yōu)先權, 其乃涵括所有權對債權的優(yōu)先性、用益物權對債權的優(yōu)先性以及擔保物權對債權的優(yōu)先性。茲逐一分述如下。

第一, 一特定物已為債權的標的物, 而于該特定物上又有物權存在時(shí), 無(wú)論該物權的成立系發(fā)生于債權成立之前或之后, 該特定物上存在的物權皆有優(yōu)先于債權的效力。譬如于一特定物上既存在所有權又有債權時(shí), 所有權的效力得優(yōu)先于債權即是。此在 “一物二賣(mài)” 的情形尤其如是。也就是說(shuō), 于此情形, 后買(mǎi)者若已取得所有權, 其所有權即當然優(yōu)先于先買(mǎi)者的債權。換言之, 于 “一物二賣(mài)” 的情形, 先買(mǎi)受人與后買(mǎi)受人間, 對同一買(mǎi)賣(mài)標的物所有權的取得乃面臨沖突, 而后買(mǎi)受人并非當然應退居后位, 若其已先取得所有權, 即應受到保障, 可對先買(mǎi)受人主張對于標的物的所有權。

進(jìn)一步而言, 于 “一物二賣(mài)” 的情形, 標的物若為動(dòng)產(chǎn), 后買(mǎi)者若已受領(lǐng)該動(dòng)產(chǎn)的交付, 標的物如系不動(dòng)產(chǎn), 后買(mǎi)者若已辦理所有權的移轉登記, 則后買(mǎi)者已取得所有權, 其取得的所有權 (物權) 即當然優(yōu)先于先買(mǎi)者的請求移轉標的物所有權的債權。也就是說(shuō), 于此情形, 先買(mǎi)者對出賣(mài)人僅能依債務(wù)不履行 (給付不能) 的規則請求損害賠償, 而不可以其債權發(fā)生在先為由主張后買(mǎi)者不能取得標的物的所有權; 于不動(dòng)產(chǎn), 此種情形, 先買(mǎi)者即使已受領(lǐng)交付而未辦理標的物所有權的移轉登記的, 亦系如此。

第二, 一特定物盡管已為債權給付的內容 (如為使用借貸———借用———的標的物), 然若該特定物上有用益物權, 則無(wú)論該用益物權是否成立于債權發(fā)生之前或之后, 其皆有優(yōu)先于債權的效力。譬如甲借房屋給乙使用 (使用借貸), 之后甲根據《民法典》物權編有關(guān)居住權的規定將該房屋設定居住權于丙時(shí), 丙得向乙請求交付房屋, 由其使用。反之, 若甲先設立居住權于丙, 之后復將同一房屋借給乙使用, 乙不得向丙請求交付房屋。之所以如是, 蓋因居住權得優(yōu)先于債權特性 (性質(zhì)) 的借用權 (使用借貸權)。亦即言, 同一物上成立的用益物權得優(yōu)先于該物上成立的債權。

第三, 債務(wù)人的特定財產(chǎn)上存在擔保物權, 而就該特定財產(chǎn)賣(mài)得的價(jià)金, 擔保物權人 (如抵押權人、質(zhì)權人、留置權人) 有優(yōu)先于債務(wù)人的一般 (普通) 債權人受償的權利。此即擔保物權優(yōu)先于一般 (普通) 債權, 擔保物權人較一般 (普通) 債權人具有優(yōu)先受償的權利。具體包括如下情形。

1. 債務(wù)人 (擔保人) 的物上存有擔保物權的, 于該擔保物被拍賣(mài)時(shí), 無(wú)論債務(wù)人 (擔保人) 的財產(chǎn)是否足夠清償債務(wù), 擔保物權人 (債權人) 就拍賣(mài) (擔保) 標的物所得的價(jià)金, 皆?xún)?yōu)先于債務(wù)人的一般 (普通) 債權人受清償。概言之, 于同為債權人的情形, 享有物權擔保的債權人可優(yōu)先于一般 (普通) 債權人而受清償。譬如甲有價(jià)值1000萬(wàn)元的一套房產(chǎn), 先向乙借款800萬(wàn)元, 未以該套房產(chǎn)設立抵押, 即乙以甲的總財產(chǎn) (責任財產(chǎn)) 擔保其對甲的一般 (普通) 債權。乙對甲的權利僅為債權。之后甲又向丙借款500萬(wàn)元, 以該套房產(chǎn)為丙設立抵押, 即丙以甲的特定財產(chǎn)擔保其對甲的特定債權, 丙對甲的權利則為物權。于此情形, 甲的房產(chǎn)盡管先為乙的權利標的物, 之后為丙的權利標的物, 然因乙對甲的權利為債權, 丙對甲的權利為物權, 丙就該房產(chǎn)被拍賣(mài)所得的價(jià)金便有優(yōu)先受償的權利。即使債務(wù)人甲已受破產(chǎn)宣告, 此種優(yōu)先效力也不因之而受影響。

2. 根據我國臺灣地區 “民法” 與實(shí)務(wù), 就同一不動(dòng)產(chǎn)設立抵押權后復設立典權, 抵押權人屆期未受清償, 其實(shí)行抵押權而拍賣(mài)抵押物時(shí), 因有典權存在, 若無(wú)人應買(mǎi)或所出價(jià)金不足以清償抵押權所擔保的債權, 執行機構 (法院) 得除去典權負擔而重新估價(jià)拍賣(mài), 所得價(jià)金于清償抵押權所擔保的債權后, 若有余額, 典權人的典價(jià), 對于登記在后的權利人 (如后順位抵押權人) 享有優(yōu)先受償權。以此推論進(jìn)而言之, 該典權人自也優(yōu)先于一般債權人受償。 

3. 根據我國臺灣地區 “強制執行法” 第15條 “第三人異議之訴” 的規定, 質(zhì)權人、留置權人以及典權人于其標的物受他債權人的強制執行請求時(shí), 乃得基于物權優(yōu)先效力而訴請加以排除。

4. 標的物的所有權移轉時(shí), 即使該所有權移轉的原因債權業(yè)已先存在, 然之后存在的擔保物權與用益物權并不因此而受影響。譬如甲將其房產(chǎn)出賣(mài)給乙, 于未移轉房產(chǎn)所有權之前復將該房產(chǎn)為丙設立抵押權, 以擔保其對丙的債務(wù), 該抵押權即便成立或發(fā)生于買(mǎi)賣(mài)合同締結之后, 買(mǎi)受人乙于取得該房產(chǎn)所有權后, 也不得主張丙的抵押權對其不生效力。此種場(chǎng)合, 若甲為丙設立《民法典》物權編的居住權 (并經(jīng)登記), 買(mǎi)受人乙于取得該房產(chǎn)所有權后, 也不得主張丙的居住權無(wú)效或對其不生效力。

行文至此, 我們看到, 物權優(yōu)先于債權確為物權法乃至民法重要原則。此種優(yōu)先效力系由物權與債權的本質(zhì)差異所造成, 合于物權法法理, 并有積極的實(shí)務(wù)與應用價(jià)值。然同時(shí), 物權優(yōu)先于債權這一物權法原則又存在諸多例外。此等例外也可謂是對該原則的突破, 或該原則不能適用 (或作用) 的特殊情形。如下乃逐一對其特殊情形展開(kāi)討論。

按照法理與立法規定, 《民法典》中的租賃關(guān)系為純粹的債之關(guān)系 (《 民法典》第703—734條) , 承租人對租賃物并不取得物權。其中第703條規定: “租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益, 承租人支付租金的合同?！?第725條規定: “租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動(dòng)的, 不影響租賃合同的效力?！?此即買(mǎi)賣(mài)不破租賃, 租賃權物權化, 亦即其與物權乃有對等的地位, 也就是租賃權具優(yōu)先效力的規定。

(一) 租賃權具優(yōu)先效力的比較法觀(guān)察

為更充分、全面地理解《民法典》中的買(mǎi)賣(mài)不破租賃即租賃權具有優(yōu)先效力的規定, 于此有必要考察日本、德國、瑞士、奧地利、法國以及我國臺灣地區 “民法” 的租賃權具優(yōu)先效力 (即買(mǎi)賣(mài)不破租賃) 的制度及學(xué)理梗概。

1. 日本法
       日本民法將租賃權規定為債權, 根據學(xué)理觀(guān)點(diǎn), 該債權不應有優(yōu)先效力。也就是說(shuō), 租賃權不應有對抗第三人的效力。出租人若將租賃物出讓給第三人, 承租人僅可依債務(wù)不履行的規定受到保護, 而不可根據租賃契約對抗作為受讓人的第三人。

應值指出的是, 上述學(xué)理與立法遠在羅馬法時(shí)代即已存在。具體而言, 按照羅馬法, 乙自甲所有人處租賃(承租) 標的物, 于甲將該租賃 (標的) 物出讓給丙時(shí), 乙不得對標的物的新所有人丙主張租賃權。這也就是羅馬法中的 “買(mǎi)賣(mài)擊破租賃” 原則。

1898年施行的《日本民法典》即采羅馬法 “買(mǎi)賣(mài)擊破租賃” (Kaufbricht Miete) 原則。其第605條規定: “不動(dòng)產(chǎn)租賃已登記的, 對之后就其不動(dòng)產(chǎn)取得物權的人也生效力?！?也就是說(shuō), 據此條文 (規定) , 不動(dòng)產(chǎn)租賃已登記的, 得對抗之后取得不動(dòng)產(chǎn)物權的人。然根據實(shí)務(wù)做法, 依據此條進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)租賃登記, 乃需有出租人的協(xié)助方得為之, 承租人自身無(wú)法單獨申請登記, 由此取得不動(dòng)產(chǎn)租賃權的對抗力。故而, 盡管有第605條的規定, 但該法實(shí)際上并未脫離 “買(mǎi)賣(mài)擊破租賃” 的軌道。由于 “買(mǎi)賣(mài)擊破租賃” (原則) 的施行, 日本于1906—1908年間發(fā)生了嚴重的 “地震買(mǎi)賣(mài)” 的社會(huì )問(wèn)題。具體而言, 1904—1905年日本因日俄戰爭 (的勝利) 而帶動(dòng)了社會(huì )經(jīng)濟的繁榮。地價(jià)由此飆漲, 不少土地所有人趁機出售其業(yè)已出租的土地。買(mǎi)受人于買(mǎi)受土地后乃根據 “買(mǎi)賣(mài)擊破租賃” 的規定, 要求承租人拆屋還地。由是, 土地承租人于基地(租賃土地) 上建筑的房屋被迫拆除, 以恢復土地原狀, 將土地返還于新地主 (新土地所有人、土地買(mǎi)受人)。易言之, 承租人于承租土地上建筑的房屋乃猶如被地震震垮, 對土地的新買(mǎi)受人并無(wú)絲毫對抗力。其結果不僅造成承租人經(jīng)濟上的重大損失, 且社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展也受到影響。在此背景下, 日本乃于1909年制定《建筑物保護法》, 明定出租的土地只要承租人于基地 (土地) 上所建的房屋辦理登記 (承租人可單獨申辦建筑物的保存登記), 即具對抗力 (《建筑物保護法》第1條) 。由是, 基地 (土地) 承租人乃得到保護。及至1921年日本制定《借家法》 [1992年改 (合) 稱(chēng)《借地借家法》], 明確出租人的房屋只要房屋交付于承租人后, 即具對抗力 (《借地借家法》第31條) , 由此以保護房屋承租人。另外, 日本于1938年制定《農地調整法》(1952年改稱(chēng)《農地法》), 明確出租的農地, 只要農地交付于承租人(小作人) 后, 即具對抗力 (《農地法》第18條), 由是以保護農地承租人。據此我們可以看到, 有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)租賃, 在日本乃是透過(guò)特別法規定而將《日本民法典》中的買(mǎi)賣(mài)擊破租賃原則逐漸轉換為買(mǎi)賣(mài)不破租賃 (Kaufbrichtnicht Miete) 原則, 由此以使不動(dòng)產(chǎn)租賃權逐漸取得與物權對等 (或相同) 的地位, 也就是具有優(yōu)先效力。

2. 德國法
       德國1887年公布的民法典第一草案采與《 日本民法典》事實(shí)上相同的買(mǎi)賣(mài)擊破租賃原則。之后因受到批判而于1896年正式公布的《德國民法典》中改采買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。其第571條 (“買(mǎi)賣(mài)不能擊破租賃”) 第1項規定: 使用出租人將租賃的土地交付于承租人后, 以之出讓于第三人的, 取得人就其所有權存續的時(shí)期中由于租賃關(guān)系所生的權利與義務(wù), 承受出租人的地位。據此 (規定) 并依《德國民法典》第580條規定, 土地或房屋等的使用租賃人出讓 (讓與) 租賃物時(shí), 受讓人得承繼由使用租賃而生的權利義務(wù)。至于動(dòng)產(chǎn)的使用出租人出讓 (讓與) 動(dòng)產(chǎn)時(shí), 承租人對受讓人, 得以其對于出讓人 (讓與人、出租人) 所為的占有的權利而得主張的抗辯對抗新所有人 (受讓人) (《德國民法典》第986條)。動(dòng)產(chǎn)租賃權由此具優(yōu)先效力, 亦即動(dòng)產(chǎn)承租人得以其租賃權對抗租賃物的受讓人 (買(mǎi)受人、新所有人)。2001年德國修改民法 (典) , 調整條文的內容, 于第566條規定房屋租賃 (買(mǎi)賣(mài)不破租賃)、第578條規定準用于土地及其他非以居住為目的的房屋租用, 也就是 “土地與房屋的使用租賃關(guān)系”。一言以蔽之, 根據德國法, 不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的承租人得以其租賃權對抗租賃物的受讓人 (買(mǎi)受人、新所有人), 不動(dòng)產(chǎn)租賃權與動(dòng)產(chǎn)租賃權由此具有優(yōu)先效力。

3. 瑞士法、奧地利法與法國法

瑞士民法、奧地利民法及法國民法, 皆為現今大陸法系民法法圈的重要組成部分。對于租賃權優(yōu)先效力的適用范圍, 按照《瑞士債務(wù)法》的規定, 其不僅及于不動(dòng)產(chǎn)租賃權, 且也及于動(dòng)產(chǎn)租賃權。對此, 1989年12月15日的瑞士聯(lián)邦法律第I項修正, 自1990年7月1日起效的《瑞士債務(wù)法》第八章 “使用租賃” (第261條) 明定: “租賃契約訂立后, 出租人讓與租賃物, 或者因強制執行程序或破產(chǎn)程序而喪失租賃物所有權者, 其租賃關(guān)系隨同租賃物的所有權移轉于取得人。但是: (1) 在住房租賃和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所租賃的情形, 新所有人, 如其本人、近親屬確有急迫需要者, 得通知租賃關(guān)系在下一個(gè)法定許可的終止日期終止; (2) 在其他租賃的情形, 如契約未約定得更早終止租賃關(guān)系者, 新所有人得通知租賃關(guān)系在下一個(gè)法定許可的終止日期終止; (3) 新所有人終止租賃關(guān)系的日期, 早于承租人與原出租人在契約中約定的終止日期者, 原出租人對于承租人因此所受的一切損害, 應負賠償責任; (4) 關(guān)于征收的規定, 不受影響?！?nbsp;

現行《奧地利普通民法典》對于租賃權經(jīng)登記于公共登記簿后乃有優(yōu)先效力予以明文規定。其第1095條規定: “租賃契約已登記于公共登記簿者, 承租人的權利視為物權 (對世權), 在租賃關(guān)系存續期間, 租賃物的占有承繼人須容忍承租人繼續行使其權利?！?第1120條又進(jìn)一步明確: “承租人的權利未登記于公共登記簿者, 如租賃物的所有權人將租賃物讓與并交付于第三人, 經(jīng)以合法方式通知承租人終止契約后, 承租人不得對抗新的占有人。但承租人就其所受的損害和所失的收益, 得請求出租人完全賠償?！敝档弥赋龅氖? 《奧地利普通民法典》此等條文規定的租賃契約, 是否既指不動(dòng)產(chǎn)租賃契約, 也涵括動(dòng)產(chǎn)租賃契約, 自條文的字面上看并不清楚, 若是兼指二者, 則根據《奧地利普通民法典》的這些規定, 不動(dòng)產(chǎn)租賃權與動(dòng)產(chǎn)租賃權一經(jīng)辦理登記, 即皆具優(yōu)先效力。

《法國民法典》對于租賃權的優(yōu)先效力的適用范圍規定于第1743條。按照經(jīng)1945年10月17日第45—2380號法令、1946年4月13日第46—682號法律修改后的該1743條的規定, 租賃權的優(yōu)先效力僅得適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃 (權)。也就是說(shuō), 若 (不動(dòng)產(chǎn), 如土地) 租賃契約經(jīng)公證或定有確定日期, 該不動(dòng)產(chǎn) (如土地) 租賃權具對抗第三人的效力。具體而言, 現行《法國民法典》第1743條明定: “如出租人出賣(mài)其出租物, 買(mǎi)受人不得辭走已訂立經(jīng)公證或規定有確定期日的租賃契約的土地承租人、佃農或房屋承租人。但是, 如在租賃契約中原已保留此種權利, 買(mǎi)受人得辭走非鄉村財產(chǎn)的承租人?！?/p>

4. 我國臺灣地區 “民法”

這里有必要提及我國臺灣地區 “民法” 有關(guān)租賃權具優(yōu)先效力的情況。對此, 值指出的是, 臺灣地區1999年于其 “民法” 債編修改前, 并不區分租賃標的物而一概規定, 無(wú)論動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn), 其租賃權皆有優(yōu)先效力。盡管實(shí)務(wù)中較少有動(dòng)產(chǎn)租賃權具優(yōu)先效力的案例, 但臺灣地區多數學(xué)說(shuō)認為動(dòng)產(chǎn)租賃權也應具優(yōu)先效力。進(jìn)言之, 動(dòng)產(chǎn)租賃 (權) 具優(yōu)先效力, 系在 (臺灣地區) “民法” 規定的租賃權具優(yōu)先效力的射程范圍內。1999年臺灣地區修改其 “民法” 債編,將原不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)租賃權皆具優(yōu)先效力的條文 (第425條) 修改為: “出租人于租賃物交付后,承租人占有中, 縱將其所有權讓與第三人, 其租賃契約, 對于受讓人仍繼續存在。前項規定, 于未經(jīng)公證之不動(dòng)產(chǎn)租賃契約, 其期限逾五年或未定期限者, 不適用之?！痹撔薷暮蟮男聴l文的旨趣是: 強化租賃契約應有一定的公示手段或方法 (占有), 方具優(yōu)先效力, 由是以維護交易安全。然將未經(jīng)公證而期限逾五年與未定期限的不動(dòng)產(chǎn)租賃排除于優(yōu)先效力保護范圍之外, 學(xué)說(shuō)上認為其有待商榷。譬如溫豐文先生就此評判道: (臺灣地區) 現行 “民法” 第425條的(新增) 規定, 除為民間公證人提供一項業(yè)務(wù)誘因, 并對詐害不動(dòng)產(chǎn)受讓人或拍定人的假租賃有防止功能外, 其乃與資本運動(dòng)法則相違背, 且與現今外國立法成例相違和。具體而言, 從前者看, 于土地所有與土地利用分離時(shí), 應強化土地利用權, 而強化土地利用權的方式, 乃系以強化土地承租人的法律地位為首要。要強化土地租賃權, 則需保障土地租賃權的存續期間。唯土地租賃期間長(cháng)期化后, 于其存續中, 土地所有人主體常有更替的可能, 租賃權的存續, 應不因此情事而破壞, 也就是賦予承租人得以其租賃權對抗新所有權人的權利, 系保護承租人的不可或缺的方法或手段。故此, (臺灣地區) 現行 “民法” 第425條新增的第2項規定限縮了不動(dòng)產(chǎn)租賃權對抗力的范圍, 明定期限逾五年或未定期限的不動(dòng)產(chǎn)租賃需經(jīng)公證方具對抗力, 乃系不妥; 而從后者即域外立法成例論, (臺灣地區) 現行 “民法” (即修改后的第425條) 限縮了不動(dòng)產(chǎn)租賃權優(yōu)先效力的適用范圍, 與現今域外立法成例也系相背道而馳, 因而也系不妥。

此外, 有必要提及的是, 對臺灣地區 “民法” 第425條的規定, 有學(xué)說(shuō)認為其不僅適用于買(mǎi)賣(mài)場(chǎng)合, 且凡于所有權出讓時(shí), 無(wú)論其原因為買(mǎi)賣(mài)、贈與或互易, 而皆得適用。故而, “買(mǎi)賣(mài)不破租賃” 宜改稱(chēng)為 “所有權讓與不破租賃”。而之所以如此, 蓋因 “買(mǎi)賣(mài)不破租賃” 的用語(yǔ), 容易使人誤解為第425條的規定僅于買(mǎi)賣(mài)的場(chǎng)合方得適用。最后, 學(xué)說(shuō)還認為, 第三人若得所有人的同意而出租標的物的, 也應類(lèi)推適用該第425條的規定。

(二) 我國租賃權優(yōu)先效力的釋明
       由以上考察我們可以看到, 對于租賃權的優(yōu)先效力, 如前述, 日本乃系透過(guò)特別法的規定而將《日本民法典》中的買(mǎi)賣(mài)擊破租賃原則逐漸改易為買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則, 由此使不動(dòng)產(chǎn)租賃權取得優(yōu)先效力。而現行《德國民法典》則是直接透過(guò)明文規定買(mǎi)賣(mài)不破租賃而使租賃權具對抗第三人的優(yōu)先效力, 且此對抗第三人的優(yōu)先效力無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)租賃權抑或動(dòng)產(chǎn)租賃權兼有之?，F行瑞士法 (《瑞士債務(wù)法》) 采與德國法相同立場(chǎng), 明定無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)租賃權抑或動(dòng)產(chǎn)租賃權, 皆有對抗第三人的優(yōu)先效力。之所以如此, 大抵因瑞士民法屬于德國民法支流的立法。此二國法對于租賃權的優(yōu)先效力的適用范圍采相同 (立法) 規定, 這也大體表明它們于民法觀(guān)念、民法史乃至民法實(shí)務(wù)方面具相當的同源性。奧地利法明定經(jīng)登記的租賃權具優(yōu)先效力, 盡管其所稱(chēng)的租賃權 (租賃契約) 系指不動(dòng)產(chǎn)租賃權 (不動(dòng)產(chǎn)租賃契約), 但動(dòng)產(chǎn)租賃權 (動(dòng)產(chǎn)租賃契約) 自條文的文義規定看并不明確、清晰。唯根據法律的解釋原則, 將之解為無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)抑或動(dòng)產(chǎn)租賃權皆有優(yōu)先效力, 也并不為過(guò)。法國民法對于租賃權的優(yōu)先效力明定僅得適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃 (權)。具體而言, 若租賃契約經(jīng)公證或定有確定日期, 其不動(dòng)產(chǎn)租賃權即具對抗第三人的效力。至于我國臺灣地區現行 “民法” 第425條, 其不獨認可不動(dòng)產(chǎn)租賃權具優(yōu)先效力, 也認為動(dòng)產(chǎn)租賃權仍具對抗第三人的效力。只是基于不動(dòng)產(chǎn)租賃權的物權化 (即不動(dòng)產(chǎn)租賃權具優(yōu)先效力) 而應有占有等公示方法的需要或要求, 其 “民法” 第425條第2項乃對不動(dòng)產(chǎn)租賃權的適用予以了限縮。此種限縮受到學(xué)說(shuō)的批判, 認為未臻妥當, 值得商榷。

對于租賃權的對抗第三人的優(yōu)先效力或曰租賃權的物權化 (債權物權化, Verdinglichung obligatorischer Rechte) , 抑或買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則, 我國學(xué)理上通常的解釋是: 租賃權是物權化的債權, 承租人行使租賃權主要體現在對租賃物的使用、收益, 故對人的依賴(lài)較弱而對物的依存較強, 出租人為誰(shuí)對于承租人使用租賃物并不具特別意義。自保護承租人利益和維護交易秩序出發(fā), 我國通說(shuō)采取 “法定契約承受” (法定的契約承擔, gesetzliche Vertragsübernahme) 觀(guān)點(diǎn)以對買(mǎi)賣(mài)不破租賃進(jìn)行解釋。也就是說(shuō), 于租賃期間轉移租賃物所有權即發(fā)生所謂 “先租后賣(mài)” 時(shí), 受讓人于受讓該租賃物的所有權時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系而成為一個(gè)新的出租人, 繼承原出租人的權利和義務(wù), 也就是買(mǎi)受人承受原租賃合同而成為原租賃合同的當事人, 原出租人則脫離租賃合同。一言以蔽之, 租賃物所有權發(fā)生移轉后存在于買(mǎi)受人和承租人之間的租賃合同與原先存在于出租人和承租人之間的租賃合同, 系具有 “債的同一性”, 故而原租賃合同不受影響。

如前述, 我國《民法典》對于租賃權具對抗第三人的優(yōu)先效力的規定乃見(jiàn)于第725條。據此規定, 租賃物于承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動(dòng)的, 該租賃權具有對抗租賃物所有權的效力。也就是說(shuō), 租賃權具有優(yōu)先于租賃物所有權的效力。惟其前提須是承租人按照租賃合同而對租賃物加以占有的期限內, 若并不在此期間中, 則不發(fā)生或并無(wú)租賃權得對抗第三人的優(yōu)先效力的問(wèn)題。至于租賃權優(yōu)先效力的適用范圍, 根據第725條規定, 其也并不區分不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)而有差異或不同, 也就是說(shuō), 無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)租賃權抑或動(dòng)產(chǎn)租賃權, 皆具對抗第三人的優(yōu)先效力。此種立法立場(chǎng)與前述域外國家和地區中的德國、瑞士、我國臺灣地區乃至奧地利相同, 應值肯定。之所以如此, 蓋因租賃物所有權的受讓人若不受原租賃合同的約束, 則事實(shí)上相當于賦予出讓人 (即出租人) 片面享有租賃合同終止權, 從而聽(tīng)由出讓人和受讓人共同侵害承租人的債權, 如是將對財產(chǎn)秩序產(chǎn)生破壞。故此, 無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)租賃抑或動(dòng)產(chǎn)租賃, 皆應使之具有對抗第三人的優(yōu)先效力。至于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不破租賃, 因在于保護承租人階層的生存利益, 其具對抗第三人的優(yōu)先效力乃更屬得當。此蓋因 “居住為人生之基本需求, 物價(jià)高昂, 購買(mǎi)不易, 承租人多屬經(jīng)濟上弱者, 實(shí)有特別保護之必要” 。

應值提及的是, 我國不僅民事立法認可租賃權具有對抗第三人的優(yōu)先效力, 而且民事審判實(shí)踐長(cháng)期以來(lái)也一直將 “買(mǎi)賣(mài)不破租賃” 作為處理涉及租賃關(guān)系案件的基本規則。譬如《最高人民法院關(guān)于貫徹執行 <中華人民共和國民法通則> 若干問(wèn)題的意見(jiàn) (試行) 》 (已廢止) 第119條第2款規定: “私有房屋在租賃期內, 因買(mǎi)賣(mài)、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的, 原租賃合同對承租人和新房主繼續有效?！?還有, 《最高人民法院關(guān)于適用 <中華人民共和國民法典> 有關(guān)擔保制度的解釋》 (法釋〔2020〕28號) 第54條第 (二) 項規定: “抵押人將抵押財產(chǎn)出租給他人并移轉占有, 抵押權人行使抵押權的, 租賃關(guān)系不受影響, 但是抵押權人能夠舉證證明承租人知道或者應當知道已經(jīng)訂立抵押合同的除外?！?另外, 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條也明確規定: “租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng), 承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的, 人民法院應予支持?！?/p>